Odliczenie VAT od najmu lokalu

Najem lokali użytkowych a podatek VAT

Generalnie usługi najmu lokali użytkowych podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, również wówczas gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. W przedmiotowej sytuacji, gdy zamierza Pani świadczyć tego rodzaju usługi w sposób częstotliwy, nie ma wątpliwości co do tego, iż z tego tytułu będzie Pani VAT-owcem. Jeżeli tak, wówczas będąc jednocześnie VAT-owcem z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, prawdopodobnie nie skorzysta Pani ze zwolnienia podmiotowego, przewidzianego w art. 113 ust. 1, zgodnie z którym zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 50 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Prowadzona działalność gospodarcza w ramach firmy wpłynie tym samym na brak możliwości skorzystania z tego zwolnienia, oczywiście o ile wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 50 000 zł. Proszę pamiętać, iż do wyżej wymienionych wartości sprzedaży nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

W tej sytuacji, jako że będzie Pani podatnikiem podatku VAT z tytułu usług najmu, będzie Pani wystawiała faktury VAT i wykaże Pani na fakturze adres, pod którym jest już Pani zarejestrowana jako podatnik VAT (czyli adres siedziby), tak samo Pani postąpi z fakturami zakupowymi. W tej sytuacji wystarczy również jeden rejestr VAT.

Możliwości odliczenia VAT z faktur zakupowych dotyczących najmu lokalu

Co do możliwości odliczenia VAT z faktur zakupowych dotyczących najmu lokalu, oczywiście będzie istniała taka możliwość, pod warunkiem że będzie Pani podlegała opodatkowaniu z tytułu najmu (brak możliwości zastosowania zwolnienia podmiotowego lub rezygnacja z tego zwolnienia) i oczywiście ziści się warunek, polegający na tym, że towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Dokumenty, jakie Pani wymieniła, z pewnością powinny wystarczyć do udokumentowania poniesionych wydatków.

Amortyzacja lokalu użytkowego

Natomiast, jeżeli chodzi o amortyzację lokalu użytkowego, warunkiem do dokonywania odpisów amortyzacyjnych byłoby oczywiście ujawnienie tego lokalu w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty
   
   – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Wartość początkowa środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (...) uważa się:

1) w razie nabycia w drodze kupna – cenę ich nabycia,

1a) w razie częściowo odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu, określonego w art. 11 ust. 2b,

2) w razie wytworzenia we własnym zakresie – koszt wytworzenia,

3) w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób – wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości,

4) w razie nabycia w postaci wkładu niepieniężnego (aportu) wniesionego do spółki cywilnej lub osobowej spółki handlowej – ustaloną przez wspólników na dzień wniesienia wkładu lub udziału, wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej, z dnia wniesienia wkładu,

5) w razie otrzymania w związku z likwidacją osoby prawnej, z zastrzeżeniem ust. 14b, ustaloną przez podatnika wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej.

Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za pracę wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

 Ustalenie ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu

Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Jak wiadomo, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych (...) począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu) do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.

Roczna stawka amortyzacyjna na lokale mieszkalne

Roczna stawka amortyzacyjna na lokale niemieszkalne wynosi 2,5%.

Aby określić wartość początkową amortyzacji, generalnie w przypadku nabycia tego lokalu przydałyby się wszelkie dokumenty, które świadczyłyby o poniesieniu nakładów finansowych po dniu nabycia lokalu.

Natomiast jeżeli jednak przedmiotowy lokal użytkowy nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, wówczas na fakturze oczywiście wpisuje Pani swój osobisty adres zamieszkania, taki jak w umowie najmu. Tak jak wspomniałem, najem lokalu użytkowego w tej sytuacji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Co do możliwości zwolnienia podmiotowego, wszystko zależy oczywiście od obrotów – jak wyżej wspomniałem. Nie znam Pani obrotów, więc trudno mi się na ten temat wypowiadać.