Zakup udziału w drodze prywatnej – czy daje prawo przejazdu?

Czy zakup udziału w drodze prywatnej daje prawo przejazdu?

Droga prywatna albo droga wewnętrzna nie jest drogą publiczną tylko dlatego, że faktycznie służy do dojazdu. Jeżeli stanowi odrębną nieruchomość będącą współwłasnością kilku osób, podstawowe znaczenie mają przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności nieruchomości.

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i do korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. W przypadku drogi oznacza to co do zasady możliwość przejazdu, przechodu i zwykłego korzystania z niej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Zakup udziału od jednego z dotychczasowych współwłaścicieli może więc dać nabywcy własne prawo do korzystania z drogi. Nie jest to tylko zgoda sąsiadów ani grzecznościowe użyczenie. Nabywca staje się współwłaścicielem i może powoływać się na uprawnienia wynikające z prawa własności.

Trzeba jednak pamiętać o formie transakcji. Sprzedaż udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Samo pisemne oświadczenie, pokwitowanie zapłaty albo prywatna umowa nie przeniosą własności udziału w drodze.

Jaki najmniejszy udział wystarczy?

Prawo nie określa minimalnego udziału, który trzeba nabyć, aby stać się współwłaścicielem drogi. W praktyce może to być nawet bardzo mały udział, np. 1/640, jeżeli sprzedający ma taki udział albo zgodzi się sprzedać część swojego udziału.

Sam rozmiar udziału nie przesądza o tym, czy współwłaściciel może przejeżdżać drogą. Współwłaściciel nie korzysta wyłącznie z fizycznie wydzielonego fragmentu odpowiadającego jego udziałowi, lecz z rzeczy wspólnej w zakresie dającym się pogodzić z prawami pozostałych współwłaścicieli.

Wielkość udziału ma jednak praktyczne znaczenie w innych sprawach. Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jeśli zatem droga wymaga remontu, odśnieżania, odwodnienia albo utwardzenia, udział będzie punktem wyjścia do rozliczeń, chyba że współwłaściciele ważnie ustalą inne zasady.

Udział wpływa też na zarząd drogą. Do czynności zwykłego zarządu, np. bieżącej konserwacji, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. Czynności przekraczające zwykły zarząd, np. ustanowienie służebności na rzecz osoby trzeciej albo istotna przebudowa drogi, wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli albo zastępczego rozstrzygnięcia sądu w przypadkach przewidzianych w art. 199 Kodeksu cywilnego.

Umowa z częścią współwłaścicieli a sprzeciw jednego właściciela

Jeżeli osoba nie jest współwłaścicielem drogi, a korzysta z niej na podstawie umowy podpisanej tylko z częścią współwłaścicieli, jej sytuacja jest słabsza niż po zakupie udziału. Taka umowa może wiązać osoby, które ją podpisały, ale co do zasady nie tworzy prawa rzeczowego skutecznego wobec wszystkich właścicieli i kolejnych nabywców.

Nie można utożsamiać takiej umowy ze służebnością przejazdu. Prawidłowe ustanowienie służebności przejazdu obciążającej całą nieruchomość wymaga co do zasady zgody właściciela albo wszystkich współwłaścicieli nieruchomości obciążonej oraz zachowania właściwej formy. W praktyce wymaga to aktu notarialnego po stronie właściciela ustanawiającego służebność i ujawnienia prawa w księdze wieczystej.

Jeżeli sześciu z siedmiu współwłaścicieli zgadza się na przejazd, a jeden wyraźnie się sprzeciwia, trzeba ustalić przede wszystkim: jakie udziały mają poszczególne osoby, czego dokładnie dotyczy umowa, czy korzystanie z drogi przez osobę trzecią mieści się w zwykłym zarządzie, czy też w danych okolicznościach przekracza zwykły zarząd, oraz czy nie narusza praw współwłaściciela sprzeciwiającego się przejazdowi.

Z tego powodu sama umowa z częścią współwłaścicieli nie daje pełnej gwarancji bezproblemowego korzystania z drogi. Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest nabycie udziału albo ustanowienie służebności w sposób skuteczny wobec wszystkich właścicieli.

Co sprawdzić przed zakupem udziału w drodze?

Przed zakupem udziału należy sprawdzić przede wszystkim księgę wieczystą nieruchomości drogowej. Z księgi powinno wynikać, kto jest właścicielem albo współwłaścicielem drogi, jakie są udziały, czy w dziale III ujawniono służebności, roszczenia, ostrzeżenia, sposób korzystania albo inne prawa ograniczające swobodne korzystanie z nieruchomości.

W praktyce istotne jest również to, czy sprzedający rzeczywiście może rozporządzić swoim udziałem. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, o ile nie zachodzi szczególny wyjątek wynikający z innych przepisów lub konkretnego stanu prawnego nieruchomości.

Warto też sprawdzić, czy wcześniejsze umowy albo orzeczenia sądowe nie określają sposobu korzystania z drogi. Jeżeli sposób korzystania został ujawniony w księdze wieczystej, nabywca nie powinien zakładać, że będzie mógł ignorować taki wpis. Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego dobrze jest przeanalizować wpis w księdze wieczystej i dokumenty stanowiące podstawę wpisów.

Jeżeli w drodze udział ma gmina, nie oznacza to jeszcze, że droga jest drogą publiczną. Droga może pozostawać drogą wewnętrzną, a zasady korzystania z niej nadal będą zależeć od prawa własności, ustaleń współwłaścicieli i ewentualnych służebności.

Jak ustalić cenę i koszty zakupu udziału?

Punktem wyjścia do wyceny udziału jest wartość całej nieruchomości drogowej pomnożona przez wielkość nabywanego udziału. Przykładowo udział 1/640 odpowiada co do zasady jednej sześćset czterdziestej wartości drogi. W praktyce cena nie zawsze wynika mechanicznie z proporcji, ponieważ sprzedający może uwzględniać realną wartość gospodarczą dojazdu dla kupującego.

Przy zakupie trzeba też doliczyć koszty transakcyjne: taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, jeżeli transakcja podlega PCC i nie jest opodatkowana VAT, oraz opłatę sądową za wpis prawa w księdze wieczystej. Wniosek o wpis własności udziału w księdze wieczystej składa się zwykle przy akcie notarialnym, a notariusz przesyła go do sądu wieczystoksięgowego.

Warto przy tym odróżnić skutek umowy od wpisu. Przy sprzedaży udziału w nieruchomości własność przechodzi na podstawie aktu notarialnego, natomiast wpis w księdze wieczystej ujawnia nabywcę jako współwłaściciela i zwiększa bezpieczeństwo obrotu.

Co zrobić, gdy współwłaściciel blokuje przejazd?

Jeżeli po nabyciu udziału inny współwłaściciel uniemożliwia korzystanie z drogi, nabywca może żądać dopuszczenia do współposiadania i zaniechania naruszeń. Podstawą są przepisy o ochronie własności, w szczególności art. 222 Kodeksu cywilnego, oraz art. 206 Kodeksu cywilnego dotyczący współposiadania rzeczy wspólnej.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że współwłaściciel może domagać się dopuszczenia do współposiadania m.in. wtedy, gdy chodzi o takie obiekty jak wspólna droga, z której każdy ze współwłaścicieli może korzystać niezależnie od pozostałych. Takie stanowisko wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 28 września 1963 r., sygn. III CZP 33/62.

W pierwszej kolejności warto wezwać osobę blokującą przejazd do usunięcia przeszkód i wskazać podstawę prawną korzystania z drogi. Jeżeli to nie wystarczy, konieczne może być wystąpienie do sądu z odpowiednim roszczeniem, zwłaszcza gdy przejazd jest faktycznie zastawiany, grodzony albo utrudniany.

FAQ

Czy mogę kupić udział w drodze bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

Co do zasady tak. Współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Sprzedaż udziału w nieruchomości wymaga jednak aktu notarialnego, a przed zakupem trzeba sprawdzić, czy nie ma szczególnych ograniczeń dotyczących danej nieruchomości.

Czy bardzo mały udział daje prawo przejazdu?

Tak, nawet niewielki udział może dawać status współwłaściciela i wynikające z niego prawo korzystania z drogi. Korzystanie musi jednak dać się pogodzić z takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli.

Czy umowa z sześcioma z siedmiu współwłaścicieli wystarczy?

Nie zawsze. Taka umowa może mieć znaczenie wobec osób, które ją podpisały, ale nie daje tak mocnej ochrony jak własność udziału albo służebność ujawniona w księdze wieczystej. Wiele zależy od treści umowy, udziałów poszczególnych osób i rodzaju korzystania z drogi.

Czy zakup udziału jest lepszy niż służebność drogi koniecznej?

To zależy od sytuacji. Zakup udziału bywa szybszy, gdy jeden ze współwłaścicieli chce sprzedać część udziału. Służebność może być właściwsza, gdy kupujący nie chce wchodzić we współwłasność i ponosić obowiązków współwłaściciela albo gdy nie ma możliwości nabycia udziału.

Kto płaci za utrzymanie drogi po zakupie udziału?

Co do zasady współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną proporcjonalnie do udziałów. Mogą jednak umówić się na inne praktyczne rozliczenie, zwłaszcza gdy z drogi korzystają w różnym zakresie.

Czy wpis w księdze wieczystej jest konieczny?

Akt notarialny przenosi własność udziału, ale wpis w księdze wieczystej ujawnia nabywcę jako współwłaściciela i ma duże znaczenie dowodowe oraz praktyczne. Bez aktualnego wpisu mogą powstawać problemy przy wykazywaniu praw wobec osób trzecich.

Podsumowanie

Zakup udziału w drodze prywatnej lub wewnętrznej może być skutecznym sposobem zabezpieczenia dojazdu, zwłaszcza gdy dotychczasowe korzystanie opierało się wyłącznie na zgodzie sąsiadów. Nawet niewielki udział może dawać prawo współposiadania i korzystania z drogi, ale nie zwalnia z obowiązków współwłaściciela, w szczególności z udziału w kosztach utrzymania.

Najważniejsze jest prawidłowe przygotowanie transakcji: sprawdzenie księgi wieczystej, ustalenie udziałów, zawarcie aktu notarialnego i analiza, czy nie istnieją wcześniejsze ustalenia dotyczące sposobu korzystania z drogi. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli sprzeciwia się przejazdowi, zakup udziału zwykle daje znacznie silniejszą podstawę prawną niż sama umowa zawarta z pozostałymi osobami.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 198, 199, 201, 204, 206, 207 i 222 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, art. 8 dotyczący dróg wewnętrznych - tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 889
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 42 dotyczący opłat za wpis w księdze wieczystej
5. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
6. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1963 r., sygn. III CZP 33/62
7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2004 r., sygn. IV CK 17/03