Utrudnianie korzystania z nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli

Korzystanie przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej

Kwestię współwłasności regulują przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego (dalej K.c.).

Zgodnie z art. 206 K.c. „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

W myśl art. 206 K.c. każdemu współwłaścicielowi przysługuje prawo do bezpośredniego korzystania z całej rzeczy wspólnej, które jest ograniczone analogicznym prawem pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel może więc posiadać i używać rzecz wspólną tylko o tyle, o ile da się to pogodzić z posiadaniem i używaniem rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Taki sposób korzystania z rzeczy wspólnej określa się zazwyczaj jako „współposiadanie”.

Korzystanie z rzeczy wspólnej oznacza prawo do jej posiadania i używania oraz do pobierania pożytków i innych dochodów.

Komentowany przepis jednoznacznie wskazuje, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje „uprawnienie” do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Jest on ograniczony jedynie przez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca nakazuje tu bowiem „pogodzić” wzajemne uprawnienia (i obowiązki) wszystkich współwłaścicieli.

Prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej przez każdego ze współwłaścicieli

Reasumując, z ustawowej regulacji współwłasności wyłania się prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej przez każdego ze współwłaścicieli, przy czym żadnemu z nich nie przysługuje prawo do określonej części. Każdy może korzystać i posiadać całość. Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej nie ma żadnego wpływu na prawo do korzystania i posiadania takiej nieruchomości przez poszczególnych współwłaścicieli.

Na marginesie pragnę jednak zwrócić uwagę na pewną bardzo istotną rzecz. Otóż należy pamiętać, że taki ustawowy sposób korzystania z rzeczy wspólnej (przewidziany w art. 206 K.c.) wchodzi w grę jedynie w sytuacji, kiedy współwłaścicieli sami nie uregulowali sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Współwłaściciele mają bowiem prawo do tego, aby w umowie między sobą uregulować kwestie korzystania z rzeczy wspólnej w sposób odmienny, niż to wynika z art. 206 K.c.

Uniemożliwianie korzystania z lokalu przez jednego ze współwłaścicieli

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że ma Pan prawo otworzyć własną działalność w lokalu, o ile nie będzie to zakłócało prowadzenia działalności przez drugiego współwłaściciela.

Drugi współwłaściciel nie ma absolutnie prawa do tego, aby uniemożliwić Panu korzystania z nieruchomości wspólnej.

Roszczenie o dopuszczenie współposiadania

Proszę pamiętać, że jeśli na skutek zachowania pozostałych współwłaścicieli dany współwłaściciel został pozbawiony możliwości korzystania z nieruchomości, to może się on bronić. Niewątpliwie środkiem obrony jest roszczenie o dopuszczenie do współposiadania, którego należy się domagać w procesie sądowym. Współwłaściciel może bowiem domagać się przed sądem dopuszczenia go do współposiadania całego przedmiotu współwłasności.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 09.07.2003 r. (sygn. akt IV CKN 325/01) „jeżeli jeden ze współwłaścicieli narusza wynikające ze stosunku współwłasności uprawnienia drugiego właściciela do korzystania z rzeczy wspólnej, to współwłaścicielowi, którego prawo zostało dotknięte, przysługuje – w zależności od rodzaju naruszenia – roszczenie o dopuszczenie do współposiadania lub o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 09.07.2003 r. sygn. akt IV CKN 325/01