Najem wspólnego mieszkania po rozwodzie a podział pożytków

Co zmienia rozwód w odniesieniu do mieszkania i najmu?

Z chwilą uprawomocnienia się wyroku rozwodowego ustaje wspólność ustawowa małżeńska na podstawie art. 31 § 1 w zw. z art. 50¹ ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Od tego momentu udziały byłych małżonków w majątku, który wcześniej był objęty wspólnością ustawową, są co do zasady równe.

Jeżeli więc mieszkanie wchodziło do majątku wspólnego i po rozwodzie nie doszło jeszcze do jego podziału, byli małżonkowie stają się współwłaścicielami w częściach ułamkowych. Do takiej współwłasności stosuje się przepisy art. 195 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

To ważne, bo po rozwodzie nie stosuje się już zasad zarządu majątkiem wspólnym małżonków z art. 36 i art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Od tej chwili punktem wyjścia są przepisy o współwłasności.

Czy były małżonek może żądać połowy dochodu z najmu?

Co do zasady tak. Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

W praktyce oznacza to, że jeżeli po rozwodzie jedno z byłych małżonków samodzielnie wynajmuje wspólne mieszkanie i pobiera czynsz, drugie może domagać się rozliczenia przypadającej mu części pożytków. Jednocześnie osoba pobierająca czynsz może żądać uwzględnienia wydatków koniecznych, np. opłat administracyjnych, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia czy uzasadnionych kosztów napraw.

Rozliczenie nie polega więc zawsze na prostym podziale „połowy wpływów”. W konkretnej sprawie znaczenie mają: treść umowy najmu, rzeczywiście uzyskane kwoty, poniesione koszty, sposób korzystania z lokalu oraz ewentualne ustalenia między byłymi małżonkami.

Czy podatek płacony tylko przez jednego współwłaściciela ma znaczenie?

Tak, ale nie w taki sposób, że samodzielne opłacanie podatku odbiera drugiemu współwłaścicielowi prawo do udziału w pożytkach. Podatek od najmu rozliczany przez jedną osobę może być argumentem przy wzajemnych rozrachunkach, ale nie zmienia zasad własnościowych wynikających z art. 207 Kodeksu cywilnego.

Innymi słowy: były mąż może żądać rozliczenia swojej części pożytków, a Pani może wykazywać, jakie koszty ponosiła Pani wyłącznie z własnych środków. To samo dotyczy rachunków, czynszu administracyjnego czy innych ciężarów związanych z lokalem.

Zobacz również:

zwrot połowy czynszu oraz opłacanie rachunków.

Czy można bez zgody byłego małżonka oddać lokal córce?

Po rozwodzie trzeba odróżnić zwykły zarząd od czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną. Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli obliczana według wielkości udziałów. Natomiast zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Oddanie lokalu do bezpłatnego używania córce albo ukształtowanie dłuższego sposobu korzystania z lokalu przez osobę trzecią może być oceniane jako czynność wymagająca zgody drugiego współwłaściciela. Zwłaszcza gdy wpływa na możliwość korzystania z lokalu, pobierania pożytków albo rozporządzania nim przez drugą stronę.

Jeżeli zgody nie ma, drugi współwłaściciel może kwestionować takie działanie i domagać się rozliczeń. W razie sporu sąd bada konkretny stan faktyczny: czas trwania użyczenia, jego skutki ekonomiczne, zakres wyłączenia drugiego współwłaściciela z korzystania z lokalu oraz to, czy doszło do obejścia zasad rozliczeń.

Czy użyczenie córce eliminuje rozliczenie dochodu z najmu?

Nie daje takiej gwarancji. Jeżeli lokal nadal należy do obojga byłych małżonków, a użyczenie córce ma tylko doprowadzić do tego, by czynsz formalnie pobierała inna osoba, sąd może ocenić całą sytuację przez pryzmat rzeczywistego przepływu korzyści i zasad współwłasności.

Jeżeli córka rzeczywiście samodzielnie zawrze umowę najmu jako osoba dysponująca lokalem za zgodą obu współwłaścicieli, sprawa wygląda inaczej niż wtedy, gdy użyczenie ma charakter wyłącznie pozorny. W sporze o podział majątku lub odrębne rozliczenie pożytków sąd nie jest związany samą nazwą umowy, tylko bada jej rzeczywistą treść i cel.

Jak rozlicza się pożytki i koszty przed podziałem majątku?

Najczęściej wchodzą w grę dwa poziomy rozliczeń:

• rozliczenie pożytków i przychodów z rzeczy wspólnej na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego,
• rozliczenie nakładów, wydatków i spłat przy postępowaniu o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej.

W postępowaniu działowym sąd ustala skład majątku według stanu z chwili ustania wspólności, a wartość według cen z chwili podziału. Tę zasadę potwierdza uchwała Sądu Najwyższego z 23 lutego 2018 r., sygn. III CZP 103/17.

W sprawach o nieruchomości wynajmowane po rozwodzie duże znaczenie mają dowody: umowy najmu, potwierdzenia przelewów, rozliczenia podatkowe, rachunki za remonty i opłaty administracyjne oraz korespondencja między byłymi małżonkami. Bez dokumentów trudno wykazać zarówno wysokość przychodów, jak i kosztów.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie praktyczne

Najmniej ryzykowne jest zawarcie pisemnego porozumienia między byłymi małżonkami, w którym zostaną ustalone:

• kto zawiera i obsługuje umowę najmu,
• na jakie konto wpływa czynsz,
• jak dzielone są pożytki,
• kto pokrywa konkretne koszty,
• czy jedna strona otrzymuje wynagrodzenie za obsługę najmu,
• jak będą rozliczane remonty i zaległości najemcy.

Takie porozumienie nie zastępuje podziału majątku, ale istotnie ogranicza ryzyko późniejszego sporu dowodowego. Jeżeli porozumienia nie ma, warto przynajmniej przesyłać drugiej stronie okresowe zestawienia wpływów i kosztów.

Zobacz również:

rozliczanie najmu oraz koszty wspólnego domu.

Tabela: co wolno, a co rodzi ryzyko?

FAQ

Czy po rozwodzie czynsz z najmu nadal jest wspólny?

Nie w tym sensie, że istnieje już majątek wspólny małżeński, ale pożytki z rzeczy będącej współwłasnością przysługują obojgu byłym małżonkom stosownie do udziałów na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę sama podpisać umowę najmu wspólnego mieszkania?

To zależy od okoliczności i zakresu czynności. Przy braku zgody drugiego współwłaściciela taka umowa może stać się źródłem sporu co do zarządu rzeczą wspólną i rozliczeń, dlatego bezpieczniej działać za zgodą obu stron.

Czy były małżonek może żądać pieniędzy dopiero przy podziale majątku?

Niekoniecznie. W zależności od stanu faktycznego może dochodzić rozliczenia także odrębnie. W praktyce jednak często kwestie pożytków i wydatków są rozpatrywane łącznie przy podziale majątku.

Czy użyczenie mieszkania córce rozwiązuje problem?

Nie automatycznie. Bez zgody drugiego współwłaściciela może wywołać dodatkowy spór, a jeśli ma służyć jedynie odsunięciu rozliczenia pożytków, nie daje bezpiecznej ochrony prawnej.

Jak się zabezpieczyć przed późniejszym roszczeniem?

Najlepiej zawrzeć pisemne porozumienie o najmie, zbierać wszystkie dowody wpłat i wydatków oraz regularnie rozliczać drugą stronę z przychodów i kosztów.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31 § 1 oraz art. 50¹ – ISAP.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 195, art. 199, art. 201 i art. 207 – ISAP.

3. Uchwała Sądu Najwyższego z 23 lutego 2018 r., sygn. akt III CZP 103/17.