Demontaż nielegalnie założonych krat na balkonie sąsiada

Kraty na balkonie w bloku – czy potrzebne jest zgłoszenie?

W opisanej sytuacji sąsiad z parteru zamontował kraty na balkonie w budynku wielorodzinnym. Takie prace trzeba oceniać przede wszystkim przez pryzmat ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Zgodnie z art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. b tej ustawy nie wymaga pozwolenia na budowę, ale wymaga zgłoszenia wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego.

Zgłoszenia dokonuje się przed rozpoczęciem robót. Art. 30 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane wymaga, aby w zgłoszeniu określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia, zależnie od sprawy, dołącza się wymagane oświadczenia, szkice, rysunki, uzgodnienia lub pozwolenia. Organ administracji architektoniczno-budowlanej ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu w drodze decyzji – wynika to z art. 30 ust. 5 Prawa budowlanego.

Jeżeli sąsiad zamontował kraty bez wymaganego zgłoszenia, nie oznacza to automatycznie, że każdy przypadek zakończy się nakazem rozbiórki. O skutkach decyduje konkretny stan faktyczny: wygląd krat, sposób mocowania, wpływ na elewację, bezpieczeństwo innych lokali, ewentualne naruszenie warunków technicznych oraz to, czy inwestor może wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego.

Kraty a bezpieczeństwo mieszkań na wyższych piętrach

Najważniejszy argument w takiej sprawie może wynikać nie tylko z braku zgłoszenia, ale także z zagrożenia dla mieszkań położonych wyżej. § 300 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, stanowi, że kraty zewnętrzne zastosowane w otworach okiennych i balkonowych powinny być wykonane w sposób zapobiegający możliwości wspinania się po nich do pomieszczeń położonych na wyższych kondygnacjach.

Jeżeli konstrukcja krat tworzy swego rodzaju drabinkę prowadzącą do balkonu lub okna sąsiada z pierwszego piętra, warto ten fakt udokumentować zdjęciami, opisem odległości, sposobem mocowania oraz wskazaniem, do których miejsc można się po kratach dostać. W zawiadomieniu do nadzoru budowlanego trzeba wprost powołać § 300 ust. 1 wskazanego rozporządzenia i opisać realne ryzyko włamania.

Dodatkowo art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego wymaga, aby obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części były projektowane i budowane w sposób zapewniający poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich. Jeżeli kraty pogarszają bezpieczeństwo lokalu na wyższej kondygnacji, argument ten wzmacnia żądanie interwencji.

Czy potrzebna jest zgoda spółdzielni albo wspólnoty?

Tak, w praktyce bardzo często jest potrzebna. Kraty montowane od zewnątrz zwykle wpływają na elewację, wygląd budynku, balkon, balustradę albo inne elementy, które nie służą wyłącznie jednemu lokatorowi. W spółdzielni mieszkaniowej zarząd nieruchomościami wspólnymi wykonuje spółdzielnia – w szczególności na podstawie art. 1 ust. 3 oraz art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Dlatego lokator nie powinien samowolnie ingerować w zewnętrzną część budynku.

Jeżeli budynkiem zarządza wspólnota mieszkaniowa, znaczenie ma art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z kolei art. 22 ust. 2 tej ustawy wymaga uchwały właścicieli lokali dla czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W wielu przypadkach zmiana wyglądu elewacji lub montaż stałych elementów na zewnątrz budynku będzie traktowany jako czynność wymagająca zgody wspólnoty.

Warto więc wystąpić do spółdzielni albo zarządu wspólnoty pisemnie, żądając informacji, czy sąsiad uzyskał zgodę na montaż krat. Jeżeli zgody nie było, należy domagać się podjęcia działań jako zarządca budynku: wezwania sąsiada do demontażu, przywrócenia poprzedniego wyglądu elewacji lub przedstawienia dokumentacji legalizacyjnej.

Co może zrobić nadzór budowlany?

Organem właściwym do kontroli robót budowlanych jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Wynika to z art. 83 ust. 1 Prawa budowlanego, zgodnie z którym zadania i kompetencje organu nadzoru budowlanego w pierwszej instancji wykonuje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej.

Jeżeli roboty są prowadzone bez wymaganego zgłoszenia albo w sposób mogący powodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, zastosowanie mogą mieć art. 50 i art. 51 Prawa budowlanego. Art. 50 ust. 1 pkt 1 tej ustawy pozwala wstrzymać prowadzenie robót wykonywanych bez wymaganego zgłoszenia. Art. 50 ust. 1 pkt 2 obejmuje sytuacje, w których roboty są prowadzone w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Następnie, na podstawie art. 51 ust. 1 Prawa budowlanego, organ może m.in. nakazać wykonanie określonych czynności lub robót w celu doprowadzenia wykonanych prac do stanu zgodnego z prawem.

Jeżeli kraty zostały już zamontowane, nadal można żądać interwencji. Art. 51 ust. 7 Prawa budowlanego przewiduje odpowiednie stosowanie tego trybu także do robót budowlanych już wykonanych. Oznacza to, że zakończenie montażu nie pozbawia nadzoru budowlanego możliwości oceny legalności i bezpieczeństwa krat.

Jak napisać zawiadomienie do PINB?

W piśmie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego warto unikać ogólnych sformułowań typu „sprawa jest niebezpieczna”. Lepiej wskazać konkretne fakty i przepisy. Pismo powinno zawierać:

• adres budynku, numer klatki i lokalizację balkonu, na którym zamontowano kraty,
• informację, kiedy kraty zostały założone i czy według wiedzy mieszkańców dokonano zgłoszenia,
• opis sposobu, w jaki kraty umożliwiają wspinanie się do lokalu na wyższej kondygnacji,
• powołanie art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. b Prawa budowlanego oraz § 300 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych,
• wniosek o przeprowadzenie kontroli i zastosowanie art. 50 oraz art. 51 Prawa budowlanego, jeżeli organ stwierdzi naruszenia,
• żądanie zawiadamiania Pana o czynnościach i dopuszczenia do udziału w postępowaniu, jeżeli wykaże Pan interes prawny.

Status strony w postępowaniu administracyjnym ocenia się na podstawie art. 28 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego. Stroną jest ten, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Jeżeli kraty bezpośrednio zwiększają ryzyko włamania do Pana mieszkania, argument za interesem prawnym jest silniejszy niż w przypadku osoby mieszkającej w odległej części budynku.

W orzecznictwie podkreśla się, że interes prawny musi być indywidualny, konkretny, aktualny i możliwy do powiązania z przepisem prawa materialnego. Tak wskazał m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 22 kwietnia 2009 r., sygn. akt VIII SA/Wa 553/08, odwołując się do wcześniejszego stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 grudnia 2005 r., sygn. akt II OSK 310/05.

Co zrobić, gdy spółdzielnia lub nadzór budowlany nie reagują?

Jeżeli spółdzielnia odmawia działania, warto złożyć formalne pismo do zarządu, a nie poprzestawać na rozmowach telefonicznych. W piśmie należy zażądać informacji, czy wydano zgodę na montaż krat, oraz wskazać, że zewnętrzne elementy mogą naruszać części wspólne i warunki techniczne. Warto poprosić o odpowiedź na piśmie w konkretnym terminie, np. 14 dni.

Jeżeli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie podejmuje czynności, właściwym środkiem jest ponaglenie. Art. 37 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego pozwala stronie wnieść ponaglenie, jeżeli sprawa nie została załatwiona w terminie albo postępowanie jest prowadzone przewlekle. Ponaglenie wnosi się do organu wyższego stopnia za pośrednictwem organu prowadzącego sprawę, czyli co do zasady do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego za pośrednictwem powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Po wyczerpaniu tego środka możliwa jest skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego na bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania. Podstawą jest art. 3 § 2 pkt 8 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Czy można żądać demontażu krat?

Tak, ale najbezpieczniej formułować żądanie jako wniosek o doprowadzenie robót do stanu zgodnego z prawem, ewentualnie o nakazanie demontażu, jeżeli nie da się usunąć naruszeń w inny sposób. Organ nadzoru budowlanego nie jest związany samym żądaniem mieszkańca i sam dobiera środek prawny wynikający z art. 51 Prawa budowlanego. Może np. zażądać dokumentów, oceny technicznej, przeróbek albo usunięcia elementów, jeśli naruszają przepisy.

Istotne znaczenie ma również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 19 maja 2004 r., sygn. akt II SA/Lu 661/03. Sąd wskazał, że okratowanie balkonu wpływa na wygląd zewnętrzny ściany budynku, zniekształca estetykę oraz formę architektoniczną obiektu budowlanego, a także może zwiększać niebezpieczeństwo wyrządzenia szkody w mieniu sąsiadów mieszkających na wyższej kondygnacji budynku mieszkalnego. To orzeczenie, choć wydane na tle konkretnej sprawy, nadal dobrze pokazuje argumentację przydatną w sporach o kraty balkonowe.

FAQ

Źródła

• art. 3 pkt 11, art. 5 ust. 1 pkt 9, art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. b, art. 30, art. 50, art. 51 i art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• § 300 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
• art. 1 ust. 3 i art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
• art. 3 ust. 2 i art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• art. 28 i art. 37 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego
• art. 3 § 2 pkt 8 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
• wyrok WSA w Lublinie z 19 maja 2004 r., sygn. akt II SA/Lu 661/03
• wyrok WSA w Warszawie z 22 kwietnia 2009 r., sygn. akt VIII SA/Wa 553/08
• wyrok NSA z 9 grudnia 2005 r., sygn. akt II OSK 310/05