Nieruchomość z kredytem w testamencie

Czy można zapisać w testamencie mieszkanie z kredytem?

Tak, w testamencie można rozrządzić nieruchomością albo udziałem w nieruchomości, nawet jeżeli jest ona obciążona hipoteką. Podstawą jest art. 941 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym rozrządzić majątkiem na wypadek śmierci można jedynie przez testament.

Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie: własność nieruchomości oraz dług wobec banku. Testament może wskazać, komu przypadnie mieszkanie albo udział w mieszkaniu. Nie może natomiast jednostronnie zmienić umowy kredytowej i zwolnić jednego dłużnika albo obciążyć kredytem wyłącznie inną osobę. Przejęcie długu wymaga co do zasady zgody wierzyciela, czyli banku, na podstawie art. 519 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, bank nadal może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości. Wynika to z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, który przewiduje, że wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością.

Co może zrobić mąż przy rozdzielności majątkowej?

Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa ustanowiona umową majątkową małżeńską, jej podstawą jest art. 47 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Skutki rozdzielności opisuje art. 51 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: każdy z małżonków zachowuje majątek nabyty przed zawarciem umowy oraz majątek nabyty później.

W opisanej sytuacji mąż może w testamencie rozrządzić swoim majątkiem, czyli w szczególności udziałem 30% w obecnej nieruchomości oraz mieszkaniem, które kupi samodzielnie, o ile będzie jego właścicielem. Jeżeli obecna nieruchomość jest współwłasnością ułamkową, art. 198 Kodeksu cywilnego pozwala współwłaścicielowi rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Nie oznacza to jednak, że mąż może skutecznie wobec banku wskazać w testamencie, że za określony kredyt od tej chwili odpowiada wyłącznie syn albo wyłącznie wspólne dzieci. Odpowiedzialność za kredyt zależy od umowy kredytowej, ewentualnej solidarności dłużników z art. 369 Kodeksu cywilnego oraz od zasad dziedziczenia długów z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego.

Powołanie do spadku, zapis zwykły czy zapis windykacyjny?

Przy przekazywaniu konkretnej nieruchomości w testamencie trzeba starannie dobrać konstrukcję prawną. Jeżeli spadkodawca wymieni w testamencie poszczególne składniki majątku, które wyczerpują prawie cały spadek, zastosowanie może mieć art. 961 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że osoba, której przeznaczono takie przedmioty, jest w razie wątpliwości traktowana nie jako zapisobierca, ale jako spadkobierca powołany do całego spadku. Gdy takie rozrządzenia dotyczą kilku osób, uważa się je za powołane do spadku w częściach odpowiadających wartości przeznaczonych im przedmiotów.

Znaczenie art. 961 Kodeksu cywilnego potwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 3 listopada 2004 r., sygn. akt III CK 472/03. Sąd wskazał, że o tym, czy przedmioty wyczerpują prawie cały spadek, decyduje obiektywne porównanie wartości rzeczy objętych testamentem z wartością majątku pominiętego.

Co z kredytem po śmierci kredytobiorcy?

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na spadkobierców. Oznacza to, że niespłacony kredyt może być długiem spadkowym. Nie przechodzą tylko te obowiązki, które są ściśle związane z osobą zmarłego albo przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od dziedziczenia, o czym stanowi art. 922 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli kredyt był wspólny, trzeba sprawdzić umowę kredytową. Jeżeli współkredytobiorcy odpowiadają solidarnie, a taka solidarność może wynikać z czynności prawnej zgodnie z art. 369 Kodeksu cywilnego, bank może żądać spłaty całości od każdego dłużnika solidarnego. Testament nie zmienia tej zasady wobec banku.

Jeżeli kredyt dotyczy mieszkania kupionego samodzielnie przez męża, po jego śmierci dług z umowy kredytowej zasadniczo wejdzie do spadku. Osoba, która otrzyma mieszkanie obciążone hipoteką, musi liczyć się z tym, że niespłacanie kredytu może prowadzić do egzekucji z nieruchomości, nawet gdy osobista odpowiedzialność za dług kształtuje się według zasad spadkowych.

Przyjęcie lub odrzucenie spadku a odpowiedzialność za długi

Spadkobierca ma 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o tytule swego powołania, na złożenie oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku. Wynika to z art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli w tym terminie nie złoży oświadczenia, zgodnie z art. 1015 § 2 Kodeksu cywilnego dochodzi do przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza.

Przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza ogranicza odpowiedzialność spadkobiercy za długi spadkowe do wartości stanu czynnego spadku, co wynika z art. 1031 § 2 Kodeksu cywilnego. Ograniczenie to może jednak zostać utracone w razie podstępnego pominięcia składników majątku lub długów w wykazie albo spisie inwentarza, co również przewiduje art. 1031 § 2 Kodeksu cywilnego.

Do chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą solidarną odpowiedzialność za długi spadkowe na podstawie art. 1034 § 1 Kodeksu cywilnego. Po dziale spadku odpowiadają w stosunku do wielkości swoich udziałów, zgodnie z art. 1034 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jak praktycznie ułożyć testament w opisanej sytuacji?

Jeżeli celem jest przekazanie mieszkania kupionego przez męża jego synowi z pierwszego związku, a udziału 30% w obecnej nieruchomości żonie i wspólnym dzieciom, można to opisać w testamencie. Dla większej pewności, zwłaszcza przy nieruchomościach, należy rozważyć testament notarialny. Testament notarialny jest jedną z form testamentu zwykłego na podstawie art. 950 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli spadkodawca chce, aby konkretna nieruchomość albo udział w nieruchomości przypadły konkretnej osobie już z chwilą śmierci, właściwą konstrukcją może być zapis windykacyjny. Zgodnie z art. 981¹ § 1 Kodeksu cywilnego zapis windykacyjny można ustanowić wyłącznie w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego. Art. 981¹ § 2 pkt 1 i 2 Kodeksu cywilnego pozwala objąć takim zapisem między innymi rzecz oznaczoną co do tożsamości oraz zbywalne prawo majątkowe, a więc także udział w nieruchomości.

Można też w testamencie wyrazić wolę, aby osoba otrzymująca nieruchomość spłacała związany z nią kredyt. Taki zapis ma jednak znaczenie przede wszystkim między osobami uczestniczącymi w dziedziczeniu. Nie zastępuje zgody banku na przejęcie długu z art. 519 § 2 Kodeksu cywilnego i nie zwalnia automatycznie pozostałych dłużników z umowy kredytowej.

Zachowek przy dzieciach z różnych związków

W opisanym stanie faktycznym trzeba uwzględnić syna męża z pierwszego związku, wspólne dzieci oraz małżonkę. Zgodnie z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, przysługuje zachowek, jeżeli nie otrzymali należnego im przysporzenia w spadku, darowiźnie albo zapisie.

Wysokość zachowku wynosi co do zasady połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym. Jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo zstępny jest małoletni, zachowek wynosi dwie trzecie wartości tego udziału, co wynika z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego.

Wydziedziczenie jest możliwe tylko z przyczyn wskazanych w art. 1008 pkt 1–3 Kodeksu cywilnego, na przykład gdy uprawniony uporczywie postępuje w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego wbrew woli spadkodawcy albo uporczywie nie dopełnia względem niego obowiązków rodzinnych. Sam fakt, że spadkodawca chce przekazać majątek innym osobom, nie wystarcza do skutecznego wydziedziczenia.

Przykłady

FAQ

Podsumowanie

W testamencie można zaplanować, komu przypadnie mieszkanie kupione samodzielnie przez męża oraz komu przypadnie jego udział 30% w obecnej nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że kredyt nie przechodzi na wskazaną osobę tylko dlatego, że tak zapisano w testamencie. Odpowiedzialność wobec banku zależy od umowy kredytowej, zgody banku na ewentualne przejęcie długu, zasad dziedziczenia oraz wpisanej hipoteki.

Najbezpieczniej przygotować testament po analizie ksiąg wieczystych, umów kredytowych, udziałów w majątku i potencjalnych roszczeń o zachowek. Przy nieruchomościach warto rozważyć testament notarialny, zwłaszcza gdy celem jest zapis windykacyjny konkretnego mieszkania albo udziału w nieruchomości.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 941, art. 959–961, art. 968 § 1, art. 981¹, art. 991 § 1, art. 1008, art. 1015, art. 1031 i art. 1034 – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 47 § 1 i art. 51 – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59.
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 65 ust. 1 – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147.
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z 3 listopada 2004 r., sygn. akt III CK 472/03.