Blaszany garaż na terenie wspólnoty mieszkaniowej – zgoda i formalności

Czy zarząd wspólnoty może sam wyrazić zgodę na blaszak?

Samo to, że garaż blaszany można zdemontować i przenieść, nie przesądza jeszcze, że wystarczy zgoda zarządu wspólnoty. Jeżeli garaż ma stać na gruncie będącym częścią nieruchomości wspólnej, to zajmuje teren, z którego zasadniczo mogą korzystać wszyscy właściciele lokali. W praktyce oznacza to ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej przez pozostałych właścicieli.

Zgodnie z ustawą o własności lokali każdy właściciel lokalu ma prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Przeznaczenie fragmentu wspólnego gruntu pod prywatny garaż jednego właściciela najczęściej będzie traktowane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd. W dużej wspólnocie wymaga to uchwały właścicieli lokali.

Nie wystarczy więc zwykła ustna zgoda członka zarządu, administratora albo kilku sąsiadów. Bez uchwały wspólnoty właściciel naraża się na żądanie usunięcia garażu, spór o bezumowne korzystanie z części wspólnej, a także na konflikt dotyczący opłat i sposobu korzystania z terenu.

Dlaczego postawienie garażu przekracza zwykły zarząd?

Czynności zwykłego zarządu dotyczą bieżącego utrzymania nieruchomości wspólnej. Postawienie prywatnego garażu na wspólnym gruncie ma inny charakter. Zmienia sposób korzystania z części nieruchomości, może wpływać na dostęp do miejsc postojowych, przejazdów, zieleni, dojść do budynku, instalacji, drogi pożarowej albo miejsc przeznaczonych dla wszystkich mieszkańców.

Ustawa o własności lokali w art. 22 ust. 3 wskazuje przykładowe czynności przekraczające zwykły zarząd. W tego typu sprawach znaczenie ma zwłaszcza zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej oraz udzielenie zarządowi zgody i pełnomocnictwa do podjęcia określonej czynności. Jeżeli właściciel ma korzystać wyłącznie z części wspólnego gruntu, wspólnota powinna określić co najmniej: miejsce, powierzchnię, okres korzystania, ewentualną odpłatność, zasady demontażu oraz odpowiedzialność za szkody.

Podobne problemy pojawiają się przy innych sposobach korzystania z części wspólnej, np. gdy chodzi o garaż w budynku wspólnoty - opłaty albo o zmianę sposobu korzystania z pomieszczeń, strychu czy gruntu.

Jaką uchwałę powinna podjąć wspólnota?

Uchwała powinna być możliwie precyzyjna. Najbezpieczniej, aby wskazywała:

• któremu właścicielowi wspólnota wyraża zgodę na ustawienie garażu,
• dokładne miejsce położenia garażu, najlepiej z odniesieniem do szkicu albo mapy,
• wymiary i rodzaj garażu,
• czas, na jaki zgoda jest udzielana, albo warunki jej odwołania,
• czy korzystanie z gruntu jest odpłatne, a jeżeli tak – w jakiej wysokości,
• obowiązek uzyskania wymaganych zgód administracyjnych, zgłoszeń lub pozwoleń,
• obowiązek usunięcia garażu po cofnięciu zgody, zakończeniu okresu korzystania albo na żądanie wspólnoty w uzasadnionych przypadkach,
• odpowiedzialność właściciela za szkody, utrzymanie porządku i zgodność z przepisami przeciwpożarowymi oraz budowlanymi.

Warto także rozważyć zawarcie pisemnej umowy między wspólnotą a właścicielem, np. umowy najmu albo innego porozumienia regulującego odpłatne korzystanie z części nieruchomości wspólnej. Sama uchwała może upoważniać zarząd do podpisania takiej umowy.

Jak głosuje się nad zgodą na garaż?

W dużej wspólnocie mieszkaniowej, czyli takiej, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż 3, stosuje się zasady z ustawy o własności lokali. Uchwała może zostać podjęta na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo częściowo na zebraniu i częściowo w trybie obiegowym.

Co do zasady uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Możliwe jest jednak głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, jeżeli wynika to z umowy właścicieli albo z uchwały podjętej w trybie przewidzianym w ustawie.

Jeżeli wspólnota ma nie więcej niż 3 lokale, zastosowanie mają odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W takiej małej wspólnocie przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd zasadą jest konieczność uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli, a w razie jej braku możliwe jest wystąpienie do sądu o rozstrzygnięcie.

Czy trzeba zgłaszać budowę garażu blaszanego?

Zgoda wspólnoty to tylko jedna część problemu. Osobno należy sprawdzić przepisy budowlane. To, że obiekt jest popularnie nazywany blaszakiem i można go rozebrać, nie oznacza automatycznie, że wolno go ustawić bez formalności.

W świetle Prawa budowlanego istotne jest między innymi to, czy garaż ma być obiektem wolnostojącym, parterowym, jaka będzie jego powierzchnia zabudowy, czy mieści się w limitach dla działki, czy ma stać czasowo, czy na stałe, oraz czy inwestor ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przy garażach wolnostojących do 35 m² często wchodzi w grę zgłoszenie, przy zachowaniu ustawowego limitu liczby takich obiektów na działce. Jeżeli garaż przekracza te warunki albo sposób jego posadowienia i użytkowania wskazuje na inny rodzaj obiektu, może być potrzebne pozwolenie na budowę.

W przypadku obiektów tymczasowych trzeba szczególnie uważać. Jeżeli obiekt nie jest trwale połączony z gruntem, ale ma być użytkowany w określonym miejscu przez dłuższy czas, organy mogą nie traktować go jako całkowicie obojętnego prawnie. Planowane ustawienie garażu należy więc zweryfikować w starostwie albo urzędzie miasta na prawach powiatu, a także w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli planu nie ma.

Co jeśli wspólnota odmówi zgody?

Wspólnota nie ma obowiązku wyrażenia zgody na wyłączne zajęcie wspólnego gruntu przez jednego właściciela. Odmowa może być uzasadniona na przykład brakiem miejsca, sprzecznością z przeznaczeniem nieruchomości, ryzykiem utrudnienia dojazdu, naruszeniem praw innych właścicieli, potrzebą zachowania terenu zielonego albo planami inwestycyjnymi wspólnoty.

Jeżeli właściciel uważa, że odmowa jest bezpodstawna, powinien w pierwszej kolejności doprowadzić do formalnego głosowania nad uchwałą. Problemem bywa sytuacja, w której zarząd nie chce poddać projektu uchwały pod głosowanie. Wtedy należy przeanalizować regulacje wspólnoty, sposób zarządu oraz możliwość zwołania zebrania albo dochodzenia ochrony przed sądem.

W niektórych sprawach dotyczących ingerencji w części wspólne pojawiają się podobne zagadnienia jak przy inwestycjach w strych, grunt albo elementy budynku. Przykładem może być wykup strychu albo podział działki we wspólnocie, gdzie również trzeba uwzględnić prawa wszystkich właścicieli.

Czy uchwałę można zaskarżyć?

Tak. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu, jeżeli uchwała jest niezgodna z prawem, z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy.

Termin na zaskarżenie uchwały wynosi 6 tygodni. Liczy się go od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Pozew wnosi się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej.

Samo zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje automatycznie jej wykonania. Sąd może jednak wstrzymać wykonanie uchwały do czasu zakończenia sprawy, jeżeli właściciel złoży odpowiedni wniosek i wykaże ku temu podstawy.

FAQ

Podsumowanie

Postawienie blaszanego garażu na terenie wspólnoty mieszkaniowej wymaga ostrożności. Najczęściej nie wystarczy zgoda zarządu, ponieważ garaż ma zająć część nieruchomości wspólnej i ograniczyć możliwość korzystania z niej przez innych właścicieli. W dużej wspólnocie potrzebna jest uchwała właścicieli, a w małej wspólnocie należy stosować zasady współwłasności.

Przed ustawieniem garażu trzeba też sprawdzić formalności budowlane. W zależności od parametrów obiektu może być potrzebne zgłoszenie albo pozwolenie na budowę. Wspólnota powinna uregulować sprawę precyzyjnie: określić miejsce, czas korzystania, opłaty, odpowiedzialność właściciela i obowiązek usunięcia garażu po zakończeniu zgody.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 12, art. 19, art. 20, art. 22, art. 23 i art. 25 – tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 3, art. 4, art. 28, art. 29 i art. 30 – tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Stan prawny uwzględniony w artykule: 14 czerwca 2026 r.