Piwnica przy przekształceniu mieszkania spółdzielczego w odrębną własność

Piwnica w akcie notarialnym — od czego zależy jej wpisanie?

Przy przekształceniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność nie rozstrzyga się tej kwestii wyłącznie w akcie notarialnym. Podstawowe znaczenie ma uchwała zarządu spółdzielni określająca przedmiot odrębnej własności lokali.

Zgodnie z art. 42 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych określenie przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości następuje na podstawie uchwały zarządu spółdzielni sporządzonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wymaga, aby uchwała określała rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń gospodarczych, jeżeli piwnica albo pomieszczenie gospodarcze jest w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi, a osoba władająca lokalem faktycznie z niego korzysta.

Oznacza to, że spółdzielnia nie powinna pomijać piwnicy tylko dlatego, że wolałaby zachować nad nią swobodną kontrolę. Decydujące jest przede wszystkim to, czy piwnica została przypisana do konkretnego mieszkania i czy jest faktycznie używana przez osobę, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu.

Czy piwnica staje się osobną własnością?

Najczęściej nie. W praktyce piwnica wpisywana przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego, a nie samodzielnym lokalem. Wynika to z art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przepis ten stanowi, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet bezpośrednio do niego nie przylegały, w szczególności piwnica, strych, komórka lub garaż.

Wpis piwnicy jako pomieszczenia przynależnego ma znaczenie praktyczne. Powierzchnia pomieszczeń przynależnych jest uwzględniana przy ustalaniu udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej na zasadach określonych w art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali. Udział ten wpływa między innymi na zakres współwłasności części wspólnych i może mieć znaczenie przy niektórych rozliczeniach.

Jeżeli chcesz szerzej sprawdzić, kiedy piwnica jest częścią mieszkania, znaczenie ma przede wszystkim treść uchwały spółdzielni, dokumentacja budynku, przydział lokalu, dotychczasowy sposób korzystania oraz oznaczenie pomieszczeń w inwentaryzacji.

Kiedy spółdzielnia może odmówić wpisania piwnicy?

Odmowa może być uzasadniona przede wszystkim wtedy, gdy piwnica nie jest przyporządkowana do konkretnego lokalu, ma charakter wspólny, jest używana rotacyjnie albo faktycznie korzysta z niej inna osoba. W takiej sytuacji nie są spełnione warunki z art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Inaczej należy ocenić sytuację, w której piwnica od lat była przypisana do danego mieszkania, jest oznaczona numerem lokalu, wynika z dokumentów spółdzielni albo protokołów zdawczo-odbiorczych, a właściciel spółdzielczego prawa faktycznie ją użytkuje. W takim przypadku odmowa spółdzielni wymaga szczególnego uzasadnienia.

Znaczenie uchwały zarządu spółdzielni

Przy ustanawianiu odrębnej własności lokalu notariusz opiera się na uchwale zarządu spółdzielni określającej przedmiot odrębnej własności lokali. Jeżeli uchwała nie wskazuje piwnicy jako pomieszczenia przynależnego, samo żądanie zgłoszone u notariusza zwykle nie wystarczy do jej dopisania.

W sprawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu podstawą żądania przeniesienia własności jest art. 17¹⁴ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten zobowiązuje spółdzielnię do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu na pisemne żądanie osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, po spełnieniu warunków finansowych wskazanych w tym przepisie, w szczególności po spłacie przypadających na lokal zobowiązań i zadłużenia z tytułu opłat.

Jeżeli natomiast chodzi o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, właściwą podstawą jest art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W tym artykule opisujemy głównie przypadek spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ponieważ taka sytuacja została wskazana w pytaniu.

Co zrobić, gdy spółdzielnia pomija piwnicę?

Procedura z art. 43 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych daje osobom zainteresowanym możliwość reagowania jeszcze przed ostatecznym podjęciem uchwały. Zgodnie z art. 43 ust. 1 tej ustawy projekty uchwał określających przedmiot odrębnej własności lokali zarząd wykłada do wglądu na co najmniej 14 dni. Osoby, których projekty dotyczą, powinny zostać zawiadomione o terminie i miejscu wyłożenia.

Na podstawie art. 43 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uprawnione osoby mogą składać pisemne wnioski dotyczące zmian projektu uchwały. Jeżeli więc projekt pomija piwnicę, należy w terminie wskazanym w zawiadomieniu złożyć pisemny wniosek o jej uwzględnienie jako pomieszczenia przynależnego, załączając dowody przyporządkowania i faktycznego korzystania.

Jeżeli uchwała zostanie podjęta w niekorzystnym brzmieniu, możliwe jest jej zaskarżenie. Art. 43 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje możliwość zaskarżenia uchwały do sądu z powodu jej niezgodności z prawem albo naruszenia interesu prawnego lub uprawnień osoby zainteresowanej. Termin na zaskarżenie wynosi 30 dni od doręczenia uchwały.

W praktyce warto w piśmie do spółdzielni powołać się na dokumenty pokazujące, że piwnica była stale związana z mieszkaniem, np. przydział lokalu, protokół przekazania, oznaczenie numerem lokalu, wcześniejsze uchwały, korespondencję ze spółdzielnią, inwentaryzację albo zeznania osób potwierdzających długoletnie korzystanie.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Ważne znaczenie ma wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 2009 r., sygn. akt V CSK 373/08. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że użyte w art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pojęcie użytkowania należy rozumieć potocznie, czyli jako faktyczne korzystanie z danego pomieszczenia.

Sąd Najwyższy podkreślił również, że art. 42 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie daje zarządowi spółdzielni pełnej swobody w decydowaniu, czy piwnica będzie pomieszczeniem przynależnym. Przepis wskazuje organ właściwy do podjęcia uchwały, ale zarząd musi stosować kryteria wynikające z art. 42 ust. 3 pkt 2 tej ustawy.

Wniosek jest praktyczny: jeżeli piwnica jest przyporządkowana lokalowi i faktycznie używana, spółdzielnia nie powinna arbitralnie odmawiać jej ujęcia tylko dlatego, że takie rozwiązanie jest dla niej wygodniejsze organizacyjnie.

Instalacje w piwnicy a dostęp spółdzielni

Częstym argumentem spółdzielni jest to, że przez piwnicę przebiegają piony wodne, kanalizacyjne, instalacje centralnego ogrzewania, gazowe albo elektryczne. Taki argument może mieć znaczenie techniczne, ale nie przesądza automatycznie, że piwnica nie może być pomieszczeniem przynależnym.

Jeżeli piwnica zostanie wpisana jako pomieszczenie przynależne, właściciel lokalu nadal musi liczyć się z obowiązkiem udostępnienia jej w uzasadnionych przypadkach, np. w celu usunięcia awarii, wykonania przeglądu albo konserwacji instalacji. Zakres takich obowiązków może wynikać z przepisów o zarządzaniu nieruchomością, regulaminów spółdzielni oraz zasad współżycia społecznego. Każdorazowo trzeba jednak ocenić konkretną sytuację i dokumentację budynku.

Jak przygotować wniosek do spółdzielni?

Wniosek powinien być pisemny i konkretny. Należy w nim wskazać lokal, numer albo oznaczenie piwnicy, powierzchnię, jeżeli jest znana, oraz żądanie wpisania piwnicy jako pomieszczenia przynależnego w uchwale określającej przedmiot odrębnej własności lokalu.

Warto powołać art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 2009 r., V CSK 373/08. Do wniosku najlepiej dołączyć kopie dokumentów potwierdzających przyporządkowanie piwnicy do lokalu i faktyczne korzystanie.

FAQ

Czy spółdzielnia może odmówić wpisania piwnicy do aktu notarialnego?

Może odmówić, jeżeli piwnica nie jest przyporządkowana do danego lokalu albo nie jest faktycznie używana przez osobę władającą lokalem. Jeżeli jednak oba warunki z art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych są spełnione, odmowa może być podstawą do kwestionowania uchwały.

Czy notariusz może dopisać piwnicę mimo braku jej w uchwale spółdzielni?

Co do zasady nie. Akt notarialny przeniesienia własności powinien odpowiadać uchwale określającej przedmiot odrębnej własności lokalu. Jeżeli uchwała jest błędna, najpierw należy dążyć do jej zmiany albo zaskarżyć ją na podstawie art. 43 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Czy piwnica wpisana do aktu może być sprzedana osobno?

Zwykle nie, ponieważ piwnica jako pomieszczenie przynależne jest częścią składową lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali. Co do zasady dzieli los prawny mieszkania i nie funkcjonuje jako samodzielny lokal.

Jaki jest termin na zaskarżenie uchwały spółdzielni?

Art. 43 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje 30 dni od doręczenia uchwały na jej zaskarżenie do sądu. Warto pilnować daty doręczenia i zachować kopertę albo potwierdzenie odbioru.

Czy korzystanie z piwnicy bez dokumentów wystarczy?

Samo faktyczne korzystanie jest ważne, ale najlepiej połączyć je z dowodami przyporządkowania piwnicy do lokalu. Mogą to być dokumenty spółdzielni, oznaczenie piwnicy numerem mieszkania, protokoły, korespondencja albo inne dowody potwierdzające trwałe związanie piwnicy z lokalem.

Źródła

• Art. 42 ust. 2, art. 42 ust. 3 pkt 2, art. 42 ust. 7, art. 43 ust. 1, art. 43 ust. 2, art. 43 ust. 5 oraz art. 17¹⁴ ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 2 ust. 4 oraz art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 2009 r., sygn. akt V CSK 373/08.