Podział współwłasności gruntu – czy należy mi się więcej niż bratu?

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Jako współwłaściciele nieruchomości mogą Panowie:

1. znieść współwłasność nieruchomości i podzielić ją na dwie odrębne nieruchomości albo
2. ustalić zasady korzystania ze wspólnej nieruchomości, co nazywa się podziałem do korzystania (quoad usum).

Takie możliwości daje obowiązujące prawo. Stosownie do Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.):

„Art. 210. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Dla samej decyzji o zniesieniu współwłasności lub o podziale do korzystania wielkość udziałów nie ma większego znaczenia.

Jest to istotne przy ustalaniu sposobu zniesienia współwłasności lub ustalaniu sposobu korzystania z nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli.

Sposób zniesienia współwłasności lub ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli

Zniesienie współwłasności

Jak już zostało powiedziane, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 211 K.c.: „Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”.

Warto przytoczyć również artykuł 212 Kodeksu cywilnego:

„Art. 212. § 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych”.

Żądanie współwłaściciela wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego korzystania

Podział do korzystania

W ramach współwłasności w częściach ułamkowych (tj. współwłasności, w której każdy spośród współwłaścicieli ma swój, precyzyjnie określony orzeczeniem sądu lub umową, udział w danym prawie) dopuszczalne jest żądanie współwłaściciela wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego korzystania (nazewnictwo jest w tym zakresie zróżnicowane – podział quoad usum, podział do używania, podział do użytkowania itp.). Jest to możliwe, o ile nie stoi w sprzeczności z charakterem lub rodzajem nieruchomości albo uzasadnionymi interesami pozostałych współwłaścicieli. Spotkać się zatem można z podziałem quoad usum nieruchomości rolnych, z podziałem wspólnego budynku (jeżeli nie dokonano wyodrębnienia lokali), z podziałem wspólnej działki siedliskowej, z podziałem (w granicach możliwości) nieruchomości wspólnej, funkcjonującej w razie wyodrębnienia lokali w budynku itp.

Podział do używania, do którego może dojść w wyniku umowy pomiędzy współwłaścicielami lub – wobec braku porozumienia – w drodze orzeczenia sądu, nie wywołuje skutków prawnorzeczowych (nie przenosi tytułu własności na współwłaścicieli), nie oznacza zniesienia współwłasności, ale jest wyrazem podziału podstawowego prawa współwłaściciela do nieruchomości, jakim jest prawo do korzystania z niej i jej posiadania.

Współwłaściciele mogą przede wszystkim w drodze umowy ustalić, że korzystanie ze wspólnej nieruchomości będzie polegało na rozdzielnym korzystaniu z wydzielonych części wspólnej rzeczy do indywidualnego, odrębnego korzystania przez wszystkich lub niektórych z nich.

Swoboda w zakresie uregulowania tej kwestii, przysługująca współwłaścicielom, jest bardzo szeroka. Umowa nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego, wystarczająca jest zwykła forma pisemna.

Brak zgody pomiędzy współwłaścicielami

W braku zgody pomiędzy współwłaścicielami, na wniosek każdego z nich, o takim wydzieleniu może orzec sąd (art. 201 Kodeksu cywilnego) – prawną podstawą takiego żądania jest art. 206 K.c. Powyższe potwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 maja 2000 r. (I CZ 66/2000): „Jakkolwiek zasadą jest, że współwłaścicielom przysługuje prawo współposiadania całej rzeczy (art. 206 K.c.), niemniej jednak, w określonych sytuacjach, każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby wszyscy współwłaściciele podjęli, w ramach zarządu rzeczą wspólną, decyzję co do odmiennego, aniżeli to przewiduje ustawa, sposobu korzystania z rzeczy wspólnej”. O właściwości miejscowej sądu decyduje miejsce położenia nieruchomości (art. 606 K.p.c.), sądem właściwym jest sąd rejonowy (art. 507 K.p.c.).

Jeżeli nie jest możliwy podział do użytkowania w sposób zapewniający wszystkim współwłaścicielom prawo do korzystania z części wspólnej nieruchomości (tj. w szczególności: piwnicy, strychu, klatki schodowej), wniosek powinien zostać przez sąd oddalony. Pozbawienie choćby jednego ze współwłaścicieli możności korzystania ze wspólnego prawa (rzeczy) jest bowiem sprzeczne z istotą prawa własności. Jeżeli charakter nieruchomości nie pozwala na wspólne korzystanie z niej przez wszystkich, finałem powinno być zniesienie współwłasności, co odbywa się jednak w innym trybie i w oparciu o inne przepisy prawa.

Podział nieruchomości do używania ma charakter tymczasowy i może być zmieniony bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź na podstawie kolejnego orzeczenia sądowego na żądanie każdego ze współwłaścicieli w postępowaniu nieprocesowym (prowadzonym stosownie do przepisów art. 611-616 K.p.c.). Orzeczenie sądu, wydane w tym zakresie, nie jest nadto wiążące w razie późniejszego, ostatecznego znoszenia współwłasności pomiędzy współwłaścicielami.

Co do zasady, przy współwłasności decydujące znaczenie mają udziały poszczególnych współwłaścicieli. Przy znoszeniu współwłasności lub podziale do korzystania są one podstawą do podjęcia stosownych decyzji.

Możliwe jest niemalże każde rozwiązanie.

Zniesienie współwłasności – podział fizyczny

Przy zniesieniu współwłasności: podział fizyczny idealnie pół na pół, podział fizyczny nierówny (więcej dla jednego a mniej dla drugiego) z dopłatami dla tego, kto dostanie mniej, lub też bez dopłat.

Przy podziale do korzystania można zastosować podobne zasady.

Nie ma obowiązku, aby dokonany podział odzwierciedlał dokładnie udział procentowy w nieruchomości, chyba że dany współwłaściciel będzie tego chciał.

W Pana sytuacji współwłaściciele mają po 50%. Udział ten odnosi się do całej nieruchomości oraz znajdujących się na niej składników. Okazało się, że Pan użytkuje większą powierzchnię domu, niż to wynika z Pana udziału.

Niestety taka sytuacja nie jest podstawą do ustalenia, że Panu należy się większy udział w gruncie ani do wysuwania takich żądań. Może Pan zaproponować takie rozwiązanie zarówno przy zniesieniu współwłasności, jak i przy podziale do korzystania.

Przy zniesieniu współwłasności być może otrzymałby Pan większy udział w gruncie, ale byłby Pan jednocześnie zobowiązany do wyrównania bratu jego udziału poprzez dopłatę. Każdy z Panów będzie wyłącznym właścicielem odrębnej nieruchomości (o ile podział fizyczny jest możliwy).

Przy podziale do użytkowania wszystko zależne jest od woli Panów. Mogą Panowie ustalić, że Pan użytkuje większą powierzchnię domu oraz większą powierzchnię działki. Nie zmieni to jednak tego, że dalej będą Panowie współwłaścicielami nieruchomości po połowie.