Mamy 10 755 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sprzedaż mieszkania amortyzowanego w firmie

Autor: Marcin Sądej • Opublikowane: 08.07.2019

Jak wygląda sprawa w razie sprzedaży mieszkania, które jest amortyzowane w firmie? Powiedzmy, że po 5 latach kredyt spłaciłem w całości, zamortyzowałem 50% i chcę sprzedać nieruchomość (wycofać z firmy i sprzedać). Czy w związku z tym, że amortyzowałem, powinienem zapłacić podatek VAT inny niż w przypadku sprzedaży mieszkania, które nie jest amortyzowane?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Fot. Fotolia

Sprzedaż mieszkania amortyzowanego w firmie

Marcin Sądej

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Co do zasady w przypadku sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej uzyskany przychód jest kwalifikowany i rozliczany w ramach działalności gospodarczej. Należy jednak mieć na uwadze, że zasada ta nie dotyczy wykorzystywanych w ramach działalności gospodarczej lokali mieszkalnych.

 

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT „opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej z zastrzeżeniem art. 10 ust. 3 ustawy”.

 

Jednocześnie w art. 10 ust. 3 ustawy wskazano, iż „przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie”.

 

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) „ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c”.

 

Zgodnie z art. 14 ust. 2c „do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio”.

 

W konsekwencji w razie sprzedaży nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej zastosowanie znajdą zasady opodatkowania określone w art. 30e ustawy PIT – czyli zasady właściwe dla sprzedaży nieruchomości prywatnych. Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie stanowi zatem dochodu z działalności gospodarczej lecz dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości (na zasadach właściwych dla nieruchomości prywatnych). Oznacza to, że opodatkowaniu podlega jedynie zbycie takiej nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

 

Potwierdzają to również organy podatkowe. Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 23.08.2012 r., nr ITPB1/415-566a/12/WM:

 

„Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży budynku bądź lokalu mieszkalnego oraz związanego z nim gruntu, stanowi zawsze przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy budynek ten lub lokal stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy”.

 

Odnośnie sprzedaży warto również wskazać na interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z z 14 lipca 2017 r., sygn. 0112-KDIL3-3.4011.82.2017.1.MC:

 

„Mając na względzie powołane przepisy prawne oraz przedstawiony wyżej opis zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego sprzedaż tę należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

 

Przy czym, w rozpatrywanej sprawie, przychód ze zbycia lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, gdyż do sprzedaży ww. lokalu dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

 

Reasumując – z tytułu sprzedaży tej nieruchomości Wnioskodawca nie powinien odprowadzić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą”.

 

W konsekwencji w razie sprzedaży nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej zastosowanie znajdą zasady opodatkowania określone w art. 30e ustawy PIT – czyli zasady właściwe dla sprzedaży nieruchomości prywatnych. Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie stanowi zatem dochodu z działalności gospodarczej, lecz dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości (na zasadach właściwych dla nieruchomości prywatnych). Oznacza to, że opodatkowaniu podlega jedynie zbycie takiej nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jeżeli sprzedałby Pan mieszkanie po upływie 5, lat nie zapłaci Pan podatku.

 

Jeżeli jednak sprzeda Pan mieszkanie w ciągu owych 5 lat, to będzie Pan zobowiązany do zapłaty 19% podatku oraz złożenia zeznania PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W takim przypadku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy PIT, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztem jej nabycia powiększonym o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości. Na marginesie dodam, że nie musi Pan w takim przypadku korygować wcześniej dokonanych odpisów amortyzacyjnych, pozostają one nadal ważne.

 

Istnieje jednak możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Przepis ten stanowi, że zwalnia się od podatku sprzedaż nieruchomości, jeżeli cały przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własny cel mieszkaniowy. Przez własny cel mieszkaniowy rozumie się m.in.zakup nowej nieruchomości, w której podatnik będzie faktycznie mieszkał lub też spłaci wcześniej zaciągnięty kredy hipoteczny na już posiadane mieszkanie. Przeznaczenie tych środków musi nastąpić w ciągu 2 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

 

W celu odpowiedzi na zadane pytanie należy przeanalizować kilka przepisów z zakresu podatku VAT.

 

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na treść art. 7 ust. 2 ustawy VAT. Przepis ten wskazuje, że opodatkowaniu podlega przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa na cele osobiste podatnika jeżeli przy nabyciu tego towaru podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. W konsekwencji jeżeli przy nabyciu nieruchomości odliczy Pan podatek naliczony, to w momencie wycofania nieruchomości na cele osobiste musi zapłacić podatek VAT, ponieważ ustawa traktuje taką czynność jako podlegającą opodatkowaniu. Taka sama zasada obowiązuje, jeżeli chciałby Pan sprzedać nieruchomość w ramach działalności gospodarczej.

 

Tutaj jeszcze drobna uwaga. Zgodnie z art. 86 ustawy VAT prawo do odliczenia przysługuje w zakresie, w jakim towary są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Wspominał Pan, że nieruchomość zostanie przeznaczona na wynajem. Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT zwalnia się od podatku wynajem lokali na cele mieszkaniowe o charakterze długoterminowym. W konsekwencji jeżeli będzie to tego typu wynajem, to nie przysługuje Panu prawo do odliczenia podatku VAT. Jeżeli będzie to wynajem krótkoterminowy, to takie prawo Pan będzie posiadał.

 

Obowiązek zapłaty nie zawsze wystąpi ponieważ istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku. Otóż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT „zwalnia się od podatku dostawę nieruchomości (również nieodpłatną) z wyjątkiem, gdy:

 

  1. dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

 

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

 

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

 

Jak widać, warunkiem skorzystania z opisanego zwolnienia jest, aby sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie dwóch lat od oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

 

Jeżeli zatem od momentu nabycia nieruchomości upłynie więcej niż 2 lata i nie poniesie Pan wydatków na ulepszenie nieruchomości przekraczających co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości, to nieodpłatne przekazanie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

 

Należy jednak mieć na uwadze, że nieodpłatne przekazanie nieruchomości na cele osobiste, które korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, może spowodować konieczność skorygowania wcześniej odliczonego podatku VAT od wydatków na zakup oraz ulepszenie nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 91 ust. 6 ustawy VAT w przypadku, gdy w okresie korekty towary zostaną zwolnione od podatku – w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane wyłącznie z czynnościami zwolnionymi od podatku.

 

W myśl art. 91 ust. 2 ustawy VAT „w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów okres korekty wynosi 10 lat licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta dotyczy jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego w stosunku do pozostałego okresu korekty”.

 

Co więcej, obowiązek korekty dotyczy nie tylko podatku odliczonego od zakupu nieruchomości, ale również podatku odliczonego od wydatków na ulepszenie/modernizację nieruchomości (jeżeli wydatki te przekraczają 15 000 zł, jest to również okres 10 lat). Potwierdził to WSA w Gliwicach w wyroku z 5.08.2013r., sygn. akt III SA/Gl 905/13:

 

„Tak więc zgodnie z art. 91 ust. 2 ustawy, w przypadku towarów, które są zaliczane do środków trwałych podlegających amortyzacji (za takie uznaje się poniesione przez spółkę nakłady na modernizację i remont obiektów budowlanych) korekty, o której mowa w art. 91 ust. 1, podatnik dokonuje w ciągu 10 lat, licząc począwszy od roku, w którym zostały one oddane do użytkowania. Korekta ta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości”.

 

W konsekwencji w przypadku, gdyby nieodpłatne przekazanie nieruchomości na cele osobiste korzystało ze zwolnienia od podatku VAT i jeżeli od zakupu minęło mniej niż 10 lat, musiałaby Pan dokonać korekty wcześniej odliczonego podatku VAT zarówno od wydatku na zakup nieruchomości, ale również i od wydatków na ulepszenie/modernizację nieruchomości.

 

Stanowisko to potwierdzają organy podatkowe. Przykładowo w interpretacji Dyrektora Krajowej informacji Skarbowej z 16.05.2017r., nr 0461-ITPP2.4512.79.2017.2.DM czytamy:

 

„Jeśli w czasie korekty 10-letniej, w przypadku nieruchomości lub ich części, następuje zmiana przeznaczenia środka trwałego nabytego/wytworzonego dla celów działalności opodatkowanej do wyłącznie wykonywania czynności zwolnionych z opodatkowania, następuje obowiązek dokonania w roku kiedy nastąpiła zmiana przeznaczenia korekty odliczenia za wszystkie z pozostałych 10 lat okresu korekty, tak jakby w każdym z pozostałych lat odliczenie nie przysługiwało w ogóle.

 

W przepisie art. 91 ust. 2 ustawy, wyraźnie określono, że roczna korekta dotyczy jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy nabyciu lub wytworzeniu nieruchomości, co oznacza, że proporcja korekty ulega zmniejszeniu (zwiększeniu) o jedną dziesiątą podatku naliczonego za każdy kolejny rok kalendarzowy, aż do końca okresu korekty.

 

Z uwagi na fakt, iż w zakresie dostawy nieruchomości zabudowanej, rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, że Wnioskodawca będzie korzystał ze zwolnienia od podatku od towarów i usług określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, nastąpi zmiana przeznaczenia w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca bowiem wykorzystywał wskazaną wyżej nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej przebudowie i modernizacji, natomiast przy sprzedaży będzie korzystał ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

 

Zatem Wnioskodawca – wbrew twierdzeniu zawartemu we własnym stanowisku – będzie miał obowiązek dokonania korekty odliczonego podatku naliczonego z tytułu zmiany przeznaczenia nieruchomości. Będzie zobligowany do skorygowania podatku naliczonego od nakładów poniesionych na ulepszenie, w deklaracji podatkowej składanej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpi wycofanie nieruchomości. Korekty tej należy dokonać jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu (art. 91 ust. 4 ustawy)”.

 

Zupełnie inaczej przedstawiałaby się sytuacja, gdyby nie dokonał Pan odliczenia podatku naliczonego od zakupu lokalu. W takim przypadku znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Przepis ten wskazuje, że „zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części pod warunkiem że:

 

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

 

W rezultacie jeżeli przy zakupie nie odliczy Pan podatku VAT i nie poniesie Pan wydatków na ulepszenie mieszkania przekraczających 30% wartości, to nieodpłatne przekazanie takiego mieszkania na cele osobiste czy też sprzedaż będzie zwolniona od podatku VAT. Warto dodać, że nawet w przypadku, gdyby poniósł Pan wydatki przekraczające 30% wartości, ale nieruchomość w stanie ulepszonym była wykorzystywana przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, to nadal można skorzystać ze zwolnienia.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziewięć minus 3 =

»Podobne materiały

Opodatkowanie prowizji brokerskiej

Firma X jest właścicielem statków, które są dzierżawione zagranicznym armatorom na podstawie umowy. Do zawarcia umowy doszło dzięki brokerowi polskiemu i zagranicznemu, którzy za tę usługę mają zagwarantowaną prowizję miesięczną trwającą przez okres czarteru. Polski broker obcią

Ustalenie stawki VAT dla działalności szkoleniowej i doradczej

Prowadzę działalność szkoleniowo-doradczą. Przedmiotem mojej działalności są usługi (wpis do ewidencji): 70.22.Z, 85.59.B i 82.30.Z. Moje usługi to: 1. szkolenia otwarte (nabór uczestników przez ogłoszenia na stronach internetowych), 2. szkolenia zamknięte (dla konkretnego klienta), 3.

Stawka VAT 0% przy remoncie promu

Czy słusznie stosuję stawkę VAT „0” przy remoncie promu rzecznego na podstawie art. 83 ust. 1 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług?  
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »