Odbiór kluczy od dewelopera – czy trzeba zrobić to w terminie?

Czy istnieje ustawowy obowiązek szybkiego odbioru kluczy?

Co do zasady nie ma przepisu, który wprost stanowiłby, że nabywca mieszkania od dewelopera musi odebrać klucze w jednym, odgórnie wyznaczonym przez ustawę terminie. W praktyce trzeba odróżnić trzy kwestie: odbiór lokalu, przeniesienie własności oraz faktyczne wydanie lokalu i kluczy.

W relacji z deweloperem podstawowe znaczenie ma ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z art. 41 ust. 1 tej ustawy odbiór następuje po zawiadomieniu nabywcy o zakończeniu budowy i uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo po braku sprzeciwu wobec zawiadomienia o zakończeniu budowy, jeżeli taki tryb jest wystarczający. Ustawa reguluje więc moment i procedurę odbioru lokalu, ale nie wprowadza jednego ogólnego przepisu, że brak osobistego odebrania kluczy w konkretnym dniu automatycznie wywołuje ustawową sankcję wobec nabywcy.

Dlatego odpowiedź brzmi: o obowiązku terminowego odebrania kluczy najczęściej decyduje umowa i ustalona procedura wydania lokalu, a nie sam ogólny przepis ustawowy.

Co dokładnie trzeba sprawdzić w umowie z deweloperem?

Najważniejsze będą postanowienia dotyczące:

• terminu zawiadomienia o gotowości do odbioru lokalu,
• sposobu przeprowadzenia odbioru,
• sporządzenia protokołu odbioru,
• warunków usunięcia wad,
• momentu wydania lokalu i przekazania kluczy,
• chwili przejścia ciężarów i kosztów utrzymania lokalu,
• ewentualnego pełnomocnictwa do odbioru,
• skutków niestawiennictwa nabywcy.

W umowach deweloperskich spotyka się zapisy, że po odbiorze albo po podpisaniu aktu przenoszącego własność następuje wydanie lokalu i przekazanie kluczy. Czasem strony przewidują też, że jeśli nabywca nie stawi się mimo prawidłowego zawiadomienia, możliwe będzie wyznaczenie kolejnego terminu.

Jeżeli w umowie znajduje się postanowienie o karze umownej za niewykonanie obowiązku stawienia się do określonej czynności, trzeba ocenić je indywidualnie. Podstawą prawną kar umownych jest art. 483 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym można zastrzec w umowie karę umowną za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego.

Jednocześnie trzeba pamiętać, że w relacji deweloper–konsument nie każde postanowienie będzie skuteczne. Jeżeli zapis rażąco narusza interesy konsumenta i nie był z nim indywidualnie uzgodniony, może zostać oceniony jako niedozwolone postanowienie umowne na podstawie art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Ocena zależy jednak zawsze od konkretnej treści klauzuli.

Odbiór lokalu a przekazanie kluczy — to nie zawsze to samo

W praktyce pojęcia te bywają używane zamiennie, ale prawnie mogą oznaczać coś innego.

Odbiór lokalu na gruncie art. 41–43 ustawy deweloperskiej to formalna czynność, podczas której strony sprawdzają lokal i sporządzają protokół odbioru z opisem wad. Zgodnie z art. 42 ust. 1 tej ustawy z odbioru sporządza się protokół, do którego wpisuje się uznane i nieuznane wady. Następnie deweloper ma obowiązki związane z ich uznaniem i usunięciem, w terminach określonych w art. 42 ust. 2–8 ustawy. Jeżeli przy odbiorze wada dotyczy stolarki okiennej, praktyczne znaczenie ma również to, kiedy można żądać wymiany uszkodzonego okna od dewelopera.

Wydanie lokalu i kluczy to natomiast czynność faktyczna polegająca na przekazaniu możliwości korzystania z lokalu. Może nastąpić tego samego dnia, ale nie musi. Zależy to od umowy, stanu inwestycji, rozliczeń stron oraz ustalonej procedury.

Jeżeli więc deweloper „naciska na odbiór kluczy”, trzeba sprawdzić, czy chodzi o:

• formalny odbiór lokalu z protokołem,
• wydanie lokalu po usunięciu wad,
• przekazanie kluczy po akcie notarialnym,
• przejęcie lokalu do korzystania i od tego momentu naliczanie opłat.

Czy deweloper może naliczać opłaty, jeśli nie odebrałeś kluczy?

To zależy od treści umowy i od tego, jaki moment strony wskazały jako początek ponoszenia kosztów. Sam fakt nieodebrania kluczy nie zawsze oznacza, że opłaty nie powstaną.

Jeżeli z umowy wynika, że od określonej daty albo od dnia wydania lokalu nabywca ponosi koszty utrzymania, media, opłaty administracyjne czy zaliczki, to brak osobistego pojawienia się po klucze nie musi wstrzymywać tych należności. W prawie zobowiązań znaczenie ma wykonanie umowy zgodnie z jej treścią, o czym stanowi art. 354 § 1 Kodeksu cywilnego.

Zdarza się również, że umowa wiąże początek opłat z podpisaniem protokołu odbioru, aktem przeniesienia własności albo rzeczywistym wydaniem lokalu. Dlatego nie można odpowiedzieć jednakowo dla wszystkich przypadków.

Co zrobić, jeśli przebywasz za granicą i nie możesz przyjechać?

Najrozsądniejsze rozwiązanie to działać od razu i na piśmie. W praktyce warto:

1. wystąpić do dewelopera o przesłanie zawiadomienia, projektu protokołu lub wskazanie podstawy, z której wynika żądany termin odbioru,
2. poprosić o wyznaczenie nowego terminu,
3. poinformować, że nie odmawiasz odbioru, lecz czasowo nie możesz stawić się osobiście,
4. rozważyć ustanowienie pełnomocnika do odbioru lokalu lub kluczy.

Pełnomocnictwo co do zasady może zostać udzielone na podstawie art. 98 Kodeksu cywilnego. Jeżeli deweloper wymaga określonej formy, trzeba sprawdzić zapisy umowy. Do samego odbioru technicznego lub odbioru kluczy często wystarcza pełnomocnictwo pisemne, ale jeśli deweloper przewidział szczególne wymogi organizacyjne, lepiej je spełnić, aby uniknąć odmowy dopuszczenia pełnomocnika.

W przypadku czynności notarialnych, takich jak zawarcie umowy przenoszącej własność, pełnomocnictwo musi odpowiadać wymaganej formie czynności prawnej, czyli co do zasady mieć formę aktu notarialnego zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy deweloper może jednostronnie zmusić do odbioru?

Deweloper nie może dowolnie kreować obowiązków nabywcy poza umową i ustawą. Może natomiast egzekwować to, na co strony się umówiły, o ile postanowienia są zgodne z prawem. Jeżeli wezwał do odbioru zgodnie z procedurą z umowy i z ustawą deweloperską, a nabywca nie odpowiada, deweloper zwykle będzie próbował wykazać, że pozostaje gotowy do wykonania swojego obowiązku.

W pewnych sytuacjach może to mieć znaczenie dla rozliczeń kosztów albo odpowiedzialności odszkodowawczej na zasadach ogólnych z art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli wskutek zachowania jednej strony druga poniesie szkodę. Jednak w praktyce deweloper musiałby wykazać zarówno nienależyte wykonanie obowiązku przez nabywcę, jak i szkodę oraz związek przyczynowy.

Nie można też automatycznie zakładać, że samo nieodebranie kluczy daje deweloperowi prawo do naliczania dowolnych kar lub opłat. Każde takie roszczenie musi mieć podstawę w umowie albo w przepisach.

Jak odpowiedzieć deweloperowi, żeby nie pogorszyć swojej sytuacji?

W odpowiedzi warto zawrzeć cztery elementy:

• potwierdzenie, że chcesz przejąć lokal i nie odmawiasz odbioru,
• wyjaśnienie przyczyny niestawiennictwa,
• wniosek o nowy termin albo zgodę na działanie przez pełnomocnika,
• deklarację regulowania opłat zgodnie z umową — ale bez uznawania roszczeń, których podstawa nie jest jasna.

Jeżeli nie masz w danej chwili dostępu do umowy, poproś dewelopera o wskazanie konkretnego paragrafu, z którego wywodzi obowiązek odbioru w określonym terminie i ewentualne konsekwencje jego niedochowania. To porządkuje sytuację i utrudnia wywieranie nieuzasadnionej presji.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak podobne zasady działają w różnych sytuacjach praktycznych.

FAQ

Czy mogę odebrać klucze później, jeśli jestem za granicą?

Tak, bardzo często jest to możliwe, ale trzeba to uzgodnić z deweloperem. Najlepiej zrobić to pisemnie i zaproponować nowy termin albo pełnomocnika.

Czy brak odbioru kluczy wstrzymuje wszystkie opłaty?

Nie zawsze. O początku naliczania opłat zwykle decyduje umowa, data wydania lokalu, protokół odbioru albo inna wskazana w kontrakcie chwila.

Czy deweloper może naliczyć karę umowną?

Tylko wtedy, gdy wynika to z umowy i gdy taka klauzula jest zgodna z prawem. Podstawą kar umownych jest art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego, ale w umowach konsumenckich trzeba też badać, czy zapis nie jest niedozwolony.

Czy muszę stawić się osobiście?

Niekoniecznie. Często możliwe jest działanie przez pełnomocnika. Zakres i forma pełnomocnictwa zależą od rodzaju czynności i wymagań wynikających z umowy.

Czy odbiór lokalu i odbiór kluczy to to samo?

Nie zawsze. Odbiór lokalu to formalna procedura z protokołem i zgłaszaniem wad, a przekazanie kluczy to wydanie lokalu do korzystania. Czasem obie czynności odbywają się jednocześnie, ale nie jest to regułą.

Podsumowanie

Jeżeli nie ma Pan obecnie dostępu do umowy, nie da się odpowiedzieć kategorycznie, że musi Pan odebrać klucze w konkretnym terminie tylko dlatego, że tak chce deweloper. O tym, czy brak odbioru wywoła skutki prawne, decydują przede wszystkim zapisy umowy, procedura odbioru z ustawy deweloperskiej i sposób określenia momentu wydania lokalu oraz rozpoczęcia opłat.

W praktyce najbezpieczniej od razu odpowiedzieć na wezwanie, nie ignorować korespondencji i zaproponować rozwiązanie: nowy termin albo pełnomocnika. To zwykle pozwala uniknąć niepotrzebnego sporu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – Dz.U. 2021 poz. 1177.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 98, art. 99 § 1, art. 354 § 1, art. 385¹ § 1, art. 471, art. 483 § 1.