Obowiązki remontowe właściciela budynku i lokatorów

Umowa najmu i podstawowy obowiązek wynajmującego

W opisanej sytuacji lokatorzy zajmują lokale mieszkalne w budynku należącym do właściciela, którym jest podmiot wynajmujący lokale. Jeżeli mieszkańcy są najemcami, punktem wyjścia jest art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.

Najważniejsze znaczenie ma art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten nakłada na wynajmującego obowiązek wydania rzeczy najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania jej w takim stanie przez cały czas trwania najmu. W lokalu mieszkalnym oznacza to nie tylko możliwość wejścia do mieszkania, ale również realną możliwość bezpiecznego i normalnego zamieszkiwania.

Art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi natomiast, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Granica między drobną konserwacją a remontem obciążającym właściciela bywa sporna, dlatego trzeba odróżnić naprawy wewnątrz lokalu od napraw budynku, piwnic, dachu, elewacji, fundamentów, odwodnienia, części wspólnych i instalacji.

W praktyce zalewanie piwnic przy opadach, brak należytego odwodnienia, zły stan techniczny budynku, uszkodzenia konstrukcyjne, awarie pionów instalacyjnych czy zaniedbane części wspólne nie są zwykłą drobną konserwacją najemcy. Są to zwykle sprawy, za które odpowiada wynajmujący albo właściciel budynku.

Obowiązki właściciela lokalu mieszkalnego z ustawy o ochronie praw lokatorów

Do najmu lokali mieszkalnych stosuje się także ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Szczególne znaczenie mają art. 6a i art. 6b tej ustawy.

Zgodnie z art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wynajmujący ma obowiązek zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie m.in. z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku.

Art. 6a ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów nakłada na wynajmującego obowiązek utrzymywania w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń oraz urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców, a także otoczenia budynku. Przepis ten ma znaczenie przy klatkach schodowych, korytarzach, piwnicach, dojściach do budynku, podwórku i innych częściach wspólnych.

Art. 6a ust. 3 pkt 2 tej ustawy przewiduje obowiązek dokonywania napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń służących do wspólnego użytku oraz przywrócenia poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn. Jeżeli jednak szkoda powstała z winy najemcy, najemca musi pokryć straty.

Art. 6a ust. 3 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów obejmuje naprawy lokalu oraz naprawy lub wymianę instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy. W szczególności chodzi o naprawy i wymianę wewnętrznych instalacji wodociągowej, gazowej, ciepłej wody, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, elektrycznej i anteny zbiorczej, z wyjątkami wskazanymi w tym przepisie.

Jeżeli problem dotyczy wilgoci, zalewania, nieszczelności, niesprawnych instalacji albo zagrzybienia, trzeba więc ustalić, czy przyczyna leży w stanie budynku, instalacji lub części wspólnych. Podobne problemy praktyczne omawiamy także w materiale o sprawie nieszczelne okna wilgoć wynajmowanym.

Co obciąża najemcę?

Zakres obowiązków najemcy określa art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 6b ust. 1 tej ustawy najemca ma utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca musi też dbać o części budynku przeznaczone do wspólnego użytku i chronić je przed uszkodzeniem lub dewastacją.

Art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wymienia naprawy i konserwacje obciążające najemcę. Są to m.in. naprawa i konserwacja podłóg, posadzek, wykładzin, okien i drzwi, wbudowanych mebli, urządzeń sanitarnych, osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, pieców węglowych i akumulacyjnych, przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych do pionów zbiorczych oraz malowanie lub tapetowanie ścian i sufitów.

Jeżeli lokal nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów pozwala stronom w umowie najmu odmiennie uregulować prawa i obowiązki z art. 6a-6e tej ustawy. Dlatego zawsze trzeba sprawdzić umowę najmu, regulamin, aneksy oraz ewentualne dawne decyzje lub przydziały. Nie każde postanowienie umowne będzie jednak skuteczne, zwłaszcza jeżeli prowadziłoby do obejścia przepisów chroniących lokatora albo przerzucało na niego typowe obowiązki właścicielskie bez jasnej podstawy.

Naprawy konieczne na koszt wynajmującego

Jeżeli w czasie najmu lokal albo budynek wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, zastosowanie ma art. 663 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie tego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Nie oznacza to jednak, że lokatorzy powinni od razu zamawiać kosztowny remont całego budynku. Najpierw trzeba ustalić, czy prace są rzeczywiście konieczne, czy mieszczą się w zakresie obowiązków właściciela oraz czy ich koszt jest uzasadniony. Przy większych robotach warto uzyskać kosztorys, opinię techniczną albo protokół z oględzin.

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 28 lutego 1959 r., sygn. 4 CR 425/1958, wskazał, że brak zawiadomienia właściciela o potrzebie naprawy nie przekreśla automatycznie roszczenia o zwrot kosztów, ale może zwolnić właściciela od odpowiedzialności za zwłokę i szkodę wynikłą z opóźnienia oraz umożliwić mu podnoszenie zarzutu, że naprawę dało się wykonać taniej albo celowiej. Z praktycznego punktu widzenia pisemne wezwanie jest więc bardzo ważne.

Uchwała Sądu Najwyższego z 19 marca 1975 r., sygn. III CZP 13/1975, potwierdza, że najemca, który wykonał konieczne naprawy lokalu na koszt wynajmującego na podstawie art. 663 Kodeksu cywilnego, może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelnością wynajmującego o czynsz, jeżeli spełnione są warunki potrącenia. Warunki te wynikają z art. 498 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: obie wierzytelności muszą być wzajemne, jednorodzajowe, wymagalne i możliwe do dochodzenia przed sądem albo innym organem państwowym.

Potrącenie albo wstrzymanie części płatności czynszu bez przygotowania dokumentów może prowadzić do sporu o zaległości. Dlatego przed takim krokiem warto mieć pisemne wezwanie, rachunki, faktury, dowody zapłaty, dokumentację fotograficzną i jednoznaczne oświadczenie o potrąceniu.

Obniżenie czynszu i odpowiedzialność odszkodowawcza

Jeżeli lokal ma wady ograniczające jego przydatność do umówionego użytku, najemca może powołać się na art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten daje najemcy prawo żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Przykładem może być zawilgocenie uniemożliwiające normalne korzystanie z części pomieszczeń albo awaria instalacji, która istotnie obniża standard mieszkania.

Jeżeli wady uniemożliwiają używanie lokalu zgodnie z umową albo zagrażają zdrowiu, zastosowanie może mieć również art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego, który w określonych sytuacjach pozwala najemcy wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Taka decyzja powinna być poprzedzona analizą konkretnej umowy i stanu technicznego, bo błędne wypowiedzenie może wywołać spór z wynajmującym.

Jeżeli właściciel nie wykonuje swoich obowiązków, a lokatorzy ponoszą z tego powodu szkodę, można rozważyć roszczenie odszkodowawcze z art. 471 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje odpowiedzialność za niewykonanie albo nienależyte wykonanie zobowiązania, chyba że dłużnik wykaże, iż niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Jeżeli szkoda powstała wskutek zawinionego zaniedbania, możliwa jest również odpowiedzialność deliktowa na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego. W razie szkód spowodowanych zawaleniem się budowli albo oderwaniem jej części znaczenie może mieć art. 434 Kodeksu cywilnego, który przewiduje odpowiedzialność samoistnego posiadacza budowli, chyba że zawalenie albo oderwanie części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie.

Kiedy zawiadomić nadzór budowlany?

Jeżeli problem dotyczy nie tylko komfortu mieszkania, ale stanu technicznego budynku, lokatorzy mogą zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Jest to szczególnie zasadne, gdy piwnice są regularnie zalewane, istnieje podejrzenie uszkodzenia konstrukcji, instalacji, odwodnienia, dachu, elewacji albo gdy stan budynku może zagrażać zdrowiu lub bezpieczeństwu mieszkańców.

Art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 tej ustawy, czyli m.in. w sposób zapewniający bezpieczeństwo konstrukcji, bezpieczeństwo pożarowe, bezpieczeństwo użytkowania, odpowiednie warunki higieniczne i zdrowotne oraz ochronę środowiska.

Art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego przewiduje obowiązek okresowych kontroli obiektów budowlanych, w tym kontroli rocznych i pięcioletnich. W zależności od rodzaju obiektu i instalacji kontrole obejmują m.in. stan techniczny elementów budynku, instalacji i przewodów kominowych.

Art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego pozwala organowi nadzoru budowlanego nakazać usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, jeżeli obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia albo środowisku, jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo powoduje swoim wyglądem oszpecenie otoczenia.

W zawiadomieniu do nadzoru budowlanego warto wskazać konkretne objawy: daty zalań, miejsca przecieków, zdjęcia wody w piwnicach, zapach wilgoci, odpadające tynki, pęknięcia, awarie instalacji, brak reakcji właściciela oraz potencjalne zagrożenia dla mieszkańców.

Czy można zmusić właściciela do ogrodzenia terenu?

Nie ma ogólnej zasady, zgodnie z którą właściciel każdego budynku mieszkalnego musi ogrodzić całą nieruchomość. Sam fakt, że pod oknami parkują osoby trzecie, nie zawsze pozwala skutecznie żądać budowy ogrodzenia. Trzeba ustalić, czy teren pod oknami jest częścią nieruchomości oddaną lokatorom do wspólnego używania, czy jest drogą, parkingiem, terenem ogólnodostępnym albo innym obszarem o szczególnym statusie.

Jeżeli otoczenie budynku służy do wspólnego użytku mieszkańców, art. 6a ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów przemawia za tym, że wynajmujący powinien utrzymywać je w należytym stanie, porządku i czystości. Nie zawsze musi to oznaczać płot. W praktyce wystarczające mogą być słupki, oznakowanie, blokady, organizacja ruchu, wezwanie osób naruszających teren, interwencja wobec podmiotów parkujących albo inne środki adekwatne do sytuacji.

Jeżeli osoby trzecie korzystają z cudzej nieruchomości bez tytułu prawnego, właściciel może skorzystać z roszczenia negatoryjnego z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego i żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania naruszeń. Najemcy nie zawsze mogą samodzielnie dochodzić roszczeń właścicielskich, ale jeżeli naruszane jest ich posiadanie zależne lub prawo do korzystania z części wspólnych, w konkretnym stanie faktycznym można rozważyć ochronę posiadania z art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli w budynku powstałaby wspólnota mieszkaniowa, zasady finansowania remontów i decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej wyglądałyby inaczej. W takim układzie przydatne może być omówienie sprawy obowiązki wobec wspólnoty. W opisanym stanie faktycznym lokale nie zostały jednak wykupione, więc lokatorzy powinni kierować żądania do właściciela lub zarządcy budynku.

Jak praktycznie zmusić właściciela do działania?

Najbezpieczniej zacząć od wspólnego pisemnego wezwania mieszkańców. Pismo powinno być rzeczowe, konkretne i wysłane w sposób pozwalający potwierdzić doręczenie. Warto dołączyć zdjęcia, zestawienie dat zalań, opis dotychczasowych zgłoszeń, wskazanie zagrożeń oraz żądanie przeprowadzenia oględzin i napraw w wyznaczonym terminie.

W wezwaniu można powołać art. 662 § 1 i art. 663 Kodeksu cywilnego, art. 6a ust. 1 i ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz art. 61 Prawa budowlanego. Jeżeli stan budynku jest poważny, równolegle warto skierować zawiadomienie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Jeżeli właściciel nie reaguje, możliwe są dalsze działania: żądanie obniżenia czynszu na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego, wykonanie napraw koniecznych po spełnieniu warunków z art. 663 Kodeksu cywilnego, dochodzenie zwrotu kosztów, pozew o wykonanie obowiązków wynikających z umowy najmu, pozew o odszkodowanie albo zawiadomienie właściwych organów o złym stanie technicznym budynku.

W przypadku większej grupy lokatorów warto działać wspólnie, ale każde roszczenie może zależeć od indywidualnej umowy najmu, wysokości czynszu, zakresu korzystania z lokalu, treści regulaminów oraz tego, czy konkretna szkoda dotyczy wszystkich, czy tylko niektórych mieszkańców.

FAQ

Czy lokatorzy muszą sami remontować budynek należący do właściciela?

Nie, jeżeli chodzi o naprawy budynku, części wspólnych, otoczenia budynku i instalacji obciążające wynajmującego. Wynika to z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego oraz art. 6a ust. 1 i ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemcy odpowiadają natomiast za obowiązki wymienione w art. 6b tej ustawy oraz za szkody wyrządzone z ich winy.

Czy można wykonać remont i potrącić koszt z czynszu?

Tak, ale tylko przy spełnieniu warunków. Art. 663 Kodeksu cywilnego wymaga, aby chodziło o naprawy konieczne obciążające wynajmującego, a najemca wyznaczył wynajmującemu odpowiedni termin do ich wykonania. Potrącenie z czynszu wymaga dodatkowo spełnienia przesłanek z art. 498 Kodeksu cywilnego i złożenia oświadczenia o potrąceniu.

Czy zalewanie piwnic uzasadnia interwencję nadzoru budowlanego?

Może uzasadniać, jeżeli zalewanie wskazuje na nieodpowiedni stan techniczny budynku, instalacji, odwodnienia albo zagrożenie dla zdrowia, mienia lub bezpieczeństwa. Podstawą zawiadomienia są przede wszystkim art. 61, art. 62 i art. 66 ustawy Prawo budowlane.

Czy brak ogrodzenia zawsze jest naruszeniem obowiązków właściciela?

Nie. Przepisy nie nakazują co do zasady ogrodzenia każdej nieruchomości mieszkalnej. Jeżeli jednak brak zabezpieczeń powoduje zakłócenia w korzystaniu z lokali lub części wspólnych, można żądać od właściciela podjęcia adekwatnych działań porządkowych na podstawie art. 6a ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz postanowień umowy najmu.

Czy najemcy mogą pozwać właściciela o remont?

Tak, jeżeli właściciel nie wykonuje obowiązków wynikających z umowy, Kodeksu cywilnego albo ustawy o ochronie praw lokatorów. Podstawą może być m.in. art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego, art. 663 Kodeksu cywilnego, art. 471 Kodeksu cywilnego oraz art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów. Zakres żądania zależy od dowodów i konkretnego stanu technicznego budynku.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji lokatorzy nie powinni godzić się na ogólną odpowiedź, że wszystkie prace mogą wykonać wyłącznie na własny koszt. Właściciel budynku ma ustawowe obowiązki dotyczące utrzymania lokali, budynku, części wspólnych, otoczenia i instalacji. Dotyczy to zwłaszcza napraw ogólnobudynkowych, zalewanych piwnic i stanu technicznego wpływającego na bezpieczeństwo mieszkańców.

Najlepszą drogą jest wspólne, pisemne wezwanie właściciela, zebranie dowodów, wyznaczenie terminu na naprawy, a przy poważnych usterkach zawiadomienie nadzoru budowlanego. Jeżeli właściciel nadal odmawia, pozostaje dochodzenie roszczeń cywilnych, w tym żądanie wykonania obowiązków, zwrotu kosztów koniecznych napraw, obniżenia czynszu albo odszkodowania.

Źródła

• Art. 659, art. 662, art. 663, art. 664, art. 471, art. 498, art. 222 § 2, art. 344 § 1, art. 415 i art. 434 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 6a, art. 6b i art. 6f ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 61, art. 62 i art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
• Orzeczenie Sądu Najwyższego z 28 lutego 1959 r., sygn. 4 CR 425/1958.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 19 marca 1975 r., sygn. III CZP 13/1975.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 5 czerwca 1986 r., sygn. IV CR 137/1986.