Zakup mieszkania przez cudzoziemca bez zezwolenia MSWiA

Podstawową zasadą ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego przez cudzoziemca. Ustawa przewiduje jednak szereg wyjątków. Dla osoby kupującej zwykłe mieszkanie najważniejszy jest wyjątek dotyczący samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Jeżeli kupującym jest osoba fizyczna bez polskiego obywatelstwa, jej status jako cudzoziemca nie oznacza więc automatycznie konieczności uzyskania decyzji MSWiA. Decydują przede wszystkim rodzaj nabywanego prawa, położenie nieruchomości oraz to, czy wraz z lokalem nabywane są inne, odrębne nieruchomości.

Kiedy cudzoziemiec może kupić mieszkanie bez zezwolenia?

Zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców zezwolenia nie wymaga nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali. Jest to zwolnienie przedmiotowe: nie trzeba wykazywać pięcioletniego pobytu w Polsce tylko po to, aby skorzystać z wyjątku dotyczącego takiego lokalu.

Zwolnienie z art. 8 ust. 1 stosuje się jednak z zastrzeżeniem art. 8 ust. 3. Oznacza to, że cudzoziemiec spoza EOG i Szwajcarii nie może automatycznie powołać się na zwolnienie lokalowe, jeżeli nieruchomość jest położona w strefie nadgranicznej albo chodzi o grunt rolny o powierzchni przekraczającej 1 ha. Inaczej wygląda sytuacja obywateli i przedsiębiorców państw EOG oraz Konfederacji Szwajcarskiej, którzy obecnie korzystają z szerszego zwolnienia przewidzianego w art. 8 ust. 2.

Przy standardowym zakupie wyodrębnionego mieszkania poza takimi wyjątkami brak polskiego obywatelstwa sam w sobie nie blokuje transakcji. Notariusz powinien natomiast ustalić podstawę prawną braku zezwolenia i sprawdzić dokumenty nieruchomości.

Co oznacza samodzielny lokal mieszkalny?

Art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali określa samodzielny lokal mieszkalny jako wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę albo zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Przy zakupie trzeba więc odróżnić odrębną własność lokalu od sytuacji, w której potocznie nazywane mieszkanie jest w rzeczywistości udziałem we własności całej nieruchomości.

Do lokalu mogą należeć pomieszczenia przynależne, np. piwnica, strych, komórka lub garaż. Jeżeli natomiast nabywany jest osobny lokal garażowy albo udział w takim lokalu, art. 8 ust. 1 pkt 1a przewiduje odrębne zwolnienie, gdy nabycie jest związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy albo właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego. Dlatego miejsce postojowe zawsze trzeba ocenić według jego rzeczywistej konstrukcji prawnej.

Czy udział w gruncie przy mieszkaniu wymaga zezwolenia?

Co do zasady nie, jeżeli jest to udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu. Z art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali wynika, że właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu, a nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Takiego udziału nie nabywa się jako niezależnego gruntu. Podąża on za własnością mieszkania. Dlatego sam fakt, że grunt pod budynkiem ma własną księgę wieczystą, nie oznacza konieczności uzyskania zezwolenia. Warto sprawdzić dział I-Sp księgi wieczystej lokalu i księgę nieruchomości macierzystej, aby potwierdzić, że udział jest rzeczywiście elementem nieruchomości wspólnej.

Inaczej jest, gdy razem z mieszkaniem sprzedawany jest dodatkowy udział w odrębnej nieruchomości, np. drodze dojazdowej, osobnej działce, części osiedla lub innym gruncie niewchodzącym w skład nieruchomości wspólnej. Taki składnik transakcji trzeba ocenić oddzielnie.

Kiedy zezwolenie może być jednak potrzebne?

Jeżeli nabywca nie korzysta z innego ustawowego zwolnienia, zezwolenie może być potrzebne przede wszystkim wtedy, gdy przedmiotem nabycia jest:

• dom jednorodzinny wraz z działką, a nie samodzielny lokal mieszkalny,
• niezabudowana działka budowlana lub inny samodzielny grunt,
• odrębny udział w działce, drodze lub innej nieruchomości, który nie jest częścią nieruchomości wspólnej,
• nieruchomość położona w strefie nadgranicznej, gdy cudzoziemiec chce korzystać ze zwolnienia z art. 8 ust. 1,
• grunt rolny o powierzchni przekraczającej 1 ha, gdy podstawą braku zezwolenia miałoby być zwolnienie z art. 8 ust. 1.

Jeżeli zezwolenie jest potrzebne, wydaje je minister właściwy do spraw wewnętrznych w drodze decyzji administracyjnej. Zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia wydania. Bez przedstawienia wymaganego zezwolenia nie można skutecznie dokonać czynności prawnej ani wpisu własności lub użytkowania wieczystego objętego obowiązkiem uzyskania zgody.

Sytuacja obywatela Wielkiej Brytanii po Brexicie

Osoba mająca wyłącznie obywatelstwo brytyjskie jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy i sam brytyjski paszport nie daje jej zwolnienia przewidzianego dla obywateli EOG lub Szwajcarii. Po Brexicie obywatel Wielkiej Brytanii może jednak korzystać z tych samych zwolnień przedmiotowych i osobowych, które ustawa przewiduje dla innych cudzoziemców spoza EOG, np. ze zwolnienia dla samodzielnego lokalu mieszkalnego, jeżeli spełnione są jego warunki.

Status pobytowy obywatela Wielkiej Brytanii może mieć znaczenie przy innych podstawach zwolnienia.

Jakie dokumenty i informacje sprawdzić przed aktem notarialnym?

Przed zakupem mieszkania przez cudzoziemca warto zweryfikować przede wszystkim:

• czy przedmiotem sprzedaży jest odrębna własność samodzielnego lokalu mieszkalnego,
• numer księgi wieczystej lokalu oraz treść działu I-Sp,
• księgę wieczystą nieruchomości macierzystej i wysokość udziału w nieruchomości wspólnej,
• numery i status prawny wszystkich dodatkowych działek lub udziałów nabywanych razem z lokalem,
• status miejsca postojowego, garażu, komórki i innych praw związanych z lokalem,
• czy nieruchomość leży w strefie nadgranicznej oraz czy pojawia się problem gruntu rolnego,
• obywatelstwo i ewentualną inną podstawę zwolnienia nabywcy.

Po sporządzeniu aktu, na mocy którego cudzoziemiec nabył nieruchomość, notariusz ma ustawowy obowiązek przesłać właściwemu ministrowi wymagane dokumenty w terminie 7 dni. Sam ten obowiązek informacyjny nie oznacza, że dla transakcji potrzebne było zezwolenie.

Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wymaga zezwolenia?

Co do zasady nie. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców definiuje nabycie nieruchomości jako nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, a nie własnością nieruchomości.

Nie należy jednak opierać się wyłącznie na nazwie użytej w ogłoszeniu. Trzeba sprawdzić dokumenty i projekt umowy, ponieważ w obrocie występują zarówno odrębna własność lokalu, jak i prawa spółdzielcze, a ich skutki są odmienne.

Czy długość pobytu w Polsce ma znaczenie?

Nie jest wymagana do skorzystania ze zwolnienia dotyczącego samodzielnego lokalu mieszkalnego. Pięcioletni okres pobytu dotyczy innego zwolnienia z art. 8 ust. 1 pkt 2: cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały albo zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE.

Art. 8 ust. 1 pkt 3 przewiduje także odrębne zwolnienie dla cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania takiego zezwolenia, jeżeli nabywana nieruchomość ma wejść do wspólności ustawowej małżonków. Te zwolnienia z art. 8 ust. 1 również podlegają ograniczeniom z art. 8 ust. 3. Przy szczególnych konfiguracjach małżeńskich warto też sprawdzić zasady zakupu działki przez małżonka cudzoziemca.

Najczęstsze ryzyka praktyczne

Najwięcej problemów powstaje nie przy zwykłym mieszkaniu, lecz przy błędnym określeniu przedmiotu sprzedaży. Szczególnej ostrożności wymagają sytuacje, w których:

• sprzedawca używa nazwy mieszkanie, ale prawnie zbywa udział w całej nieruchomości,
• z lokalem sprzedawany jest odrębny udział w drodze, ogródku lub innej działce,
• miejsce postojowe ma inny status niż lokal garażowy lub udział w takim lokalu,
• nieruchomość znajduje się w strefie nadgranicznej,
• w dokumentach występuje grunt rolny i nie jest jasne, czy działa ustawowe zwolnienie.

Konsekwencja błędu jest poważna. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. Dlatego przed aktem trzeba ustalić podstawę zwolnienia dla każdego składnika transakcji, a nie dopiero po podpisaniu umowy.

FAQ

Czy cudzoziemiec spoza UE może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia?

Tak. Samodzielny lokal mieszkalny może być objęty zwolnieniem z art. 8 ust. 1 pkt 1 niezależnie od obywatelstwa nabywcy, ale dla zwolnień z art. 8 ust. 1 trzeba uwzględnić ograniczenia dotyczące strefy nadgranicznej i gruntów rolnych powyżej 1 ha.

Czy udział w gruncie pod budynkiem wymaga osobnego zezwolenia?

Co do zasady nie, jeżeli jest to udział w nieruchomości wspólnej nierozerwalnie związany z własnością lokalu. Odrębny udział w innej działce, np. drodze dojazdowej, wymaga osobnej oceny.

Czy osobna księga wieczysta gruntu oznacza konieczność uzyskania zgody MSWiA?

Nie. Decydujący jest charakter prawa. Jeżeli udział w gruncie jest udziałem w nieruchomości wspólnej związanym z lokalem, sama odrębna księga wieczysta gruntu nie powoduje obowiązku uzyskania zezwolenia.

Czy zakup domu jednorodzinnego jest oceniany tak samo jak zakup mieszkania?

Nie. Zwolnienie z art. 8 ust. 1 pkt 1 dotyczy samodzielnego lokalu mieszkalnego. Dom wraz z działką jest innym przedmiotem nabycia i trzeba ustalić, czy nabywca korzysta z innego zwolnienia.

Czy trzeba mieszkać w Polsce 5 lat, aby kupić zwykłe mieszkanie bez zezwolenia?

Nie. Pięcioletni okres pobytu dotyczy odrębnego zwolnienia z art. 8 ust. 1 pkt 2. Nie jest warunkiem zwolnienia przewidzianego dla samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Czy miejsce w garażu zawsze można kupić bez zezwolenia?

Nie zawsze. Ustawa zwalnia nabycie samodzielnego lokalu garażowego lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych. Miejsce postojowe stanowiące część innej nieruchomości gruntowej może wymagać odrębnej analizy.

Co się stanie, jeżeli zezwolenie było wymagane, a cudzoziemiec go nie uzyskał?

Nabycie dokonane wbrew ustawie jest nieważne. Z tego powodu notariusz powinien przed czynnością ustalić, czy zezwolenie jest wymagane albo czy istnieje konkretna podstawa zwolnienia.

Źródła

• art. 1 ust. 1, art. 1 ust. 4, art. 3 ust. 2, art. 5, art. 6 ust. 1, art. 8 ust. 1 pkt 1–3, art. 8 ust. 2–3 i art. 8a ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – tekst ustawy
• art. 2 ust. 2 i 4 oraz art. 3 ust. 1–2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – tekst ustawy
• Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji – informacja o zezwoleniach i zwolnieniach przy nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
• Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji – najczęściej zadawane pytania o nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

Stan prawny zweryfikowano na 12 sierpnia 2026 r.