Zmiana sposobu ogrzewania we wspólnocie mieszkaniowej – czy właściciel musi się zgodzić?

Czy właściciel może sprzeciwić się zmianie sposobu ogrzewania?

Odpowiedź nie jest dziś tak prosta, jak mogłoby wynikać ze starszych porad. Właściciel lokalu ma prawo decydować o swoim mieszkaniu, ale jednocześnie musi współdziałać z innymi właścicielami w zarządzie nieruchomością wspólną. Jeżeli planowana inwestycja dotyczy wyłącznie części wspólnych, sam brak zgody jednego właściciela zwykle nie wystarczy do zablokowania uchwały.

Inaczej należy ocenić uchwałę, która wprost nakazuje właścicielowi demontaż jego dotychczasowego, legalnie wykonanego ogrzewania gazowego, zawarcie umowy z dostawcą ciepła albo wykonanie prac wewnątrz lokalu, mimo że technicznie możliwe jest poprowadzenie instalacji z pominięciem tego mieszkania. Taka uchwała może naruszać prawo własności albo interes właściciela i powinna zostać dokładnie przeanalizowana.

W praktyce trzeba więc rozdzielić dwie kwestie: zgodę na modernizację budynku jako całości oraz zgodę na ingerencję w konkretny lokal. Pierwsza może zostać przegłosowana większością głosów. Druga wymaga oceny, czy zakres ingerencji jest konieczny, proporcjonalny i oparty na przepisach oraz dokumentacji technicznej.

Uchwała wspólnoty o podłączeniu budynku do sieci ciepłowniczej

Podłączenie budynku do sieci ciepłowniczej, wykonanie węzła cieplnego, pionów, poziomów albo nowej instalacji centralnego ogrzewania z reguły wykracza poza bieżące administrowanie. Zarząd wspólnoty powinien uzyskać uchwałę właścicieli, zwłaszcza gdy inwestycja oznacza zaciągnięcie kredytu, zmianę planu gospodarczego, ustalenie nowych zaliczek lub przebudowę elementów wspólnych budynku.

Uchwały właścicieli zapadają co do zasady większością głosów liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej. W określonych przypadkach można żądać głosowania według zasady jeden właściciel – jeden głos, ale wymaga to spełnienia warunków przewidzianych w ustawie o własności lokali.

Dobra uchwała powinna jasno wskazywać przynajmniej: zakres robót, kosztorys, sposób finansowania, zasady rozliczenia kosztów, przewidywany wpływ na zaliczki, sposób wejścia do lokali, zasady naprawienia ewentualnych szkód oraz dokumentację techniczną. Im bardziej ogólna i nieprecyzyjna uchwała, tym większe ryzyko jej zaskarżenia.

Czy wspólnota może wejść do mieszkania i wykonać instalację?

Ustawa o własności lokali przewiduje, że właściciel na żądanie zarządu ma obowiązek zezwolić na wstęp do lokalu, jeżeli jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Ten przepis ma duże znaczenie przy pracach instalacyjnych w starych budynkach.

Nie jest to jednak blankietowe uprawnienie do dowolnej ingerencji w cudzy lokal. Zarząd powinien wykazać, że wejście do mieszkania jest rzeczywiście potrzebne, a zakres prac jest adekwatny do celu inwestycji. Właściciel może żądać informacji o terminie, zakresie robót, osobach wykonujących prace, zabezpieczeniu mieszkania oraz sposobie usunięcia szkód po pracach.

Jeżeli instalacja może zostać poprowadzona przez części wspólne albo przez inne lokale bez naruszania praw właściciela, argument o konieczności wejścia do jego mieszkania jest słabszy. Jeżeli natomiast przez lokal muszą przejść piony lub przewody niezbędne dla działania instalacji w całym budynku, odmowa może zostać uznana za nieuzasadnioną.

Czy właściciel musi zrezygnować z własnego ogrzewania gazowego?

Sama uchwała o modernizacji budynku nie powinna automatycznie oznaczać obowiązku likwidacji indywidualnego ogrzewania gazowego w lokalu. Jeżeli właściciel ma sprawną, legalnie wykonaną instalację i nie zakłóca ona korzystania z innych lokali ani z nieruchomości wspólnej, wspólnota powinna wykazać, dlaczego pełne włączenie tego lokalu do nowego systemu jest konieczne.

Znaczenie ma stan techniczny budynku, przebieg instalacji, bezpieczeństwo użytkowania gazu, wymogi projektowe, warunki przyłączenia do sieci ciepłowniczej oraz to, czy pozostawienie lokalu poza systemem nie zaburzy działania całej instalacji. Właściciel może domagać się wariantu technicznego, w którym instalacja omija jego mieszkanie, jeżeli jest to realne i nie powoduje nadmiernych kosztów lub ryzyka dla pozostałych właścicieli.

Jeżeli uchwała nakazuje demontaż pieca gazowego, wykonanie grzejników w mieszkaniu i obciążenie właściciela kosztami mimo braku merytorycznego uzasadnienia, warto rozważyć jej zaskarżenie. W pozwie należy wykazać, że uchwała jest niezgodna z prawem, z umową właścicieli lokali, z zasadami prawidłowego zarządzania albo w inny sposób narusza interes właściciela.

Kto ponosi koszty zmiany ogrzewania?

Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej co do zasady proporcjonalnie do udziałów. Jeżeli więc inwestycja dotyczy części wspólnych budynku, np. węzła cieplnego, pionów, przewodów w częściach wspólnych albo dokumentacji technicznej, wspólnota może rozliczać te koszty jako koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Nie oznacza to jednak, że właściciel niepodłączonego lokalu powinien automatycznie płacić za indywidualne zużycie ciepła w swoim mieszkaniu. Inaczej rozlicza się koszt utrzymania części wspólnych, a inaczej koszt faktycznego ogrzewania lokalu. Jeżeli lokal nie korzysta z nowego źródła ciepła, uchwała powinna jasno wyjaśniać, jakie składniki opłat mają charakter wspólny, a jakie są związane z dostawą ciepła do konkretnych lokali.

W orzecznictwie przyjmuje się, że instalacja cieplna może służyć jednocześnie lokalom i wspólnemu użytkowi właścicieli, a wspólnota może określać sposób rozliczania kosztów jej eksploatacji. Dlatego spór najczęściej dotyczy nie samego istnienia kosztów, ale tego, czy ich podział jest racjonalny, przejrzysty i nie krzywdzi właściciela, który nie chce korzystać z nowego systemu ogrzewania.

Jak zaskarżyć uchwałę wspólnoty?

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu. Podstawą może być niezgodność uchwały z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenie interesów właściciela.

Termin jest krótki: 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Samo zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania. W pozwie warto więc złożyć także wniosek o zabezpieczenie przez wstrzymanie wykonania uchwały do czasu zakończenia sprawy.

Przed pozwem należy zgromadzić dokumenty: projekt uchwały, wynik głosowania, kosztorys, projekt techniczny, korespondencję z zarządem, dowody na legalność i sprawność własnego ogrzewania, szacowane koszty podłączenia, informacje o braku termomodernizacji oraz ewentualne opinie techniczne wskazujące, że instalacja może ominąć lokal.

Co zrobić przed głosowaniem?

Jeżeli sprawa jest dopiero na etapie zbierania podpisów, właściciel powinien działać przed podjęciem uchwały. Warto złożyć pisemne stanowisko do zarządu i zażądać uzupełnienia projektu o konkretne dane techniczne oraz finansowe.

• Poproś o pełny projekt uchwały, kosztorys, harmonogram i sposób finansowania inwestycji.
• Zażądaj informacji, czy prace mają być prowadzone w Twoim lokalu i na jakiej podstawie.
• Zapytaj, czy projekt przewiduje możliwość pozostawienia lokalu z indywidualnym ogrzewaniem gazowym.
• Poproś o wskazanie, które koszty będą kosztami nieruchomości wspólnej, a które kosztami ogrzewania poszczególnych lokali.
• Jeżeli głosujesz przeciw, zadbaj o dowód oddania głosu i zachowaj korespondencję.

Takie działania nie zawsze zatrzymają inwestycję, ale wzmacniają pozycję właściciela, gdy później trzeba będzie wykazać przed sądem, że uchwała została podjęta bez rzetelnej analizy skutków dla konkretnego lokalu.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 12, 13, 14, 22, 23 i 25: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 140 i 144: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., sygn. III CZP 28/06, dotycząca kosztów eksploatacji instalacji cieplnej we wspólnocie mieszkaniowej: orzeczenie SN.