Wycena mieszkania przez biegłego po rozwodzie

Czy trzeba wpuścić biegłego do mieszkania?

Najpierw trzeba ustalić, o jakiego „biegłego” chodzi. Jeżeli była żona chce przyjść z prywatnie wybranym rzeczoznawcą, a sąd nie wydał postanowienia o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego ani nie zarządził oględzin, nie ma automatycznego obowiązku wpuszczania takiej osoby do lokalu. Prywatna wycena może być dokumentem w sprawie, ale nie jest opinią biegłego sądowego w rozumieniu Kodeksu postępowania cywilnego.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy biegłego powołał sąd w sprawie o podział majątku, rozliczenie nakładów albo w innym postępowaniu dotyczącym lokalu. Wtedy mieszkanie może być przedmiotem oględzin, a dostęp do niego jest potrzebny do sporządzenia opinii. Biegły nie powinien samodzielnie forsować wejścia do mieszkania, ale uporczywa odmowa może mieć procesowe konsekwencje: sąd może ocenić, jakie znaczenie nadać odmowie przedstawienia przedmiotu oględzin, i oprzeć się na pozostałych dowodach.

W praktyce bezpieczniej jest zażądać od byłej żony lub biegłego informacji, czy działa on na podstawie postanowienia sądu, jaka jest sygnatura sprawy i w jakim zakresie mają być przeprowadzone oględziny. Warto ustalić termin pisemnie, być obecnym przy oględzinach, sporządzić krótką notatkę i nie składać przy tej okazji nieprzemyślanych oświadczeń co do własności mieszkania.

Kiedy mieszkanie jest majątkiem osobistym, a kiedy wspólnym?

Jeżeli w dacie nabycia mieszkania obowiązywała już rozdzielność majątkowa, a lokal został kupiony przez jednego z byłych małżonków na jego nazwisko, zasadą jest zaliczenie mieszkania do majątku osobistego tej osoby. W takiej sytuacji drugi małżonek nie nabywa udziału w lokalu tylko dlatego, że małżeństwo nadal trwało.

Jeżeli natomiast w chwili zakupu obowiązywała wspólność ustawowa, zastosowanie ma art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności przez oboje małżonków albo przez jednego z nich co do zasady należą do majątku wspólnego. Sam fakt, że w akcie notarialnym albo księdze wieczystej figuruje tylko jeden małżonek, nie zawsze rozstrzyga sprawę.

Od tej zasady są wyjątki. Do majątku osobistego należą m.in. przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, jeżeli darczyńca nie postanowił inaczej, oraz przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego. W przypadku mieszkania kupionego za oszczędności sprzed ślubu albo za środki przekazane przez rodziców znaczenie mają więc dokumenty: przelewy, umowy darowizny, oświadczenia darczyńców, historia rachunku, akt notarialny i zapisy dotyczące pochodzenia środków.

Jeżeli problem dotyczy lokalu nabytego przed zawarciem małżeństwa, przydatne może być omówienie, jak traktowane jest mieszkanie przed ślubem przy rozwodzie i późniejszych rozliczeniach między byłymi małżonkami.

Znaczenie księgi wieczystej i aktu notarialnego

Akt notarialny oraz księga wieczysta są bardzo ważnymi dowodami, ale w sprawach małżeńskich nie zawsze kończą spór. Może się zdarzyć, że w księdze wieczystej ujawniono tylko jednego małżonka, mimo że lokal wszedł do majątku wspólnego. W takim wypadku zainteresowany małżonek może żądać uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W orzecznictwie wskazywano, że małżonek, który nie brał udziału w czynności nabycia nieruchomości, nie może w samym postępowaniu wieczystoksięgowym domagać się wpisania go jako współwłaściciela na zasadach wspólności ustawowej. Jeżeli jednak nieruchomość została nabyta w czasie wspólności ustawowej i istnieje spór, czy należy do majątku wspólnego, sprawę rozstrzyga się na podstawie całokształtu dowodów, a nie wyłącznie na podstawie samego wpisu.

Po co sąd powołuje biegłego do wyceny mieszkania?

W sprawach o podział majątku wspólnego sąd musi ustalić skład i wartość majątku, a następnie rozstrzygnąć o sposobie podziału, dopłatach, spłatach i ewentualnych rozliczeniach nakładów. Jeżeli do ustalenia wartości lokalu potrzebne są wiadomości specjalne, sąd dopuszcza dowód z opinii biegłego. Najczęściej będzie to rzeczoznawca majątkowy.

Wycena nie przesądza jeszcze, że była żona ma prawo do mieszkania. Może być potrzebna również wtedy, gdy lokal należy do majątku osobistego jednego małżonka, ale drugi małżonek twierdzi, że z majątku wspólnego albo z własnych środków finansował remont, spłatę kredytu, wkład własny lub inne nakłady zwiększające wartość nieruchomości.

W sprawach działowych co do zasady ustala się skład majątku według stanu z chwili ustania wspólności majątkowej, a wartość składników według cen aktualnych na moment orzekania. Dlatego nawet w sporze dotyczącym dawnych nakładów sąd może potrzebować aktualnej wartości lokalu.

Odmowa oględzin mieszkania – możliwe konsekwencje

Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego przewidują dowód z oględzin i odpowiednie stosowanie reguł dotyczących przedstawienia dokumentu do przedstawienia przedmiotu oględzin. Mieszkanie nie zostanie fizycznie „dostarczone” do sądu, dlatego praktycznie chodzi o umożliwienie biegłemu obejrzenia lokalu, wykonania pomiarów, zdjęć i opisu standardu wykończenia.

Jeżeli strona bez uzasadnienia odmawia udostępnienia mieszkania, sąd może ocenić tę odmowę przy rozważaniu całego materiału dowodowego. Nie oznacza to automatycznie, że żądania byłej żony zostaną przyjęte w całości, ale może osłabić stanowisko osoby odmawiającej i utrudnić podważanie wartości ustalonej na podstawie innych danych, np. dokumentów, zdjęć, ofert porównawczych lub twierdzeń strony przeciwnej.

Uzasadnione zastrzeżenia należy zgłaszać procesowo, a nie przez bierną odmowę. Można wnosić o zmianę terminu oględzin, obecność stron, doprecyzowanie zakresu opinii, zobowiązanie biegłego do udokumentowania czynności albo o uzupełnienie opinii po jej sporządzeniu.

Rozliczenie nakładów po rozwodzie

Jeżeli mieszkanie należy do majątku osobistego jednego małżonka, były małżonek może mimo to próbować dochodzić rozliczenia wydatków i nakładów. W reżimie wspólności ustawowej podstawowe znaczenie ma art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten dotyczy m.in. zwrotu nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków oraz nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny.

Przykładowo roszczenie o rozliczenie może dotyczyć remontu, modernizacji, spłaty części kredytu albo wkładu finansowego w zakup lokalu. Trzeba jednak wykazać, z jakiego majątku pochodziły środki, na co zostały przeznaczone i czy zwiększyły wartość mieszkania. Sama okoliczność pozostawania w małżeństwie nie wystarcza do przyznania udziału w mieszkaniu.

Jeżeli w dacie zakupu obowiązywała rozdzielność majątkowa, rozliczenie ewentualnych wpłat drugiego małżonka może być oceniane inaczej niż klasyczny podział majątku wspólnego. W zależności od dokumentów i okoliczności w grę mogą wchodzić roszczenia cywilne, np. o zwrot pożyczki, rozliczenie nakładów albo bezpodstawne wzbogacenie.

Jak przygotować się do sporu o wycenę i własność lokalu?

Najważniejsze jest zebranie dokumentów potwierdzających datę zakupu, ustrój majątkowy, źródło pieniędzy i sposób finansowania mieszkania. W praktyce przydają się: akt notarialny, odpis księgi wieczystej, umowa majątkowa małżeńska, potwierdzenia przelewów, umowy darowizny, historia rachunku bankowego, dokumenty kredytowe, faktury remontowe i korespondencja z byłym małżonkiem.

Jeżeli biegły sądowy ma przyjść do mieszkania, warto udostępnić lokal w sposób kontrolowany: ustalić termin, być obecnym przy czynnościach, przygotować dokumenty dotyczące standardu i nakładów, a po otrzymaniu opinii sprawdzić, czy biegły prawidłowo przyjął powierzchnię, stan lokalu, standard, lokalizację i transakcje porównawcze.

Jeżeli nie zgadzasz się z opinią biegłego, zwykle należy złożyć zarzuty do opinii, wskazać konkretne błędy i wnieść o opinię uzupełniającą albo dopuszczenie opinii innego biegłego. Samo stwierdzenie, że wycena jest za wysoka lub za niska, najczęściej nie wystarczy.

FAQ

Źródła

• Kodeks rodzinny i opiekuńczy – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 236, w szczególności art. 31, art. 33 i art. 45.
• Kodeks postępowania cywilnego – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468, w szczególności art. 233 § 2, art. 278–291, art. 292–293 oraz art. 566–567.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 341, w szczególności art. 10.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 14 grudnia 1984 r., III CRN 270/84.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 16 kwietnia 2003 r., II CKN 1409/2000.