Dożywotnie bezpłatne użytkowanie a opłata za media

W pierwszej kolejności radzę zajrzeć do umowy notarialnej, w której zostało ustanowione prawo do dożywotniego bezpłatnego użytkowania, i sprawdzić, czy nie została tam wprost uregulowana kwestia ponoszenia opłat eksploatacyjnych. Jeśli brak jest postanowień w tym zakresie, należy się odwołać do przepisów ogólnych zawartych w Kodeksie cywilnym.

Użytkowanie jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Zgodnie z definicją zawartą w art. 252 K.c. rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania z niej pożytków. Z definicji tej wynika, że na użytkowanie składają się dwa uprawnienia: prawo do użytkowania rzeczy oraz prawo do pobierania z niej pożytków.

Inaczej mówiąc, użytkowanie polega na korzystaniu z rzeczy cudzej. Użytkownik może korzystać z rzeczy w sposób podobny lecz jednak nie identyczny, jak czyni to jej właściciel.

Co do zasady użytkowanie obciąża całą rzecz, jednak orzecznictwo dopuszcza ograniczenie użytkowania nieruchomości do oznaczonej części, ale ograniczenie takie musi określać umowa (orzeczenie Sądu Najwyższego z 03.03.1987 r., III CZP 6/87). Użytkowanie może być odpłatne albo nieodpłatne.

Bezpłatne użytkowanie oznacza, że użytkownik nie musi płacić na rzecz właściciela żadnego czynszu, wynagrodzenia itp. za korzystanie z lokalu. Moim zdaniem nie obejmuje ono natomiast zamieszkiwania na koszt osoby trzeciej. Byłaby to bowiem zbyt daleka interpretacja.

Zgodnie z art. 302 § 2 K.c. do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Natomiast przepisy Kodeksu cywilnego o użytkowaniu przez osoby fizyczne poprzedzone są ogólnymi przepisami o użytkowaniu, które w analizowanym przypadku także znajdują zastosowanie.

Zgodnie z art. 260 § 1 K.c. użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. W zakresie nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy mieści się z pewnością opłata za media, z których użytkownik korzysta. Dlatego też uważam, że to użytkownik powinien ponosić opłaty za media w takim zakresie, w jaki sam je zużył.

Na koniec przyznam jednak, że sprawa jest dyskusyjna i prezentowane są też odmienne od mojego poglądy, tzn. że w przypadku ustanowienia bezpłatnego użytkowania wszystkie koszty utrzymania mieszkania (opłaty za czynsz oraz należności eksploatacyjne) powinien ponosić właściciel.