Dożywotnie bezpłatne użytkowanie mieszkania a opłaty za media

Akt notarialny ma pierwszeństwo przy rozliczaniu mediów

W sprawach dotyczących dożywotniego bezpłatnego użytkowania mieszkania pierwszym dokumentem do sprawdzenia jest akt notarialny. To w nim może być wskazane, czy uprawniony ma płacić za media, opłaty eksploatacyjne, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości albo inne koszty związane z lokalem.

Jeżeli akt notarialny wyraźnie stanowi, że właściciel ponosi także opłaty za media, taki zapis będzie miał zasadnicze znaczenie. Jeżeli jednak w akcie zapisano jedynie prawo dożywotniego, bezpłatnego użytkowania lokalu, bez doprecyzowania kosztów, nie należy automatycznie przyjmować, że wszystkie rachunki obciążają właściciela.

Warto też ustalić, jakie prawo faktycznie ustanowiono. W aktach notarialnych spotyka się użytkowanie, służebność osobistą mieszkania albo przeniesienie własności w ramach umowy dożywocia. Te konstrukcje są podobne praktycznie, ale mają inne podstawy prawne i mogą inaczej rozkładać obowiązki stron.

Zobacz również: prawo użytkowania a prawa właściciela oraz bezpłatna służebność osobista.

Czym jest dożywotnie bezpłatne użytkowanie mieszkania?

Użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym. Zgodnie z art. 252 Kodeksu cywilnego rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków. W odniesieniu do mieszkania oznacza to przede wszystkim prawo korzystania z lokalu w granicach określonych w umowie, a często także prawo do korzystania z części wspólnych w zakresie potrzebnym do normalnego używania mieszkania.

Zakres użytkowania może być ograniczony. Art. 253 § 2 Kodeksu cywilnego dopuszcza ograniczenie wykonywania użytkowania nieruchomości do oznaczonej części. Dlatego w akcie notarialnym powinno być możliwie jasno opisane, czy uprawniony korzysta z całego mieszkania, jednego pokoju, pomieszczeń pomocniczych, piwnicy, garażu albo innych części nieruchomości.

Użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej jest niezbywalne i wygasa najpóźniej z jej śmiercią. Nie można go więc sprzedać ani przenieść na inną osobę. Samo słowo „dożywotnie” oznacza zazwyczaj, że prawo ma trwać przez życie uprawnionego, a nie że właściciel ma bezwarunkowo opłacać wszystkie koszty związane z mieszkaniem.

Czy „bezpłatne” oznacza brak rachunków za media?

Nie zawsze. Określenie „bezpłatne użytkowanie” najczęściej oznacza, że użytkownik nie płaci właścicielowi wynagrodzenia za samo korzystanie z lokalu. Innymi słowy, właściciel nie może żądać od niego czynszu podobnego do czynszu najmu tylko dlatego, że użytkownik mieszka w lokalu.

Rachunki za media mają jednak inny charakter. Prąd, gaz, woda, ścieki, ogrzewanie, wywóz odpadów i podobne koszty są konsekwencją faktycznego korzystania z mieszkania. Jeżeli zużycie powstaje wskutek zamieszkiwania przez osobę uprawnioną, zasadniczo to ona powinna ponosić te koszty, o ile akt notarialny nie stanowi inaczej.

Podstawowe znaczenie ma tu art. 260 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym użytkownik jest obowiązany dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. W sprawach mieszkaniowych opłaty wynikające z bieżącego korzystania z lokalu są zwykle traktowane jako koszty eksploatacyjne, które powinny obciążać korzystającego.

Jak rozdzielić media, czynsz administracyjny i inne koszty?

Najbezpieczniej rozdzielić opłaty na dwie grupy. Pierwsza obejmuje koszty powiązane z faktycznym używaniem lokalu, takie jak prąd, gaz, woda, ścieki, centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, wywóz odpadów czy opłaty licznikowe. Co do zasady powinien je ponosić użytkownik albo służebnik, który z lokalu korzysta.

Druga grupa to koszty właścicielskie, które nie zawsze zależą od bieżącego zużycia. Mogą to być np. podatek od nieruchomości, składka na ubezpieczenie lokalu, część funduszu remontowego, koszty większych remontów albo inne ciężary wynikające przede wszystkim z prawa własności. Takie koszty częściej obciążają właściciela, chyba że strony umówiły się inaczej.

Problem powstaje szczególnie wtedy, gdy wspólnota mieszkaniowa albo spółdzielnia wystawia jeden zbiorczy „czynsz”. Taki dokument może zawierać zarówno opłaty eksploatacyjne związane z mieszkaniem, jak i opłaty typowo właścicielskie. W razie sporu warto poprosić zarządcę o rozbicie należności na składniki i ustalić, które wynikają z korzystania z lokalu, a które z samej własności.

Zobacz również: określenie wartości dożywotniego użytkowania oraz umowa dożywocia a opłacanie rachunków.

Użytkowanie, służebność mieszkania czy dożywocie?

Jeżeli w akcie ustanowiono użytkowanie, podstawą są przepisy Kodeksu cywilnego o użytkowaniu. Uprawniony korzysta z cudzej rzeczy w granicach umowy i przepisów, a jego obowiązki należy oceniać przede wszystkim przez pryzmat zwykłego korzystania z rzeczy oraz zasad prawidłowej gospodarki.

Jeżeli ustanowiono służebność osobistą mieszkania, znaczenie mają art. 296–304 Kodeksu cywilnego. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, a do jego stosunków z właścicielem stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Dlatego również przy służebności mieszkania koszty bieżącego korzystania z lokalu co do zasady powinny być rozliczane z osobą uprawnioną.

Inna jest natomiast umowa dożywocia. Przy dożywociu nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie w zakresie wynikającym z umowy i art. 908 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc w akcie zawarto umowę dożywocia, a nie samo użytkowanie albo służebność, trzeba osobno sprawdzić, czy obowiązek utrzymania obejmuje także opłaty mieszkaniowe i media.

W praktyce podobne spory pojawiają się także wtedy, gdy osoba uprawniona okresowo wyjeżdża, a w lokalu pozostają inni domownicy albo osoby przez nią wpuszczone. W takim przypadku pomocny może być temat: korzystanie z mieszkania w nieobecności służebnika.

Co zrobić, gdy użytkownik nie płaci za media?

Właściciel, który formalnie otrzymuje rachunki, powinien w pierwszej kolejności zebrać dokumenty: akt notarialny, faktury, zestawienia opłat ze wspólnoty lub spółdzielni, odczyty liczników, potwierdzenia przelewów oraz korespondencję z użytkownikiem. Bez tych dokumentów trudniej wykazać, które koszty faktycznie wynikają z korzystania z mieszkania przez uprawnionego.

Następnie warto pisemnie wezwać użytkownika do zapłaty albo do ustalenia zasad dalszych rozliczeń. W wezwaniu dobrze jest wskazać okres, rodzaj kosztów, kwotę oraz sposób jej obliczenia. Jeżeli koszty są wspólne dla kilku osób, konieczne może być rozsądne rozliczenie proporcji, np. według liczników, liczby mieszkańców albo faktycznego okresu korzystania.

Jeżeli polubowne rozliczenie nie jest możliwe, właściciel może rozważyć dochodzenie zapłaty na drodze cywilnej. Przy służebności osobistej szczególnie poważne i uporczywe naruszenia mogą w skrajnych przypadkach uzasadniać żądanie zamiany służebności na rentę na podstawie art. 303 Kodeksu cywilnego, ale nie jest to automatyczny środek na każdy spór o rachunki.

FAQ

Czy osoba z dożywotnim bezpłatnym użytkowaniem musi płacić za prąd i wodę?

Co do zasady tak, jeżeli to ona faktycznie zużywa prąd, wodę lub inne media, a akt notarialny nie przerzuca tych kosztów na właściciela. Bezpłatność dotyczy zwykle braku wynagrodzenia za korzystanie z lokalu, a nie finansowania wszystkich rachunków przez właściciela.

Czy właściciel może żądać czynszu od użytkownika?

Jeżeli prawo zostało ustanowione jako bezpłatne, właściciel nie powinien żądać czynszu za samo korzystanie z mieszkania. Może natomiast żądać rozliczenia kosztów, które wynikają ze zwykłego używania lokalu, np. mediów, jeśli nie ustalono inaczej.

Kto płaci fundusz remontowy przy dożywotnim użytkowaniu?

To zależy od treści aktu notarialnego i charakteru danej opłaty. Fundusz remontowy bywa traktowany jako koszt właścicielski, ale w praktyce opłaty do wspólnoty albo spółdzielni mogą obejmować różne składniki. Najlepiej rozdzielić je na koszty bieżącego korzystania i koszty związane z samą własnością.

Czy można zmienić zasady rozliczania mediów po podpisaniu aktu?

Tak, strony mogą zawrzeć dodatkowe porozumienie. Jeżeli jednak zmiana dotyczy treści ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego w księdze wieczystej, może być potrzebna forma aktu notarialnego i odpowiedni wpis w księdze wieczystej.

Co zrobić, gdy akt notarialny nie mówi nic o rachunkach?

Należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego i zasad zwykłego korzystania z rzeczy. W praktyce warto ustalić pisemne reguły rozliczeń na przyszłość, a zaległe kwoty wykazywać rachunkami, licznikami i dowodami zapłaty.

Podsumowanie

Dożywotnie bezpłatne użytkowanie mieszkania nie oznacza automatycznie, że właściciel ma opłacać wszystkie media. Najważniejsza jest treść aktu notarialnego, a gdy brakuje w nim szczegółowych zapisów, należy stosować przepisy o użytkowaniu i zasady zwykłego korzystania z lokalu. Rachunki za prąd, wodę, gaz, ogrzewanie czy śmieci powinny zasadniczo obciążać osobę, która faktycznie z nich korzysta. Inaczej może być przy wyraźnym postanowieniu umowy albo przy umowie dożywocia, w której obowiązki nabywcy są szersze i trzeba je oceniać indywidualnie.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 244, art. 252-260, art. 266, art. 296-304 i art. 908 - tekst aktu w systemie ELI.
2. Orzeczenie Sądu Najwyższego z 3 marca 1987 r., sygn. akt III CZP 6/87, dotyczące dopuszczalności ograniczenia wykonywania użytkowania nieruchomości do oznaczonej części.