Odszkodowanie od sprzedawcy mieszkania które ma wady

Sprzedaż mieszkania z wadą zmniejszającą jego wartość lub użyteczność

W przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) dotyczące rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej. Zgodnie z art. 556 §1 K.c. „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne)”.

Odpowiedzialność sprzedawcy za wady zbywanej rzeczy

Co ważne, sprzedający odpowiada nie tylko za te wady rzeczy, które powstały po dniu wydania rzeczy, ale przede wszystkim za te, które ujawniły się po wydaniu rzeczy, lecz powstały z przyczyn, które tkwiły w niej przed jej wydaniem (np. uszkodzenie przedmiotu w trakcie jego normalnego używania wynikłe z użycia niewłaściwego materiału do jego wykonania). Te ostatnie są określane mianem wad ukrytych.

Należy też podkreślić, iż odpowiedzialność sprzedawcy za wady zbywanej rzeczy (w tym wypadku mieszkania) oparta jest na zasadzie ryzyka, co oznacza, że nie może on zwolnić się od odpowiedzialności za wady, wykazując, że wady powstały bez jego winy czy wręcz bez jego wiedzy.

Brak informacji od sprzedającego o wadach fizycznych sprzedawanego mieszkania

Z opisanego w pytaniu stanu faktycznego wynika, ze zakupione przez Pana mieszkanie ma liczne wady fizyczne. Zakładam, że o tych wszystkich wadach nie miał Pan pojęcia, zakupując przedmiotową nieruchomość, ani że nie został Pan o nich poinformowany przez sprzedającego. Zgodnie bowiem z art. 557 § 1 K.c. „sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy”.

Uprawnienia kupującego w przypadku pojawienia się wad fizycznych rzeczy sprzedanej

O tym, jakie uprawnienia ma kupujący w przypadku pojawienia się wad fizycznych rzeczy sprzedanej, mówi art. 560 K.c.:

§ 1. „Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.

§ 2. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej.

§ 3. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad”.

Utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy

Należy jednak pamiętać, że na realizację powyższych roszczeń kupujący ma określone przez prawo terminy. Zgodnie z art. 563 §1 K.c. „kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć”.

Jak wynika z powyższego, realizacja roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne jest uzależniona od zachowania przez kupującego aktów staranności (pilności) pod rygorem utraty tych uprawnień. Dlatego też terminowe powiadomienie sprzedawcy o wadzie jest tak ważne. „Do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego” (art. 563 § 3 K.c.).

Zatajenie wady przez sprzedawcę mieszkania

Powyższe zasady modyfikuje nieco art. 564 K.c., który dotyczy podstępnego zatajenia wady przez sprzedawcę. Zgodnie bowiem z powołanym artykułem „utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją”.

Za podstępne zatajenie wady jest uważane takie umyślne działanie sprzedawcy, które ma na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego. Niewątpliwie będzie to zatem np. ukrycie lub zamaskowanie wadliwości i inne podobne działania o znamionach oszustwa. W doktrynie jednak wyraża się także pogląd, że na zakwalifikowanie zachowania sprzedawcy jako podstępnego pozwala sam fakt, że wiedząc o istnieniu wady, nie poinformował o niej pozostającego w nieświadomości kupującego.

Podstępne zatajenie wady nieruchomości przez sprzedającego

Reasumując, należy stwierdzić, iż jeśli Pańskim zdaniem sprzedawca podstępnie zataił wady nieruchomości, to Pańskie roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne są nadal możliwe do zgłoszenia mimo niezachowania przez Pana miesięcznego terminu, o jakim była mowa powyżej.

W przedmiotowej sprawie w grę wchodzi najprawdopodobniej jedynie żądanie obniżenia ceny bądź odstąpienie od umowy, gdyż wymiana rzeczy na nowa jest raczej niemożliwa.

Jeśli chodzi jeszcze o kwestię terminów, to pragnę zwrócić uwagę na art. 568 K.c., zgodnie z którym:

§ 1. „Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

§ 2. Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

§ 3. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie”.

Odpowiedzialność odszkodowawcza sprzedawcy

Jeśli natomiast chodzi o kwestię odpowiedzialności odszkodowawczej sprzedawcy, można wskazać niejako dwa obszary tej odpowiedzialności. Po pierwsze, pragnę zwrócić uwagę na art. 471 K.c., zgodnie z którym „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”. Jak wynika z powyższego artykułu, sprzedawca ma szansę uwolnienia się od zapłaty odszkodowania, jeśli wykaże, ze nienależyte wykonanie umowy (świadczenie rzeczy wadliwej) było następstwem przyczyn, za które on nie ponosi odpowiedzialności.

Odstąpienie od umowy lub żądanie obniżenia ceny skutkiem ujawnienia wady rzeczy sprzedanej

Drugim przepisem, na którym może Pan oprzeć swoje roszczenie odszkodowawcze, jest art. 566 §1 K.c., zgodnie z którym „jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów”.

Powyższa odpowiedzialność na charakter absolutny, nie dopuszcza bowiem możliwości uwolnienia się sprzedawcy od odpowiedzialności poprzez wykazanie, że nie ponosi winy za nienależyte wykonanie zobowiązania.

Odpowiedzialność na podstawie art. 566 §1 K.c. obejmuje jedynie tzw. ujemny interes umowy – czyli to, co się straciło przez sam fakt zawarcia umowy sprzedaży: jej koszty, uiszczone prowizje, przejazdy, koszty uzyskania kredytu itd.