Ustanowienie prawa do dożywotniego bezpłatnego użytkowania mieszkania a kwestia ponoszenia opłat za media
W pierwszej kolejności radzę zajrzeć do umowy notarialnej, w której zostało ustanowione prawo do dożywotniego bezpłatnego użytkowania, i sprawdzić, czy nie została tam wprost uregulowana kwestia ponoszenia opłat eksploatacyjnych. Jeśli brak jest postanowień w tym zakresie, należy się odwołać do przepisów ogólnych zawartych w Kodeksie cywilnym.
Użytkowanie jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Zgodnie z definicją zawartą w art. 252 K.c. rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania z niej pożytków. Z definicji tej wynika, że na użytkowanie składają się dwa uprawnienia: prawo do użytkowania rzeczy oraz prawo do pobierania z niej pożytków.
Inaczej mówiąc, użytkowanie polega na korzystaniu z rzeczy cudzej. Użytkownik może korzystać z rzeczy w sposób podobny lecz jednak nie identyczny, jak czyni to jej właściciel.
Co do zasady użytkowanie obciąża całą rzecz, jednak orzecznictwo dopuszcza ograniczenie użytkowania nieruchomości do oznaczonej części, ale ograniczenie takie musi określać umowa (orzeczenie Sądu Najwyższego z 03.03.1987 r., III CZP 6/87). Użytkowanie może być odpłatne albo nieodpłatne.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Czy służebnik powinien ponosić opłaty za media?
Bezpłatne użytkowanie oznacza, że użytkownik nie musi płacić na rzecz właściciela żadnego czynszu, wynagrodzenia itp. za korzystanie z lokalu. Moim zdaniem nie obejmuje ono natomiast zamieszkiwania na koszt osoby trzeciej. Byłaby to bowiem zbyt daleka interpretacja.
Zgodnie z art. 302 § 2 K.c. do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Natomiast przepisy Kodeksu cywilnego o użytkowaniu przez osoby fizyczne poprzedzone są ogólnymi przepisami o użytkowaniu, które w analizowanym przypadku także znajdują zastosowanie.
Zgodnie z art. 260 § 1 K.c. użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. W zakresie nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy mieści się z pewnością opłata za media, z których użytkownik korzysta. Dlatego też uważam, że to użytkownik powinien ponosić opłaty za media w takim zakresie, w jaki sam je zużył.
Na koniec przyznam jednak, że sprawa jest dyskusyjna i prezentowane są też odmienne od mojego poglądy, tzn. że w przypadku ustanowienia bezpłatnego użytkowania wszystkie koszty utrzymania mieszkania (opłaty za czynsz oraz należności eksploatacyjne) powinien ponosić właściciel.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Przykłady
Pan Jan przekazał swojemu synowi mieszkanie w formie darowizny, zastrzegając w akcie notarialnym prawo dożywotniego, bezpłatnego użytkowania. W umowie nie wspomniano nic o mediach. Po kilku miesiącach syn poprosił ojca o partycypowanie w rachunkach za prąd i wodę, wskazując, że to on opłaca faktury. Pan Jan odmówił, argumentując, że „bezpłatne” oznacza brak jakichkolwiek kosztów. Sprawa trafiła do prawnika, który wyjaśnił, że choć ojciec nie płaci czynszu, to opłaty za media wynikające z jego zużycia powinny obciążać go jako użytkownika.
Pani Maria mieszkała przez kilkanaście lat w domu swojej wnuczki na mocy ustanowionej służebności mieszkania. Początkowo płaciła za własne rachunki, ale gdy przeszła na emeryturę, przestała regulować należności za gaz, twierdząc, że obowiązek ten spoczywa na właścicielu nieruchomości. Wnuczka, aby uniknąć zaległości, uiszczała opłaty sama, a następnie próbowała odzyskać pieniądze na drodze sądowej. Sąd przyznał jej rację, uznając, że w przypadku braku odmiennej umowy służebnik powinien ponosić koszty eksploatacyjne.
Pan Andrzej, posiadając prawo bezpłatnego użytkowania mieszkania, które należało do jego siostry, od początku ustalił z nią zasady rozliczeń. Uzgodnili, że będzie płacił za wszystkie media według liczników, natomiast opłaty za fundusz remontowy i ubezpieczenie nieruchomości pokryje siostra jako właścicielka. Dzięki temu uniknęli nieporozumień, a wzajemne rozliczenia były jasne i akceptowalne dla obu stron.
Podsumowanie
Prawo dożywotniego, bezpłatnego użytkowania mieszkania nie zwalnia automatycznie z ponoszenia kosztów mediów, jeśli wynikają one z faktycznego zużycia przez użytkownika. Kluczowe znaczenie ma treść aktu notarialnego – jeżeli nie zawiera on odmiennych ustaleń, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, które przewidują, że koszty związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy obciążają użytkownika. Jasne uregulowanie tej kwestii w umowie pozwala uniknąć późniejszych sporów i nieporozumień.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz indywidualnej porady prawnej w podobnej sprawie? Skontaktuj się z nami online – szybko przeanalizujemy Twój przypadek, wyjaśnimy, jakie masz prawa i obowiązki, oraz wskażemy najlepsze rozwiązanie. Odpowiedź otrzymasz wygodnie bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Orzeczenie Sądu Najwyższego z 03 marca 1987 r., sygn. akt III CZP 6/87
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
