Podział majątku po rozwodzie – czy były małżonek może żądać sprzedaży mieszkania?

Podział majątku po rozwodzie – co dzieje się ze wspólnym mieszkaniem?

Jeżeli mieszkanie zostało nabyte do majątku wspólnego małżonków, po ustaniu wspólności nadal trzeba rozstrzygnąć, komu ma przypaść lokal albo czy powinien zostać sprzedany. W typowej sytuacji rozwodowej wspólność ustawowa ustaje dopiero z chwilą uprawomocnienia się wyroku rozwodowego. Może jednak ustać wcześniej, np. wskutek ustanowienia rozdzielności majątkowej.

Wyrok rozwodowy może określać sposób korzystania ze wspólnego mieszkania, np. które pomieszczenia zajmuje każda ze stron, ale taki zapis nie jest jeszcze podziałem własności. Co do zasady udziały byłych małżonków w majątku wspólnym są równe, chyba że zostaną spełnione przesłanki do ustalenia nierównych udziałów.

Byli małżonkowie mogą podzielić majątek umownie albo sądownie. Jeżeli umowny podział obejmuje nieruchomość, potrzebny jest akt notarialny. Gdy nie ma porozumienia co do mieszkania, spłaty lub sprzedaży, pozostaje droga sądowa.

Czy były małżonek może zmusić do sprzedaży mieszkania?

Nie może sam zmusić drugiej strony do podpisania u notariusza prywatnej umowy sprzedaży całego mieszkania. Brak zgody nie oznacza jednak, że wspólna sytuacja musi trwać bezterminowo. Trzeba rozróżnić sprzedaż dokonywaną wspólnie, sądowe rozstrzygnięcie dotyczące konkretnej czynności oraz definitywny podział majątku.

Jeżeli celem jest zakończenie wspólności co do mieszkania, podstawowym rozwiązaniem pozostaje podział majątku. Jeżeli natomiast spór dotyczy jednej konkretnej czynności przekraczającej zwykły zarząd, np. planowanej sprzedaży całej rzeczy wspólnej na określonych warunkach, znaczenie może mieć art. 199 Kodeksu cywilnego.

Brak zgody na sprzedaż – art. 199 k.c. czy podział majątku?

Po ustaniu wspólności ustawowej do majątku byłych małżonków stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące wspólności majątku spadkowego, a przez nie także przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Dlatego przy czynności przekraczającej zwykły zarząd rzeczą wspólną może znaleźć zastosowanie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Do rozporządzenia rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli jej nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd ocenia cel planowanej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Przy typowych równych udziałach jeden z byłych małżonków ma udział wynoszący połowę, ale w konkretnej sprawie trzeba uwzględnić ewentualny spór o nierówne udziały.

Postępowanie z art. 199 k.c. rozwiązuje spór dotyczący wskazanej czynności, lecz nie dzieli całego majątku. Podział majątku prowadzi natomiast do definitywnego rozstrzygnięcia, komu przypada mieszkanie, jaka spłata jest należna albo czy lokal ma zostać sprzedany. Szczegółowo tę węższą sytuację opisuje materiał o braku zgody na sprzedaż.

Sytuacja	Najczęściej rozważane rozwiązanie
Oboje chcą sprzedać mieszkanie	wspólna sprzedaż na wolnym rynku w formie aktu notarialnego
Jeden chce zatrzymać lokal	podział majątku i przyznanie mieszkania ze spłatą
Jeden blokuje konkretną czynność dotyczącą całego mieszkania	w odpowiednich warunkach rozstrzygnięcie sądu na podstawie art. 199 k.c.
Nie ma zgody co do sposobu zakończenia wspólności	sądowy podział majątku
Nikt nie ma realnej możliwości spłaty drugiej strony	możliwa sprzedaż sądowa
Mieszkanie jest obciążone kredytem	podział własności i odrębne uregulowanie relacji z bankiem

Trzy sposoby podziału mieszkania

W postępowaniu o podział majątku sąd może zastosować trzy podstawowe warianty. Pierwszy to fizyczny podział nieruchomości, jeżeli jest prawnie i technicznie możliwy. W przypadku typowego lokalu mieszkalnego zdarza się to rzadko. Drugi to przyznanie mieszkania jednemu z byłych małżonków ze spłatą drugiego. Trzeci to sprzedaż nieruchomości i rozliczenie uzyskanej ceny.

Sąd nie jest związany samym żądaniem jednej strony, aby mieszkanie koniecznie sprzedać albo koniecznie przyznać jej na własność. Ocenia, który sposób podziału jest dopuszczalny i realny w konkretnych okolicznościach.

Przyznanie mieszkania jednej osobie i spłata byłego małżonka

Jeżeli jeden z byłych małżonków chce przejąć lokal, istotne jest, czy może realnie spłacić drugą stronę. Sąd ustala wartość mieszkania, a gdy strony nie są zgodne co do ceny, zwykle korzysta z opinii biegłego rzeczoznawcy. Może oznaczyć termin spłaty, rozłożyć ją na raty i określić sposób zabezpieczenia. Łączny okres spłat rozłożonych na raty nie może przekroczyć 10 lat.

Kiedy sąd może zarządzić sprzedaż mieszkania?

Sprzedaż jest możliwa przede wszystkim wtedy, gdy podział fizyczny nie wchodzi w grę, a przyznanie lokalu jednej osobie ze spłatą drugiej nie jest realne albo nie prowadziłoby do rozsądnego zakończenia sporu. Typowy problem pojawia się, gdy żadna ze stron nie dysponuje środkami ani finansowaniem pozwalającym na spłatę.

Trudna sytuacja osobista, wiek, stan zdrowia czy niskie dochody mogą wpływać na wybór sposobu podziału, termin wydania lokalu lub rozłożenie spłaty na raty, ale same w sobie nie dają automatycznego prawa do trwałego zablokowania podziału.

Sprzedaż sądowa a sprzedaż mieszkania na wolnym rynku

Jeżeli sąd zarządzi sprzedaż rzeczy wspólnej, nieruchomość jest sprzedawana według przepisów o egzekucji z nieruchomości, z odpowiednimi zmianami właściwymi dla postępowania działowego. W praktyce oznacza to m.in. opis i oszacowanie oraz licytację publiczną. Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a na drugiej – dwie trzecie.

Sprzedaż sądowa bywa mniej korzystna ekonomicznie od zgodnej sprzedaży na wolnym rynku. Z uzyskanej ceny pokrywane są koszty i należności według reguł właściwych dla podziału sumy, a przy nieruchomości obciążonej hipoteką znaczenie mają również prawa wierzycieli hipotecznych. Dopiero pozostała kwota podlega rozliczeniu między byłych małżonków. Nie zawsze oznacza to prosty podział 50/50, jeżeli w sprawie ustalono nierówne udziały albo rozliczane są nakłady, wydatki lub inne roszczenia.

Podział mieszkania po rozwodzie a kredyt hipoteczny

Podział majątku dotyczy przede wszystkim aktywów. Sąd działowy co do zasady nie dzieli wspólnego długu wobec banku i nie może samym postanowieniem zwolnić jednego z byłych małżonków z umowy kredytowej. Jeżeli oboje pozostają kredytobiorcami, bank może dochodzić spłaty zgodnie z umową także po tym, gdy mieszkanie zostanie przyznane tylko jednej osobie.

Wyłączenie jednego z kredytobiorców wymaga odrębnego uzgodnienia z bankiem, np. odpowiedniego aneksu, przejęcia długu za zgodą wierzyciela albo refinansowania. Dlatego przed zgodnym podziałem lub przed żądaniem przyznania mieszkania jednej stronie warto ustalić, czy bank zaakceptuje planowane rozwiązanie.

Istotna jest także wycena. W uchwałach III CZP 21/18 i III CZP 14/19 Sąd Najwyższy przyjął, że przy przyznawaniu jednemu z małżonków nieruchomości obciążonej hipoteką jej wartość co do zasady ustala się bez pomniejszania o wartość zabezpieczonego kredytu, chyba że szczególne okoliczności uzasadniają inne podejście. Nie należy więc automatycznie liczyć spłaty od wartości mieszkania pomniejszonej o aktualne saldo kredytu.

Przy dobrowolnej sprzedaży mieszkania z kredytem trzeba natomiast uzgodnić techniczny sposób spłaty zadłużenia z ceny sprzedaży i wykreślenia hipoteki. Zwykle wymaga to aktualnego zaświadczenia banku o saldzie i warunkach zwolnienia zabezpieczenia. Więcej o wzajemnych rozliczeniach po spłacaniu zobowiązań opisuje materiał dotyczący rozliczenia kredytów. Jeżeli zaś lokal został nabyty jeszcze przed ślubem, zakres majątku do podziału może wyglądać inaczej – zobacz przypadek dotyczący podziału mieszkania po rozwodzie.

Kto ponosi opłaty, raty kredytu i nakłady do czasu podziału?

Odpowiedzialność wobec banku wynika z umowy kredytu i nie zmienia się tylko dlatego, że po rozwodzie z mieszkania korzysta jedna osoba. Czym innym są jednak późniejsze rozliczenia między byłymi małżonkami. Jeżeli jedna strona po ustaniu wspólności spłaca wspólny dług, ponosi konieczne wydatki na rzecz albo finansuje remonty, może powstać kwestia rozliczenia tych płatności przy podziale lub w odrębnym trybie – zależnie od rodzaju świadczenia i czasu jego poniesienia.

Przy kosztach utrzymania lokalu trzeba rozdzielić wydatki związane z samym prawem własności od kosztów zależnych od faktycznego używania mieszkania. Znaczenie ma też to, czy jedna osoba korzysta z lokalu wyłącznie za zgodą drugiej, na podstawie orzeczenia, czy też faktycznie wyłącza drugiego współuprawnionego ze współposiadania. Dlatego warto zachowywać potwierdzenia rat, opłat administracyjnych, podatku, mediów i remontów. Szersze omówienie zawiera artykuł o opłatach za wspólne mieszkanie.

Czy można zablokować podział majątku z powodu trudnej sytuacji?

Prawo do żądania zniesienia wspólności ma silną ochronę. Sąd Najwyższy dopuszcza możliwość zastosowania art. 5 Kodeksu cywilnego do żądania zniesienia współwłasności, ale podkreśla wyjątkowy charakter takiego rozwiązania. Wynika to m.in. z uchwały III CZP 117/06 oraz późniejszego postanowienia I CSK 85/16.

Sama obawa przed koniecznością wyprowadzki, brak środków na zakup podobnego lokalu, wiek czy choroba nie przesądzają automatycznie o oddaleniu żądania podziału. Okoliczności te mogą natomiast wpływać na wybór sposobu podziału, termin wydania mieszkania, rozłożenie spłaty na raty lub ocenę wyjątkowych okoliczności konkretnej sprawy.

Czy były małżonek może wynająć wspólne mieszkanie bez zgody drugiego?

Nie każdy najem rzeczy wspólnej automatycznie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Sąd Najwyższy w postanowieniu I CSK 3075/22 wskazał, że kwalifikacja zależy od okoliczności, a oddanie rzeczy do używania na podstawie umowy obligacyjnej nie zawsze przekracza zwykły zarząd, zwłaszcza gdy stosunek nie ma charakteru długotrwałego.

Inaczej należy oceniać sytuację, w której jeden były małżonek chce wynająć całe mieszkanie na dłuższy okres, zmienić dotychczasowy sposób korzystania z lokalu albo faktycznie pozbawić drugiego możliwości korzystania. Taka czynność może przekraczać zwykły zarząd i wówczas potrzebna jest zgoda wszystkich współuprawnionych albo – przy spełnieniu przesłanek z art. 199 k.c. – rozstrzygnięcie sądu.

Znaczenie mają więc m.in. czas najmu, zakres oddawanej części mieszkania, dotychczasowy sposób korzystania, treść wyroku rozwodowego oraz to, czy druga osoba nadal wykonuje swoje uprawnienia do lokalu.

Jak przygotować się do sprawy o podział mieszkania?

Przed złożeniem wniosku albo odpowiedzi na wniosek warto zebrać dokumenty pozwalające ustalić skład majątku, wartość mieszkania, sposób jego finansowania i możliwy wariant podziału. W szczególności mogą być potrzebne:

• odpis księgi wieczystej albo dokument potwierdzający prawo do lokalu,
• akt nabycia mieszkania i dokumenty pozwalające ustalić, czy lokal należy do majątku wspólnego,
• prawomocny wyrok rozwodowy oraz dokumenty dotyczące wcześniejszego ustania wspólności, jeżeli miało miejsce,
• umowa kredytu, aktualne saldo zadłużenia i informacje banku o możliwości zwolnienia jednego z kredytobiorców,
• dowody spłat kredytu, opłat, podatków, remontów i innych nakładów ponoszonych po ustaniu wspólności,
• dokumenty potwierdzające dochody i możliwość sfinansowania spłaty, jeżeli jedna strona chce przejąć mieszkanie,
• konkretną propozycję rozwiązania: przejęcie lokalu ze spłatą, wspólną sprzedaż albo inny wariant ugody.

Opłata stała od wniosku o podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej wynosi 1000 zł, a przy zgodnym projekcie podziału – 300 zł. Od wniosku o rozstrzygnięcie co do dokonania czynności dotyczącej rzeczy wspólnej pobiera się 100 zł. W sprawie o wartość mieszkania mogą dodatkowo pojawić się koszty opinii biegłego.

FAQ

Czy można sprzedać mieszkanie przed podziałem całego majątku?

Tak, jeżeli oboje byli małżonkowie są zgodni co do sprzedaży i wspólnie dokonają czynności wymaganej dla nieruchomości. Nie trzeba najpierw dzielić wszystkich pozostałych składników majątku. Trzeba jednak ustalić sposób rozliczenia ceny, kosztów sprzedaży i ewentualnego kredytu hipotecznego.

Czy podział majątku po rozwodzie się przedawnia?

Samo żądanie podziału majątku po ustaniu wspólności co do zasady nie przedawnia się. Nie oznacza to jednak, że każde dodatkowe roszczenie pieniężne związane z dawnymi płatnościami, korzystaniem z rzeczy lub nakładami jest bezterminowe. Takie roszczenia trzeba kwalifikować osobno.

Czy sąd może rozstrzygnąć o sprzedaży bez podziału całego majątku?

W określonej sytuacji spór o konkretną czynność dotyczącą rzeczy wspólnej może zostać rozstrzygnięty na podstawie art. 199 k.c., jeżeli spełnione są jego przesłanki. Jest to inne postępowanie niż podział całego majątku i nie usuwa wspólności pozostałych składników.

Jak ustala się wartość mieszkania do spłaty byłego małżonka?

Jeżeli strony nie uzgodnią wartości, sąd może oprzeć się na opinii biegłego rzeczoznawcy. Przy mieszkaniu obciążonym wspólnym kredytem hipotecznym nie należy automatycznie odejmować salda kredytu od wartości rynkowej lokalu; orzecznictwo Sądu Najwyższego przyjmuje zasadniczo wycenę z pominięciem obciążenia hipotecznego, z zastrzeżeniem szczególnych okoliczności.

Co jeśli po podziale mieszkania jedna osoba nadal spłaca wspólny kredyt?

Wobec banku obowiązuje umowa kredytowa, dopóki bank nie zgodzi się na zmianę. Jeżeli po podziale jeden z byłych małżonków spłaca wspólny dług w większym zakresie, może powstać roszczenie rozliczeniowe wobec drugiego. Jego zakres zależy od treści zobowiązania, dokonanych spłat i wcześniejszych rozliczeń między stronami.

Czy sądowa sprzedaż oznacza, że każde z byłych małżonków dostanie połowę ceny?

Nie zawsze. Przy równych udziałach punktem wyjścia jest równy udział w wartości majątku, ale z ceny sprzedaży trzeba uwzględnić koszty, prawa wierzycieli oraz rozliczenia dokonane w sprawie. Jeżeli sąd ustali nierówne udziały albo rozliczy nakłady i inne roszczenia, końcowe kwoty mogą się różnić.

Co zrobić w swojej sytuacji?

Jeżeli oboje chcecie sprzedać mieszkanie, zwykle najbardziej elastyczna jest sprzedaż na wolnym rynku i równoczesne ustalenie sposobu rozliczenia ceny oraz kredytu. Jeżeli jedna osoba chce zatrzymać lokal, powinna przygotować realny plan spłaty i – przy kredycie – stanowisko banku. Gdy spór obejmuje cały sposób zakończenia wspólności, właściwą drogą jest co do zasady podział majątku; gdy dotyczy jednej konkretnej czynności, warto odrębnie ocenić przesłanki art. 199 k.c.

Źródła

• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 43 i 46.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 199, art. 207, art. 210–212 i art. 1035–1037.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 566–567, art. 625 oraz przepisy o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 38 i 39.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18 – wycena nieruchomości obciążonej hipoteką przy podziale majątku.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 25 lipca 2019 r., III CZP 14/19 – wycena nieruchomości obciążonej hipoteką.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 21 czerwca 2022 r., I CSK 3075/22 – kwalifikacja czynności zwykłego zarządu i oddania rzeczy do używania.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 24 stycznia 2007 r., III CZP 117/06 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z 18 listopada 2016 r., I CSK 85/16 – wyjątkowa możliwość zastosowania art. 5 k.c. do żądania zniesienia współwłasności.