Zniszczenie wynajmowanego mieszkania przez najemcę

Odpowiedzialność najemcy za zniszczenie lokalu

Jeżeli po zakończeniu najmu lokal jest w stanie gorszym niż przy wydaniu, pierwsze znaczenie ma art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego. Najemca powinien zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, ale nie ponosi odpowiedzialności za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. W praktyce trzeba więc odróżnić zwykłe zużycie podłogi, ścian czy wyposażenia od uszkodzeń, które wynikają z nieprawidłowego korzystania z lokalu.

Oklejenie drzwi w sposób, który uniemożliwia przywrócenie ich do poprzedniego stanu, pęknięte kafle, głębokie zarysowania, trwałe uszkodzenia stolarki lub wykładzin mogą być podstawą roszczenia odszkodowawczego. Nie każda zmiana estetyczna automatycznie oznacza jednak pełną odpowiedzialność najemcy. Trzeba wykazać, jaki był stan lokalu przy wydaniu, co zmieniło się w czasie najmu i jaki jest realny koszt przywrócenia lokalu do poprzedniego standardu.

Jeżeli lokal był używany jako biuro, zasadnicze znaczenie mają postanowienia umowy najmu i przepisy Kodeksu cywilnego. Gdyby jednak w rzeczywistości chodziło o lokal mieszkalny wynajmowany na cele mieszkaniowe, trzeba dodatkowo uwzględnić przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, zwłaszcza przy rozliczeniu kaucji.

Jak udokumentować zniszczenia po zakończeniu najmu?

Najważniejszym dowodem jest porównanie stanu lokalu z chwili wydania najemcy i z chwili jego zwrotu. Dlatego należy zebrać umowę, protokół zdawczo-odbiorczy z początku najmu, zdjęcia, nagrania, korespondencję z najemcą, rachunki, kosztorysy, oferty wykonawców oraz ewentualne oświadczenia świadków. Jeżeli szkody są poważne, warto rozważyć opinię rzeczoznawcy lub prywatny kosztorys, a w procesie sądowym sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego.

Nie trzeba podpisywać protokołu zwrotu, który przedstawia stan lokalu niezgodnie z rzeczywistością albo zawiera oświadczenie o braku roszczeń. Można natomiast podpisać dokument z wyraźnymi zastrzeżeniami albo sporządzić jednostronny protokół, najlepiej w obecności świadka. W protokole warto opisać każde uszkodzenie konkretnie: miejsce, rozmiar, prawdopodobną przyczynę, różnicę względem stanu początkowego oraz dokumentację zdjęciową.

Ciężar dowodu co do faktów, z których wynajmujący wywodzi skutki prawne, wynika z art. 6 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że samo twierdzenie, iż najemca zniszczył mieszkanie, może nie wystarczyć. Im lepiej opisane i udokumentowane szkody, tym większa szansa na skuteczne dochodzenie zapłaty.

Czy można samodzielnie wyremontować lokal i żądać zwrotu kosztów?

Wynajmujący może naprawić lokal po jego zwrocie, zwłaszcza gdy chce szybko przywrócić możliwość dalszego najmu. Należy jednak pamiętać, że faktura za remont nie przesądza jeszcze automatycznie o obowiązku zapłaty po stronie byłego najemcy. Faktura jest dowodem poniesienia kosztu, ale w sporze trzeba jeszcze wykazać, że koszt był uzasadniony, pozostawał w normalnym związku przyczynowym ze szkodą i nie prowadził do nieuprawnionego podwyższenia standardu lokalu kosztem najemcy.

Podstawą roszczenia może być art. 471 Kodeksu cywilnego, czyli odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania, oraz art. 361 i 363 Kodeksu cywilnego, które dotyczą zakresu i sposobu naprawienia szkody. Właściciel może żądać przywrócenia stanu poprzedniego albo zapłaty odpowiedniej kwoty, ale odszkodowanie powinno odpowiadać rzeczywistej szkodzie. Jeżeli drzwi były kilkuletnie, a wymiana na nowe jest jedyną rozsądną technicznie metodą naprawy, koszt może być uzasadniony. Jeżeli jednak właściciel wybierze znacznie droższy model o wyższym standardzie, najemca może kwestionować nadwyżkę.

Przed rozpoczęciem prac warto zrobić pełną dokumentację zdjęciową, uzyskać co najmniej jeden lub dwa kosztorysy oraz wysłać najemcy pisemne wezwanie do udziału w oględzinach albo do zapłaty. Nie jest to zawsze warunek skuteczności roszczenia, ale pomaga wykazać rzetelność rozliczenia.

Czy można zmusić najemcę do zakupu nowych drzwi?

Co do zasady wynajmujący nie może jednostronnie zmusić najemcy do zakupu dokładnie takich drzwi, jakie sam wybierze. Może natomiast domagać się naprawienia szkody: przywrócenia lokalu do stanu zgodnego z umową albo zapłaty kwoty odpowiadającej uzasadnionym kosztom naprawy lub wymiany.

Jeżeli usunięcie okleiny powoduje trwałe zniszczenie stolarki, roszczenie może obejmować koszt wymiany drzwi na drzwi porównywalnej jakości i funkcjonalności. Jeżeli drzwi przed najmem były standardowe, roszczenie nie powinno obejmować kosztu drzwi znacznie lepszych, droższych lub zmieniających standard lokalu. Spór zwykle sprowadza się do tego, jaki wydatek jest konieczny, racjonalny i proporcjonalny do szkody.

Kaucja a szkody w wynajmowanym mieszkaniu

Kaucja nie powinna być traktowana jako dowolna kara dla najemcy. Trzeba ją rozliczyć zgodnie z umową oraz przepisami właściwymi dla danego rodzaju najmu. W najmie lokalu użytkowego albo lokalu mieszkalnego używanego faktycznie na cele biurowe decydujące znaczenie ma treść umowy. Jeżeli kaucja zabezpiecza wszelkie roszczenia wynajmującego z umowy najmu, w tym szkody w lokalu, właściciel może potrącić z niej uzasadnione należności i zwrócić ewentualną nadwyżkę.

Jeżeli umowa ogranicza przeznaczenie kaucji tylko do czynszu lub opłat eksploatacyjnych, zatrzymanie jej na poczet napraw może być bardziej ryzykowne. Nie oznacza to jednak automatycznie, że wynajmujący jest bezbronny. Jeżeli ma wobec najemcy wymagalne roszczenie pieniężne o naprawienie szkody, może rozważyć potrącenie na podstawie art. 498 i 499 Kodeksu cywilnego. Dla bezpieczeństwa należy złożyć najemcy pisemne oświadczenie o potrąceniu, wskazać kwotę, podstawę roszczenia i sposób wyliczenia.

W przypadku najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe trzeba pamiętać o art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Kaucja zabezpiecza pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, nie może przekraczać ustawowego limitu i podlega zwrotowi w terminie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. W praktyce oznacza to obowiązek jasnego rozliczenia kaucji, a nie samo ogólne stwierdzenie, że mieszkanie zostało zniszczone.

Termin przedawnienia roszczeń wynajmującego

W sprawach o uszkodzenie lub pogorszenie rzeczy najętej szczególnie ważny jest art. 677 Kodeksu cywilnego. Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Termin ten jest krótki, dlatego nie warto odkładać działań.

Wysłanie przedsądowego wezwania do zapłaty jest dobrym pierwszym krokiem, ale samo w sobie zwykle nie chroni przed przedawnieniem. Zawezwanie do próby ugodowej albo mediacja mogą mieć znaczenie dla biegu przedawnienia, ale obecnie co do zasady powodują jedynie zawieszenie biegu terminu na czas trwania odpowiedniego postępowania, a nie rozpoczęcie biegu terminu od nowa. Jeżeli zbliża się roczny termin, bezpieczniejszym rozwiązaniem może być wniesienie pozwu.

Jak napisać wezwanie do najemcy?

Przedsądowe wezwanie powinno być konkretne. Warto wskazać datę zawarcia i zakończenia umowy, datę zwrotu lokalu, opis szkód, podstawę odpowiedzialności, wysokość żądanej kwoty, termin zapłaty oraz numer rachunku bankowego. Do pisma można dołączyć zdjęcia, kosztorys, kopię protokołu i wyliczenie rozliczenia kaucji.

Jeżeli wynajmujący zatrzymuje część albo całość kaucji, powinien wyraźnie napisać, z jakiego tytułu i w jakiej wysokości dokonuje potrącenia. Jeżeli szkoda przewyższa kaucję, wezwanie powinno obejmować dopłatę różnicy. Jeżeli kaucja przewyższa szkodę, pozostała część powinna zostać zwrócona najemcy.

W razie braku zapłaty właściciel może dochodzić roszczenia przed sądem. W pozwie trzeba wykazać przede wszystkim: istnienie umowy, obowiązek zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym, rzeczywisty stan lokalu przy zwrocie, wysokość szkody oraz to, że szkoda nie mieści się w granicach normalnego zużycia.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 6, art. 65, art. 361, art. 363, art. 471, art. 498, art. 499, art. 659, art. 675 i art. 677, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795: eli.gov.pl.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 6 dotyczący kaucji przy najmie lokalu mieszkalnego: eli.gov.pl.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98, dotyczący odpowiedzialności najemcy za pogorszony stan rzeczy i granic normalnego zużycia.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., II CSK 348/06, dotyczący wykładni oświadczeń woli i znaczenia kontekstu umowy.