Podział majątku po rozwodzie – czy były małżonek może żądać sprzedaży mieszkania?

Podział majątku po rozwodzie a wspólne mieszkanie

Jeżeli mieszkanie zostało nabyte do majątku wspólnego małżonków, po rozwodzie nie znika współuprawnienie obojga byłych małżonków do tego lokalu. Rozwód kończy małżeństwo, a wspólność ustawowa małżeńska ustaje, lecz składniki majątku wspólnego trzeba jeszcze podzielić. Wyrok rozwodowy może regulować sposób korzystania ze wspólnego mieszkania, na przykład przez przydzielenie pokoi do używania, ale taki zapis sam w sobie nie jest jeszcze podziałem własności mieszkania.

Zgodnie z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w sprawach nieuregulowanych od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku nią objętego oraz do jego podziału stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i dziale spadku. W praktyce oznacza to, że byli małżonkowie mogą podzielić majątek umownie albo w postępowaniu sądowym.

Jeżeli w skład majątku wchodzi nieruchomość, umowny podział majątku wymaga aktu notarialnego. Jeżeli strony nie potrafią uzgodnić, kto ma przejąć mieszkanie, jaka ma być spłata albo czy lokal ma zostać sprzedany, pozostaje wniosek do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia majątku.

Czy była żona albo były mąż może zmusić do sprzedaży mieszkania?

Były małżonek nie może samodzielnie zmusić drugiego do podpisania umowy sprzedaży mieszkania u notariusza. Może jednak wystąpić do sądu o podział majątku wspólnego. W takim postępowaniu sąd rozstrzyga, w jaki sposób zakończyć wspólność majątkową dotyczącą mieszkania.

Najczęściej sąd rozważa trzy warianty:

1. podział fizyczny nieruchomości, jeżeli jest prawnie i technicznie możliwy, co w przypadku zwykłego mieszkania zdarza się rzadko,
2. przyznanie mieszkania jednemu z byłych małżonków z obowiązkiem spłaty drugiego,
3. sprzedaż mieszkania i podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży odpowiednio do udziałów byłych małżonków.

Co do zasady udziały małżonków w majątku wspólnym są równe, chyba że jeden z nich skutecznie zażąda ustalenia nierównych udziałów i wykaże ustawowe przesłanki takiego żądania. W sprawie o podział majątku sąd może też rozstrzygać o rozliczeniu nakładów, wydatków i innych świadczeń pomiędzy majątkiem wspólnym a majątkami osobistymi byłych małżonków.

Kiedy sąd może zarządzić sprzedaż mieszkania?

Sprzedaż mieszkania jest rozwiązaniem stosowanym wtedy, gdy nie da się sensownie podzielić lokalu fizycznie, a przyznanie go jednemu z byłych małżonków ze spłatą drugiego nie jest realne albo byłoby nieuzasadnione. Typowy przykład to sytuacja, w której żaden z małżonków nie ma środków ani zdolności kredytowej, aby spłacić drugą stronę.

Sąd bierze pod uwagę nie tylko formalne udziały, lecz także okoliczności konkretnej sprawy: realną możliwość spłaty, sytuację mieszkaniową stron, sposób dotychczasowego korzystania z lokalu, interesy byłych małżonków oraz dowody dotyczące wartości mieszkania. Trudna sytuacja osobista, choroba, wiek albo niskie dochody mogą mieć znaczenie przy ocenie sposobu podziału, ale zwykle nie blokują samego prawa drugiego małżonka do żądania podziału majątku.

Jeżeli sąd przyzna mieszkanie jednemu z małżonków, określi wysokość spłaty, termin jej zapłaty, a w razie potrzeby także raty i zabezpieczenie. Zgodnie z art. 212 Kodeksu cywilnego, przy rozłożeniu spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać 10 lat.

Sprzedaż sądowa a sprzedaż mieszkania na wolnym rynku

Jeżeli sąd zarządzi sprzedaż rzeczy wspólnej, sprzedaż nieruchomości następuje według przepisów o egzekucji z nieruchomości, z odpowiednimi zmianami dla zniesienia współwłasności. Oznacza to udział komornika, opis i oszacowanie oraz licytację publiczną.

To rozwiązanie bywa mniej korzystne finansowo niż zgodna sprzedaż mieszkania na wolnym rynku. Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a na drugiej licytacji dwie trzecie sumy oszacowania. Do tego dochodzą koszty postępowania, koszty opinii biegłego i czas potrzebny na przeprowadzenie sprzedaży.

Z tego powodu w praktyce warto rozważyć porozumienie: wspólną sprzedaż mieszkania, ustalenie minimalnej ceny, podział kosztów pośrednika, termin wyprowadzki oraz sposób rozliczenia opłat do czasu sprzedaży. Ugoda może być korzystniejsza niż doprowadzenie do licytacji, zwłaszcza gdy mieszkanie jest atrakcyjne rynkowo i można uzyskać za nie wyższą cenę w zwykłej sprzedaży.

Brak zgody co do sprzedaży lub spłaty mieszkania

Brak zgody jednego z byłych małżonków na sprzedaż nie zamyka sprawy. Druga strona może złożyć wniosek o podział majątku. Sąd nie jest związany samą wolą jednego z małżonków, aby lokal koniecznie sprzedać albo koniecznie zatrzymać. Bada, który sposób podziału jest możliwy, racjonalny i zgodny z przepisami.

Jeżeli jeden z małżonków chce zatrzymać mieszkanie, powinien wykazać, że jest w stanie spłacić drugiego w rozsądnym terminie. Jeżeli drugi małżonek chce sprzedaży, powinien wykazać, dlaczego przyznanie mieszkania jednej stronie byłoby niecelowe lub niewykonalne. W praktyce kluczowe znaczenie ma aktualna wycena nieruchomości oraz dokumenty dotyczące sytuacji finansowej stron.

Czy sąd może oddalić wniosek o podział majątku?

Prawo do żądania podziału majątku po ustaniu wspólności ma charakter podstawowy. Dlatego oddalenie wniosku o podział majątku albo odmowa zniesienia współwłasności z powołaniem się na art. 5 Kodeksu cywilnego jest wyjątkiem. Sąd Najwyższy dopuszcza stosowanie art. 5 Kodeksu cywilnego do żądania zniesienia współwłasności, ale tylko w szczególnych okolicznościach.

Sama okoliczność, że po sprzedaży lub po otrzymaniu spłaty jednego z małżonków nie będzie stać na zakup podobnego mieszkania, zwykle nie wystarczy do zablokowania podziału. Może natomiast wpływać na ocenę, czy właściwsze jest przyznanie lokalu jednej stronie, rozłożenie spłaty na raty, wyznaczenie terminu wydania mieszkania albo podjęcie próby ugodowego rozwiązania sporu.

Warto też odróżnić dwie kwestie: prawo do dalszego zamieszkiwania wynikające z wyroku rozwodowego lub z faktycznego korzystania z lokalu oraz prawo własności. Podział majątku może doprowadzić do zmiany właściciela mieszkania, obowiązku spłaty albo sprzedaży lokalu, nawet jeżeli dotychczas strony korzystały z mieszkania według ustalonego podziału pokoi.

Czy były małżonek może wynająć wspólne mieszkanie bez zgody drugiego?

Co do zasady wynajęcie całego wspólnego mieszkania osobie trzeciej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd rzeczą wspólną. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Jeżeli były małżonek bez zgody drugiego próbuje wynająć całe mieszkanie, wprowadzić lokatorów do wspólnych części albo pozbawić drugą stronę możliwości korzystania z lokalu, druga strona może sprzeciwić się takiej czynności i żądać ochrony swoich praw. W zależności od sytuacji możliwe jest żądanie dopuszczenia do współposiadania, zakazania naruszeń, rozliczenia pożytków albo rozstrzygnięcia przez sąd sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy były małżonek chce oddać do używania wyłącznie tę część lokalu, z której sam faktycznie korzysta, a nie narusza to praw drugiego współwłaściciela ani ustaleń z wyroku rozwodowego. Takie sprawy są mocno zależne od konkretnego układu mieszkania, treści wyroku rozwodowego, sposobu korzystania z części wspólnych i zakresu planowanej umowy najmu.

Jak przygotować się do sprawy o podział mieszkania?

Przed złożeniem wniosku albo odpowiedzi na wniosek warto zebrać dokumenty, które pozwolą sądowi ustalić skład i wartość majątku oraz możliwy sposób podziału. W sprawie o mieszkanie szczególnie przydatne będą:

• odpis księgi wieczystej albo dokument potwierdzający prawo do lokalu,
• dokumenty nabycia mieszkania, w tym akt notarialny, umowa kredytu lub dokumenty wykupu,
• dowody spłat kredytu, opłat administracyjnych, czynszu, podatku od nieruchomości i remontów,
• dokumenty potwierdzające dochody, rentę, emeryturę, stan zdrowia i możliwości spłaty,
• propozycję sposobu podziału: przejęcie mieszkania ze spłatą, sprzedaż wolnorynkową albo inny wariant ugody.

Opłata stała od wniosku o podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej wynosi 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału, opłata wynosi 300 zł. W sprawach spornych trzeba też liczyć się z zaliczką na opinię biegłego rzeczoznawcy, jeżeli strony nie zgadzają się co do wartości mieszkania.

FAQ

Podsumowanie

Były małżonek nie może sam zmusić drugiego do sprzedaży wspólnego mieszkania, ale może doprowadzić do sądowego podziału majątku. W ramach tego postępowania sąd może przyznać mieszkanie jednej stronie ze spłatą, a jeżeli to nierealne albo niecelowe, może zarządzić sprzedaż lokalu i podział ceny.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zwykle próba porozumienia: wspólna sprzedaż mieszkania na rynku, ustalenie spłaty albo ugoda co do czasu wyprowadzki i rozliczenia opłat. Jeżeli porozumienia nie ma, trzeba przygotować się do postępowania sądowego i wykazać, jaki sposób podziału najlepiej zabezpiecza interesy stron.

Źródła

• art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego
• art. 199, art. 210-212 oraz art. 1037 Kodeksu cywilnego
• art. 566, art. 567, art. 625 oraz art. 1066-1067 Kodeksu postępowania cywilnego
• art. 965 i art. 983 Kodeksu postępowania cywilnego
• art. 38 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• uchwała Sądu Najwyższego z 24 stycznia 2007 r., III CZP 117/06
• postanowienie Sądu Najwyższego z 9 października 1981 r., III CRN 202/81