Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Prawo użytkowania mieszkania a prawa właściciela nieruchomości

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 20.01.2010

Dziadek zbył kilka lat temu własnościowe mieszkanie na rzecz swojej córki, a w akcie notarialnym zawarto klauzulę, że dziadek ma dożywotnie, bezpłatne prawo do użytkowania mieszkania. Jakiś czas później córka zmarła i w drodze dziedziczenia mieszkanie przeszło na jej męża i ich dwoje dzieci. Następnie mąż i jedno z dzieci przekazali mieszkanie drugiemu z dzieci (synowi, czyli wnukowi dziadka). Obecnie nowy właściciel mieszkania (czyli wnuk) żąda od dziadka zapłaty za czynsz i grozi, że jeden z dwóch pokoi wynajmie obcym osobom. Czy dziadek musi opłacać czynsz i czy takie dokwaterowanie lokatora jest możliwe? Czy właściciel mieszkania może wchodzić do niego, kiedy chce? Nieruchomość nie posiada księgi wieczystej.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Prawo użytkowania mieszkania a prawa właściciela nieruchomości

Dożywotnie bezpłatne prawo do użytkowania mieszkania

Z pytania wynika, że na rzecz dziadka ustanowiono prawo dożywotniego bezpłatnego użytkowania mieszkania.

Stosownie do art. 252 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użytkowanie)”.

 

Użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym daną rzecz (w przypadku dziadka – nieruchomość). Treścią prawa użytkowania jest używanie rzeczy i pobieranie pożytków, jakie rzecz przynosi.

 

Użytkowanie jako prawo rzeczowe ograniczone o charakterze bezwzględnym korzysta z ochrony przewidzianej dla prawa własności. Wynika to z art. 251 K.c., zgodnie z którym „do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”.

Dziadek korzysta więc z ochrony jak właściciel. Ta ochrona jest ograniczona zakresem przysługującego dziadkowi prawa. Dziadek może się przeciwstawić zmianom, które do nieruchomości pragnie wprowadzić właściciel nieruchomości, jeżeli te zmiany ograniczałyby prawo dziadka.

 

Stosownie do art. 248 § 1 K.c. „do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej, a jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej – wpis do tej księgi”.

 

Zmiana zakresu użytkowania polegająca na tym, że dziadek miałby prawo do korzystania z części mieszkania i musiałby znosić inne osoby w mieszkaniu, jest możliwa wyłącznie na podstawie umowy.

Prawa właściciela mieszkania z ustanowionym bezpłatnym prawem do użytkowania na rzecz innej osoby

Właściciel nie może więc „dokwaterować” do mieszkania innych osób. Dziadek jest uprawniony do korzystania z całego mieszkania. To ograniczenie prawa własności mieszkania powoduje, że właściciel musi znosić to, że tylko dziadek korzysta z jego mieszkania. Ze względu na ustanowienie prawa użytkowania, które polega na wyłącznym korzystaniu przez dziadka z mieszkania, właściciel mieszkania nie może z niego korzystać. Nie może on, powołując się na prawo własności, wchodzić do mieszkania, kiedy tylko mu się podoba.

 

Jeżeli właściciel będzie naruszał prawo przysługujące dziadkowi, to dziadek będzie mógł skorzystać z przepisów dotyczących ochrony własności i żądać opuszczenia mieszkania przez właściciela czy inne osoby, a także żądać, aby sąd zakazał naruszania jego praw w przyszłości.

 

Zastosowanie w tym przypadku będą miały przepisy art. 222 K.c: „właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

 

Jak już wspomniałem wcześniej, art. 251 K.c. wskazuje, że „do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”.

Kto ponosi opłaty w mieszkaniu z ustanowionym bezpłatnym prawem do korzystania

Stosownie do art. 260 § 1 K.c. „użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót”.

 

Natomiast według art. 268 „użytkownik może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach jak najemca”.

 

Opłaty związane z bieżącą eksploatacją mieszkania (opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, opłaty na rzecz spółdzielni, opłaty za prąd, gaz czy wodę) należy traktować jako nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Oznacza to, że obowiązek uiszczania tych opłat spoczywa na osobie, na rzecz której ustanowiono prawo użytkowania mieszkania.

 

Dziadek powinien wnosić te opłaty, chyba że w umowie wskazano, że ma je uiszczać właściciel mieszkania.

Prawo do dożywotniego korzystania z mieszkania a umowa o dożywocie

Zwrócę jeszcze uwagę, że na rzecz dziadka nie ustanowiono prawa dożywocia. Umowa, w której wyniku dziadek zbył mieszkanie, nie była umową o dożywocie, określoną w art. 908 § 1 K.c.

 

Zgodnie z tym przepisem „jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

 

Umowa, którą zawarł dziadek, zapewne była umową darowizny, w której ustanowiono na rzecz dziadka prawo użytkowania mieszkania, a nie umową o dożywocie.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • pięć + siedem =

»Podobne materiały

Zwrot maszyny zakupionej w formie leasingu

Kupiłam w formie leasingu od innej firmy maszynę do lodów. Okazało się, że jest wadliwa – źle pracuje i ciągle muszę wzywać serwis. Jakie mam szanse na zwrot tej maszyny?

 

Skutki odstąpienia od umowy kupna samochodu

Czy jeżeli zgodziłem się na to, żeby osoba, która kupiła ode mnie samochód, odstąpiła od umowy 2 miesiące po jej zawarciu, za obopólną zgodą, to należy odwrócić wszystkie skutki prawne oryginalnej umowy? Np. czy mogę żądać od ubezpieczalni kontynuacji poprzedniego ubezpieczenia OC (ono skończyło się

 

Wprowadzenie się kupującego po umowie przedwstępnej

Chcę sprzedać mieszkanie. Kupujący chce podpisać umowę notarialną przedwstępną i zobowiązuje się wpłacić 10% ustalonej wartości mieszkania i do wpłacenia reszty ustalonej kwoty w ciągu trzech miesięcy od podpisania umowy przedwstępnej, zarazem kupujący chciałby wprowadzić się po podpisaniu umowy prz

 

Zwrot zadatku za wakacje

Wpłaciłam zadatek za rezerwację w hotelu za wakacje pół roku przed, kwotę w wysokości 1700 zł, jednak chcę zrezygnować. Przeczytałam wiele niepochlebnych opinii o hotelu. Ponieważ przeczytałam opinię negatywną o hotelu. Ten jednak twierdzi, że kwota była rezerwacją - zadatkiem i nie zwróci mi jej. C

 

Problem po sprzedaży telefonu przez Allegro

Mam problem z osobą, która zakupiła ode mnie telefon przez Allegro. Sprzedałam używany telefon, który był opisany, że stan dobry. Napisałam kupującemu, że była wymieniana bateria. Wysłał zdjęcia ze zbliżenia. Sam kupujący zwrócił uwagę, że są rysy na wyświetlaczu, w związku z tym opuściłam kupującem

 

Wypowiedzenie umowy dzierżawy z powodu niewłaściwego korzystania

Mój teść ma problem z dzierżawcą działki. Cztery lata temu podpisał z dzierżawcą umowę, ale nie znamy jej treści, ponieważ dokument gdzieś się zawieruszył. Z danych uzyskanych od dzierżawcy dowiedziałem się tylko, że umowa została zawarta na okres 10 lat i nie było w niej zapisu o wynagrodzeniu za d

 

Nowy właściciel kamienicy

Jestem najemcą lokalu należącego do miasta. Niedawno odnalazł się spadkobierca dawnego właściciela budynku, któremu sąd przyznał prawo do nieruchomości. Dowiedziałam się jednak, że lokale w naszej kamienicy zostaną podzielone – według nieznanego nam klucza – pomiędzy miasto i nowego właś

 

Zamiana mieszkania komunalnego

Pani A dokonała zamiany mieszkania komunalnego na rzecz pani B. Odbyło się to jednak bezprawnie, tj. bez zgody burmistrza. Pani A więc uregulowała swoje zadłużenie i chciałaby wrócić do poprzedniego lokalu, jednak pani B jej to skutecznie uniemożliwia. ZGM wystosował pismo do pani B, by ta zaprzesta

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »