Bezumowne korzystanie z cudzego gruntu a przedawnienie roszczeń

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu – kiedy w ogóle powstaje roszczenie?

Jeżeli ktoś faktycznie włada cudzym gruntem bez ważnej umowy, właściciel może dochodzić tzw. wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Podstawą są art. 224 i art. 225 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Kluczowe znaczenie ma jednak to, jakiego rodzaju było posiadanie i czy posiadacz działał w dobrej czy w złej wierze. W praktyce właśnie od tego zależy, czy właściciel może żądać pieniędzy za cały okres korzystania, czy tylko za jego część.

W opisanej sytuacji nie wystarczy samo twierdzenie sąsiada, że grunt był jego. Najpierw trzeba ustalić, czy sporny fragment rzeczywiście należał do niego, czy doszło do pomyłki granicznej, czy istniał dawny tytuł prawny do korzystania z gruntu oraz jaki był charakter posiadania przez lata.

Dobra wiara i zła wiara posiadacza – najważniejsza różnica

Zgodnie z art. 224 § 1 Kodeksu cywilnego samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie odpowiada za jej zużycie, pogorszenie lub utratę. Dopiero zgodnie z art. 224 § 2 Kodeksu cywilnego od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, staje się zobowiązany m.in. do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

Z kolei art. 225 Kodeksu cywilnego stanowi, że obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze są takie same jak obowiązki posiadacza w dobrej wierze od chwili, gdy dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Dodatkowo posiadacz w złej wierze obowiązany jest zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz odpowiada za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

W praktyce oznacza to:

Jeżeli korzystanie z gruntu odbywało się na podstawie dawnego dokumentu sporządzonego przez rejenta albo w przekonaniu, że stan prawny został kiedyś uregulowany, to może to być ważny argument za dobrą wiarą. Sam fakt zaginięcia dokumentu nie przekreśla możliwości wykazywania jego istnienia innymi środkami dowodowymi, np. zeznaniami świadków, starymi mapami, wpisami ewidencyjnymi, korespondencją czy dokumentami z transakcji sprzedaży.

Zobacz również:

sąsiedztwo • rozgraniczenie

Czy sąsiad może żądać zapłaty po wielu latach?

Tak, samo wieloletnie milczenie właściciela nie wyklucza jeszcze dochodzenia roszczeń. Nie ma przepisu, który nakazywałby mu reagować od razu po pierwszym naruszeniu. To jednak nie oznacza, że może zawsze skutecznie uzyskać dowolną kwotę za dowolnie długi okres.

W tego typu sprawach trzeba oddzielić trzy kwestie:

• czy sąsiad rzeczywiście był właścicielem spornego gruntu,
• czy korzystający był w dobrej czy złej wierze,
• czy roszczenie nie jest już przedawnione.

Jeżeli grunt nie został jeszcze wydany właścicielowi, w praktyce pojawia się spór o to, jakie terminy przedawnienia stosować do roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie. Natomiast po wydaniu rzeczy działa szczególny termin z art. 229 § 1 Kodeksu cywilnego.

Przedawnienie roszczeń właściciela – co wynika z aktualnych przepisów?

Obecnie ogólne terminy przedawnienia określa art. 118 Kodeksu cywilnego. Co do zasady termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. Koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż 2 lata.

W sprawach dotyczących wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości szczególne znaczenie ma jednak art. 229 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

To oznacza, że:

• jeżeli doszło już do wydania spornego gruntu właścicielowi, roszczenia z art. 224-225 K.c. wygasają co do możliwości skutecznego dochodzenia po upływie 1 roku od dnia zwrotu rzeczy, jeżeli dłużnik podniesie zarzut przedawnienia,
• jeżeli wydania jeszcze nie było, ocena terminu przedawnienia może być bardziej złożona i zależy od charakteru roszczenia oraz stanu faktycznego.

Nie można więc obecnie powoływać się automatycznie na dawny 10-letni ogólny termin przedawnienia jako regułę. Przepisy art. 118 Kodeksu cywilnego zostały zmienione i dziś ogólny termin wynosi 6 lat.

Jak ustala się wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie?

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu nie jest karą. Co do zasady ma odpowiadać rynkowej wartości korzystania z nieruchomości danego rodzaju w określonym czasie. W praktyce sąd bada zwykle, jaki czynsz lub opłata byłaby należna za korzystanie z podobnego gruntu w danej lokalizacji, o takim przeznaczeniu, powierzchni i sposobie używania.

Dlatego samo żądanie np. 16 tys. zł nie przesądza jeszcze, że taka kwota jest prawidłowa. Strona dochodząca zapłaty powinna umieć wykazać sposób jej wyliczenia. Często potrzebna jest opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Jeżeli sporna część działki miała charakter leśny, rolny albo nie była wykorzystywana komercyjnie, to sposób ustalenia wynagrodzenia może wyglądać inaczej niż przy gruncie budowlanym lub pod parking.

Znaczenie zaginionego dokumentu

Zaginiony dokument z lat 60. nie oznacza automatycznie przegranej. Jeżeli rzeczywiście istniała zgoda poprzedniego właściciela, umowa albo inny tytuł prawny do władania gruntem, można próbować wykazać to innymi dowodami. Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne.

W praktyce warto zabezpieczyć:

• akty notarialne i dokumenty sprzedażowe,
• wypisy z rejestru gruntów i mapy ewidencyjne,
• stare szkice geodezyjne, decyzje i korespondencję,
• zeznania świadków pamiętających sposób objęcia i używania gruntu,
• dane wskazujące, kto płacił podatki od spornej części i jak była ona ujmowana w dokumentacji.

Czy możliwe jest zasiedzenie?

W niektórych stanach faktycznych trzeba sprawdzić również, czy nie doszło do nabycia własności przez zasiedzenie. Zgodnie z art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny w dobrej wierze albo od 30 lat jako posiadacz samoistny w złej wierze.

To jednak wymaga ustalenia, czy posiadanie było samoistne, czyli wykonywane jak właściciel, a nie tylko za czyjąś zgodą. Jeżeli ktoś korzystał z gruntu na podstawie umowy, użyczenia lub tolerowanego stanu, nie zawsze spełni przesłanki zasiedzenia. Sama długość korzystania nie wystarcza.

Zobacz również:

zasiedzenie gruntu Skarbu Państwa

Co zrobić, gdy sąsiad grozi sądem?

Najrozsądniej nie płacić od razu żądanej kwoty bez weryfikacji podstawy prawnej. Najpierw warto zażądać od sąsiada:

• wskazania podstawy własności spornej części gruntu,
• mapy lub dokumentów geodezyjnych potwierdzających przebieg granicy,
• wyliczenia żądanej kwoty,
• wskazania, za jaki dokładnie okres i z jakiej podstawy prawnej domaga się zapłaty.

Jeżeli sprawa trafi do sądu, można podnosić m.in.:

• brak wykazania własności spornego pasa gruntu,
• dobrą wiarę posiadacza,
• istnienie dawnego tytułu do korzystania,
• zarzut przedawnienia,
• zawyżenie wysokości żądania.

Jeżeli nieruchomość została już sprzedana, trzeba też ustalić, czy ewentualne roszczenia są kierowane do właściwej osoby. To, kto odpowiada wobec właściciela za okres wcześniejszego korzystania, zależy od tego, kto faktycznie był posiadaczem w danym czasie.

FAQ

Czy właściciel może żądać pieniędzy za 16 lat korzystania z gruntu?

Nie zawsze. Trzeba zbadać dobrą lub złą wiarę posiadacza, moment wydania gruntu oraz przedawnienie. Sam długi okres korzystania nie przesądza jeszcze o zasadności żądania za cały ten czas.

Czy dobra wiara całkowicie wyklucza zapłatę?

Nie w każdym układzie faktycznym. Z art. 224 § 1-2 Kodeksu cywilnego wynika jednak, że samoistny posiadacz w dobrej wierze co do zasady nie płaci za korzystanie z rzeczy do chwili dowiedzenia się o powództwie o wydanie rzeczy.

Czy zaginiony dokument przekreśla obronę?

Nie. Istnienie dawnego tytułu prawnego lub okoliczności świadczących o dobrej wierze można próbować wykazywać także innymi dowodami, np. zeznaniami świadków, dokumentacją geodezyjną i aktami notarialnymi.

Czy sąsiad musi najpierw wygrać sprawę o granicę?

Jeżeli przebieg granicy jest sporny, ustalenie własności i zasięgu działek może być warunkiem realnej oceny roszczenia o zapłatę. Bez tego trudno przesądzić, czy korzystanie rzeczywiście dotyczyło cudzego gruntu.

Czy żądana kwota może być dowolna?

Nie. Wynagrodzenie powinno odpowiadać rynkowej wartości korzystania z gruntu, a nie pełnić funkcji kary. W sporze sądowym kwota zwykle wymaga udowodnienia.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 6, art. 118, art. 172 § 1-2, art. 224, art. 225, art. 229 § 1.
• Orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące ustalania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, w tym wyrok SN z 4 lipca 2012 r., I CSK 641/11.