Deweloper opóźnia podpisanie aktu notarialnego i proponuje aneks do umowy

Czy trzeba podpisać aneks proponowany przez dewelopera?

Co do zasady nie. Aneks jest zmianą umowy, a zgodnie z art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny strony mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, ale wymaga to zgodnej woli obu stron. Deweloper nie może jednostronnie narzucić kupującemu nowego terminu podpisania aktu notarialnego, jeżeli umowa nie daje mu takiego uprawnienia.

Jeżeli pierwotna umowa była zawarta w formie aktu notarialnego albo sama umowa zastrzegała szczególną formę zmian, aneks powinien zachować właściwą formę. Wynika to z art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa albo strony przewidziały dla jej zawarcia.

Podpisanie aneksu może być korzystne tylko wtedy, gdy realnie zabezpiecza interes kupującego. W praktyce należy dopilnować, aby w aneksie znalazły się co najmniej: nowy krótki termin aktu notarialnego, kara umowna za dalsze opóźnienie, potwierdzenie zachowania roszczeń za dotychczasowe opóźnienie, obowiązek zwrotu dodatkowych kosztów kredytu oraz informacja, że podpisanie aneksu nie oznacza zrzeczenia się roszczeń.

Umowa deweloperska, umowa przedwstępna czy inna umowa?

Najpierw trzeba ustalić, jaki typ umowy został podpisany. Obecnie zasadnicze znaczenie ma ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z art. 41 ust. 1 tej ustawy umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. Jeżeli umowa dotyczyła nabycia lokalu od dewelopera w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, trzeba sprawdzić, czy podlega tej ustawie oraz jakie dokładnie postanowienia zawiera.

Jeżeli natomiast zawarto zwykłą umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, zastosowanie mają przede wszystkim art. 389 i art. 390 Kodeksu cywilnego. Z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej. Jeżeli taka umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności została zawarta w formie aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości, można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego.

W starszych sprawach trzeba dodatkowo uwzględnić przepisy obowiązujące w dacie zawarcia umowy. Jeżeli sprawa dotyczy umowy z 2010 r., zastosowanie mogły mieć inne regulacje niż obecna ustawa deweloperska. Dla aktualnej oceny roszczeń kluczowe będą jednak: treść umowy, forma umowy, terminy, zapisy o karach umownych, przyczyny opóźnienia oraz ewentualne przedawnienie.

Jakie roszczenia przysługują, gdy deweloper opóźnia akt notarialny?

Podstawową zasadę wykonania umowy określa art. 354 § 1 Kodeksu cywilnego: dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią, celem społeczno-gospodarczym, zasadami współżycia społecznego oraz ustalonymi zwyczajami. Jeżeli więc umowa przewiduje konkretną datę przeniesienia własności, deweloper powinien doprowadzić do podpisania aktu w tym terminie.

Jeżeli deweloper nie wykonuje zobowiązania w terminie, trzeba odróżnić zwykłe opóźnienie od zwłoki. Zgodnie z art. 476 Kodeksu cywilnego dłużnik dopuszcza się zwłoki, jeżeli nie spełnia świadczenia w terminie, chyba że opóźnienie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. W praktyce to deweloper powinien wykazać, że opóźnienie wynikało z przyczyn od niego niezależnych.

Jeżeli opóźnienie oznacza nienależyte wykonanie umowy, podstawą roszczenia odszkodowawczego jest art. 471 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje obowiązek naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że jest ono skutkiem okoliczności, za które dłużnik nie odpowiada.

Kary umowne za opóźnienie aktu notarialnego

Jeżeli umowa przewiduje karę umowną za nieterminowe przeniesienie własności lokalu, należy ją naliczać zgodnie z treścią umowy. Art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy.

Z art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Ten sam przepis stanowi jednak, że żądanie odszkodowania przewyższającego wysokość kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Dlatego trzeba sprawdzić, czy umowa pozwala dochodzić odszkodowania ponad karę umowną.

Jeżeli aneks ma przesunąć termin aktu, powinien zawierać wyraźne zastrzeżenie, że kary naliczone do dnia podpisania aneksu pozostają należne. Bez takiego zapisu deweloper może później twierdzić, że strony zgodnie zmieniły harmonogram i kupujący zaakceptował przesunięcie.

Czy można żądać zwrotu podwyższonych odsetek od kredytu?

Tak, ale nie automatycznie. Podstawą takiego roszczenia może być art. 471 Kodeksu cywilnego w związku z art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego ogranicza odpowiedzialność do normalnych następstw działania albo zaniechania, z którego szkoda wynikła. Art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego obejmuje zarówno rzeczywistą stratę, jak i utracone korzyści, jeżeli pozostają w normalnym związku przyczynowym ze zdarzeniem.

W praktyce kupujący powinien zebrać dokumenty z banku pokazujące, że z powodu braku aktu notarialnego bank stosował podwyższone oprocentowanie, dodatkową marżę, ubezpieczenie pomostowe albo inne opłaty. Potrzebne będą również wyliczenia różnicy między kosztem rzeczywiście poniesionym a kosztem, który powstałby przy terminowym podpisaniu aktu.

Jeżeli deweloper wiedział o kredycie, a umowa lub korespondencja wskazywała, że termin aktu ma znaczenie dla kosztów finansowania, łatwiej wykazać normalny związek przyczynowy. Jeżeli jednak opóźnienie wynikało z okoliczności całkowicie niezależnych od dewelopera, może on bronić się art. 471 Kodeksu cywilnego i art. 476 Kodeksu cywilnego.

Odstąpienie od umowy przy opóźnieniu dewelopera

Jeżeli chodzi o aktualną umowę deweloperską objętą ustawą z dnia 20 maja 2021 r., szczególne znaczenie ma art. 43 ust. 1 pkt 7 tej ustawy. Przepis ten przewiduje prawo nabywcy do odstąpienia od umowy, jeżeli deweloper nie przeniesie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w terminie określonym w tej umowie. Zgodnie z art. 43 ust. 2 tej ustawy, przed skorzystaniem z tego prawa nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie praw, a w razie bezskutecznego upływu tego terminu może od umowy odstąpić.

Niezależnie od ustawy deweloperskiej, przy umowach wzajemnych zastosowanie może mieć art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin z zagrożeniem, że po jego bezskutecznym upływie odstąpi od umowy. Może również żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.

Odstąpienie od umowy jest rozwiązaniem daleko idącym. Przed jego złożeniem trzeba sprawdzić zapisy umowy, formę oświadczenia, terminy, skutki dla kredytu, roszczenia o zwrot wpłat oraz ewentualne kary. W sprawach deweloperskich błąd formalny może spowodować spór o skuteczność odstąpienia.

Co zrobić praktycznie krok po kroku?

1. Sprawdź umowę – termin aktu, kary umowne, prawo odstąpienia, formę zmian, obowiązki dewelopera i ewentualne warunki przeniesienia własności.
2. Nie podpisuj aneksu od razu – poproś o projekt na piśmie i przeanalizuj, czy nie odbiera Ci roszczeń za opóźnienie.
3. Wyślij wezwanie do wykonania umowy – wskaż termin aktu, żądanie zapłaty kary albo odszkodowania i zastrzeżenie dalszych roszczeń.
4. Zbierz dowody szkody – zaświadczenia z banku, harmonogramy spłat, korespondencję, potwierdzenia opłat i różnicę w odsetkach.
5. Rozważ negocjacje – aneks może być dopuszczalny, ale tylko z zabezpieczeniem roszczeń i realną rekompensatą.
6. Sprawdź przedawnienie – zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego podstawowy termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata; koniec terminu przypada zasadniczo na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż 2 lata.

Jeżeli sprawa dotyczy bardzo dawnej umowy, na przykład sprzed wielu lat, koniecznie trzeba zbadać, czy bieg przedawnienia został przerwany. Art. 123 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje przerwanie biegu przedawnienia między innymi przez czynność przed sądem albo uznanie roszczenia przez dłużnika. Zgodnie z art. 124 § 1 Kodeksu cywilnego po każdym przerwaniu przedawnienie biegnie na nowo.

Jak napisać wezwanie do dewelopera?

Wezwanie powinno być konkretne i oparte na umowie. Warto wskazać datę zawarcia umowy, numer lokalu, termin przeniesienia własności, liczbę dni opóźnienia, podstawę naliczania kary umownej, wysokość dotychczasowych kosztów kredytu oraz termin, w którym deweloper ma wyznaczyć datę aktu notarialnego.

Jeżeli kupujący chce zachować możliwość odstąpienia od umowy, w wezwaniu należy wyznaczyć dodatkowy termin zgodnie z właściwą podstawą prawną. Przy aktualnej umowie deweloperskiej trzeba mieć na uwadze art. 43 ust. 2 ustawy deweloperskiej z 2021 r., który wymaga 120-dniowego terminu przed odstąpieniem w przypadku braku przeniesienia praw w terminie umownym.

FAQ

Czy deweloper może zmusić mnie do podpisania aneksu?

Nie. Aneks wymaga zgody obu stron. Wynika to z art. 353¹ Kodeksu cywilnego oraz z istoty zmiany umowy. Jeżeli nie akceptujesz nowych warunków, możesz odmówić podpisania aneksu i żądać wykonania umowy w pierwotnym terminie.

Czy podpisanie aneksu zawsze oznacza utratę roszczeń?

Nie zawsze, ale może do tego prowadzić. Jeżeli aneks przesuwa termin i nie zawiera zastrzeżenia o zachowaniu kar oraz odszkodowania za dotychczasowe opóźnienie, deweloper może później powoływać się na zgodną zmianę terminu. Dlatego roszczenia trzeba wyraźnie zachować w treści aneksu.

Czy mogę żądać od dewelopera zwrotu kosztów kredytu?

Tak, jeżeli wykażesz, że dodatkowe koszty były normalnym skutkiem opóźnienia dewelopera. Podstawą jest art. 471 oraz art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Potrzebne są dokumenty z banku i wyliczenie różnicy w kosztach.

Co jest lepsze: kara umowna czy odszkodowanie?

Kara umowna jest zwykle łatwiejsza do dochodzenia, bo zgodnie z art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego należy się w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość szkody. Odszkodowanie wymaga wykazania szkody, jej wysokości i związku przyczynowego. Jeżeli chcesz dochodzić odszkodowania ponad karę, umowa powinna to dopuszczać.

Czy mogę odstąpić od umowy, jeżeli deweloper nie podpisuje aktu?

Możliwość odstąpienia zależy od rodzaju umowy i jej treści. Przy aktualnej umowie deweloperskiej art. 43 ust. 1 pkt 7 ustawy deweloperskiej z 2021 r. przewiduje takie prawo, ale art. 43 ust. 2 tej ustawy wymaga wcześniejszego wyznaczenia deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu. Przy innych umowach znaczenie może mieć art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy roszczenia wobec dewelopera mogą się przedawnić?

Tak. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego podstawowy termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń okresowych i związanych z działalnością gospodarczą 3 lata. W starszych sprawach trzeba sprawdzić datę wymagalności roszczenia oraz to, czy doszło do przerwania biegu przedawnienia na podstawie art. 123 § 1 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• Art. 353¹, art. 354 § 1, art. 361 § 1 i § 2, art. 389, art. 390, art. 471, art. 476, art. 483 § 1, art. 484 § 1, art. 491 § 1, art. 77 § 1, art. 118, art. 123 § 1 i art. 124 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 41 ust. 1 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i art. 43 ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., sygn. akt IV CKN 305/01 – dotyczący charakteru umów deweloperskich zawieranych przed szczegółową regulacją ustawową.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 sierpnia 2007 r., sygn. akt I CSK 177/07 – dotyczący kwalifikacji prawnej umowy deweloperskiej w poprzednim stanie prawnym.