Sprzedaż mieszkania amortyzowanego w firmie

Sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej a PIT

W podatku dochodowym trzeba odróżnić lokal mieszkalny od typowego składnika majątku firmowego. Zasadą jest, że sprzedaż firmowych środków trwałych generuje przychód z działalności gospodarczej. Ustawodawca wprowadził jednak szczególne rozwiązanie dla budynków i lokali mieszkalnych wykorzystywanych w działalności.

Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT przepisy dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości prywatnych stosuje się również do sprzedaży budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, udziału w takim lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz praw i gruntów związanych z takim lokalem, jeżeli były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej.

Odpowiada temu art. 14 ust. 2c ustawy o PIT, zgodnie z którym przychodów ze sprzedaży takich nieruchomości mieszkalnych nie zalicza się do przychodów z działalności gospodarczej. W praktyce oznacza to, że sprzedaż mieszkania używanego w firmie nie jest rozliczana jak zwykła sprzedaż firmowej nieruchomości, jeżeli nie chodzi o lokal użytkowy, towar handlowy albo działalność polegającą na obrocie nieruchomościami.

Najważniejszy jest więc termin 5 lat. Liczy się go od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie mieszkania. Nie liczy się go od dnia wprowadzenia mieszkania do ewidencji środków trwałych, od dnia zakończenia amortyzacji ani od dnia wycofania lokalu z działalności.

Co oznacza wcześniejsza amortyzacja mieszkania?

Pierwotny problem dotyczył mieszkania amortyzowanego w firmie. Dziś trzeba dodać istotną aktualizację: od 2023 r. budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej nie podlegają amortyzacji podatkowej, nawet jeżeli służą działalności gospodarczej albo są wynajmowane.

Nie oznacza to jednak, że wcześniejsze, prawidłowo dokonane odpisy amortyzacyjne automatycznie trzeba korygować przy sprzedaży. Jeżeli odpisy były dokonywane zgodnie z przepisami obowiązującymi w danym czasie, sama późniejsza sprzedaż mieszkania nie powoduje obowiązku ich cofania.

Wcześniejsza amortyzacja ma znaczenie wtedy, gdy sprzedaż mieszkania następuje przed upływem 5 lat i powstaje obowiązek rozliczenia podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o PIT dochód oblicza się jako różnicę między przychodem ze sprzedaży a kosztami nabycia, powiększoną o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych. W praktyce uprzednia amortyzacja zwiększa dochód do opodatkowania, jeżeli sprzedaż w ogóle podlega PIT.

Temat wcześniejszych zasad amortyzowania mieszkań firmowych szerzej omawia artykuł o amortyzacja lokali, przy czym obecnie trzeba uwzględniać zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych w PIT.

Sprzedaż po upływie 5 lat

Jeżeli mieszkanie zostanie sprzedane po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie albo wybudowanie, sprzedaż co do zasady nie powoduje powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w PIT. W takiej sytuacji nie płaci się 19% podatku z art. 30e ustawy o PIT i nie składa się PIT-39 z tego tytułu.

Przykład: jeżeli mieszkanie zostało kupione w maju 2020 r., pięcioletni termin liczy się od 31 grudnia 2020 r. Sprzedaż dokonana od 1 stycznia 2026 r. jest po upływie tego terminu. To, że mieszkanie było wcześniej używane w działalności gospodarczej, nie zmienia tej zasady, o ile nie było towarem handlowym w działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.

Sprzedaż przed upływem 5 lat

Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat, dochód podlega opodatkowaniu według stawki 19%. Podatnik wykazuje sprzedaż w zeznaniu PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli zasadniczo przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty nabycia lub wytworzenia oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości, a następnie powiększony o dokonane odpisy amortyzacyjne. Dlatego w przypadku mieszkania faktycznie amortyzowanego przed zmianą przepisów podatnik powinien policzyć, jaka suma odpisów została zaliczona do kosztów.

Jeżeli podatnik przeznaczy przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, może skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Obecnie termin na wydatkowanie przychodu wynosi 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Własnym celem mieszkaniowym może być między innymi zakup innego mieszkania lub domu, budowa domu albo spłata kredytu mieszkaniowego, jeżeli spełnione są warunki ustawowe.

Warto pamiętać, że zwolnienie obejmuje dochód proporcjonalnie do części przychodu wydatkowanej na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli tylko część przychodu zostanie przeznaczona na taki cel, tylko odpowiednia część dochodu będzie zwolniona z podatku.

Kiedy zasady mogą być inne?

Opisane wyżej zasady dotyczą lokalu mieszkalnego używanego w działalności gospodarczej, np. jako biuro, lokal wynajmowany albo składnik majątku pomocniczy dla działalności. Inaczej może być, jeżeli podatnik prowadzi działalność w zakresie budowy i sprzedaży mieszkań albo obrotu nieruchomościami, a sprzedawany lokal jest towarem handlowym. Wtedy sprzedaż może być traktowana jako przychód z działalności gospodarczej.

Znaczenie ma także charakter lokalu. Lokal użytkowy, magazyn, biuro lub inna nieruchomość niemieszkalna co do zasady podlega innym regułom niż lokal mieszkalny. Przy takich składnikach może mieć zastosowanie 6-letni okres liczony od wycofania z działalności, o którym mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT.

Wycofanie mieszkania z działalności a VAT

Na gruncie VAT samo wykorzystywanie mieszkania w firmie nie rozstrzyga jeszcze, czy przy sprzedaży albo wycofaniu trzeba naliczyć podatek. Decydujące jest przede wszystkim to, czy podatnik działa jako podatnik VAT w odniesieniu do danej czynności oraz czy przy nabyciu, imporcie, wytworzeniu albo ulepszeniu mieszkania przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o VAT nieodpłatne przekazanie towarów należących do przedsiębiorstwa, w tym na cele osobiste podatnika, jest traktowane jak dostawa towarów, jeżeli podatnikowi przysługiwało w całości lub w części prawo do odliczenia VAT od nabycia, importu, wytworzenia tych towarów albo ich części składowych.

Jeżeli więc przy zakupie mieszkania podatnik nie miał prawa do odliczenia VAT, samo wycofanie lokalu na cele prywatne co do zasady nie powinno być opodatkowane VAT na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy. Jeżeli natomiast podatnik odliczył VAT, trzeba sprawdzić, czy przekazanie albo sprzedaż może korzystać ze zwolnienia.

Jeżeli planowane jest najpierw wycofanie z DG, a dopiero potem darowizna albo sprzedaż, warto rozdzielić skutki PIT, VAT oraz ewentualnej korekty podatku naliczonego. Każda z tych czynności może mieć inne konsekwencje podatkowe.

Zwolnienie z VAT przy sprzedaży albo przekazaniu mieszkania

Podstawowym zwolnieniem przy dostawie budynków, budowli lub ich części jest art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zwolnienie nie ma zastosowania, jeżeli dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynęły mniej niż 2 lata.

Aktualna definicja pierwszego zasiedlenia jest szersza niż w starszych opracowaniach. Obejmuje oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynku, budowli lub ich części po wybudowaniu albo po ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jeżeli sprzedaż mieszkania następuje po upływie co najmniej 2 lat od pierwszego zasiedlenia, zasadniczo może korzystać ze zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Podatnik i nabywca mogą w określonych przypadkach zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie, ale wymaga to, aby obie strony były podatnikami VAT czynnymi oraz złożyły zgodne oświadczenie przed dostawą albo w akcie notarialnym.

Jeżeli zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 nie ma zastosowania, trzeba sprawdzić art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zwolnienie może wtedy przysługiwać, gdy przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu obiektu podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT oraz nie ponosił wydatków na ulepszenie z prawem do odliczenia VAT, a jeżeli ponosił takie wydatki, były one niższe niż 30% wartości początkowej.

Osobno należy ocenić wynajem. Długoterminowy wynajem nieruchomości mieszkalnej na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Taki wynajem nie daje prawa do odliczenia VAT od zakupów związanych z czynnościami zwolnionymi. Inaczej może być przy najmie krótkoterminowym albo usługach zakwaterowania opodatkowanych VAT.

Korekta VAT po sprzedaży lub wycofaniu mieszkania

Jeżeli podatnik odliczył VAT przy nabyciu, wytworzeniu albo ulepszeniu mieszkania, trzeba sprawdzić 10-letni okres korekty z art. 91 ustawy o VAT. Dla nieruchomości korekty dokonuje się zasadniczo w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym nieruchomość została oddana do użytkowania. Roczna korekta dotyczy jednej dziesiątej podatku naliczonego.

Jeżeli w okresie korekty nastąpi sprzedaż zwolniona z VAT albo przekazanie, które powoduje zmianę przeznaczenia na czynności zwolnione lub niepodlegające opodatkowaniu, może powstać obowiązek jednorazowej korekty za pozostałe lata okresu korekty. Dotyczy to również nakładów na ulepszenie, jeżeli były objęte prawem do odliczenia i spełniają warunki korekty.

Jeżeli natomiast sprzedaż jest opodatkowana VAT, przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie nieruchomości jest związane z czynnościami opodatkowanymi. Wtedy korekta może wyglądać inaczej albo nie powodować zwrotu odliczonego podatku za pozostały okres. W praktyce należy zestawić historię odliczeń, datę oddania do użytkowania, sposób wykorzystywania lokalu oraz charakter planowanej transakcji.

FAQ

Czy sprzedaż mieszkania używanego w firmie zawsze jest przychodem z działalności gospodarczej?

Nie. Jeżeli chodzi o lokal mieszkalny wykorzystywany w działalności, co do zasady stosuje się art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a nie zasady sprzedaży zwykłych środków trwałych. Wyjątkiem mogą być sytuacje, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a lokal jest towarem handlowym.

Czy po 5 latach trzeba zapłacić PIT od sprzedaży mieszkania amortyzowanego w firmie?

Co do zasady nie, jeżeli minęło 5 lat liczonych od końca roku nabycia albo wybudowania mieszkania. Wtedy sprzedaż nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Czy wcześniejsza amortyzacja powoduje konieczność zapłaty podatku przy sprzedaży?

Sama wcześniejsza amortyzacja nie powoduje podatku, jeżeli sprzedaż następuje po upływie 5 lat. Jeżeli jednak sprzedaż jest przed upływem 5 lat, dokonane odpisy amortyzacyjne powiększają dochód do opodatkowania zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o PIT.

Czy obecnie można amortyzować mieszkanie w działalności gospodarczej?

Nie. Od 2023 r. budynki i lokale mieszkalne służące działalności gospodarczej albo wynajmowane nie podlegają amortyzacji podatkowej w PIT. Dotyczy to także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Czy wycofanie mieszkania z firmy zawsze powoduje VAT?

Nie. VAT przy wycofaniu zależy przede wszystkim od tego, czy podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu, imporcie, wytworzeniu albo ulepszeniu lokalu. Jeżeli takiego prawa nie było, art. 7 ust. 2 ustawy o VAT zasadniczo nie powinien powodować opodatkowania samego przekazania na cele osobiste.

Kiedy sprzedaż mieszkania może być zwolniona z VAT?

Najczęściej wtedy, gdy sprzedaż następuje po pierwszym zasiedleniu i od pierwszego zasiedlenia minęły co najmniej 2 lata. Jeżeli ten warunek nie jest spełniony, trzeba sprawdzić inne zwolnienie, w szczególności art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Czy po sprzedaży zwolnionej z VAT trzeba oddać część odliczonego podatku?

Może powstać taki obowiązek. Dla nieruchomości obowiązuje 10-letni okres korekty VAT. Jeżeli w tym czasie lokal zostanie sprzedany ze zwolnieniem albo zmieni przeznaczenie na czynności zwolnione lub niepodlegające VAT, trzeba sprawdzić jednorazową korektę za pozostałe lata.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 3, art. 14 ust. 2c, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 22c oraz art. 30e.
• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w szczególności art. 2 pkt 14, art. 7 ust. 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, art. 43 ust. 1 pkt 36 oraz art. 91.
• Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 23.08.2012 r., nr ITPB1/415-566a/12/WM.
• Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14.07.2017 r., sygn. 0112-KDIL3-3.4011.82.2017.1.MC.
• Wyrok WSA w Gliwicach z 5.08.2013 r., sygn. akt III SA/Gl 905/13.