Mamy 10 755 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Nowy właściciel kamienicy

Autor: Małgorzata Rybarczyk • Opublikowane: 14.10.2013

Jestem najemcą lokalu należącego do miasta. Niedawno odnalazł się spadkobierca dawnego właściciela budynku, któremu sąd przyznał prawo do nieruchomości. Dowiedziałam się jednak, że lokale w naszej kamienicy zostaną podzielone – według nieznanego nam klucza – pomiędzy miasto i nowego właściciela. Moje mieszkanie przejdzie w ręce tego ostatniego. Zaproponowano mi oraz sąsiadom, którzy są w podobnej sytuacji, abyśmy wykupili lokale, ale w cenie znacznie wyższej niż wynosi wykup mieszkania od miasta. Czy to zgodne z prawem? Jeśli nie zdecyduję się na kupno, czy nowy właściciel kamienicy może podwyższyć mi czynsz (a jeśli tak, do jakiej wysokości)? Czy może wyrzucić mnie z mieszkania? Co stanie się, jeśli sprzeda lokal komuś innemu?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Małgorzata Rybarczyk

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Prywatny właściciel, który wykaże, że faktycznie posiada prawo właścicielskie do lokali, które zajmują Pani oraz Pani sąsiedzi, może podnieść czynsze, a także wypowiedzieć Państwu umowę.

 

Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2011 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, wynajmujący mieszkanie ma prawo podnieść wysokość czynszu ustalonego w umowie. Podwyżka taka nie może mieć miejsca częściej niż co 6 miesięcy, liczonych od dnia, w którym poprzednia podwyżka zaczęła obowiązywać.

 

Aby dokonać podwyżki czynszu, właściciel mieszkania zobowiązany jest dokonać wypowiedzenia jego dotychczasowej wysokości, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Okres wypowiedzenia czynszu albo innych opłat związanych z używaniem lokalu trwa 3 miesiące, chyba że umowa najmu przewiduje inny okres wypowiedzenia. Wypowiedzenie wysokości czynszu musi zawsze nastąpić w formie pisemnej, jeżeli ta forma nie zostanie zachowana, to wypowiedzenie i podwyżka będą nieważne (art. 8a ust 4 ustawy o ochronie lokatorów).

 

Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach. Za wypadki uzasadniające podwyżkę w takiej sytuacji uznaje się nieuzyskiwanie przez właściciela przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, a także zapewniającym zwrot kapitału i zysk.

 

Od dnia wypowiedzenia zaczynają biec terminy umożliwiające zaskarżenie i odwołanie się od propozycji nowej wysokości czynszu, zaproponowanej przez właściciela lokalu. I tak, zgodnie z art. 8a ust. 5, w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, lokator – czyli Pani – może:

 

  1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu trzykrotnego wypowiedzenia albo
  2. zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

 

W przypadku, gdy odmówi Pani przyjęcia podwyżki, ciąży na Pani obowiązek uiszczania czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego. Jeżeli zaś wystąpi Pani na drogę postępowania sądowego, to musi Pani uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, będzie Pani dodatkowo zobowiązana do zapłaty kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

 

Jeżeli zaś postanowi Pani przyjąć zaproponowaną wysokość czynszu, to wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest Pani obowiązana uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia. 

 

W momencie, gdy otrzymają Państwo pisemne wypowiedzenie czynszu, mają Państwo prawo zażądać od nowego właściciela kamienicy pisemnego uzasadnienia przyczyn podwyżki. W odpowiedzi na wezwanie właściciel ma obowiązek w terminie 14 dni od dnia jego otrzymania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawić również na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. 

 

W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia.

 

Właściciel ma również prawo wypowiedzieć Państwu umowy najmu lokali. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Przyczyny wypowiedzenia są ściśle określone w artykule 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

 

Zgodnie z ust. 2 tego artykułu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

 

  1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (z tym jednak zastrzeżeniem, że jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. W takiej sytuacji lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy).

 

Zgodnie z ust. 3 art. 11 ustawy właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

 

  1. z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
  2. z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. 

 

Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

 

Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do innego lokalu (ust. 5). Jeżeli jednak właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na tej podstawie, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Te same zasady i obostrzenia obowiązują w momencie, gdy w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

 

Jednocześnie właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, z innych przyczyn niż wymienione wyżej, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

 

Jeżeli przyjmą Państwo nowe warunki, zaprzestaną płacenia czynszu (lub płacenia czynszu w nowej wysokości), to nowy właściciel kamienicy będzie mógł również na tej podstawie wnosić o Państwa eksmisję z lokalu. Sąd, rozstrzygając czy zachodzą podstawy do nakazania opróżnienia lokalu, bada z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego. Orzekając o uprawnieniu lokatora do uzyskania lokalu zastępczego, bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez niego z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną.

 

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

 

  1. kobiety w ciąży;
  2. małoletniego niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą;
  3. obłożnie chorych;
  4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;
  5. osoby posiadającej status bezrobotnego;
  6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

 

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

 

Sąd po rozpatrzeniu wszystkich okoliczności sprawy może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. (art. 14-16 ustawy o ochronie lokatorów).

 

Zanim przystąpią Państwo do rozmów z nowym właścicielem kamienicy, proponowałabym, by poprosili Państwo o wskazanie tytułu prawnego do dysponowania właśnie Państwa lokalami, a nie innymi w kamienicy. W tym celu powinni Państwo zażądać przedstawienia prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku oraz odpisu księgi wieczystej, w której będzie on ujawniony jako właściciel tych lokali. Ewentualnie mogą Państwo poprosić o zaświadczenie od dotychczasowego właściciela (ADM, spółdzielnia, urząd miasta) wskazujące, które lokale przeszły na własność nowego właściciela.

 

Oczywiście nowy właściciel może zażądać takiej stawki za wykup mieszkania, jakiej zechce. Jeżeli znajdzie kupca, który będzie chciał nabyć lokal wraz z jego mieszkańcami, to także może sprzedać Państwa mieszkanie. Będzie to oznaczać, że po prostu kolejny raz zmieni się właściciel lokalu, na którego przejdą wszelkie prawa i obowiązki.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • zero - osiem =

»Podobne materiały

Odziedziczenie kamienicy i kwestia jej lokatorów

Planuję złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku, którego przedmiotem jest kamienica. Wraz z innymi współwłaścicielami chcielibyśmy sprzedać budynek, ale bez lokatorów. Co z umowami najmu z MPGM? Jak będzie wyglądała sytuacja lokatorów mających wyroki sądowe o na

Koszty doprowadzenia gazu do mieszkań w prywatnej kamienicy

Jestem emerytką. Nowy właściciel kamienicy, w której mieszkam, zaplanował doprowadzić do mieszkań gaz. Zmusza najemców do zapłaty za doprowadzenie rur oraz do zakupu pieców. Nie stać mnie na to. Co mogę zrobić w tej sytuacji?

Opłaty za używanie lokalu

Mój tata mieszka w kamienicy. Niedawno odnalazł się jej właściciel. Wypowiedział tacie umowę najmu, dając 3-letni okres wypowiedzenia i podwyższając dwukrotnie czynsz (było to 7 miesięcy temu). Czy to zgodne z prawem? Twierdzi, że w mieszkaniu ma później zamieszkać jego córka, ale m

Rozbiórka kamienicy

Od kilkunastu lat ja, siostra i ojciec jesteśmy zameldowani w pewnym mieszkaniu socjalnym. Właśnie dowiedzieliśmy się, że dojdzie do rozbiórki kamienicy, w której znajduje się wspomniane mieszkanie. Od jakiegoś czasu mieszkam z moją partnerką i jej dziećmi w mieszkaniu własnościo
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »