Wymiana wodomierzy we wspólnocie mieszkaniowej

Kto pokrywa koszty wymiany lub legalizacji wodomierzy we wspólnocie?

Odpowiedź zależy przede wszystkim od tego, czy chodzi o urządzenie należące do instalacji wspólnej, czy o wodomierz obsługujący wyłącznie jeden lokal. Wspólnota mieszkaniowa działa na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 3 ust. 2 tej ustawy nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Jeżeli wodomierz znajduje się na przyłączu lub instalacji wspólnej i służy rozliczeniu całego budynku, jego utrzymanie jest co do zasady kosztem zarządu nieruchomością wspólną. Wynika to z art. 13 ust. 1 oraz art. 14 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, które nakładają na właścicieli obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, w tym w wydatkach na remonty, bieżącą konserwację i opłaty za media w części dotyczącej nieruchomości wspólnej.

Jeżeli natomiast wodomierz służy wyłącznie do rozliczania zużycia w jednym lokalu, wspólnota może przyjąć w regulaminie, że koszt jego wymiany, legalizacji albo montażu ponosi właściciel tego lokalu. Nie jest to jednak uprawnienie dowolne. Podstawą powinien być regulamin rozliczeń, uchwała właścicieli lokali, plan gospodarczy albo inna uchwała określająca zasady finansowania. Sam administrator nie powinien tworzyć nowej opłaty bez umocowania w decyzji wspólnoty.

W praktyce wiele wspólnot kupuje i wymienia wodomierze jednocześnie w całym budynku, a koszt pokrywa z zaliczek, funduszu remontowego albo jednorazowej opłaty uchwalonej przez właścicieli. Taki model bywa uzasadniony organizacyjnie, bo pozwala zachować jednolity typ urządzeń i wspólny termin legalizacji. Jeżeli jednak obciążenie właścicieli ma być nowe lub niestandardowe, powinno wynikać z uchwały podjętej zgodnie z art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 3 oraz art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Czy legalizacja wodomierzy jest obowiązkowa?

Tak. Wodomierze stosowane do rozliczeń są przyrządami pomiarowymi objętymi prawną kontrolą metrologiczną. Wynika to z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 2001 r. - Prawo o miarach oraz z rozporządzenia Ministra Przedsiębiorczości i Technologii z dnia 22 marca 2019 r. w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych. Okresy ważności dowodów legalizacji określa załącznik nr 6 do tego rozporządzenia.

Wodomierze do wody zimnej i ciepłej co do zasady wymagają ponownej legalizacji po upływie 5 lat. W praktyce należy sprawdzić cechę legalizacyjną, dokument legalizacji albo dokument oceny zgodności danego urządzenia, ponieważ od tych danych zależy konkretny termin dopuszczalnego używania wodomierza do rozliczeń.

Nie zawsze konieczna jest fizyczna wymiana wodomierza na nowy. Czasem wystarczy legalizacja ponowna, jeżeli urządzenie spełnia wymagania metrologiczne i opłaca się je zalegalizować. W wielu budynkach wspólnoty decydują się jednak na wymianę, bo demontaż, badanie, ponowny montaż i ryzyko negatywnego wyniku legalizacji mogą być mniej korzystne niż zakup nowych urządzeń.

Jeżeli masz problem rozliczeniem kosztów wspólnocie, warto najpierw ustalić, czy kwota wynika z uchwały, regulaminu, faktur i rzeczywistego sposobu korzystania z urządzeń.

Administrator żąda zapłaty od lokatorów - czy ma rację?

Trzeba rozróżnić właściciela lokalu od lokatora, czyli na przykład najemcy. Obowiązki wobec wspólnoty wynikające z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali obciążają właściciela lokalu. Najemca może ponosić takie koszty wobec właściciela tylko wtedy, gdy przewiduje to umowa najmu oraz przepisy regulujące dany stosunek najmu.

Jeżeli administrator kieruje żądanie do właścicieli lokali, należy sprawdzić podstawę prawną i finansową obciążenia. W szczególności warto poprosić o:

• uchwałę wspólnoty dotyczącą wymiany, legalizacji albo finansowania wodomierzy,
• regulamin rozliczania kosztów wody i ciepła,
• informację, czy urządzenie jest elementem nieruchomości wspólnej, czy służy wyłącznie danemu lokalowi,
• kosztorys, faktury lub ofertę wykonawcy,
• informację, czy koszt ma być pokryty z funduszu remontowego, zaliczek eksploatacyjnych czy jednorazowej dopłaty.

Jeżeli opłata została wprowadzona uchwałą, właściciel może ją zaskarżyć na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli uchwała jest niezgodna z prawem, z umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. Termin na wniesienie pozwu wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, co wynika z art. 25 ust. 1a tej ustawy.

Ciepłomierz, wodomierz do ciepłej wody i podzielniki kosztów ogrzewania

Rozliczanie kosztów ciepła i ciepłej wody w budynkach wielolokalowych reguluje art. 45a ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne. Zgodnie z art. 45a ust. 8 tej ustawy koszty zakupu ciepła mogą być rozliczane między lokale z zastosowaniem wskazań ciepłomierzy, urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych albo powierzchni lub kubatury lokali, a w zakresie ciepłej wody użytkowej - z zastosowaniem wskazań wodomierzy.

Ciepłomierz zamontowany w węźle cieplnym lub na przyłączu budynku zwykle służy całej wspólnocie i jest urządzeniem instalacji wspólnej. Jego koszt, legalizacja i utrzymanie są wtedy rozliczane jako koszt zarządu nieruchomością wspólną, stosownie do art. 13 ust. 1 i art. 14 pkt 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jeżeli jednak ciepłomierz jest zamontowany dla konkretnego lokalu i służy wyłącznie temu lokalowi, regulamin wspólnoty może przewidywać obciążenie właściciela tego lokalu.

Podzielniki kosztów ogrzewania nie są klasycznymi przyrządami pomiarowymi w rozumieniu art. 4 pkt 5 ustawy z dnia 11 maja 2001 r. - Prawo o miarach. Nie mierzą one ilości energii cieplnej w jednostkach takich jak kWh, MJ albo GJ, lecz służą do podziału kosztów ogrzewania między lokale według przyjętego algorytmu. Dlatego spór o podzielniki zwykle dotyczy nie legalizacji metrologicznej, lecz prawidłowości regulaminu rozliczeń, metody podziału kosztów i sposobu odczytu.

Jeżeli w budynku występują nietypowe układy instalacji, jeden węzeł cieplny, kilka nieruchomości albo sporne obowiązki wobec wspólnoty, sama informacja o liczbie liczników może nie wystarczyć do oceny prawidłowości rozliczeń.

Jak rozliczać opłaty za wodę i ciepłą wodę?

Zasady rozliczania wody i ciepłej wody powinny wynikać z regulaminu przyjętego przez wspólnotę. Jeżeli lokale mają wodomierze z ważną legalizacją, rozliczenie według wskazań takich urządzeń jest najbardziej przejrzyste. Gdy urządzenie utraciło ważność legalizacji, wspólnota powinna określić w regulaminie sposób rozliczenia zastępczego, na przykład według średniego zużycia, liczby osób, powierzchni albo innej metody przyjętej uchwałą, o ile jest ona zgodna z prawem i nie narusza interesów właścicieli.

Przy sporach o rozliczanie opłat za wodę szczególne znaczenie mają: data ważności legalizacji, stan wodomierza w dniu demontażu, protokół wymiany, odczyt końcowy i zasady rozliczenia różnicy między wskazaniem wodomierza głównego a sumą wodomierzy lokalowych.

Co zrobić, gdy nie zgadzasz się z obciążeniem?

Właściciel lokalu ma prawo żądać od zarządu lub zarządcy wyjaśnień dotyczących kosztów wspólnoty. Wynika to z art. 27 i art. 29 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, które wiążą się z prawem kontroli działalności zarządu. W praktyce warto złożyć pisemny wniosek o udostępnienie uchwał, faktur, protokołów wymiany, regulaminu rozliczeń i dokumentów legalizacyjnych.

Jeżeli obciążenie wynika wyłącznie z pisma administratora, a nie z uchwały lub regulaminu, należy zażądać wskazania podstawy. Jeżeli wynika z uchwały, można rozważyć jej zaskarżenie na podstawie art. 25 ust. 1 i ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jeżeli termin 6 tygodni już upłynął, nadal można analizować inne środki prawne, ale zależy to od konkretnego stanu faktycznego, treści uchwały i sposobu naliczenia opłat.

FAQ

Czy wodomierze trzeba wymieniać co 5 lat?

Nie zawsze trzeba je wymienić, ale co do zasady po 5 latach trzeba zapewnić ważną legalizację. Jeżeli wodomierz nadaje się do legalizacji ponownej, możliwe jest dalsze używanie po pozytywnym wyniku kontroli. W praktyce wspólnoty często decydują się na wymianę, bo bywa prostsza i tańsza organizacyjnie.

Czy administrator może sam narzucić opłatę za wodomierz?

Administrator wykonuje czynności zarządcze, ale nie powinien samodzielnie tworzyć nowych zasad obciążania właścicieli. Podstawą powinna być uchwała, regulamin rozliczeń, plan gospodarczy albo umowa. Jeżeli takiej podstawy nie ma, właściciel może żądać jej wskazania i udostępnienia dokumentów.

Czy koszt wodomierza lokalowego zawsze ponosi właściciel lokalu?

Najczęściej tak, jeżeli wodomierz służy wyłącznie temu lokalowi i regulamin wspólnoty tak stanowi. Możliwe jest jednak finansowanie ze środków wspólnoty, zwłaszcza gdy wymiana jest prowadzona jednocześnie w całym budynku na podstawie uchwały.

Czy ciepłomierz w węźle cieplnym jest kosztem wszystkich właścicieli?

Zwykle tak, ponieważ służy całemu budynkowi i jest elementem instalacji wspólnej. Wtedy koszt rozlicza się jako koszt zarządu nieruchomością wspólną, najczęściej według udziałów w nieruchomości wspólnej.

Co zrobić, gdy uchwała o kosztach jest niesprawiedliwa?

Właściciel może wnieść pozew o uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Termin wynosi 6 tygodni od podjęcia uchwały albo od zawiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Źródła

• Art. 3 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14 pkt 1-2, art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 3, art. 23, art. 25 ust. 1-1a, art. 27 oraz art. 29 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 4 pkt 5 oraz art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 2001 r. - Prawo o miarach.
• Załącznik nr 6 do rozporządzenia Ministra Przedsiębiorczości i Technologii z dnia 22 marca 2019 r. w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych.
• Art. 45a ust. 8-12 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.