Dopisanie żony do mieszkania po darowiźnie a rozwód

Darowizna od rodziców a majątek osobisty małżonka

Jeżeli mieszkanie zostało przekazane Panu przez rodziców w drodze darowizny, to co do zasady weszło do Pana majątku osobistego, a nie do majątku wspólnego małżonków. Wynika to wprost z art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym do majątku osobistego należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że darczyńca inaczej postanowił.

To oznacza, że sama darowizna od rodziców nie dawała żonie żadnego prawa do mieszkania. Sytuacja zmieniła się dopiero wtedy, gdy po ślubie doszło do notarialnego „dopisania” żony do nieruchomości. W praktyce zwykle oznacza to przeniesienie udziału we własności albo zawarcie umowy powodującej powstanie współwłasności.

Jeżeli rozważają Państwo, czy zamiast przenoszenia udziałów należało zastosować rozszerzenie wspólności, trzeba pamiętać, że umowa majątkowa małżeńska i przeniesienie udziału w konkretnej nieruchomości to dwie różne konstrukcje prawne.

Dopisanie żony do mieszkania – co to oznacza prawnie?

Sam zwrot „dopisałem żonę do mieszkania” nie jest pojęciem ustawowym. Prawnie trzeba ustalić, jaka dokładnie czynność została wpisana do aktu notarialnego. Najczęściej chodzi o:

• darowiznę udziału w nieruchomości na rzecz żony,
• sprzedaż udziału,
• umowę majątkową małżeńską połączoną z odpowiednimi rozporządzeniami,
• inną umowę prowadzącą do powstania współwłasności.

Jeżeli z aktu notarialnego wynika, że przeniósł Pan na żonę udział we własności lokalu, to od chwili zawarcia aktu żona stała się współwłaścicielką. Podstawą jest art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej co do zasady przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowiły. Dla nieruchomości konieczna jest forma aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli więc akt został prawidłowo sporządzony, a strony świadomie go podpisały, to co do zasady żona ma pełne prawo do nabytego udziału. Sam rozwód tego nie zmienia. Rozwód rozwiązuje małżeństwo, ale nie „cofa” wcześniejszego skutecznego przeniesienia własności.

Czy przy rozwodzie trzeba dzielić to mieszkanie?

To zależy od tego, co dokładnie zostało przeniesione na żonę i do jakiego majątku. Jeżeli żona nabyła udział jako swój majątek osobisty albo jako współwłaścicielka w częściach ułamkowych, to po rozwodzie nadal pozostajecie Państwo współwłaścicielami tego lokalu w odpowiednich udziałach. W takim układzie nie chodzi o klasyczny podział majątku wspólnego co do całego mieszkania, lecz o uregulowanie współwłasności albo rozliczenia między byłymi małżonkami.

Jeżeli natomiast lokal albo udział został objęty majątkiem wspólnym, wtedy znaczenie mają przepisy o ustroju wspólności ustawowej, w szczególności art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. O tym, do jakiego majątku wszedł dany składnik, nie rozstrzyga potoczne nazewnictwo, lecz treść aktu notarialnego i rzeczywisty skutek czynności.

W praktyce bez przeczytania aktu nie da się odpowiedzieć w 100%, czy sprawa dotyczy: współwłasności ułamkowej, majątku wspólnego, czy mieszanej konstrukcji z roszczeniami o zwrot nakładów.

Znaczenie prawa ojca do mieszkania

Napisał Pan, że w akcie notarialnym zapisano obowiązek zapewnienia ojcu dożywotnio dachu nad głową i że ojciec nadal mieszka w lokalu. Tu trzeba bardzo precyzyjnie ustalić, jakie prawo zostało ustanowione. Może to być np. służebność osobista mieszkania, o której mowa w art. 296 w zw. z art. 301 Kodeksu cywilnego, albo inne uprawnienie obligacyjne wynikające z umowy.

Jeżeli ustanowiono skutecznie służebność osobistą mieszkania, to obciąża ona nieruchomość niezależnie od tego, kto jest właścicielem lub współwłaścicielem. Oznacza to, że także żona jako współwłaścicielka musi to prawo respektować. Sama zmiana właściciela nie wygasza takiej służebności.

Jeżeli natomiast nie ustanowiono prawa rzeczowego, tylko zobowiązanie osobiste wobec ojca, ocena może być inna i zależy od treści aktu. Dlatego trzeba sprawdzić nie tylko umowę darowizny, ale również księgę wieczystą.

Kiedy można podważać akt notarialny?

Nie ma przepisu, który pozwala cofnąć skutki ważnego aktu notarialnego tylko dlatego, że małżeństwo się rozpadło. Żeby podważać przeniesienie udziału na żonę, trzeba wykazać konkretną podstawę prawną.

Najczęściej wchodzą w grę:

• nieważność oświadczenia woli złożonego w stanie wyłączającym świadome albo swobodne podjęcie decyzji – art. 82 Kodeksu cywilnego,
• pozorność czynności prawnej – art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego,
• błąd co do treści czynności prawnej – art. 84 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego,
• podstęp – art. 86 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego,
• groźba bezprawna – art. 87 Kodeksu cywilnego,
• sprzeczność czynności prawnej z ustawą, z zasadami współżycia społecznego albo obejście ustawy – art. 58 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego.

W razie błędu lub groźby uchylenie się od skutków prawnych następuje przez oświadczenie złożone drugiej stronie na piśmie zgodnie z art. 88 § 1 Kodeksu cywilnego. Uprawnienie to wygasa: przy błędzie z upływem roku od jego wykrycia, a przy groźbie z upływem roku od chwili, gdy stan obawy ustał – art. 88 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli od zawarcia aktu minęły lata, to w praktyce powoływanie się na błąd lub groźbę zwykle jest już bardzo trudne albo niemożliwe z powodu upływu terminów. Pozostają wtedy tylko wyjątkowe podstawy nieważności bezwzględnej, ale one wymagają mocnych dowodów.

Więcej o takich podstawach przeczyta Pan w artykułach: czynność prawna nieważna oraz uchylenie się od skutków oświadczenia.

Czy można żądać „oddania” udziału po rozwodzie?

Co do zasady nie. Jeżeli żona skutecznie nabyła udział, to nie ma automatycznego obowiązku jego zwrotu po rozstaniu. Zmiana może nastąpić tylko wtedy, gdy:

• obie strony zgodzą się na przeniesienie udziału z powrotem na Pana w nowym akcie notarialnym,
• sąd stwierdzi nieważność wcześniejszej czynności albo skuteczne uchylenie się od jej skutków,
• w ramach zniesienia współwłasności lub podziału majątku lokal zostanie przyznany jednej osobie z obowiązkiem spłaty drugiej.

W sprawach o nieruchomości sąd nie kieruje się tym, kto „bardziej zasłużył” na mieszkanie, lecz stanem prawnym, treścią dokumentów, udziałami, ewentualnymi nakładami i prawami osób trzecich.

Jakie dokumenty trzeba sprawdzić przed podjęciem działań?

Przed jakimkolwiek pozwem lub wnioskiem warto przeanalizować:

• akt darowizny od rodziców,
• akt notarialny, którym żona została wpisana do mieszkania,
• akt małżeństwa i ewentualne umowy majątkowe małżeńskie,
• akt ustanawiający prawo ojca do mieszkania, jeżeli był odrębny,
• aktualny odpis księgi wieczystej,
• dowody nakładów z majątku wspólnego lub osobistego na lokal.

Dopiero po analizie tych dokumentów można ocenić, czy realna jest walka o nieważność czynności, czy raczej trzeba przygotować się na negocjacje, spłatę albo postępowanie o zniesienie współwłasności.

Co zwykle jest najrozsądniejszym rozwiązaniem?

W praktyce, gdy akt notarialny był ważny i nie ma podstaw do jego podważenia, najczęściej rozważa się jedno z trzech rozwiązań:

FAQ

Czy żona ma pełne prawo do całego mieszkania?

Nie zawsze do całego. Ma takie prawo, jakie wynika z aktu notarialnego i księgi wieczystej. Jeżeli nabyła tylko udział, to jest współwłaścicielką tylko w tym zakresie.

Czy rozwód automatycznie odbiera żonie udział w mieszkaniu?

Nie. Rozwód nie unieważnia wcześniej zawartej umowy przenoszącej własność. Potrzebna byłaby odrębna podstawa prawna albo nowe porozumienie stron.

Czy można po latach powołać się na błąd przy podpisywaniu aktu?

Jest to bardzo trudne. Zgodnie z art. 88 § 2 Kodeksu cywilnego uprawnienie do uchylenia się od skutków oświadczenia złożonego pod wpływem błędu wygasa z upływem roku od wykrycia błędu.

Czy prawo ojca do mieszkania znika po dopisaniu żony?

Nie, jeśli zostało skutecznie ustanowione jako prawo rzeczowe, np. służebność osobista mieszkania. Wtedy obciąża nieruchomość także po zmianie właściciela lub współwłaściciela.

Od czego zacząć w takiej sprawie?

Najpierw trzeba sprawdzić oba akty notarialne i aktualną księgę wieczystą. Bez tych dokumentów nie da się rzetelnie ocenić, czy istnieje szansa na podważenie czynności albo jakie będą skutki przy rozwodzie.

Źródła

• art. 31 § 1, art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 58 § 1 i 2, art. 82–88, art. 155 § 1, art. 158, art. 296, art. 301 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• aktualna praktyka dotycząca oceny skutków przeniesienia udziału w nieruchomości między małżonkami oraz wpływu praw osób trzecich ujawnionych w akcie i księdze wieczystej