Użytkowanie garaży przez byłego właściciela nieruchomości

Do kogo należą garaże po zakupie działki?

Co do zasady budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem są częścią składową nieruchomości gruntowej i nie mogą być odrębnym przedmiotem własności. Wynika to z art. 47 § 1 i 2 oraz art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Oznacza to, że nabywca działki nabywa również własność takich obiektów.

Jeżeli więc na działce znajdują się garaże posadowione na betonowej wylewce i są one w konkretnym stanie faktycznym trwale związane z gruntem, to zasadniczo przeszły na nabywcę razem z nieruchomością. Sama okoliczność, że poprzedni właściciel je postawił albo nadal z nich korzysta, nie oznacza, że zachował do nich prawo własności.

Wyjątki od tej zasady istnieją, ale są nieliczne i muszą wynikać z konkretnych przepisów albo szczególnego stanu faktycznego. W praktyce warto sprawdzić treść postanowienia o przysądzeniu własności, opis i oszacowanie z egzekucji oraz dokumenty z księgi wieczystej.

Czy dawny właściciel może twierdzić, że garaże są jego?

W typowej sytuacji – nie. Jeżeli obiekt jest częścią składową gruntu, to własność garażu „podąża” za własnością działki. Nie ma tu znaczenia samo przekonanie poprzedniego właściciela, że skoro garaż zbudował, to nadal do niego należy.

Wyjątkowo znaczenie może mieć art. 231 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, ale dotyczy on roszczeń związanych z wzniesieniem budynku na cudzym gruncie. Przepis ten nie daje automatycznie prawa do dalszego zajmowania garaży po sprzedaży nieruchomości. Ponadto zastosowanie art. 231 Kodeksu cywilnego zależy od bardzo konkretnych przesłanek, w tym dobrej wiary posiadacza oraz relacji wartości budynku do zajętego gruntu.

W opisanym przypadku ważniejsze jest więc nie to, kto kiedy postawił garaże, lecz to, czy po nabyciu nieruchomości były właściciel ma jakikolwiek aktualny tytuł prawny do ich używania. Jeżeli nie ma umowy najmu, dzierżawy, użyczenia ani innego skutecznego prawa, korzysta z garaży bezumownie.

Jakie roszczenia przysługują nowemu właścicielowi?

Podstawowym roszczeniem właściciela jest roszczenie windykacyjne o wydanie rzeczy, przewidziane w art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Jeżeli były właściciel zajmuje dwa garaże, przechowuje w nich samochód i inne rzeczy oraz nie ma już żadnego prawa do korzystania z nieruchomości, może Pan żądać wydania zajętej części nieruchomości właśnie na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.

Obok tego można korzystać z roszczenia negatoryjnego z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli dochodzi do innych naruszeń własności niż pozbawienie władania, np. dalszego wchodzenia na teren, blokowania dostępu czy używania garaży mimo sprzeciwu właściciela.

Dodatkowo właściciel może dochodzić roszczeń uzupełniających wobec posiadacza. Podstawę stanowią art. 224 § 2, art. 225 oraz art. 230 Kodeksu cywilnego. W praktyce chodzi przede wszystkim o:

• wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
• zwrot pożytków albo ich wartości, jeżeli wystąpiły,
• odszkodowanie za pogorszenie rzeczy, jeżeli garaże lub działka zostały uszkodzone.

Zakres tych roszczeń i moment, od którego można ich dochodzić, zależą od tego, czy posiadacz był w dobrej, czy w złej wierze. Po doręczeniu jednoznacznego wezwania do wydania garaży były właściciel zwykle nie może już skutecznie powoływać się na dobrą wiarę.

Jak postąpić krok po kroku?

Najbezpieczniejsza kolejność działań wygląda następująco:

W wezwaniu warto wskazać:

• podstawę własności, np. postanowienie o przysądzeniu własności i wpis w księdze wieczystej,
• dokładne oznaczenie garaży i pozostawionych rzeczy,
• termin na opróżnienie i wydanie, najczęściej 7 lub 14 dni,
• żądanie zaprzestania dalszego korzystania,
• zapowiedź skierowania sprawy do sądu oraz dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Najlepiej doręczyć wezwanie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo przez komornika w trybie doręczenia korespondencji, jeśli zwykłe doręczenie jest utrudnione.

Czy można samemu usunąć auto i rzeczy z garażu?

Co do zasady nie należy samodzielnie usuwać cudzego samochodu ani wyrzucać rzeczy z garażu tylko dlatego, że znajdują się na Pana nieruchomości. Takie działanie może prowadzić do zarzutów naruszenia posiadania, uszkodzenia mienia albo roszczeń odszkodowawczych na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego.

Samopomoc jest w polskim prawie dopuszczalna tylko wyjątkowo. W odniesieniu do nieruchomości art. 343 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość niezwłocznego przywrócenia własnym działaniem stanu poprzedniego po samowolnym naruszeniu posiadania nieruchomości, ale w praktyce korzystanie z tego przepisu po upływie czasu od nabycia i przy pozostawionych rzeczach bywa ryzykowne dowodowo. Jeżeli sytuacja nie jest natychmiastowa, bezpieczniejsza jest droga wezwania i postępowania sądowego.

Nie należy też „dla odstraszenia” dowolnie naliczać przypadkowych, rażąco zawyżonych kwot. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie powinno odpowiadać rynkowej stawce za korzystanie z porównywalnej powierzchni. W sporze sądowym wysokość roszczenia trzeba będzie wykazać.

Jaki pozew złożyć, gdy były właściciel nie oddaje garaży?

Jeżeli wezwanie okaże się bezskuteczne, można wnieść do sądu pozew o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. W pozwie warto połączyć żądania, jeżeli pozwalają na to okoliczności sprawy, tj. domagać się:

• wydania dwóch konkretnie oznaczonych garaży,
• nakazania usunięcia samochodu i innych rzeczy pozwanego,
• zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za oznaczony okres,
• ewentualnie odszkodowania za pogorszenie stanu garaży.

W sprawach o wydanie nieruchomości właściwy będzie sąd miejsca położenia nieruchomości zgodnie z art. 38 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Jeżeli dojdzie do wyroku uwzględniającego powództwo, a pozwany nadal nie wyda garaży dobrowolnie, odzyskanie posiadania następuje przez egzekucję komorniczą.

To ważne, bo dopiero komornik może legalnie przeprowadzić czynności związane z opróżnieniem nieruchomości z osób i rzeczy w granicach tytułu wykonawczego.

Jak liczyć wynagrodzenie za bezumowne korzystanie?

Przepisy nie wskazują sztywnego cennika. W praktyce przyjmuje się rynkową stawkę, jaką posiadacz musiałby zapłacić, gdyby korzystał z rzeczy na podstawie ważnej umowy. Przy dwóch garażach będą to najczęściej lokalne stawki najmu podobnych garaży lub miejsc magazynowych.

Wysokość roszczenia zależy od:

• powierzchni i standardu garaży,
• lokalizacji,
• czasu korzystania,
• sposobu wykorzystania, np. garażowanie auta, magazynowanie rzeczy.

Dla celów dowodowych warto zebrać oferty najmu podobnych garaży z okolicy albo zamówić opinię rzeczoznawcy, jeśli spór dotyczy większej kwoty.

Co z autem pozostawionym w garażu?

Jeżeli samochód stoi w garażu bez Pana zgody, nadal jest to cudza rzecz ruchoma. Nie ma ogólnego przepisu pozwalającego właścicielowi nieruchomości swobodnie usunąć taki pojazd z prywatnego garażu i obciążyć kosztami właściciela, bez odpowiedniej procedury albo zgody.

Dlatego w wezwaniu trzeba jednoznacznie zażądać usunięcia pojazdu w określonym terminie. Gdyby sprawa trafiła do sądu, żądanie wydania nieruchomości powinno być tak sformułowane, aby obejmowało opróżnienie garażu z pojazdu i innych rzeczy pozwanego. Samodzielne odholowanie auta bez wyraźnej podstawy może stworzyć więcej problemów niż pożytku.

FAQ

Czy garaż blaszany zawsze należy do właściciela działki?

Nie zawsze. Kluczowe jest, czy w danych okolicznościach stanowi część składową gruntu w rozumieniu art. 47 § 2 i art. 48 Kodeksu cywilnego. Jeżeli obiekt nie jest trwale związany z gruntem, ocena może być inna.

Czy mogę zmienić zamki w garażu?

To zależy od stanu faktycznego. Jeżeli w środku są rzeczy byłego właściciela, jednostronna zmiana zamków może zaostrzyć spór i prowadzić do zarzutów naruszenia posiadania. Bezpieczniej najpierw wezwać do wydania garażu, a w razie potrzeby skierować sprawę do sądu.

Czy mogę obciążyć byłego właściciela opłatą za korzystanie z garażu?

Tak, można dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na podstawie art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego. Kwota powinna odpowiadać realnej stawce rynkowej, a nie dowolnie przyjętej „karze”.

Czy policja usunie rzeczy z garażu?

Zwykle nie. To co do zasady spór cywilny o własność i posiadanie. Praktyczną drogą jest wezwanie, a następnie pozew i – po uzyskaniu tytułu wykonawczego – egzekucja komornicza.

Czy mogę pozwać od razu bez wezwania?

Tak, przepisy nie wymagają obligatoryjnego wezwania przedsądowego dla samego powództwa windykacyjnego, ale wezwanie jest bardzo przydatne dowodowo i często przyspiesza rozwiązanie sprawy bez procesu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Art. 231 Kodeksu cywilnego.

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.