Pozew sądowy w celu uzyskania zgody współwłaściciela budynku

Brak zgody współwłaściciela budynku na instalację gazową w jednym z lokali mieszkalnych

Istnieją dwa rodzaje czynności, których realizacji współwłaściciele mogą się domagać przed sądem, są to tzw. czynności zwykłego zarządu, czyli normalne, zwyczajowe, i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, czyli nietypowe, niestandardowe, nadzwyczajne.

Pierwszych dotyczy przepis art. 201 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż „do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”. O drugich natomiast wspomina art. 199 stanowiący, że do „rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Dokonanie zmian w instalacji grzewczej znajdującej się w jednym lokalu z pominięciem właścicieli pozostałych lokali

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel jest zobowiązany korzystać ze swojego lokalu oraz nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. W uchwale z dnia 28 sierpnia 1998 roku, sygn.akt III CZP 36/97) Sąd Najwyższy stwierdził, że „właścicielowi lokalu nie wolno zatem podejmować takich działań i wprowadzać w swoim lokalu zmian, które uniemożliwiają lub utrudniają pozostałym właścicielom korzystanie z ich lokali lub z nieruchomości wspólnej podkreślając, że instalacja grzewcza nie służy wyłącznie właścicielowi lokalu, lecz korzystają z niej wszyscy właściciele lokali w całym budynku. Powyższe z kolei prowadzi do konkluzji, iż zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach stanowią współwłasność przymusową wszystkich właścicieli lokali, a co za tym idzie, właściciel lokalu nie może dokonywać zmian w instalacji grzewczej znajdującej się w jego lokalu z pominięciem właścicieli pozostałych lokali”.

Art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi zaś, że „w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego”.

Czy instalacja piecyka grzewczego jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu?

Gazownia potraktowała instalację piecyka grzewczego jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Jak się jednak podkreśla w orzecznictwie, przepisy Kodeksu cywilnego nie definiują czynności zwykłego zarządu ani kiedy ma miejsce przekroczenie zwykłego zarządu. Ustawodawca nie bez powodu pozostawił rozstrzygnięcie tej kwestii orzecznictwu sądów i doktrynie, gdyż zależy to każdorazowo od konkretnej sytuacji i stanu faktycznego sprawy. W konkretnej sprawie mogą nie wystąpić powody, aby zakwalifikować budowę przyłącza jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu (tak np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 2010 roku, sygn. akt II OSK 906/09). Przykładowo w uchwale z dnia 19 kwietnia 2002 roku Sąd Najwyższy uznał, że instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich, zaś Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 marca 2007 roku, sygn. akt VII SA/Wa 1836/06, wyraźnie wskazał, że modernizacja, polegająca na założeniu nowej instalacji gazowej w budynku stanowiącym współwłasność, należy niewątpliwie do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. W tym przypadku zgoda współwłaścicielki była niezbędna, aby można było mówić o posiadaniu pełnego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego i na ten wyrok spokojnie może się Pani powoływać we wniosku.

Co istotniejsze dla Pani, nie przysługuje Pani w takim wypadku powództwo ani wniosek do sądu o zezwolenie sądu na dokonanie czynności polegającej na instalacji piecyka gazowego (tu Pani powinna określić dokładnie gdzie ma być zainstalowany i w jakim celu, musi Pani przekonać sąd, iż to jest bardzo potrzebne i że pozostali właściciele odmawiają udzielenia zgody na instalację). Jak bowiem wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 maja 2000 roku, sygn. akt I CZ 66/00, „sprawami dotyczącymi zarządu związanego ze współwłasnością lub użytkowaniem są wszystkie sprawy rozpoznawane w postępowaniu nieprocesowym na podstawie art. 611–616 kpc”. Wniosek taki składa Pani do sądu rejonowego. Rozpoznanie Pani wniosku nastąpi obligatoryjnie po przeprowadzeniu rozprawy, na której wysłucha Panią i pozostałych współwłaścicieli.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1998 roku, sygn.akt III CZP 36/97
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 2 marca 2007 roku, sygn. akt VII SA/Wa 1836/06
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 2010 roku, sygn. akt II OSK 906/09