Podziemna strzelnica na działce rolnej a pozwolenie na budowę

Czy podziemna strzelnica wymaga pozwolenia na budowę?

W opisanej sytuacji należy zakładać, że inwestycja będzie oceniana jako obiekt budowlany w rozumieniu Prawa budowlanego. Jeżeli podziemna strzelnica ma być trwale związana z gruntem, wydzielona przegrodami budowlanymi, wykonana z użyciem wyrobów budowlanych i przeznaczona do stałego użytkowania, trudno traktować ją jako prosty lub tymczasowy obiekt niewymagający pełnej procedury.

Prawo budowlane wymienia strzelnice w definicji tymczasowego obiektu budowlanego, ale chodzi tam o obiekty przeznaczone do czasowego użytkowania albo niepołączone trwale z gruntem. Podziemny, żelbetowy lub murowany obiekt pod skarpą zwykle nie spełnia tych cech. W praktyce organ może uznać go za budynek, budowlę albo zespół budowlany z elementami ziemnymi i konstrukcyjnymi.

Roboty budowlane można rozpocząć dopiero na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że dane zamierzenie mieści się w jednym z wyjątków ustawowych. Dla podziemnej strzelnicy, zwłaszcza związanej z prowadzeniem ognia, bezpieczeństwem użytkowników, hałasem, ochroną środowiska i oddziaływaniem na sąsiednie nieruchomości, bezpieczne założenie jest takie, że potrzebne będzie pozwolenie na budowę.

Zgodność strzelnicy z miejscowym planem zagospodarowania

Najważniejszym dokumentem będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Organ administracji architektoniczno-budowlanej przed wydaniem pozwolenia sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno-budowlanego z MPZP, a jeżeli planu nie ma - z decyzją o warunkach zabudowy.

Brak wyraźnego zakazu budowy obiektów podziemnych nie przesądza sprawy. Liczy się przede wszystkim pozytywna zgodność inwestycji z przeznaczeniem terenu. Jeżeli część działki jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, a część pozostaje terenem rolnym, organ może badać, czy funkcja strzelnicy nie wchodzi faktycznie w teren rolny, nawet gdy widoczna część obiektu będzie niewielka.

Jeżeli plan przeznacza fragment gruntu wyłącznie na cele rolne, a pod tym fragmentem ma powstać trwały obiekt służący strzelaniu, można spodziewać się zastrzeżeń. W takiej sytuacji zmiana przeznaczenia gruntu w MPZP to długotrwała procedura, zależna od gminy, rodzaju gruntu i klasy bonitacyjnej.

Grunt rolny a podziemna część inwestycji

Jeżeli strzelnica ma wkraczać pod część rolną działki, trzeba rozdzielić dwie kwestie: przeznaczenie gruntu w planie oraz wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Przeznaczenie dotyczy ustaleń planistycznych, a wyłączenie z produkcji ocenia faktyczne zajęcie gruntu na cel nierolniczy lub nieleśny.

Generalna zasada budowy na działce rolnej wymaga wyłączenia z produkcji tej części gruntu, która ma być wykorzystana na cele nierolnicze, jeżeli ustawa przewiduje taki obowiązek. Dla gruntów klas I, II, III, IIIa i IIIb oraz określonych gruntów organicznych znaczenie mają szczególne wymogi ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Argument, że po zakończeniu robót powierzchnia wróci do użytkowania rolniczego, jest istotny, ale nie rozstrzyga automatycznie sprawy. Jeżeli pod powierzchnią pozostanie trwały obiekt, instalacje, zabezpieczenia, wentylacja, wejścia, strefy bezpieczeństwa albo ograniczenia w normalnym użytkowaniu gruntu, organ może uznać, że doszło do zajęcia gruntu na cel nierolniczy.

Inaczej wyglądałyby lżejsze obiekty na gruncie rolnym - wiaty, altany - opisujemy szerzej w odrębnych materiałach. Podziemna strzelnica jest jednak inwestycją o znacznie większym stopniu ingerencji w grunt i bezpieczeństwo.

Roboty ziemne i możliwość uznania ich za budowlę ziemną

W opisanym przypadku znaczenie mają także roboty ziemne związane ze skarpą. Sam wykop pod fundamenty albo odtworzenie terenu po robotach nie musi jeszcze oznaczać powstania budowli ziemnej. Jeżeli jednak dojdzie do celowego uformowania skarpy, nasypu, wału, konstrukcji oporowej albo trwałej zmiany ukształtowania terenu, organ może oceniać inwestycję również przez pryzmat budowli ziemnej.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że budowla ziemna powinna mieć obiektywnie uchwytny, techniczno-użytkowy charakter. WSA w Rzeszowie w wyroku z 16 stycznia 2008 r., sygn. II SA/Rz 731/07, wskazywał, że nie każde przemieszczenie ziemi jest budowlą ziemną. Z kolei WSA w Gliwicach w wyroku z 22 sierpnia 2008 r., sygn. II SA/Gl 152/08, akcentował znaczenie funkcji i całości techniczno-użytkowej powstałej wskutek robót ziemnych.

Pomocny pozostaje także pogląd z wyroku WSA w Warszawie z 29 września 2008 r., sygn. IV SA/Wa 952/08, zgodnie z którym typowe prace ziemne służące realizacji obiektu budowlanego nie muszą same przez się oznaczać trwałego zniekształcenia rzeźby terenu. W Pana sprawie decydujące będą jednak projekt, skala ingerencji i to, czy skarpa po zakończeniu robót rzeczywiście zachowa pierwotny charakter.

Wymogi dotyczące strzelnic i ochrony środowiska

Poza Prawem budowlanym inwestor musi uwzględnić przepisy ustawy o broni i amunicji. Broń palna oraz inna broń zdolna do rażenia celów na odległość może być używana w celach szkoleniowych i sportowych tylko na strzelnicach. Strzelnica powinna być zlokalizowana, zbudowana i zorganizowana tak, aby nie naruszała wymogów ochrony środowiska i wykluczała możliwość wydostania się pocisku poza jej obręb przy korzystaniu zgodnym z regulaminem.

Szczegółowe znaczenie będą miały rozwiązania projektowe: kulochwyt, zabezpieczenie toru pocisku, izolacyjność akustyczna, wentylacja, gospodarka odpadami, zabezpieczenie przed zanieczyszczeniem gruntu i wód oraz sposób użytkowania. Dla strzelnicy podziemnej trzeba szczególnie starannie opisać w projekcie hałas, bezpieczeństwo pożarowe, ewakuację, doprowadzenie i odprowadzenie powietrza oraz wpływ na sąsiednie nieruchomości.

Sam fakt, że obiekt jest pod ziemią, może ograniczać hałas i ryzyko wydostania się pocisku, ale nie zwalnia z wykazania zgodności z przepisami. W zależności od lokalizacji i skali przedsięwzięcia organ może oczekiwać dodatkowych opinii, uzgodnień albo dokumentów środowiskowych.

Co organ sprawdzi przy wniosku o pozwolenie?

Organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie badał przede wszystkim zgodność projektu z MPZP albo decyzją WZ, kompletność projektu, wymagane opinie i uzgodnienia, posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz zgodność projektu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. W praktyce przy podziemnej strzelnicy istotne będą także obszar oddziaływania obiektu i ewentualne prawa właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Jeżeli inwestycja ma być realizowana częściowo na terenie mieszkaniowo-usługowym, a częściowo pod terenem rolnym, projekt powinien precyzyjnie pokazywać granice funkcjonalne obiektu, rzuty podziemne, przekroje, sposób odtworzenia powierzchni, wpływ na możliwość prowadzenia produkcji rolnej i wszystkie elementy techniczne wystające ponad teren.

Warto przed złożeniem wniosku wystąpić do projektanta o wariantową analizę: pierwszy wariant bez wejścia w grunt rolny, drugi z minimalnym wejściem i trzeci wymagający formalnej zmiany przeznaczenia albo wyłączenia gruntu z produkcji. Taka analiza pozwala ocenić ryzyko odmowy i koszt procedury.

Czy można dostać odmowę pozwolenia?

Tak, ryzyko odmowy istnieje. Może ono wynikać zwłaszcza z niezgodności z MPZP, braku możliwości lokalizacji funkcji strzelnicy na terenie rolnym, nieuzyskania wymaganej decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, niewykazania bezpieczeństwa użytkowania albo niespełnienia wymogów ochrony środowiska.

Najsilniejszym argumentem inwestora będzie projekt pokazujący, że część rolna nie traci swojej funkcji, że naturalne ukształtowanie terenu zostanie rzeczywiście odtworzone, a obiekt nie ograniczy rolniczego korzystania z powierzchni działki. Nie można jednak zagwarantować, że organ przyjmie taką interpretację, ponieważ trwałe umieszczenie obiektu pod gruntem rolnym może zostać uznane za funkcjonalne wykorzystanie tego gruntu na cel nierolniczy.

FAQ

Podsumowanie

Budowa podziemnej strzelnicy na działce, której część ma przeznaczenie mieszkaniowo-usługowe, a część rolne, jest możliwa tylko po pozytywnej weryfikacji kilku reżimów prawnych. Nie wystarczy powołać się na brak zakazu budowli podziemnych w MPZP.

Największe ryzyko dotyczy zgodności z przeznaczeniem terenu rolnego, ewentualnego wyłączenia gruntu z produkcji, oceny robót ziemnych oraz wymogów bezpieczeństwa i ochrony środowiska właściwych dla strzelnic. Przed złożeniem wniosku warto przygotować projekt z dokładnymi przekrojami, opisem odtworzenia terenu i analizą wpływu inwestycji na rolnicze użytkowanie gruntu.

Źródła

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, aktualny tekst jednolity: ISAP.
• Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 82: Dziennik Ustaw.
• Ustawa z dnia 21 maja 1999 r. o broni i amunicji, aktualny tekst ujednolicony: ISAP.
• Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 4 kwietnia 2000 r. w sprawie wymagań w zakresie ochrony środowiska dotyczących budowy i użytkowania strzelnic: Dziennik Ustaw.
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 15 marca 2000 r. w sprawie wzorcowego regulaminu strzelnic: ISAP.
• Orzecznictwo pomocnicze: wyrok WSA w Rzeszowie z 16 stycznia 2008 r., II SA/Rz 731/07; wyrok WSA w Gliwicach z 22 sierpnia 2008 r., II SA/Gl 152/08; wyrok WSA w Warszawie z 29 września 2008 r., IV SA/Wa 952/08.