Mieszkanie w firmie a ewidencja środków trwałych i VAT

Odpowiedź na oba pytania wymaga rozdzielenia dwóch kwestii: wprowadzenia mieszkań do ewidencji środków trwałych oraz prawa do odliczenia VAT. To nie są tożsame zagadnienia. Lokal może być składnikiem majątku firmowego, a jednocześnie nie dawać prawa do odliczenia VAT.

Czy umowę deweloperską można „przekształcić” na zakup w ramach działalności?

Nie ma przepisu, który przewidywałby formalne „przekształcenie” umowy deweloperskiej w inną umowę tylko dlatego, że nabywca chce później wykorzystać lokal w działalności gospodarczej. Obecnie podstawowym aktem jest ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z art. 5 pkt 6 tej ustawy nabywcą jest osoba fizyczna, wobec której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia prawa wynikającego z umowy deweloperskiej lub innej umowy objętej ustawą.

To oznacza, że osobą po stronie nabywcy może być również osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą. Jednoosobowa działalność nie jest bowiem odrębnym podmiotem od osoby fizycznej. W praktyce nie kupuje „firma”, lecz przedsiębiorca jako osoba fizyczna.

Decydujące znaczenie ma zatem przede wszystkim:

• kto jest wskazany jako nabywca w umowie deweloperskiej i w akcie notarialnym przenoszącym własność,
• na kogo zostanie wystawiona faktura,
• czy lokal będzie rzeczywiście wykorzystywany w działalności gospodarczej.

Jeżeli umowa deweloperska została zawarta przez małżonków jako osoby fizyczne, to nie wyklucza to późniejszego wykorzystania lokalu w działalności jednego z nich. Nie oznacza to jednak automatycznie prawa do odliczenia VAT.

Czy mieszkanie można wprowadzić do ewidencji środków trwałych?

Co do zasady tak. Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu.

W praktyce oznacza to, że lokal może wejść do ewidencji środków trwałych, jeżeli łącznie:

• jest Pana własnością albo współwłasnością,
• jest kompletny i zdatny do używania,
• będzie używany dłużej niż rok,
• będzie związany z działalnością gospodarczą.

Przy wspólności majątkowej małżeńskiej ważny jest art. 22g ust. 11 ustawy o PIT. Przepis ten stanowi, że gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową ustala się co do zasady proporcjonalnie do udziału, ale zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

Jeżeli więc tylko Pan prowadzi działalność i tylko Pan wykorzystuje lokale w swojej firmie, co do zasady może Pan ująć je w ewidencji środków trwałych z pełną wartością początkową, mimo że należą do majątku wspólnego małżonków.

Jak ustalić wartość początkową mieszkania?

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT wartością początkową środka trwałego w razie odpłatnego nabycia jest cena nabycia. Natomiast art. 22g ust. 3 tej ustawy wskazuje, że cena nabycia to kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, w szczególności o opłaty notarialne, skarbowe, odsetki i prowizje, oraz pomniejszona o VAT, z wyjątkiem sytuacji, gdy VAT nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje odliczenie lub zwrot.

To ma duże znaczenie praktyczne:

• jeżeli VAT można odliczyć – do wartości początkowej przyjmuje się kwotę netto,
• jeżeli VAT odliczyć nie można – nieodliczony VAT zwiększa wartość początkową lokalu.

Czy przy zakupie mieszkań przysługuje odliczenie VAT?

Nie zawsze. Podstawowy przepis to art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z tego przepisu wynikają dwa podstawowe warunki:

• nabywca musi działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT,
• zakup musi służyć czynnościom opodatkowanym VAT.

Samo to, że lokal zostanie wpisany do firmy, nie wystarczy. Jeżeli mieszkania będą wynajmowane w sposób objęty zwolnieniem z VAT, odliczenie VAT od zakupu co do zasady nie przysługuje.

Najem mieszkań na cele mieszkaniowe a VAT

Tu znajduje się najważniejsza odpowiedź na Pana pytanie. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwolnione od podatku są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Jeżeli więc kupione mieszkania mają być wynajmowane lokatorom na cele mieszkaniowe, taki najem co do zasady korzysta ze zwolnienia z VAT. Skoro zaś lokale będą służyły czynnościom zwolnionym, nie jest spełniony warunek z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, a więc nie ma prawa do odliczenia VAT z faktury zakupu.

To oznacza, że:

• możliwe jest wprowadzenie mieszkań do ewidencji środków trwałych,
• ale nie ma automatycznie prawa do „zwrotu VAT” tylko dlatego, że zakup został powiązany z działalnością gospodarczą.

Jeżeli interesuje Pana także sprzedaż takiego lokalu po wprowadzeniu do firmy, zobacz również: sprzedaż mieszkania amortyzowanego w firmie.

Kiedy odliczenie VAT może być możliwe?

Odliczenie VAT może być rozważane wtedy, gdy lokal ma służyć czynnościom opodatkowanym VAT, przykładowo:

• najem nie korzysta ze zwolnienia,
• lokal nie jest wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe,
• przedmiotem wykorzystania jest lokal użytkowy,
• w konkretnej konfiguracji przepisy i stan faktyczny pozwalają uznać, że usługa podlega opodatkowaniu.

Każdy taki przypadek trzeba jednak oceniać ostrożnie, bo o skutkach podatkowych decyduje nie nazwa umowy, lecz jej rzeczywista treść, przeznaczenie lokalu i sposób używania. W sprawach granicznych znaczenie może mieć także bieżąca linia interpretacyjna organów podatkowych.

Faktura na oboje małżonków a odliczenie VAT

W praktyce często pojawia się pytanie, czy faktura wystawiona na oboje małżonków wyklucza odliczenie VAT przez małżonka prowadzącego działalność. Samo współnabycie do majątku wspólnego nie przekreśla jeszcze prawa do odliczenia, jeżeli lokal ma służyć działalności opodatkowanej jednego z małżonków. Jednak przy lokalach mieszkalnych przeznaczonych na cele mieszkaniowe zasadnicza przeszkoda jest inna: zwolnienie z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Dlatego w Pana sprawie kluczowy problem nie sprowadza się do tego, czy na fakturze widnieje jedno czy dwoje małżonków, lecz do tego, czy późniejszy najem będzie czynnością opodatkowaną VAT.

Amortyzacja mieszkań w działalności – ważna zmiana

Trzeba uwzględnić jeszcze jedną istotną zmianę. Zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.

W praktyce oznacza to, że lokal mieszkalny można dziś wprowadzić do ewidencji środków trwałych, ale co do zasady nie można go amortyzować podatkowo, jeżeli jest lokalem mieszkalnym w rozumieniu tego przepisu. To odróżnia samo ujęcie składnika w majątku firmowym od możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Jeżeli natomiast chodzi o lokal użytkowy, zasady są inne.

Jak wygląda to praktycznie w Pana sytuacji?

Jeżeli trzy mieszkania kupują małżonkowie pozostający we wspólności ustawowej, a następnie tylko Pan wykorzystuje je w jednoosobowej działalności gospodarczej, to co do zasady:

1. może Pan wprowadzić mieszkania do ewidencji środków trwałych swojej działalności, o ile lokale są kompletne, zdatne do użytku i mają służyć działalności dłużej niż rok,
2. wartość początkową ustala się według art. 22g ustawy o PIT,
3. jeżeli lokale mają charakter mieszkalny, samo wpisanie do ewidencji nie daje obecnie prawa do amortyzacji podatkowej na podstawie art. 22c pkt 2 ustawy o PIT,
4. jeżeli lokale będą wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe, najem będzie objęty zwolnieniem z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, więc odliczenie VAT od zakupu co do zasady nie przysługuje.

Inaczej może być tylko wtedy, gdy stan faktyczny odbiega od typowego najmu mieszkaniowego i lokale mają służyć czynnościom opodatkowanym VAT. To wymaga jednak odrębnej analizy dokumentów, modelu najmu i sposobu fakturowania.

Odpowiedzi na zadane pytania

1. Czy można „przekształcić” umowę deweloperską i skorzystać ze zwrotu VAT?

Nie ma instytucji prawnej prostego „przekształcenia” umowy deweloperskiej w taki sposób, aby samo to dawało prawo do odliczenia lub zwrotu VAT. O prawie do odliczenia decyduje art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, czyli związek zakupu z czynnościami opodatkowanymi. Jeżeli mieszkania mają być wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe, zwrot VAT co do zasady nie przysługuje.

2. Czy można wprowadzić mieszkania do ewidencji środków trwałych działalności i skorzystać ze zwrotu VAT?

Tak, lokale mogą zostać wprowadzone do ewidencji środków trwałych działalności, także przy wspólności majątkowej małżeńskiej. Samo to jednak nie oznacza prawa do odliczenia VAT. Przy najmie mieszkań wyłącznie na cele mieszkaniowe prawo do odliczenia VAT co do zasady nie powstaje.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te same przepisy działają w różnych modelach wykorzystania nieruchomości.

FAQ

Czy mieszkanie kupione prywatnie może później wejść do firmy?

Tak. Jeżeli lokal spełnia warunki z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, może zostać wprowadzony do ewidencji środków trwałych także po nabyciu do majątku prywatnego lub wspólnego małżonków.

Czy samo wpisanie mieszkania do ewidencji środków trwałych daje prawo do odliczenia VAT?

Nie. O odliczeniu VAT decyduje art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, czyli związek zakupu z czynnościami opodatkowanymi VAT.

Czy przy najmie mieszkania na cele mieszkaniowe można odzyskać VAT od dewelopera?

Co do zasady nie. Najem lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Czy lokal mieszkalny wprowadzony do firmy można dziś amortyzować?

Co do zasady nie, ponieważ art. 22c pkt 2 ustawy o PIT wyłącza z amortyzacji podatkowej lokale mieszkalne wykorzystywane w działalności lub wynajmowane.

Czy zgoda małżonka ma znaczenie?

Tak, jeżeli nieruchomość ma wejść do majątku wspólnego albo jest nabywana w ramach wspólności ustawowej. W praktyce znaczenie mają treść aktu notarialnego i ustrój majątkowy małżeński.

Źródła

• art. 5 pkt 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym,
• art. 15 ust. 1 i 2, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,
• art. 22a ust. 1 pkt 1, art. 22c pkt 2, art. 22g ust. 1 pkt 1, ust. 3 i ust. 11 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• pomocniczo: wyrok NSA z 27 sierpnia 1999 r., sygn. III SA 8347/98.