Sprzedaż mieszkania w Polsce za granicą – czy umowa będzie ważna?

Jakie prawo stosuje się do sprzedaży mieszkania położonego w Polsce?

Jeżeli nieruchomość znajduje się w Polsce, to kwestie dotyczące własności i przeniesienia własności podlegają prawu polskiemu. Wynika to z art. 41 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 4 lutego 2011 r. – Prawo prywatne międzynarodowe, zgodnie z którym własność i inne prawa rzeczowe podlegają prawu państwa, w którym znajduje się ich przedmiot.

To oznacza, że nawet jeśli sprzedający przebywa w USA, ma obywatelstwo polskie i niemieckie, a kupującym jest amerykańska firma, o skuteczności sprzedaży mieszkania w Polsce decydują przede wszystkim polskie przepisy o formie i skutkach sprzedaży nieruchomości.

W praktyce najważniejszy jest tu art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak również umowa przenosząca własność nieruchomości, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Brak tej formy powoduje nieważność czynności na podstawie art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy można podpisać ważną umowę sprzedaży mieszkania w USA lub innym państwie?

Co do zasady nie wystarczy zawarcie umowy przed zagranicznym notariuszem lub prawnikiem, jeśli dokument nie spełnia wymogów przewidzianych dla polskiego aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości położonej w Polsce.

W praktyce obrotu nieruchomościami w Polsce przeniesienie własności mieszkania odbywa się przed polskim notariuszem. Wynika to nie tylko z art. 158 Kodeksu cywilnego, ale także z zasad sporządzania aktów notarialnych określonych w ustawie z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, w szczególności w art. 79 pkt 1 oraz art. 92 tej ustawy.

Odpowiadając wprost: zwykła umowa sprzedaży podpisana w USA, nawet poświadczona lokalnie, nie przeniesie własności mieszkania położonego w Polsce. Może co najwyżej pełnić rolę dokumentu pomocniczego, ale nie zastąpi aktu notarialnego wymaganego przez polskie prawo.

Czy trzeba osobiście jechać do Polski?

Nie zawsze. Są trzy najczęstsze rozwiązania:

1. Osobiste stawiennictwo u polskiego notariusza w Polsce – najprostsze, gdy sprzedający może przyjechać.

2. Udzielenie pełnomocnictwa do sprzedaży – pełnomocnik podpisuje akt notarialny w Polsce w imieniu sprzedającego.

3. Czynność przed konsulem RP – w niektórych przypadkach konsul może sporządzić akt notarialny lub poświadczenie, ponieważ zgodnie z art. 19 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 13 lutego 1984 r. o funkcjach konsulów Rzeczypospolitej Polskiej konsul wykonuje określone czynności notarialne. Zakres tych czynności zależy jednak od placówki, państwa przyjmującego i aktualnej organizacji pracy konsulatu.

W praktyce przed podjęciem decyzji warto najpierw skontaktować się z wybranym polskim notariuszem, który ma przygotować sprzedaż. Notariusz wskaże, jaką dokładnie formę pełnomocnictwa zaakceptuje i jakie dokumenty zagraniczne będą potrzebne.

Pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania – jaka forma jest potrzebna?

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Skoro więc sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego, to również pełnomocnictwo do sprzedaży powinno odpowiadać tej formie.

W praktyce oznacza to najczęściej:

• pełnomocnictwo sporządzone przed polskim konsulem wykonującym czynności notarialne, albo
• pełnomocnictwo sporządzone za granicą w formie notarialnej, a następnie opatrzone apostille lub poddane legalizacji – jeśli jest to wymagane w danym państwie – przy czym i tak jego przydatność do polskiej czynności trzeba potwierdzić z notariuszem przygotowującym akt.

Dla dokumentów pochodzących z państw będących stroną Konwencji haskiej z dnia 5 października 1961 r. znoszącej wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych stosuje się apostille. Stany Zjednoczone są stroną tej konwencji, więc zamiast pełnej legalizacji zwykle stosuje się właśnie apostille. Często potrzebne będzie też tłumaczenie przysięgłe dokumentu na język polski.

Pełnomocnictwo powinno bardzo precyzyjnie określać co najmniej:

• oznaczenie sprzedawanej nieruchomości,
• dane mocodawcy i pełnomocnika,
• uprawnienie do zawarcia umowy sprzedaży,
• cenę albo sposób jej określenia, jeżeli notariusz tego wymaga,
• uprawnienie do odbioru ceny, składania oświadczeń podatkowych i wniosków wieczystoksięgowych – jeżeli ma obejmować także te czynności.

Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie w Polsce jako osoba mieszkająca za granicą, dobrze przygotowane pełnomocnictwo zwykle pozwala przeprowadzić całą transakcję bez osobistego przyjazdu.

Czy trzeba potem rejestrować sprzedaż w Polsce?

Jeżeli sprzedaż zostanie dokonana prawidłowo w formie aktu notarialnego, nie ma odrębnego obowiązku „uznawania” czy „rejestrowania” takiej umowy jeszcze raz u polskiego notariusza. To właśnie akt notarialny jest właściwą formą dokonania transakcji.

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz co do zasady:

• składa elektroniczny wniosek o wpis zmiany własności do księgi wieczystej – art. 92 § 4 i art. 92a ustawy – Prawo o notariacie,
• pobiera należne podatki i opłaty, jeśli są wymagane,
• przekazuje odpowiednie informacje do właściwych organów.

W przypadku sprzedaży lokalu z rynku wtórnego podatek od czynności cywilnoprawnych obciąża co do zasady kupującego, zgodnie z art. 4 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Sprzedający musi natomiast osobno przeanalizować ewentualny podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości według art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli sprzedaje jako osoba fizyczna.

Czy amerykańska firma może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia?

To zależy od konkretnego stanu faktycznego. Samo założenie, że lokal z rynku wtórnego „nie wymaga zgody ministra”, nie zawsze jest bezwarunkowo prawidłowe.

Zasady określa ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zgodnie z art. 1 ust. 1 tej ustawy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek.

Istotny wyjątek przewiduje art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy – zezwolenia nie wymaga nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali. Ale uwaga: w praktyce trzeba sprawdzić, czy wraz z lokalem nie jest nabywany udział lub prawo, które zmienia ocenę sprawy, oraz czy kupujący nie podlega szczególnym ograniczeniom. Dodatkowe znaczenie może mieć także położenie nieruchomości w strefie nadgranicznej oraz status nabywcy.

Jeżeli kupującym jest spółka zagraniczna, trzeba też ustalić, czy jest „cudzoziemcem” w rozumieniu art. 1 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Definicja obejmuje m.in. osoby prawne mające siedzibę za granicą oraz spółki kontrolowane przez takie podmioty.

Dlatego przed podpisaniem aktu warto zweryfikować dokumenty kupującego i poprosić notariusza o potwierdzenie, czy w danym przypadku zezwolenie nie jest potrzebne.

Jakie dokumenty zwykle są potrzebne do sprzedaży?

Zakres dokumentów zależy od nieruchomości, podstawy nabycia i wymagań konkretnej kancelarii notarialnej, ale najczęściej potrzebne są:

• podstawa nabycia mieszkania, np. wcześniejszy akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia,
• numer księgi wieczystej,
• dokument tożsamości sprzedającego,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych – jeśli notariusz lub strony tego wymagają,
• zaświadczenie od wspólnoty albo spółdzielni o braku zaległości – gdy jest potrzebne do transakcji,
• świadectwo charakterystyki energetycznej, jeżeli jego przekazanie jest wymagane przy zbyciu budynku lub lokalu zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków,
• pełnomocnictwo, apostille i tłumaczenie przysięgłe – jeżeli sprzedający działa przez pełnomocnika z dokumentem wystawionym za granicą.

Na co jeszcze trzeba uważać przy sprzedaży z zagranicy?

• Rozliczenie ceny – przy wysokich kwotach strony zwykle korzystają z przelewu bankowego, a sposób i termin zapłaty powinny być dokładnie opisane w akcie.
• Rachunek bankowy za granicą – warto wcześniej ustalić z kupującym oraz notariuszem, jak ma nastąpić zapłata i jak udokumentować jej odbiór.
• Małżeństwo i ustrój majątkowy – jeżeli mieszkanie wchodzi do majątku wspólnego, może być potrzebny udział drugiego małżonka. Ocena zależy od prawa właściwego dla ustroju majątkowego i dokumentów potwierdzających status majątkowy.
• Podatek dochodowy – sprzedaż przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, może powodować obowiązek podatkowy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

FAQ

Czy polski konsulat może zastąpić notariusza?

W określonym zakresie tak, ponieważ konsul wykonuje niektóre czynności notarialne na podstawie art. 19 ustawy o funkcjach konsulów RP. Trzeba jednak wcześniej sprawdzić, czy dana placówka wykonuje konkretną czynność i w jakim terminie.

Czy notariusz w USA może samodzielnie przenieść własność mieszkania w Polsce?

Co do zasady nie. Dla skutecznego przeniesienia własności mieszkania położonego w Polsce trzeba zachować formę wymaganą przez polskie prawo, czyli akt notarialny z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy apostille zawsze wystarczy?

Apostille potwierdza pochodzenie dokumentu urzędowego w obrocie międzynarodowym, ale nie rozwiązuje wszystkich problemów. Dokument musi jeszcze mieć odpowiednią treść, właściwą formę i często tłumaczenie przysięgłe na język polski.

Czy amerykańska firma zawsze może kupić mieszkanie bez zezwolenia?

Nie zawsze. Trzeba zbadać, czy zachodzi wyjątek z art. 8 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i czy nieruchomość lub status kupującego nie powodują konieczności uzyskania zezwolenia.

Czy po sprzedaży trzeba jeszcze coś zgłaszać w Polsce?

Sama sprzedaż nie wymaga ponownego „uznania”, jeśli została prawidłowo dokonana w akcie notarialnym. Trzeba jednak przeanalizować skutki podatkowe po stronie sprzedającego, zwłaszcza w PIT.

Źródła

• art. 41 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 4 lutego 2011 r. – Prawo prywatne międzynarodowe
• art. 73 § 2, art. 99 § 1, art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 79 pkt 1, art. 92, art. 92 § 4, art. 92a ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie
• art. 19 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 13 lutego 1984 r. o funkcjach konsulów Rzeczypospolitej Polskiej
• art. 1 ust. 1 i 2, art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
• art. 4 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• art. 3 ust. 1 oraz art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków
• Konwencja haska z dnia 5 października 1961 r. znosząca wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych