Sądowa wycena nieruchomości przy podziale majątku po rozwodzie

Wspólny dom po rozwodzie a prawa byłych małżonków

Po rozwodzie ustaje małżeńska wspólność majątkowa, ale nie oznacza to automatycznego podziału majątku. Dom, mieszkanie albo działka, które należały do majątku wspólnego, pozostają składnikami majątku do podziału. Co do zasady udziały byłych małżonków są równe, chyba że sąd ustali nierówne udziały z ważnych powodów i z uwzględnieniem stopnia przyczynienia się każdego z małżonków do powstania majątku.

Jeżeli jeden z byłych małżonków wyprowadził się z domu, nie oznacza to, że rezygnuje ze swojej części. Sam brak zamieszkiwania przez kilka lat nie powoduje utraty udziału ani nie pozwala drugiej stronie swobodnie przejąć całej nieruchomości. Były małżonek, który został w domu, nie może też bez końca blokować rozliczenia tylko dlatego, że odpowiada mu faktyczne korzystanie z całości.

W praktyce warto najpierw wezwać drugą stronę do ustalenia sposobu podziału: sprzedaży domu i podziału ceny, przejęcia domu ze spłatą albo fizycznego podziału. Jeżeli rozmowy nie przynoszą efektu, pozostaje wniosek o podział majątku wspólnego.

Podział majątku wspólnego po rozwodzie

Podział majątku wspólnego można przeprowadzić umownie albo sądownie. Jeżeli w skład majątku wchodzi nieruchomość, umowa wymaga formy aktu notarialnego. Gdy nie ma zgody co do sprzedaży, spłaty, wartości domu albo sposobu korzystania, potrzebne jest postępowanie sądowe.

We wniosku o podział majątku należy wskazać składniki majątku, ich proponowaną wartość, żądany sposób podziału oraz ewentualne roszczenia dodatkowe, np. o rozliczenie nakładów z majątku osobistego na wspólny dom, spłat kredytu po rozwodzie, podatków, remontów, kosztów utrzymania albo wynagrodzenie za wyłączne korzystanie z nieruchomości przez drugą stronę.

W sprawie o podział majątku sąd ustala przede wszystkim, co wchodziło do majątku wspólnego w chwili ustania wspólności, jaka jest aktualna wartość składników oraz jak najrozsądniej przeprowadzić podział. Wartość nieruchomości ustala się najczęściej według stanu z chwili ustania wspólności i według cen aktualnych na czas orzekania, z uwzględnieniem konkretnego stanu sprawy i rodzaju zgłaszanych roszczeń.

Opłata sądowa od wniosku o podział majątku wspólnego wynosi obecnie 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału, opłata wynosi 300 zł. Osobno trzeba liczyć się z zaliczką na opinię biegłego, zwłaszcza gdy przedmiotem podziału jest dom, lokal albo działka.

Czy można zmusić byłego małżonka do sprzedaży albo spłaty?

Nie można zmusić byłego małżonka do dobrowolnej sprzedaży domu, jeżeli odmawia współpracy. Można natomiast doprowadzić do rozstrzygnięcia sądowego. W postępowaniu o podział majątku sąd nie pozostawia nieruchomości w zawieszeniu tylko dlatego, że jedna ze stron woli nadal korzystać z całego domu bez rozliczenia.

Sąd może zastosować kilka rozwiązań:

• przyznać dom jednemu z byłych małżonków z obowiązkiem spłaty drugiego,
• dokonać fizycznego podziału nieruchomości, jeśli jest on prawnie i technicznie możliwy,
• ustanowić odrębną własność lokali, jeśli budynek da się podzielić na samodzielne lokale,
• zarządzić sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny, gdy żadne inne rozwiązanie nie jest realne albo celowe.

Jeżeli sąd przyzna dom byłemu małżonkowi, ustala wysokość spłaty oraz termin jej zapłaty. W uzasadnionych przypadkach spłata może zostać rozłożona na raty, ale nie oznacza to, że osoba uprawniona do spłaty pozostaje bez ochrony. Po uprawomocnieniu się postanowienia i nadaniu mu wykonalności zaległą spłatę można egzekwować przez komornika.

Sądowa wycena nieruchomości przez biegłego

Jeżeli strony nie zgadzają się co do wartości domu, sąd z reguły powołuje biegłego rzeczoznawcę majątkowego. To nie sąd samodzielnie wycenia nieruchomość na podstawie ogłoszeń internetowych, lecz opiera się na opinii specjalisty, który sporządza operat szacunkowy albo opinię odpowiadającą potrzebom postępowania.

Aktualnie zasady wyceny nieruchomości wynikają przede wszystkim z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Dawne rozporządzenie z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie obowiązuje już w tym zakresie.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami przy wycenie stosuje się podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe albo mieszane. Przy domach i mieszkaniach w sprawach o podział majątku najczęściej znaczenie ma podejście porównawcze, czyli analiza cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, a nie samych cen ofertowych z portali ogłoszeniowych.

Rzeczoznawca powinien uwzględnić m.in. położenie, stan prawny, przeznaczenie nieruchomości, standard, powierzchnię, stan techniczny, dostęp do drogi, uzbrojenie, otoczenie, lokalny rynek i cechy nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, zasadniczo przez 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wcześniej wystąpiły istotne zmiany wpływające na wartość.

Co zrobić, gdy wycena jest zaniżona albo zawyżona?

Strona nie musi biernie akceptować opinii biegłego. Jeżeli wycena budzi wątpliwości, można zgłosić do niej zarzuty, wskazać błędne dane porównawcze, nieprawidłowo przyjęty stan techniczny, pominięcie remontów, obciążeń, wad budynku albo niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych.

Gdy problemem jest przede wszystkim zbyt wysoka wartość przyjęta w opinii, zobacz krok po kroku, jak zakwestionować zawyżoną wycenę nieruchomości przez biegłego.

Można wnosić o:

• zobowiązanie biegłego do złożenia opinii uzupełniającej,
• wezwanie biegłego na rozprawę i zadanie mu pytań,
• dopuszczenie opinii innego biegłego, jeżeli dotychczasowa opinia jest niejasna, sprzeczna albo nie usuwa istotnych wątpliwości,
• uwzględnienie dokumentów dotyczących remontów, nakładów, stanu prawnego, kredytu lub ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości.

Prywatna wycena może pomóc w przygotowaniu zarzutów, ale nie zastępuje opinii biegłego sądowego. W praktyce jest przydatna wtedy, gdy precyzyjnie pokazuje, gdzie biegły mógł popełnić błąd.

Fizyczny podział domu albo ustanowienie dwóch lokali

Jeżeli dom jest duży, ma dwa wejścia i nadaje się do wyodrębnienia dwóch części, można rozważyć fizyczny podział nieruchomości albo ustanowienie odrębnej własności lokali. Nie wystarczy jednak sam fakt, że budynek da się używać w dwóch częściach. Potrzebna jest ocena prawna, techniczna i często opinia biegłego.

Fizyczny podział nie będzie możliwy, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami, przeznaczeniem nieruchomości, miejscowym planem, przepisami budowlanymi albo prowadziłby do istotnego zmniejszenia wartości lub nieracjonalnego sposobu korzystania. Przy budynku mieszkalnym częstym rozwiązaniem jest ustanowienie odrębnej własności lokali, jeżeli powstaną samodzielne lokale spełniające wymogi techniczne i funkcjonalne.

W razie potrzeby sąd może ustalić dopłaty, sposób korzystania z części wspólnych, służebności przechodu, przejazdu lub dostęp do mediów. Jeżeli konflikt między stronami jest bardzo silny, sąd bierze pod uwagę także to, czy dalsze współkorzystanie z tej samej nieruchomości będzie realne.

Wynagrodzenie za korzystanie z całego domu

Jeżeli jeden z byłych małżonków korzysta z całego domu, a drugi został faktycznie pozbawiony możliwości korzystania, można rozważyć roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie ponad udział. Nie w każdej sprawie takie żądanie będzie zasadne. Co innego sytuacja, w której jedna osoba dobrowolnie nie mieszka w domu, a co innego sytuacja, w której druga strona uniemożliwia wejście, wymienia zamki, odmawia wydania kluczy albo utrudnia realne współposiadanie.

W sprawie o podział majątku warto także zgłosić rozliczenie nakładów i wydatków: remontów, spłat kredytu hipotecznego po ustaniu wspólności, podatków, ubezpieczenia, opłat za media czy kosztów koniecznych napraw. Każde takie żądanie wymaga dowodów, np. potwierdzeń przelewów, faktur, umów, zdjęć, korespondencji i zeznań świadków.

Czy nieużywanie domu może doprowadzić do zasiedzenia?

Samo niezamieszkiwanie w domu przez 3 lata nie prowadzi do utraty udziału. Zasiedzenie udziału przez współwłaściciela albo byłego małżonka jest w praktyce trudne, ponieważ nie wystarczy zwykłe korzystanie z nieruchomości ponad swój udział. Trzeba wykazać posiadanie samoistne skierowane przeciwko prawom drugiego współuprawnionego i wyraźne zamanifestowanie, że druga strona jest traktowana jak osoba pozbawiona praw właścicielskich.

Ogólne terminy zasiedzenia nieruchomości wynoszą 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat przy złej wierze. W relacjach byłych małżonków korzystanie z domu po rozwodzie najczęściej nie oznacza automatycznie początku biegu zasiedzenia przeciwko drugiej stronie. Mimo to nie warto pozostawiać sprawy bez reakcji przez wiele lat, bo im dłużej trwa stan faktyczny, tym trudniej odtworzyć dowody i rozliczenia.

FAQ

Podsumowanie

Po rozwodzie wspólna nieruchomość wymaga formalnego rozliczenia. Jeżeli były małżonek mieszka w domu sam, odwleka sprzedaż i nie chce spłacić drugiej strony, najważniejszym narzędziem jest wniosek o podział majątku wspólnego. Wycena nieruchomości powinna być dokonana przez biegłego rzeczoznawcę, a strony mogą kwestionować opinię, jeśli jest nierzetelna lub pomija ważne okoliczności. W zależności od sprawy sąd może przyznać dom jednej osobie ze spłatą, podzielić nieruchomość, ustanowić lokale albo zarządzić sprzedaż.

Źródła

• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 43, 45 i 46: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 197-221, art. 211-212 oraz art. 172: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 567: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 152-156: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości: Dz.U. 2023 poz. 1832.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 38: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.