Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zniszczenie wynajmowanego mieszkania

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 11.05.2014

Wynająłem pewnej osobie mieszkanie (służyło ono jako lokal biurowy). Bez mojej zgody najemca okleił drzwi, tak że nie da się ich przywrócić do stanu pierwotnego (usunięcie okleiny oznaczałoby trwałe zniszczenie stolarki), ponadto bardzo zużył podłogę (pęknięte kafle, przetarte wykładziny). Najemca nie chce przyznać, że zniszczył wynajmowane mieszkanie, nie chce słyszeć o zapłacie na naprawy, w dodatku stanowczo żąda zwrotu kaucji. Czy mogę zmusić najemcę do zakupu wybranych przeze mnie, nowych drzwi? A może mogę po prostu sam wyremontować lokal i wysłać mu rachunek? Czy muszę oddać kaucję? W załączniku przesyłam umowę, którą zawarliśmy, oraz protokół zdawczo-odbiorczy (którego oczywiście nie chcę podpisać, bo to oznaczałoby akceptację zniszczenia lokalu).

 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przedstawił Pan szczegółowy problem praktyczny (związany ze zniszczeniem mieszkania przez najemcę), ale jestem przekonany, że bardzo przydadzą się Panu – zwłaszcza w opracowaniu planu działania oraz jego realizacji – uwagi teoretyczne. Od nich zacznijmy.

Podmioty prawa cywilnego, w tym strony umowy najmu – regulowanej przepisami Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – są sobie równe. Oznacza to, między innymi, brak nadrzędności jednego podmiotu względem drugiego. Wspomniał Pan o rozważaniu wykonania określonych prac na Pana koszt i wysłaniu za nie faktury najemcy (zapewne wraz z wezwaniem do zapłaty). Z faktury będzie wynikało, że Pan zapłacił za jakieś usługi, a przynajmniej zamówienie określonych usług (w przypadku faktury z odroczonym terminem płatności). Faktura taka byłaby dowodem – i to dowodem na piśmie, w rozumieniu artykułu 244 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Z samego wystawienia takiej faktury nie wynikałby obowiązek zapłaty przez najemcę – Pan zamówiłby usługi i to Pan (jako zamawiający, czyli dłużnik co do zapłacenia ceny) byłby zobowiązany do rozliczenia się z drugą stroną umowy. Gdyby Pan chciał doprowadzić do refundacji tej kwoty przez najemcę wbrew jego woli, powinien Pan skierować sprawę na drogę sądową, ponieważ sąd dysponuje imperium, czyli władztwem publicznym.

Tak samo dotyczy innych kwestii spornych między Panem a najemcą, który zniszczył wynajmowane mieszkanie. Zawarcie umowy najmu (art. 659 i następne K.c.) w formie pisemnej nie tylko czyni zadość wymaganiu ustawodawcy, lecz także może mieć duże znaczenie dowodowe (w tym art. 74 K.c.). Szczególnie ze względów dowodowych bardzo ważne jest załatwiania określonych spraw z najemcą w formie pisemnej. Wspomniał Pan o tym, że najemca „nie chce słyszeć” o określonych Pana wymaganiach lub żądaniach. To może wskazywać na rozmowy, a nawet dyskusje. To podczas nich ktoś coś mówi, a drugi lekceważy jego słowa (nie tylko dając temu wyraz za pomocą określonych wypowiedzi). Jednakże – jeśli nie ma świadków (zwłaszcza wiarygodnych) – skutkiem takich rozbieżności słownych może być spór, który często określa się: „słowo przeciw słowu”. Dlatego proponowałbym – nawet na wszelki wypadek – załatwiać sprawy (zwłaszcza kontrowersyjne) w formie pisemnej; w grę może wchodzić wysyłanie listów poleconych (najlepiej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru).

Zawarta przez strony umowa najmu (wraz z załączonym protokołem zdawczo-odbiorczym) jest zestawem oświadczeń. Sama umowa to, przede wszystkim, oświadczenia woli; protokół to oświadczenie wiedzy (odnośnie do stanu lokalu). Analogicznie będzie w przypadku ewentualnych przyszłych dokumentów. Zadeklarował Pan odmowę podpisania nowego protokołu dotyczącego stanu technicznego lokalu – jak wynika z umowy (zwłaszcza przez wzgląd na cel biurowy), trudno byłoby go traktować jako lokal mieszkalny (lokali mieszkalnych, w ich właściwym znaczeniu, dotyczą przepisy szczególne). Dla Pana ważne jest, by stan techniczny lokalu był udokumentowany, zwłaszcza na dzień zwrotu lokalu.

Proszę zwrócić uwagę na treść artykułu 677 K.c.: „Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy”. Ustawodawca nie uzależnia określonych roszczeń od podpisania protokołu lub innego dokumentu. Liczy się stan lokalu. Jeżeli najemca da Panu oświadczenie o stanie lokalu, a Pan to oświadczenie przyjmie, to również będzie jakiś dowód odnośnie do stanu lokalu.

Pan zapewne nie zgodzi się na zrzeczenie się swych roszczeń – w tym odmówi Pan złożenia podpisu pod treścią o takim zrzeczeniu się. Warto jednak zwrócić uwagę na kilka innych zagadnień. Proszę wystrzegać się podpisywania czegokolwiek bez dokładnej analizy całej treści, w tym podpisywania się pod pustym „okienkiem”, które później ktoś mógłby wypełnić (fałszując złożone wcześniej oświadczenie).

Duże znaczenie ma treść umów, zwłaszcza w przypadku umów z udziałem podmiotów gospodarczych (czyli, z założenia, profesjonalnych). Artykuł 3531 K.c. stanowi: „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.

W odnośnej umowie są odwołania do K.c., ale sama umowa ma duże znaczenie, także z uwagi na wyżej zacytowany artykuł 3531 K.c., w którym wyrażono zasadę swobody umów. Dlatego ważna jest decyzja ustawodawcy odnośnie do interpretowania oświadczeń woli. Artykuł 65 K.c. brzmi:

„§ 1. Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.

§ 2. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu”.

Sąd Najwyższy w tezie wyroku z dnia 7 marca 2008 r. (sygnatura akt: II CSK 348/06) stwierdził: „W procesie interpretacji dokumentu podstawowa rola przypada językowym regułom znaczeniowym, z tym że wykładni poszczególnych wyrażeń dokonuje się z uwzględnieniem kontekstu, w tym związków treściowych występujących między zawartym w tekście postanowieniami. Uwzględnieniu podlegają również okoliczności, w jakich oświadczenie woli zostało złożone, jeżeli dokument obejmuje takie informacje, a także cel oświadczenia woli wskazany w tekście lub zrekonstruowany na podstawie zawartych w nim postanowień”.

Byłoby prościej, zwłaszcza z Pana perspektywy, gdyby przyjęta przez Pana kaucja dotyczyła zabezpieczenia Pana różnych roszczeń, a nie tylko tych dotyczących opłat za eksploatację, jako jedynych wskazanych w umowie (w § 3). Najemca zapewne na treści tego paragrafu oraz na treści § 6 umowy (z którego wynika, że kaucja może zostać pomniejszona o nieuregulowane opłaty eksploatacyjne) wyraża swe żądanie otrzymania kaucji z powrotem. Pan zaś uważa, że przysługują Panu określone roszczenia wobec najemcy. Również ustawowe prawo zastawu (art. 670 K.c.) służy zabezpieczeniu czynszu i związanych z nim świadczeń.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 maja 1999 r. (sygnatura akt: I CKN 1304/98) stwierdził: „Jeżeli najemca zwróci rzecz w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) jest usprawiedliwiony jej (jego) normalnym zużyciem”. Spór – zwłaszcza odnośnie do stanu podłogi – może dotyczyć treści artykułu 675 K.c., a zwłaszcza jego pierwszego paragrafu: „Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania”. Właściwe używanie lokalu oraz (zwłaszcza dające się udowodnić) kierowane do wynajmującego przez najemcę wezwania – np. dotyczące potrzebnych napraw (art. 666 K.c.) – mogą mieć duże znaczenie.

Prawo nie reguluje kazuistycznie poszczególnych wskazanych przez Pana zagadnień, w tym miejsca ewentualnego zakupu nowych drzwi w mieszkaniu zniszczonym przez najemcę.

Albo Pan dojdzie do porozumienia z najemcą, albo sprawa zostanie niepewna – przynajmniej do czasu przedawnienia roszczeń (art. 117 i następne K.c.).

Pan zdecyduje, czy warto czekać na jakiś ruch najemcy (np. na pozew o zwrot kaucji), czy też Pan sam przejmie inicjatywę. Najpierw można by (pisemnie!) wezwać najemcę do dokonania rozliczeń, związanych ze stanem lokalu; wezwanie takie można nazwać przedsądowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego czasu (np. dwóch tygodni) lub po bezskuteczności negocjacji mógłby Pan skierować (za pośrednictwem sądu) do najemcy zawezwanie do próby ugodowej. Zlekceważenie takiego wezwania mogłoby mieć dla niego negatywne skutki w ewentualnym (typowym) postępowaniu sądowym, ale można założyć, że mediacja (art. 1831 i następne K.p.c.) dałaby dobry wynik.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dwa + III =

»Podobne materiały

Opłaty za dom pomocy społecznej matki a otrzymanie mieszkania przez brata

Około 10 lat temu matka przepisała swoje mieszkanie na mojego brata (to był jej jedyny majątek). Zachorowała i trzeba było oddać ją do domu opieki. Obecnie nie ma za bardzo kontaktu z otoczeniem. Jej emerytura nie pokrywa kosztów domu opieki, więc z bratem dopłacamy po połowie brakującą sumę. Mieszk

 

Nagminne zalewanie mieszkania i brak reakcji ze strony właściciela

Od jakiegoś czasu mieszkanie nade mną wynajmują bardzo „oryginalni” ludzie, którzy – oprócz tego że nagminnie zachowują się zbyt głośno – notorycznie zalewają moje mieszkanie, na co brak jest jakiejkolwiek reakcji ze strony właściciela wynajmowanego mieszkania. Przez ostatnie

 

Zalanie mieszkania przez uciążliwego sąsiada

Mam problemy z sąsiadem, który mieszka nade mną. Już trzykrotnie zalał moje mieszkanie (dodam, że jest ono nieubezpieczone, bo w nim nie mieszkam). Sąsiad oczywiście wszystkiemu zaprzecza, nie dąży również do rozwiązania problemu. Co, oprócz ubezpieczenia mieszkania po kolejnym remoncie oczywiś

 

Jakie problemy mogą być z wynajmem mieszkania?

Chciałabym wynająć mieszkanie legalnie, tzn. podpisać umowę i uiszczać podatek. Z jakimi problemami mogę się zetknąć jako wynajmująca? Niepokoją mnie różne, krążące pogłoski, że np. w pewnych okolicznościach wynajmujący może mieć problemy z najemcą, który nie płaci, bo nie można go usunąć z mieszkan

 

Niepłacący lokator – rozwiązanie umowy najmu, eksmisja, egzekucja należności za czynsz

Wynajmuję mieszkanie, płacę z tego tytułu podatki. Podpisałam na rok umowę najmu z lokatorem. Po 3 miesiącach lokator przestał regularnie płacić, aż w końcu oboje zdecydowaliśmy, że dalsza współpraca nie ma sensu i że rozwiążemy umowę, jak tylko znajdę nowego najemcę. Ustaliliśmy także, że ja o

 

Zameldowanie matki i dziecka w domu rodziców

Czy zameldowanie przyniesie jakieś korzyści dla ojca dziecka, jeżeli moi rodzice zameldują mnie, matkę i dziecko w swoim domu? Ojciec dziecka nie utrzymuje z nami kontaktów, ale płaci alimenty.

 

Lokata z dyspozycją na wypadek śmierci

Lokata bankowa miała dyspozycję na wypadek śmierci. Po roku od śmierci właściciela lokaty dokonano przelewów według dyspozycji: na żonę i dwóch synów zmarłego. Osoby te niestety nie dokonały odpowiedniego zgłoszenia do US (nie wiedziały o takim obowiązku). Urząd po ponad roku od dokonania przelewu u

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »