Darowizna nieruchomości ze spółki cywilnej dla wspólnika

Przeniesienie części majątku spółki cywilnej do majątku osobistego wspólnika

Spółka cywilna nie jest odrębnym właścicielem nieruchomości. Zgodnie z art. 860 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego, w szczególności przez wniesienie wkładów. Majątek zgromadzony w ramach spółki cywilnej jest majątkiem wspólników, ale objętym szczególnym reżimem współwłasności łącznej.

Podstawowe znaczenie ma art. 863 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że wspólnik nie może rozporządzać udziałem we wspólnym majątku wspólników ani udziałem w poszczególnych składnikach tego majątku. Z kolei art. 863 § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że w czasie trwania spółki wspólnik nie może domagać się podziału wspólnego majątku wspólników.

Oznacza to, że jeżeli zabudowana działka została kupiona do majątku wspólników spółki cywilnej, żaden ze wspólników nie ma wyodrębnionego udziału, którym mógłby samodzielnie rozporządzić. Nie można więc przyjąć, że rodzice, brat i Pan posiadają po określonym ułamku nieruchomości, dopóki nieruchomość pozostaje składnikiem majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej.

W praktyce możliwe są jednak czynności dokonane przez wszystkich wspólników łącznie. Wspólnicy mogą jednomyślnie zdecydować, że określony składnik majątku zostanie wycofany z majątku wykorzystywanego w spółce, a następnie przeniesiony do majątku prywatnego jednego albo kilku wspólników. Przy nieruchomości konieczny jest akt notarialny, ponieważ art. 158 Kodeksu cywilnego wymaga formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości oraz dla umowy przenoszącej własność.

Współwłasność łączna majątku spółki a darowizna dla jednego wspólnika

Współwłasność łączna różni się od współwłasności ułamkowej. Art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego rozróżnia współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną, a art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. W przypadku spółki cywilnej są to przede wszystkim art. 860 i nast. Kodeksu cywilnego.

Dopóki nieruchomość jest objęta współwłasnością łączną wspólników, nie ma udziałów, które można darować wprost. Jeżeli celem jest przeniesienie zabudowanej działki wyłącznie do majątku prywatnego jednego wspólnika, najbezpieczniej przygotować czynność notarialną tak, aby jasno wynikało z niej, że wszyscy wspólnicy jako dotychczasowi współwłaściciele łączni wyrażają zgodę na wycofanie nieruchomości z majątku wspólnego i przeniesienie jej na wskazanego wspólnika.

W zależności od treści umowy spółki, sposobu finansowania zakupu, zapisów księgowych i celu gospodarczego czynność może zostać ukształtowana jako wycofanie nieruchomości z majątku wspólnego, darowizna albo czynność mieszana. Notariusz powinien zbadać księgę wieczystą, umowę spółki, dane wspólników oraz podstawę nabycia nieruchomości.

Wycofanie nieruchomości ze spółki cywilnej

Jeżeli nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej, przed przeniesieniem jej do majątku prywatnego trzeba uporządkować dokumentację spółki. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości ujętej w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Grunty co do zasady nie podlegają amortyzacji. Wynika to z art. 22c pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Budynki i budowle mogą natomiast podlegać amortyzacji, jeżeli spełniają warunki z art. 22a ust. 1 tej ustawy, czyli m.in. stanowią własność lub współwłasność podatnika, są kompletne i zdatne do użytku oraz są wykorzystywane w działalności gospodarczej albo oddane do używania na podstawie wskazanych w tym przepisie umów.

W praktyce wycofanie nieruchomości powinno obejmować co najmniej:

• podjęcie jednomyślnej uchwały lub zawarcie porozumienia wszystkich wspólników, jeżeli umowa spółki nie przewiduje innej procedury,
• ustalenie, czy czynność ma charakter odpłatny, nieodpłatny, rozliczeniowy czy mieszany,
• sprawdzenie, czy nieruchomość jest środkiem trwałym oraz czy była amortyzowana,
• sporządzenie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości,
• złożenie przez notariusza wniosku o wpis prawa własności w księdze wieczystej,
• ujęcie zmian w dokumentacji podatkowej i księgowej wspólników.

Warto pamiętać, że samo wykreślenie nieruchomości z ewidencji środków trwałych nie przenosi własności. Przy nieruchomości rozstrzygające znaczenie ma akt notarialny sporządzony zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego oraz wpis w księdze wieczystej mający znaczenie ujawniające stan prawny.

Podatek od spadków i darowizn przy darowiźnie od rodziców i rodzeństwa

Jeżeli przeniesienie nieruchomości lub jej ekonomicznej części na jednego wspólnika ma charakter darowizny od rodziców i brata, trzeba zastosować ustawę z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 tej ustawy podatkowi podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy lub praw majątkowych tytułem darowizny.

Rodzice są wstępnymi, a brat jest rodzeństwem. Te osoby należą do kręgu najbliższej rodziny wymienionego w art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przepis ten zwalnia od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli spełnione są warunki wskazane w tym przepisie.

Co do zasady art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn wymaga zgłoszenia nabycia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Jednak przy darowiźnie nieruchomości sytuacja jest szczególna: art. 4a ust. 4 pkt 2 tej ustawy stanowi, że obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

W konsekwencji, jeżeli darowizna nieruchomości od rodziców i brata zostanie prawidłowo dokonana aktem notarialnym, obdarowany co do zasady nie składa formularza SD-Z2. Notariusz przekazuje właściwe informacje organowi podatkowemu. Inaczej byłoby przy darowiźnie nieobjętej aktem notarialnym, np. przy darowiźnie pieniędzy, gdzie warunki z art. 4a ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn mają praktyczne znaczenie.

Jeżeli którykolwiek darczyńca nie należy do kręgu osób wymienionych w art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, zwolnienie dla najbliższej rodziny nie znajdzie do niego zastosowania. Wtedy trzeba ustalić grupę podatkową, kwotę wolną i ewentualny podatek według art. 9 i art. 15 tej ustawy.

Skutki w PIT i VAT

W takim układzie darowizna nieruchomości ze spółki cywilnej wymaga uwzględnienia, że nieruchomość objęta majątkiem spółki cywilnej pozostaje we wspólności łącznej wspólników, a jej przeniesienie wymaga właściwej formy prawnej. Darowizna jako sposób nabycia rzeczy przez osobę fizyczną podlega przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn. Z tego względu art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyłącza stosowanie ustawy o PIT do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn. Nie oznacza to jednak, że cała operacja związana z wycofaniem nieruchomości ze spółki cywilnej zawsze jest podatkowo neutralna.

Jeżeli nieruchomość była składnikiem majątku wykorzystywanym w działalności gospodarczej, trzeba sprawdzić art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczący przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością. Znaczenie może mieć także art. 10 ust. 2 pkt 3 tej ustawy, zgodnie z którym określonych składników wycofanych z działalności nie traktuje się jak zwykłego zbycia prywatnego, jeżeli między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu wycofania a dniem odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Oddzielnie należy zbadać VAT. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług nieodpłatne przekazanie towarów należących do przedsiębiorstwa może być uznane za dostawę towarów, jeżeli podatnikowi przysługiwało w całości lub w części prawo do odliczenia VAT przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu. Przy nieruchomościach trzeba dodatkowo sprawdzić zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, a także ewentualne korekty podatku naliczonego.

Przeniesienie majątku i rozliczenia między wspólnikami

Przeniesienie nieruchomości do majątku prywatnego jednego wspólnika nie powinno pomijać rozliczeń między wspólnikami. Art. 871 § 1 Kodeksu cywilnego reguluje zwrot wkładu przy wystąpieniu wspólnika ze spółki, a art. 875 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje odpowiednie stosowanie przepisów o współwłasności w częściach ułamkowych do majątku wspólników od chwili rozwiązania spółki. Chociaż te przepisy dotyczą innych sytuacji, pokazują, że majątek spółki cywilnej wymaga uporządkowanego rozliczenia.

Jeżeli nieruchomość ma trafić tylko do jednego wspólnika, należy ustalić, czy pozostali wspólnicy otrzymują ekwiwalent, czy dokonują darowizny, czy też czynność stanowi element szerszego rozliczenia rodzinnego i gospodarczego. Treść uchwały wspólników oraz aktu notarialnego powinna być spójna z rzeczywistym celem stron.

Jakie dokumenty przygotować do notariusza?

Przy przeniesieniu zabudowanej działki ze wspólnego majątku wspólników spółki cywilnej notariusz zwykle będzie potrzebował dokumentów potwierdzających stan prawny nieruchomości i status wspólników. Zakres dokumentów zależy od konkretnej kancelarii notarialnej i stanu faktycznego, ale najczęściej trzeba przygotować:

Czy wystarczy sam akt notarialny darowizny?

Sam akt notarialny jest konieczny, ale zwykle nie powinien być jedynym elementem przygotowania sprawy. Akt notarialny przenosi własność nieruchomości zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, jednak przed jego podpisaniem trzeba ustalić, kto dokładnie występuje jako strona czynności, z jakiego majątku nieruchomość jest wycofywana oraz jakie będą rozliczenia między wspólnikami.

W opisanej sytuacji nie należy ograniczać się do prostego stwierdzenia, że rodzice i brat darują swoje udziały. Przy współwłasności łącznej nie ma bowiem udziałów w rozumieniu współwłasności ułamkowej. Poprawnie przygotowana czynność powinna uwzględniać specyfikę majątku wspólnego wspólników spółki cywilnej oraz skutki podatkowe.

FAQ

Źródła

• Art. 158, art. 196 § 1 i § 2, art. 860 § 1, art. 863 § 1 i § 2, art. 871 § 1, art. 875 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 1 ust. 1 pkt 2, art. 4a ust. 1, art. 4a ust. 4 pkt 2, art. 9, art. 15 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Art. 2 ust. 1 pkt 3, art. 10 ust. 2 pkt 3, art. 14 ust. 2 pkt 1, art. 22a ust. 1, art. 22c pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 7 ust. 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.