Podział współwłasności gruntu i domu – czy możesz dostać większą część?

Co wynika z udziałów po 50%?

Jeżeli Pan i brat jesteście współwłaścicielami nieruchomości po 1/2, to co do zasady każdy z Panów ma taki sam udział w prawie własności całej nieruchomości, a więc zarówno gruntu, jak i domu trwale z gruntem związanego. Wynika to z art. 46 § 1 oraz art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którymi budynek trwale związany z gruntem stanowi co do zasady część składową nieruchomości gruntowej.

Sam fakt, że jeden ze współwłaścicieli zajmuje w praktyce o 20 m² większą część domu, nie powoduje automatycznej zmiany udziałów we własności. Udziały zmienia dopiero odpowiednia umowa przenosząca własność albo prawomocne orzeczenie sądu, jeżeli prowadzi do takiego skutku.

Podstawowe uprawnienie współwłaściciela określa art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny: każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i do korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić z takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli.

Czy większa część domu daje prawo do większej części gruntu?

Co do zasady – nie. Jeżeli udziały wynoszą po 1/2, to punktem wyjścia przy rozliczeniach jest właśnie ten udział, a nie to, kto faktycznie zajmuje większą część budynku. Samo korzystanie z większej powierzchni może mieć znaczenie pomocnicze przy ustalaniu sposobu przyszłego podziału albo wzajemnych rozliczeń, ale nie daje automatycznie roszczenia o „większy udział w gruncie”.

Znaczenie może mieć natomiast to, w jaki sposób ma dojść do zakończenia współwłasności:

• jeżeli strony chcą tylko ustalić, kto z czego korzysta – można wprowadzić podział do korzystania;
• jeżeli strony chcą definitywnie się rozdzielić – potrzebne jest zniesienie współwłasności.

Zniesienie współwłasności – jakie są możliwe sposoby?

Zgodnie z art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być czasowo wyłączone czynnością prawną, ale najwyżej na 5 lat, z możliwością przedłużenia na dalsze okresy na zasadach wskazanych w tym przepisie.

Najważniejsze sposoby zniesienia współwłasności wynikają z art. 211 i art. 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny:

Z art. 211 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny wynika, że każdy współwłaściciel może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że taki podział byłby sprzeczny z ustawą, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Z kolei art. 212 § 1 tej samej ustawy przewiduje, że przy zniesieniu współwłasności wartość udziałów może być wyrównana dopłatami pieniężnymi. To właśnie ten przepis ma kluczowe znaczenie, gdy jeden z braci miałby dostać część większą albo cenniejszą.

Podział do korzystania (quoad usum) – co daje, a czego nie daje?

Współwłaściciele mogą ustalić, że każdy będzie korzystał z określonej części domu lub działki wyłącznie dla siebie. Taki sposób uregulowania relacji nazywa się podziałem do korzystania (quoad usum). Nie jest on wprost kompleksowo uregulowany w jednym przepisie, ale opiera się na art. 206 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz na zasadzie swobody umów z art. 353¹ tej ustawy.

Taki podział:

• nie znosi współwłasności,
• nie przenosi własności żadnej części gruntu ani domu,
• nie zmienia udziałów po 1/2,
• reguluje tylko faktyczny sposób korzystania z nieruchomości.

Jeżeli więc uzgodnicie, że Pan korzysta z większej części domu i większej części działki, to będzie to dopuszczalne, o ile brat wyrazi zgodę. Nadal jednak obaj pozostaniecie współwłaścicielami po połowie, chyba że równocześnie dojdzie do formalnego zniesienia współwłasności albo przeniesienia udziałów.

W praktyce warto taką umowę sporządzić na piśmie, mimo że co do zasady nie wymaga ona formy aktu notarialnego. Dla bezpieczeństwa dobrze opisać w niej, kto korzysta z konkretnych pomieszczeń, części działki, wjazdu, garażu, ogrodu czy pomieszczeń wspólnych.

Kiedy sąd może przyznać jednemu więcej, ale za dopłatą?

Jeżeli zniesienie współwłasności ma nastąpić przez podział fizyczny, sąd nie musi dzielić nieruchomości „metr za metr”. Liczy się przede wszystkim wartość wydzielanych części, ich funkcjonalność, dostęp do drogi, możliwość samodzielnego korzystania i zgodność z przepisami podziałowymi. Dlatego jedna część może być większa powierzchniowo, ale mniej warta, a druga mniejsza, lecz bardziej wartościowa.

Jeżeli Pan miałby otrzymać większy lub korzystniejszy fragment gruntu albo budynku, to co do zasady brat powinien otrzymać wyrównanie wartości swojego udziału. Podstawą jest art. 212 § 1 i § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Przepis art. 212 § 3 tej ustawy stanowi, że sąd oznacza termin i sposób uiszczenia spłat lub dopłat, wysokość i termin odsetek, a w razie potrzeby także sposób zabezpieczenia. Jeżeli sąd rozłoży spłatę lub dopłatę na raty, ich łączny termin nie może przekraczać 10 lat.

Czy możliwy jest podział samego gruntu i osobno domu?

W typowej sytuacji nie dzieli się własności gruntu i domu jako dwóch odrębnych przedmiotów, ponieważ dom trwale związany z gruntem jest częścią składową nieruchomości gruntowej – art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Oznacza to, że przy zwykłej własności gruntu nie można przyjąć, że ktoś ma połowę gruntu, ale inną proporcję w samym budynku, chyba że zachodzi szczególny stan prawny, np. odrębna własność lokali albo użytkowanie wieczyste z odrębnymi regulacjami co do budynków.

Jeżeli chodzi o dom, czasami realnym rozwiązaniem nie jest podział „na części domu”, lecz:

• ustanowienie odrębnej własności lokali, jeśli budynek i dokumentacja na to pozwalają,
• albo podział quoad usum, jeśli strony chcą tylko uporządkować korzystanie.

To, które rozwiązanie będzie możliwe, zależy od konkretnego stanu faktycznego, układu budynku, wymogów technicznych i dokumentów geodezyjnych.

Brak zgody między braćmi – co zrobić?

Jeżeli nie ma porozumienia, pozostaje postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności. Sprawa toczy się w trybie nieprocesowym. Zgodnie z art. 606 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego właściwy jest sąd miejsca położenia rzeczy, a więc nieruchomości. Co do zasady będzie to sąd rejonowy.

We wniosku warto wskazać proponowany sposób zniesienia współwłasności, np. podział fizyczny według projektu geodezyjnego albo przyznanie nieruchomości jednemu z braci ze spłatą drugiego. Do wniosku zwykle dołącza się odpis księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, a przy podziale fizycznym często również mapę lub projekt podziału.

Jeżeli spór dotyczy wartości nieruchomości albo możliwości jej podziału, sąd zazwyczaj korzysta z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, a czasem również biegłego geodety.

Co z dotychczasowym korzystaniem z większej części domu?

To, że dotąd korzystał Pan z większej części domu, może mieć znaczenie praktyczne, ale nie przesądza automatycznie o wyniku sprawy. Może to być argument:

• za pozostawieniem takiego sposobu korzystania w umowie quoad usum,
• przy negocjowaniu podziału fizycznego nieruchomości,
• przy rozważaniu wzajemnych rozliczeń, jeżeli druga strona podnosi, że była wyłączona z korzystania z części rzeczy wspólnej.

W niektórych sprawach między współwłaścicielami mogą pojawić się również roszczenia uzupełniające dotyczące wynagrodzenia za wyłączne korzystanie z rzeczy, pożytków, nakładów albo wydatków. To jednak zależy od tego, czy drugi współwłaściciel był pozbawiony współposiadania, jakie były ustalenia stron i czy ponoszono nakłady na wspólną nieruchomość.

Praktyczny wniosek w opisanej sytuacji

Jeżeli obaj macie po 50% udziałów, to samo ujawnienie, że faktycznie zajmuje Pan o 20 m² większą część domu, nie daje automatycznie prawa do proporcjonalnie większego udziału w gruncie. Może Pan natomiast:

• zaproponować bratu umowny podział do korzystania, w którym będzie Pan używał większej części domu i działki,
• zaproponować zniesienie współwłasności w taki sposób, aby dostać większą część fizycznie, ale z odpowiednią dopłatą na rzecz brata,
• w razie braku zgody skierować sprawę do sądu o zniesienie współwłasności.

Decydujące będzie to, czy chodzi tylko o wygodne korzystanie z nieruchomości, czy o definitywne zakończenie współwłasności.

FAQ

Czy większa powierzchnia zajmowanego domu automatycznie zwiększa udział w gruncie?

Nie. Udział we własności wynika z tytułu prawnego, np. umowy, dziedziczenia lub orzeczenia sądu. Sam sposób faktycznego korzystania z domu nie zmienia automatycznie udziałów.

Czy można ustalić, że jeden brat korzysta z większej części działki?

Tak, w drodze umowy o podział do korzystania. Taka umowa reguluje używanie nieruchomości, ale nie zmienia własności ani wysokości udziałów.

Czy sąd może przyznać jednemu większą część nieruchomości?

Tak, jeżeli przemawia za tym sposób podziału i wartość części. Wtedy zwykle konieczne jest wyrównanie udziałów przez dopłatę albo spłatę na podstawie art. 212 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Czy podział quoad usum wymaga aktu notarialnego?

Co do zasady nie. Dla celów dowodowych warto jednak zawrzeć go co najmniej na piśmie i dokładnie opisać zakres korzystania.

Do jakiego sądu składa się wniosek o zniesienie współwłasności?

Do sądu właściwego według miejsca położenia nieruchomości, zgodnie z art. 606 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Najczęściej będzie to sąd rejonowy.

Źródła

• art. 46 § 1, art. 48, art. 206, art. 210 § 1, art. 211, art. 212 § 1-3, art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.
• art. 606 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. z 2024 r. poz. 1568 ze zm.
• postanowienie Sądu Najwyższego z 26 maja 2000 r., sygn. I CZ 66/00 – w zakresie dopuszczalności odmiennego sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.