Opóźnienie odbioru mieszkania od dewelopera – jakie masz roszczenia?

Od czego zależy odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie?

Najpierw trzeba odróżnić kilka terminów, które w praktyce są często mylone: termin zakończenia robót, termin odbioru lokalu, termin przeniesienia własności oraz termin uzyskania decyzji lub dokumentów niezbędnych do legalnego użytkowania budynku. Każdy z tych etapów może być w umowie opisany osobno i każdy może rodzić inne skutki prawne.

W przypadku lokali kupowanych od dewelopera podstawowe znaczenie ma umowa deweloperska zawierana na podstawie ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa ta obowiązuje co do zasady dla nowych przedsięwzięć od 1 lipca 2022 r., ale w starszych inwestycjach nadal mogą mieć zastosowanie przepisy przejściowe i wcześniejszy model kontraktowy. Dlatego zawsze trzeba sprawdzić datę zawarcia umowy i jej dokładną treść. W tym kontekście znaczenie ma również odbiór kluczy od dewelopera.

Jeżeli w umowie wskazano konkretny termin odbioru albo zawarcia umowy przenoszącej własność, to po jego upływie trzeba zbadać, czy deweloper pozostaje tylko w opóźnieniu, czy już w zwłoce, czyli w opóźnieniu zawinionym. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy kara umowna została zastrzeżona właśnie na wypadek zwłoki.

Zobacz również: kara umowna a odsetki – kiedy można ich żądać?

Kiedy można żądać kary umownej?

Jeżeli umowa przewiduje karę umowną za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez dewelopera, zastosowanie mają art. 483 § 1 i art. 484 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tymi przepisami można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy, a wierzyciel może żądać tej kary bez względu na wysokość poniesionej szkody.

W praktyce oznacza to, że jeżeli w umowie zapisano np. karę za każdy dzień zwłoki w zawarciu umowy przenoszącej własność, nabywca nie musi najpierw wykazywać, ile dokładnie stracił na najmie innego mieszkania czy kosztach kredytu. Wystarczy wykazać, że zaszło zdarzenie opisane w klauzuli umownej.

Trzeba jednak bardzo dokładnie przeczytać zapis umowny, bo często kara przysługuje tylko w razie zwłoki zawinionej przez dewelopera, a nie przy każdym opóźnieniu. Deweloper może próbować powoływać się na okoliczności od niego niezależne, np. przedłużające się postępowania administracyjne, jeśli umowa przewiduje taką podstawę przesunięcia terminu.

Czy poza karą umowną można żądać odszkodowania?

To zależy od treści umowy. Zgodnie z art. 484 § 1 zdanie drugie Kodeksu cywilnego żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Jeżeli więc umowa nie daje prawa do dochodzenia odszkodowania ponad karę umowną, roszczenie może ograniczać się do samej kary.

Jeżeli natomiast umowa nie przewiduje kary umownej za dany rodzaj naruszenia albo wyraźnie dopuszcza dochodzenie odszkodowania uzupełniającego, można oprzeć roszczenie na art. 471 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że dłużnik ma obowiązek naprawić szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że to następstwo okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W takim wariancie trzeba już zwykle wykazać:

• naruszenie umowy przez dewelopera,
• powstanie szkody,
• związek przyczynowy między opóźnieniem a szkodą, zgodnie z art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Przykładowo szkodą mogą być dodatkowe koszty najmu, magazynowania rzeczy, podwójnych rat związanych z przeprowadzką albo inne racjonalne wydatki, ale tylko wtedy, gdy pozostają w normalnym związku przyczynowym z opóźnieniem dewelopera i da się je udokumentować.

Opóźnienie a zgoda na użytkowanie i odbiór lokalu

W praktyce deweloperzy często wiążą termin odbioru z uzyskaniem określonych dokumentów administracyjnych. Trzeba jednak pamiętać, że sposób zakończenia procesu budowlanego zależy od konkretnej inwestycji i aktualnego stanu prawnego. Obecnie kwestia użytkowania obiektu wynika z art. 54 i art. 55 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. W zależności od rodzaju obiektu i treści decyzji może być wymagane zawiadomienie o zakończeniu budowy albo decyzja o pozwoleniu na użytkowanie.

Dlatego samo sformułowanie w umowie typu „zgoda na użytkowanie” trzeba odczytywać ostrożnie i zawsze w kontekście dokumentów, które rzeczywiście są potrzebne dla danego budynku. Jeżeli deweloper uzasadnia opóźnienie procedurą administracyjną, powinien wskazać, jakie postępowanie trwa, od kiedy i jaki ma ono wpływ na możliwość odbioru lub przeniesienia własności.

Zobacz również: zakup mieszkania na współwłasność i kredyt

Jakie działania warto podjąć przed żądaniem zapłaty?

Najrozsądniej zacząć od pisemnego wezwania do dewelopera. W takim piśmie warto:

• zażądać wskazania aktualnego terminu odbioru lokalu i terminu przeniesienia własności,
• poprosić o podanie konkretnych przyczyn opóźnienia,
• zażądać dokumentów potwierdzających, że zaszły okoliczności przewidziane w umowie jako podstawa przesunięcia terminu,
• wskazać, że w razie braku podstaw do przesunięcia terminu będziesz dochodzić kary umownej lub odszkodowania.

Dobrze dołączyć kopię umowy i zachować dowód doręczenia pisma. Jeżeli później dojdzie do sporu, takie wezwanie pomoże wykazać, że nabywca reagował niezwłocznie i próbował wyjaśnić sprawę.

Jeżeli umowa przewiduje karę liczona dziennie, po ustaleniu, że deweloper pozostaje w zwłoce, można skierować odrębne wezwanie do zapłaty z wyliczeniem kwoty i wskazaniem podstawy umownej oraz przepisów art. 483 § 1 i art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej?

Tak, ale tylko w przypadkach przewidzianych w ustawie albo w samej umowie. W odniesieniu do nowej ustawy deweloperskiej istotny jest m.in. art. 43 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, który określa sytuacje, gdy nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej.

W praktyce bardzo często sama umowa przewiduje dodatkową procedurę: najpierw trzeba wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin, a dopiero po jego bezskutecznym upływie można złożyć oświadczenie o odstąpieniu. Jeżeli taki mechanizm znajduje się w Twojej umowie, trzeba go dochować, bo przedwczesne odstąpienie może zostać uznane za nieskuteczne.

Jeżeli celem nabywcy jest przede wszystkim uzyskanie lokalu, a nie rozwiązanie umowy, zwykle w pierwszej kolejności korzystniejsze jest dochodzenie wykonania umowy i roszczeń finansowych, zamiast natychmiastowego odstępowania.

Jakie koszty można próbować odzyskać?

Jeśli otwarta jest droga do odszkodowania z art. 471 Kodeksu cywilnego, najczęściej rozważa się takie pozycje jak:

• dodatkowy czynsz najmu za mieszkanie zajmowane z powodu opóźnienia,
• koszty przechowania mebli lub rzeczy,
• dodatkowe koszty organizacji przeprowadzki,
• inne udokumentowane wydatki, które pozostają w normalnym związku z opóźnieniem.

Nie każdy wydatek zostanie jednak uznany. Roszczenie zawsze zależy od stanu faktycznego, treści umowy, dokumentów i tego, czy deweloper rzeczywiście ponosi odpowiedzialność za przekroczenie terminu.

FAQ

Czy każde opóźnienie dewelopera daje prawo do pieniędzy?

Nie. Najpierw trzeba sprawdzić, jaki termin został naruszony, czy umowa przewiduje karę umowną oraz czy opóźnienie wynika z okoliczności, za które deweloper ponosi odpowiedzialność.

Czy kara umowna przysługuje nawet bez wykazania szkody?

Tak, jeżeli została skutecznie zastrzeżona w umowie. Wynika to z art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę żądać zwrotu kosztów najmu innego mieszkania?

Tak, ale zwykle tylko wtedy, gdy można oprzeć roszczenie na art. 471 Kodeksu cywilnego, wykazać szkodę, związek przyczynowy i odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie.

Czy mogę odstąpić od umowy od razu po upływie terminu?

Zazwyczaj nie od razu. Często najpierw trzeba wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin, jeśli wynika to z umowy albo z ustawy deweloperskiej.

Co powinienem zrobić jako pierwszy krok?

Wyślij do dewelopera pismo z żądaniem wyjaśnienia przyczyn opóźnienia, wskazania nowego terminu oraz przedstawienia dokumentów uzasadniających przesunięcie terminu.

Źródła

• art. 361 § 1-2, art. 471, art. 483 § 1, art. 484 § 1-2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 43 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
• art. 54 i art. 55 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane