Zrzeczenie się własności nieruchomości – co można zrobić?

Czy można zrzec się własności nieruchomości?

Obecnie właściciel nieruchomości nie może jednostronnie złożyć oświadczenia, że zrzeka się własności domu, działki, lokalu albo udziału w nieruchomości na rzecz gminy lub Skarbu Państwa. Dawniej taką możliwość przewidywał art. 179 K.c., ale przepis ten nie obowiązuje. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 15 marca 2005 r., sygn. K 9/04, uznał regulację za niezgodną z Konstytucją w zakresie mechanizmu przejmowania nieruchomości przez gminę.

W praktyce oznacza to, że samo pismo do urzędu, oświadczenie u notariusza albo oświadczenie złożone w sądzie nie przeniesie własności na gminę ani na Skarb Państwa. Potrzebna jest podstawa prawna do przeniesienia własności, najczęściej umowa albo orzeczenie sądu w sprawie o zniesienie współwłasności.

Umowa przekazania nieruchomości gminie albo Skarbowi Państwa

Obowiązującą alternatywą dla dawnego zrzeczenia się własności jest umowa przekazania nieruchomości, uregulowana w art. 902¹ K.c. Przez taką umowę właściciel zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść własność nieruchomości na gminę albo na Skarb Państwa. Umowa dotycząca nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.

Procedura wygląda następująco: właściciel powinien najpierw skierować do gminy miejsca położenia nieruchomości zaproszenie do zawarcia umowy. Jeżeli nieruchomość leży na obszarze kilku gmin, znaczenie ma gmina miejsca położenia całości albo części nieruchomości. Samo zaproszenie nie przenosi własności i nie zmusza gminy do przyjęcia nieruchomości.

Dopiero gdy gmina nie skorzysta z zaproszenia w terminie 3 miesięcy od dnia jego złożenia, można rozważyć zawarcie umowy ze Skarbem Państwa. W takiej sytuacji działa właściwy organ reprezentujący Skarb Państwa, co w praktyce najczęściej wymaga kontaktu ze starostą wykonującym zadania z zakresu administracji rządowej.

Warto też pamiętać o art. 902² K.c. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, właściciel przekazujący nieruchomość nie ponosi odpowiedzialności za jej wady. Nie oznacza to jednak, że gmina lub Skarb Państwa muszą przyjąć każdą nieruchomość, zwłaszcza obciążoną, zadłużoną, sporną albo wymagającą kosztownych prac.

Co z udziałem we współwłasności?

Jeżeli problem dotyczy udziału w działce i domu, trzeba odróżnić zrzeczenie się udziału od rozporządzenia udziałem. Zrzeczenie się udziału w dawnym rozumieniu nie jest dopuszczalne, ale współwłaściciel może co do zasady rozporządzać swoim udziałem zgodnie z art. 198 K.c. Oznacza to możliwość sprzedaży albo darowizny udziału bez zgody pozostałych współwłaścicieli, chyba że w konkretnej sprawie występują szczególne ograniczenia, na przykład związane z nieruchomością rolną, spadkiem albo wcześniejszą umową.

Przy nieruchomości sprzedaż albo darowizna udziału wymaga aktu notarialnego. Nabywca udziału staje się współwłaścicielem i musi liczyć się z tym, że przejmie udział w nieruchomości w takim stanie prawnym i faktycznym, w jakim istnieje on w chwili zawarcia umowy. Jeżeli już toczy się sprawa sądowa o zniesienie współwłasności, sąd powinien zostać poinformowany o zmianie właściciela udziału.

W podobnych sprawach przydatne może być omówienie, kiedy możliwa jest sprzedaż mieszkania bez zgody współwłaściciela oraz jakie skutki ma zniesienie współwłasności po spadku.

Zniesienie współwłasności jako praktyczne wyjście ze sporu

Jeżeli współwłaściciele nie są zgodni co do dalszego korzystania z domu lub działki, właściwym trybem jest sądowe zniesienie współwłasności. Zgodnie z art. 211 K.c. każdy współwłaściciel może żądać podziału rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo prowadziłby do istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości.

Jeżeli rzecz nie daje się sensownie podzielić, zastosowanie ma art. 212 K.c. Sąd może przyznać nieruchomość jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zarządzić sprzedaż rzeczy wspólnej stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Przy podziale gruntu sąd może także ustanowić potrzebne służebności gruntowe.

Spłaty i dopłaty mogą zostać rozłożone na raty, ale zgodnie z art. 212 § 3 K.c. terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać 10 lat. Sąd określa także termin, sposób płatności, ewentualne odsetki oraz zabezpieczenie spłaty.

Jeżeli problemem jest brak porozumienia między współwłaścicielami, warto porównać także rozwiązania opisane w sprawach o blokowanie sprzedaży przez współwłaściciela oraz podział współwłasności gruntu.

Czy można odmówić przyjęcia nieruchomości albo zrezygnować ze spłaty?

W postępowaniu o zniesienie współwłasności można oświadczyć, że nie chce się przejąć nieruchomości i że oczekuje się spłaty swojego udziału. Można też zgodzić się, aby nieruchomość przypadła innemu współwłaścicielowi. Jeżeli właściciel nie chce nawet spłaty, powinien złożyć jednoznaczne oświadczenie w piśmie procesowym albo na rozprawie do protokołu.

Trzeba jednak podkreślić, że ostateczny sposób zniesienia współwłasności ustala sąd. Sąd nie jest prostym wykonawcą woli uczestników, zwłaszcza gdy ich stanowiska są sprzeczne albo proponowany sposób narusza przepisy lub interesy innych uczestników. Jednocześnie w orzecznictwie przyjmuje się, że sąd nie powinien przyznawać własności rzeczy współwłaścicielowi wbrew jego woli, jeżeli miałby on stać się wyłącznym właścicielem i ponosić ciężary związane z rzeczą.

Rezygnacja ze spłaty może mieć także skutki podatkowe lub majątkowe dla pozostałych osób, dlatego nie powinna być składana pochopnie. W wielu sprawach bezpieczniejsze jest żądanie sprzedaży nieruchomości, przyznania jej innemu współwłaścicielowi ze spłatą albo zawarcie ugody.

Sprzedaż całej nieruchomości

Jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie chce przejąć domu lub działki, można wnosić o sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny między współwłaścicieli stosownie do udziałów. W praktyce sprzedaż dobrowolna zwykle pozwala uzyskać lepszą cenę niż sprzedaż egzekucyjna lub publiczna zarządzona w toku postępowania, dlatego warto rozważyć porozumienie jeszcze przed końcowym orzeczeniem sądu.

Przy sprzedaży całej nieruchomości potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli zgody nie ma, pozostaje sądowe zniesienie współwłasności albo, w niektórych sytuacjach, żądanie rozstrzygnięcia czynności przekraczającej zwykły zarząd. Dobór trybu zależy od tego, czy celem jest jedynie sprzedaż, czy definitywne zakończenie współwłasności.

FAQ

Czy mogę zrzec się nieruchomości u notariusza?

Nie w takim znaczeniu, jakie wynikało z dawnego art. 179 K.c. Notariusz może sporządzić akt notarialny umowy przeniesienia własności, na przykład sprzedaży, darowizny albo przekazania nieruchomości, ale samo jednostronne zrzeczenie się własności nieruchomości nie wywoła dziś skutku przeniesienia własności.

Czy gmina musi przyjąć nieruchomość?

Nie. Zaproszenie do zawarcia umowy przekazania nieruchomości nie zobowiązuje gminy do jej przyjęcia. Jeżeli gmina nie skorzysta z zaproszenia w terminie 3 miesięcy, można rozważyć zawarcie umowy ze Skarbem Państwa, ale również to wymaga zgody właściwego organu i aktu notarialnego.

Czy mogę sprzedać swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

Co do zasady tak, bo art. 198 K.c. pozwala współwłaścicielowi rozporządzać swoim udziałem. Przy nieruchomości konieczny jest akt notarialny. Trzeba jednak sprawdzić, czy nie występują szczególne ograniczenia, na przykład wynikające z przepisów o nieruchomościach rolnych, ze sprawy spadkowej albo z umowy między współwłaścicielami.

Czy sąd może nakazać sprzedaż wspólnej nieruchomości?

Tak. Jeżeli rzeczy nie da się podzielić, a żaden rozsądny wariant przyznania jej jednemu współwłaścicielowi ze spłatą nie jest możliwy, sąd może zarządzić sprzedaż nieruchomości i podział ceny między współwłaścicielami. Taka sprzedaż bywa mniej korzystna finansowo niż sprzedaż uzgodniona przez wszystkich właścicieli.

Czy mogę zrezygnować ze spłaty w sprawie o zniesienie współwłasności?

Można złożyć takie oświadczenie, ale powinno być przemyślane i jednoznaczne. Sąd oceni je w kontekście całej sprawy. Rezygnacja ze spłaty może oznaczać realną utratę wartości majątkowej udziału, a czasem rodzić dodatkowe skutki podatkowe lub rodzinne.

Podsumowanie

Jednostronne zrzeczenie się własności nieruchomości na rzecz gminy lub Skarbu Państwa nie jest obecnie dopuszczalne. Właściciel może natomiast próbować zawrzeć umowę przekazania nieruchomości na podstawie art. 902¹ K.c., sprzedać albo darować udział, zawrzeć ugodę ze współwłaścicielami albo skorzystać z postępowania o zniesienie współwłasności.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie zależy od stanu księgi wieczystej, rodzaju nieruchomości, źródła współwłasności, stanowiska pozostałych współwłaścicieli oraz tego, czy sprawa jest już w sądzie. W sporach o dom lub działkę często korzystniejsze od rezygnacji z udziału jest żądanie spłaty albo sprzedaży nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 198, art. 211, art. 212, art. 902¹ i art. 902² – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, aktualny tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1071.
2. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 marca 2005 r., sygn. K 9/04 – zrzeczenie się własności nieruchomości.
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1982 r., sygn. III CRN 161/82.