Budowa garażu na terenie wspólnoty mieszkaniowej

Budowa garażu na gruncie należącym do wspólnoty mieszkaniowej

Jeżeli garaż ma powstać na działce stanowiącej nieruchomość wspólną, nie jest to zwykła decyzja techniczna zarządu. Zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Oznacza to, że zarząd nie powinien samodzielnie przeznaczać części działki pod garaż, zespół garaży, wiatę garażową albo wyłączne miejsce postojowe dla wybranych osób.

W praktyce budowa garażu na takim gruncie zwykle oznacza zmianę przeznaczenia albo sposobu korzystania z części nieruchomości wspólnej. Jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. W dużej wspólnocie wymaga więc uchwały właścicieli lokali, która wyraża zgodę na inwestycję oraz upoważnia zarząd do dokonania czynności koniecznych do jej realizacji.

Warto odróżnić zgodę wspólnoty od formalności budowlanych. Nawet prawidłowo podjęta uchwała nie oznacza automatycznie, że inwestor może od razu rozpocząć roboty. Trzeba jeszcze sprawdzić wymagania Prawa budowlanego, plan miejscowy albo decyzję o warunkach zabudowy, warunki techniczne oraz to, czy inwestor ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Czy potrzebna jest zgoda każdego właściciela?

W dużej wspólnocie mieszkaniowej, czyli tam, gdzie liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy, uchwały zapadają co do zasady większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów. Nie jest więc wymagana jednomyślność wszystkich właścicieli, chyba że szczególny wymóg wynika z umowy właścicieli albo z konkretnego stanu prawnego nieruchomości.

Ustawa dopuszcza także głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Może tak stanowić umowa albo uchwała. W określonych sytuacjach taki sposób głosowania wprowadza się również na żądanie właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, na przykład gdy większość udziałów należy do jednego właściciela.

Inaczej należy ocenić małą wspólnotę mieszkaniową, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie przekracza trzech. W takim przypadku do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd zasadą jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w razie jej braku możliwe jest wystąpienie do sądu.

Co powinna zawierać uchwała w sprawie budowy garażu?

Dobra uchwała nie powinna ograniczać się do ogólnego stwierdzenia, że wspólnota zgadza się na garaże. Właściciele powinni wiedzieć, na co głosują, jakie będą skutki dla nieruchomości wspólnej oraz kto będzie ponosił koszty i korzystał z efektów inwestycji.

W uchwale warto określić w szczególności:

• miejsce, rodzaj i podstawowe parametry planowanego garażu albo zespołu garaży,
• czy inwestycja ma być realizowana przez wspólnotę, jednego z właścicieli, kilku właścicieli czy osobę trzecią,
• źródło finansowania inwestycji oraz sposób rozliczenia kosztów,
• zasady korzystania z garaży po wybudowaniu,
• upoważnienie dla zarządu do podpisania umów, udzielenia zgód i złożenia oświadczeń wymaganych w procedurze budowlanej,
• sposób rozliczenia pożytków, jeżeli garaże mają przynosić przychody.

Jeżeli garaż ma być używany wyłącznie przez jednego właściciela, uchwała powinna jasno regulować podstawę tego korzystania. Może chodzić na przykład o umowę najmu lub dzierżawy części gruntu, zgodę na określony sposób korzystania z nieruchomości wspólnej albo inne rozwiązanie dopasowane do stanu prawnego nieruchomości. Bez takiego doprecyzowania łatwo o spór, czy wspólnota nie przyznała jednej osobie korzyści kosztem pozostałych właścicieli.

Budowa garażu a pozwolenie na budowę lub zgłoszenie

Uchwała wspólnoty rozstrzyga sprawę wewnątrz wspólnoty, ale nie zastępuje procedury administracyjnej. Prawo budowlane przewiduje, że roboty budowlane można rozpocząć zasadniczo na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że ustawa przewiduje wyjątek.

W aktualnym stanie prawnym budowa wolno stojących parterowych garaży o powierzchni zabudowy do 35 m² nie wymaga pozwolenia na budowę, ale wymaga zgłoszenia. Łączna liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki. Jeżeli planowany obiekt przekracza te parametry albo nie mieści się w ustawowych wyjątkach, zasadą będzie konieczność uzyskania pozwolenia na budowę.

Do zgłoszenia lub wniosku o pozwolenie potrzebne jest wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przypadku gruntu wspólnoty podstawą takiego prawa nie jest samo bycie właścicielem lokalu. Najczęściej konieczna będzie prawidłowa uchwała wspólnoty i stosowne umocowanie zarządu albo inny dokument wynikający z przyjętego modelu inwestycji.

Organ administracji może wnieść sprzeciw do zgłoszenia między innymi wtedy, gdy zgłoszenie dotyczy robót wymagających pozwolenia albo gdy zamierzenie narusza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzję o warunkach zabudowy lub inne przepisy. Przy zgłoszeniu organ ma zasadniczo 21 dni na wniesienie sprzeciwu, a roboty można rozpocząć dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.

Kto może korzystać z garaży i kto ma prawo do pożytków?

Sama zgoda na budowę garażu nie oznacza jeszcze, że każdy właściciel lokalu będzie mógł z niego korzystać. O tym powinny decydować uchwała i ewentualne umowy zawarte przez wspólnotę. Jeżeli garaże są finansowane ze środków wspólnoty, wspólnota powinna w sposób racjonalny i niedyskryminujący określić zasady ich udostępniania.

Jeżeli inwestycję finansuje prywatnie jeden właściciel, konieczne jest jasne ustalenie, na jakiej podstawie otrzymuje on wyłączne korzystanie z części gruntu wspólnego. Brak odpłatności albo brak ekwiwalentu dla wspólnoty może uzasadniać zarzut naruszenia interesów pozostałych właścicieli.

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą przede wszystkim pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem. Dopiero nadwyżka ponad te potrzeby przypada właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Dlatego jeżeli wspólnota wynajmuje garaże albo pobiera opłaty za korzystanie z nich, przychody powinny zostać prawidłowo ujęte w rozliczeniach wspólnoty.

Kiedy można zaskarżyć uchwałę wspólnoty?

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeżeli jest ona niezgodna z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. W sprawie garaży podstawą zaskarżenia może być na przykład brak wymaganej większości, wadliwe zawiadomienie o uchwale, nieprecyzyjna treść uchwały, przyznanie korzyści wybranym osobom bez ekwiwalentu dla wspólnoty albo naruszenie przepisów budowlanych i planistycznych.

Termin na wniesienie pozwu wynosi 6 tygodni. Jeżeli uchwałę podjęto na zebraniu ogółu właścicieli, termin liczy się od dnia jej podjęcia. Jeżeli uchwała została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów, termin biegnie od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały. Zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje automatycznie jej wykonania, dlatego w razie potrzeby należy wystąpić do sądu o wstrzymanie wykonania uchwały do czasu zakończenia sprawy.

Co zrobić, gdy budowa ruszyła bez zgody wspólnoty?

Jeżeli zarząd, właściciel albo osoba trzecia rozpoczęli działania bez prawidłowej uchwały, właściciel lokalu powinien najpierw zażądać od zarządu dokumentów: uchwały, wyników głosowania, umowy z inwestorem, dokumentów zgłoszenia albo pozwolenia na budowę oraz podstawy do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Gdy dokumentów nie ma albo uchwała jest wadliwa, możliwe są różne działania zależne od stanu sprawy: zaskarżenie uchwały, żądanie wstrzymania jej wykonania, wezwanie zarządu do zaprzestania naruszeń, wystąpienie z roszczeniami cywilnymi albo zawiadomienie organu nadzoru budowlanego, jeżeli roboty prowadzone są bez wymaganej procedury budowlanej.

FAQ

Czy moja indywidualna zgoda jest konieczna do budowy garażu na terenie wspólnoty?

W dużej wspólnocie zazwyczaj nie. Decyduje uchwała właścicieli podjęta wymaganą większością, najczęściej liczoną według udziałów. Twoja indywidualna zgoda nie jest konieczna, ale możesz zaskarżyć uchwałę, jeżeli narusza prawo lub Twoje interesy.

Czy uchwała wspólnoty wystarczy, żeby rozpocząć budowę?

Nie zawsze. Uchwała jest potrzebna w relacjach wewnętrznych wspólnoty, ale inwestor musi jeszcze spełnić wymagania Prawa budowlanego, w tym uzyskać pozwolenie albo dokonać skutecznego zgłoszenia, jeżeli przepisy tego wymagają.

Czy garaż do 35 m2 zawsze można wybudować bez pozwolenia?

Nie zawsze. Prawo budowlane przewiduje zgłoszenie dla wolno stojących parterowych garaży do 35 m², ale trzeba spełnić także limit liczby obiektów na działce oraz inne warunki wynikające z przepisów. Przy większym lub nietypowym obiekcie może być potrzebne pozwolenie na budowę.

Kto będzie właścicielem garażu wybudowanego na gruncie wspólnoty?

To zależy od konstrukcji prawnej przyjętej przez wspólnotę i od sposobu posadowienia obiektu. W praktyce trzeba przeanalizować uchwałę, umowę z inwestorem oraz charakter obiektu. Nie należy zakładać, że osoba finansująca budowę automatycznie uzyska pełne prawo własności do części gruntu wspólnego.

Czy wspólnota może przeznaczyć garaże tylko dla wybranych właścicieli?

Może to zrobić tylko wtedy, gdy uchwała i umowy prawidłowo regulują zasady korzystania, a rozwiązanie nie narusza interesów pozostałych właścicieli. Jeżeli wybrane osoby korzystają z części wspólnej na wyłączność, wspólnota powinna rozważyć odpłatność albo inne ekwiwalentne zasady.

Ile czasu mam na zaskarżenie uchwały o budowie garaży?

Termin wynosi 6 tygodni. Liczy się go od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o treści uchwały, jeżeli głosy były zbierane indywidualnie. W pozwie można także wnosić o wstrzymanie wykonania uchwały.

Czy przychody z garaży należą do wszystkich właścicieli?

Jeżeli garaże przynoszą przychody jako element nieruchomości wspólnej, powinny one służyć przede wszystkim pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Nadwyżka przypada właścicielom lokali proporcjonalnie do udziałów, chyba że zastosowanie ma prawidłowo przyjęte szczególne rozliczenie.

Podsumowanie

Budowa garażu na terenie wspólnoty mieszkaniowej wymaga nie tylko sprawdzenia przepisów budowlanych, ale przede wszystkim ustalenia, czy wspólnota prawidłowo wyraziła zgodę na wykorzystanie części nieruchomości wspólnej. W dużej wspólnocie wystarczy zwykle uchwała większościowa, natomiast w małej wspólnocie zasady mogą być znacznie bardziej rygorystyczne.

Najbezpieczniejsza uchwała powinna dokładnie opisywać inwestycję, finansowanie, zasady korzystania z garaży, rozliczenie pożytków oraz umocowanie zarządu. Jeżeli uchwała jest niejasna albo narusza interes właściciela, trzeba działać szybko, ponieważ termin na jej zaskarżenie wynosi tylko 6 tygodni.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 3, art. 12, art. 19, art. 22, art. 23 i art. 25: tekst jednolity Dz. U. z 2026 r. poz. 232.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w szczególności art. 28, art. 29, art. 30, art. 32 i art. 33: tekst ujednolicony Kancelarii Sejmu.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 199 dotyczący czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną: tekst jednolity Dz. U. z 2025 r. poz. 1071.