Zakup mieszkania w Polsce przez cudzoziemca bez zezwolenia

Jeżeli ma Pan wyłącznie obywatelstwo brytyjskie, to na potrzeby zakupu nieruchomości w Polsce jest Pan „cudzoziemcem” w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Sam ten status nie oznacza jednak automatycznie obowiązku uzyskania zezwolenia.

W opisanej sytuacji kluczowe jest to, że chce Pan kupić mieszkanie własnościowe, czyli samodzielny lokal mieszkalny. Taki zakup co do zasady nie wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Kiedy cudzoziemiec może kupić mieszkanie bez zezwolenia?

Podstawą jest art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zgodnie z tym przepisem nie wymaga uzyskania zezwolenia nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

To najważniejsza zasada dla osób kupujących mieszkanie w bloku, apartamentowcu lub kamienicy jako odrębną własność lokalu. Jeżeli przedmiotem umowy jest właśnie taki lokal, to brak polskiego obywatelstwa sam w sobie nie blokuje transakcji.

W praktyce oznacza to, że przy standardowym zakupie mieszkania z księgą wieczystą notariusz nie powinien wymagać zezwolenia MSWiA tylko dlatego, że kupujący jest cudzoziemcem.

Co oznacza „samodzielny lokal mieszkalny”?

Definicję zawiera art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba albo zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Z kolei art. 2 ust. 4 tej ustawy przewiduje, że do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe m.in. piwnica, strych, komórka czy garaż, nawet jeśli nie przylegają bezpośrednio do lokalu.

Jeżeli więc kupuje Pan mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość lokalową, wraz z komórką lokatorską lub prawem do miejsca garażowego ukształtowanym jako część lokalu albo udział w lokalu garażowym, to trzeba dokładnie sprawdzić strukturę prawną całej transakcji. Sam lokal mieszkalny jest objęty zwolnieniem, ale dodatkowe składniki należy ocenić według ich rzeczywistego statusu prawnego.

Czy udział w gruncie przy mieszkaniu wymaga zezwolenia?

Co do zasady nie. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

To oznacza, że przy zakupie mieszkania nabywa Pan także odpowiedni udział w gruncie i częściach wspólnych budynku. Taki udział nie jest w tym przypadku odrębnym, samodzielnie kupowanym gruntem, tylko elementem prawa związanego z lokalem.

Właśnie dlatego w praktyce zakup mieszkania własnościowego obejmujący udział w gruncie nie wymaga odrębnego zezwolenia, o ile rzeczywiście mamy do czynienia z odrębną własnością lokalu. To rozróżnienie ma bardzo duże znaczenie przy ocenie dokumentów przez notariusza.

Kiedy zezwolenie może być jednak potrzebne?

Zezwolenie może być potrzebne, gdy przedmiotem nabycia nie jest samodzielny lokal mieszkalny, lecz inny rodzaj nieruchomości. Dotyczy to zwłaszcza zakupu:

• domu jednorodzinnego wraz z działką,
• samej działki budowlanej,
• nieruchomości rolnej lub leśnej,
• nieruchomości położonej w strefie nadgranicznej, jeśli nie działa ustawowy wyjątek,
• udziału w nieruchomości, który faktycznie daje prawa do gruntu lub budynku, a nie do odrębnego lokalu.

Podstawowa zasada wynika z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, chyba że ustawa stanowi inaczej. Dla mieszkania takim wyjątkiem jest właśnie art. 8 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Jeżeli więc w umowie ma być przenoszona własność domu albo gruntu, a nie lokalu, sytuacja prawna zmienia się zasadniczo.

Sytuacja obywatela Wielkiej Brytanii po Brexicie

Dawniej przepisy przewidywały szersze wyłączenia dla obywateli i przedsiębiorców z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Konfederacji Szwajcarskiej. Obecnie sama okoliczność, że ktoś ma brytyjski paszport, nie daje już takiego statusu, ponieważ Wielka Brytania nie jest państwem członkowskim UE ani EOG.

W praktyce oznacza to, że przy zakupie mieszkania korzysta Pan z wyjątku dotyczącego samodzielnych lokali mieszkalnych, ale nie z ogólnego uprzywilejowania właściwego dla obywateli EOG. Dlatego przy zakupie domu, działki czy innej nieruchomości ocena może być zupełnie inna.

Jakie dokumenty i informacje warto przygotować przed aktem notarialnym?

Przed zakupem warto zweryfikować przede wszystkim:

• czy lokal ma założoną własną księgę wieczystą,
• czy jest to odrębna własność lokalu, a nie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• jaki udział w nieruchomości wspólnej jest związany z lokalem,
• czy z lokalem związane są pomieszczenia przynależne, miejsce postojowe lub udział w hali garażowej,
• czy nieruchomość nie znajduje się w strefie nadgranicznej w konfiguracji, która wymagałaby dodatkowej analizy.

W akcie notarialnym i dokumentach transakcyjnych zwykle pojawiają się dane takie jak adres lokalu, numer księgi wieczystej lokalu lub gruntu, numer działki, powierzchnia lokalu i wysokość udziału w nieruchomości wspólnej. Te informacje pozwalają prawidłowo ustalić, czy transakcja mieści się w wyjątku z art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu też wymaga zezwolenia?

Co do zasady nie, ponieważ nie jest to nabycie nieruchomości, lecz ograniczonego prawa rzeczowego. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców dotyczy nabywania nieruchomości, a nie każdego prawa związanego z lokalem.

Trzeba jednak bardzo dokładnie sprawdzić, co jest przedmiotem konkretnej umowy. W obrocie funkcjonują zarówno lokale stanowiące odrębną własność, jak i prawa spółdzielcze, a skutki prawne tych konstrukcji nie są takie same.

Najczęstsze ryzyka praktyczne

Najwięcej problemów nie wynika dziś z samej ustawy, lecz z błędnego zakwalifikowania przedmiotu sprzedaży. Ryzyko pojawia się szczególnie wtedy, gdy:

• sprzedawca używa potocznego określenia „mieszkanie”, ale prawnie sprzedawany jest udział w nieruchomości,
• lokal ma niestandardowy status prawny,
• z lokalem powiązany jest odrębnie zbywany garaż lub udział w gruncie,
• nieruchomość leży w lokalizacji wymagającej dodatkowej weryfikacji.

Jeżeli cudzoziemiec nabywa nieruchomość mimo wymaganego zezwolenia, a zezwolenia nie ma, czynność jest nieważna. Wynika to z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Krótka odpowiedź na Pana pytanie

Jeżeli chce Pan kupić w Polsce mieszkanie własnościowe będące samodzielnym lokalem mieszkalnym, z którym związany jest udział w gruncie i częściach wspólnych budynku, to co do zasady nie potrzebuje Pan zezwolenia MSWiA. Sam fakt, że ma Pan tylko paszport brytyjski, nie wyklucza zakupu.

Przed podpisaniem aktu notarialnego trzeba jednak upewnić się, że przedmiotem transakcji jest rzeczywiście odrębna własność lokalu, a nie dom, grunt lub inna nieruchomość wymagająca odrębnej zgody. Ostateczna ocena zawsze zależy od treści księgi wieczystej, projektu aktu i wszystkich elementów transakcji.

FAQ

Czy sam brytyjski paszport oznacza, że nie mogę kupić mieszkania w Polsce?

Nie. Oznacza jedynie, że jest Pan cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Samodzielny lokal mieszkalny można jednak co do zasady kupić bez zezwolenia.

Czy udział w gruncie przy mieszkaniu wymaga odrębnego zezwolenia?

Co do zasady nie, jeżeli jest to udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Czy zakup domu jednorodzinnego jest oceniany tak samo jak zakup mieszkania?

Nie. Wyjątek z art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. dotyczy samodzielnego lokalu mieszkalnego, a nie domu z działką.

Czy notariusz może zażądać dodatkowych wyjaśnień?

Tak. Notariusz ma obowiązek ocenić zgodność czynności z prawem i zwykle weryfikuje księgę wieczystą, rodzaj prawa do lokalu oraz status nabywcy.

Co jeśli kupię nieruchomość mimo wymaganego zezwolenia?

Taka czynność jest nieważna na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Źródła

• art. 1 ust. 1, art. 1 ust. 2 pkt 1, art. 6 ust. 1, art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
• art. 2 ust. 2, art. 2 ust. 4, art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• praktyka notarialna stosowana przy ocenie, czy przedmiotem transakcji jest odrębna własność lokalu, czy inny rodzaj nieruchomości