Jak doprowadzić do zniesienia współwłasności działki rolnej?

Zniesienie współwłasności działki rolnej po spadku

Jeżeli działka rolna należy do dwóch osób w udziałach, na przykład 4/6 i 2/6, mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych. Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny współwłasność oznacza, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Udział określa zakres praw majątkowych każdego współwłaściciela, ale nie wyznacza konkretnej części gruntu do wyłącznego używania.

Najdalej idącym rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności. Art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to co do zasady nie przedawnia się. Wyjątkowo współwłaściciele mogą umownie wyłączyć żądanie zniesienia współwłasności na czas nie dłuższy niż 5 lat, a w ostatnim roku przed upływem tego terminu mogą przedłużyć wyłączenie na dalsze 5 lat, co wynika z art. 210 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni, można zawrzeć umowę zniesienia współwłasności u notariusza. Jeżeli nie ma zgody, właściwa jest droga sądowa w postępowaniu nieprocesowym. Zgodnie z art. 606 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego sprawy z zakresu prawa rzeczowego rozpoznaje sąd miejsca położenia rzeczy, czyli zasadniczo sąd rejonowy właściwy dla działki.

Jak sąd może znieść współwłasność działki?

Podstawowe sposoby zniesienia współwłasności wynikają z art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego. Najpierw rozważa się podział fizyczny rzeczy wspólnej. Art. 211 Kodeksu cywilnego przewiduje, że każdy współwłaściciel może żądać podziału rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

W przypadku działki rolnej podział fizyczny nie zawsze będzie możliwy. Trzeba sprawdzić między innymi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ewidencję gruntów, dostęp do drogi publicznej, minimalne parametry działek oraz przepisy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli podział jest niedopuszczalny albo nieracjonalny, sąd może przyznać nieruchomość jednemu współwłaścicielowi ze spłatą drugiego albo zarządzić sprzedaż stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Art. 212 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala wyrównać wartość udziałów dopłatami pieniężnymi. Art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego daje sądowi możliwość oznaczenia terminu i sposobu zapłaty spłat lub dopłat, wysokości i terminu zapłaty odsetek oraz sposobu zabezpieczenia. Jeżeli sąd rozłoży spłatę na raty, terminy płatności nie mogą łącznie przekraczać 10 lat.

Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi obecnie 1000 zł, co wynika z art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł zgodnie z art. 41 ust. 2 tej ustawy.

Sprzedaż udziału w działce rolnej bez zgody drugiego współwłaściciela

Alternatywą dla zniesienia współwłasności jest sprzedaż udziału. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Sprzedaż udziału w nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego.

Trzeba jednak odróżnić sytuację, w której nieruchomość jest już ujawniona w księdze wieczystej jako współwłasność ułamkowa, od sytuacji, w której nadal mamy niepodzielony majątek spadkowy. Jeżeli udział w konkretnej nieruchomości wchodzi jeszcze do spadku, zastosowanie może mieć art. 1036 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku, a bez zgody rozporządzenie może być bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia pozostałych spadkobierców wynikające z działu spadku.

Jeżeli córka jest małoletnia, sprzedaż jej udziału albo zgoda na sposób zniesienia współwłasności może wymagać zgody sądu opiekuńczego. Wynika to z art. 101 § 3 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.

Ograniczenia przy działce rolnej: KOWR i prawo pierwokupu

Przy działce rolnej sama zasada z art. 198 Kodeksu cywilnego nie wystarcza do bezpiecznej sprzedaży udziału. Należy sprawdzić, czy nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 46(1) Kodeksu cywilnego. Jeżeli grunt nie jest przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne, ograniczenia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mogą nie mieć zastosowania.

Art. 1a pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wyłącza stosowanie tej ustawy do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Jeżeli działka jest większa i ma charakter rolny, co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, co wynika z art. 2a ust. 1 tej ustawy. Ustawa przewiduje jednak wyjątki, między innymi dla osób bliskich zbywcy oraz dla nabycia za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, zgodnie z art. 2a ust. 3 i art. 2a ust. 4 tej ustawy.

Dodatkowo art. 166 § 1 Kodeksu cywilnego przyznaje pozostałym współwłaścicielom prawo pierwokupu w razie sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Przepis nie ma zastosowania między innymi wtedy, gdy nabywcą jest inny współwłaściciel albo osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy. Niezależnie od tego w typowej sprzedaży nieruchomości rolnej notariusz bada także uprawnienia KOWR wynikające z art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

zniesienie współwłasności działki rolnej może nastąpić umownie albo sądownie, ale przy gruntach rolnych sposób podziału musi uwzględniać także ograniczenia dotyczące obrotu i podziału nieruchomości. W praktyce sprzedaż udziału osobie trzeciej w działce rolnej bywa trudniejsza niż sprzedaż zwykłej działki budowlanej. Nabywca kupuje tylko udział, a nie wydzieloną część gruntu, musi liczyć się ze współwłaścicielem korzystającym z nieruchomości i z ograniczeniami rolnymi. Dlatego często skuteczniejszym rozwiązaniem jest wniosek o zniesienie współwłasności.

Wyłączne korzystanie z działki przez jednego współwłaściciela

Jeżeli jeden współwłaściciel zamieszkuje na działce, korzysta z niej wyłącznie i faktycznie uniemożliwia drugiemu współwłaścicielowi korzystanie z nieruchomości, trzeba rozważyć roszczenia rozliczeniowe. Art. 206 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jeżeli więc jeden współwłaściciel pobiera korzyści z działki albo drugi ponosi koszty podatku, mediów czy utrzymania, można żądać rozliczenia według udziałów, chyba że strony inaczej umówiły zasady korzystania.

W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, co wynika z art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Podstawą żądania wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wspólnej ponad udział jest najczęściej art. 206 Kodeksu cywilnego w związku z art. 224 § 2 albo art. 225 Kodeksu cywilnego, zależnie od tego, czy współwłaściciel korzystający wyłącznie działał w dobrej czy złej wierze. Znaczenie ma konkretny stan faktyczny, w tym to, czy drugi współwłaściciel był realnie pozbawiony dostępu do nieruchomości.

W uchwale z dnia 19 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 88/12, Sąd Najwyższy przyjął, że współwłaściciel może dochodzić od innego współwłaściciela wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak automatycznego zasądzenia wynagrodzenia w każdej sprawie. Trzeba wykazać zakres korzystania, okres wyłączenia z posiadania i wartość możliwego wynagrodzenia.

Wycinka drzew, energia elektryczna i odpowiedzialność współwłaścicieli

Jeżeli współwłaściciel bez zgody drugiego wycina drzewa, niszczy działkę albo podejrzewane jest nielegalne pobieranie energii, należy działać równolegle na dwóch płaszczyznach: zabezpieczyć dowody oraz powiadomić właściwe podmioty. Czynności przekraczające zwykły zarząd rzeczą wspólną wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. Czynności zwykłego zarządu wymagają zgody większości współwłaścicieli obliczanej według wielkości udziałów, co wynika z art. 201 Kodeksu cywilnego.

Usunięcie drzewa lub krzewu z nieruchomości może wymagać zezwolenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta na podstawie art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody. Za usunięcie drzewa lub krzewu bez wymaganego zezwolenia organ może wymierzyć administracyjną karę pieniężną na podstawie art. 88 ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Jeżeli drugi współwłaściciel nie uczestniczył w wycince, powinien gromadzić dowody, że nie zlecał i nie akceptował tych działań.

Nielegalny pobór energii elektrycznej może rodzić odpowiedzialność cywilną wobec przedsiębiorstwa energetycznego, a w skrajnych przypadkach także odpowiedzialność karną. Art. 278 § 5 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny przewiduje odpowiedzialność za kradzież energii. W praktyce należy zawiadomić dostawcę energii o podejrzeniach i zadbać o ustalenie, kto faktycznie korzysta z przyłącza oraz kto zawierał umowy.

Jeżeli współwłaściciel działa na szkodę rzeczy wspólnej, można także rozważyć wniosek do sądu o rozstrzygnięcie dotyczące zarządu rzeczą wspólną. Art. 203 Kodeksu cywilnego pozwala każdemu ze współwłaścicieli żądać wyznaczenia zarządcy przez sąd, jeżeli nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach zwykłego zarządu albo większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Co wpisać we wniosku o zniesienie współwłasności?

We wniosku należy wskazać uczestników postępowania, opisać nieruchomość, podać numer księgi wieczystej, wysokość udziałów oraz zaproponować konkretny sposób zniesienia współwłasności. Warto dołączyć odpis księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, dokumenty potwierdzające nabycie spadku, mapę, informacje o planie miejscowym oraz dowody dotyczące kosztów, pożytków, wyłącznego korzystania lub szkód.

Jeżeli wnioskodawca domaga się przyznania nieruchomości jednemu współwłaścicielowi ze spłatą, powinien wskazać proponowaną wartość nieruchomości i wysokość spłaty. Jeżeli żąda sprzedaży licytacyjnej, powinien wyjaśnić, dlaczego podział lub przejęcie działki przez jednego współwłaściciela nie są realne. Jeżeli chce rozliczyć korzystanie przez drugiego współwłaściciela, powinien zgłosić takie żądanie w tym postępowaniu, ponieważ art. 618 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego ogranicza możliwość późniejszego dochodzenia roszczeń, które powinny być rozstrzygnięte przy zniesieniu współwłasności.

FAQ

Jeżeli współwłaściciel utrudnia sprzedaż albo odmawia współpracy, pomocne może być także omówienie sytuacji, gdy występuje blokowanie sprzedaży mieszkania lub innej nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli. Mechanizm prawny jest podobny: przy braku zgody trzeba rozważyć sądowe zniesienie współwłasności.

Źródła

• art. 195, art. 198, art. 199, art. 201, art. 203, art. 206, art. 207, art. 210, art. 211, art. 212, art. 224 § 2, art. 225, art. 1036 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• art. 606, art. 617-625, art. 618 § 1 i § 3 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
• art. 41 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• art. 1a pkt 1, art. 2 pkt 1, art. 2a, art. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
• art. 83 ust. 1 i art. 88 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody
• art. 101 § 3 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 278 § 5 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny
• uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 88/12