Wypowiedzenie dzierżawy po śmierci dzierżawcy

Czy śmierć dzierżawcy kończy umowę dzierżawy?

Nie zawsze. Umowa dzierżawy polega na tym, że wydzierżawiający oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca płaci umówiony czynsz. Wynika to z art. 693 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Śmierć dzierżawcy nie jest w Kodeksie cywilnym wskazana jako ogólna przyczyna wygaśnięcia dzierżawy. Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na spadkobierców. Wyjątki wynikają z art. 922 § 2 Kodeksu cywilnego, czyli dotyczą praw i obowiązków ściśle związanych z osobą zmarłego albo takich, które z chwilą śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od dziedziczenia.

W praktyce oznacza to, że trzeba najpierw sprawdzić treść umowy. Jeżeli umowa przewiduje, że dzierżawa wygasa z chwilą śmierci dzierżawcy, należy opierać się na tym postanowieniu. Jeżeli takiego zapisu nie ma, przyjmuje się zwykle kontynuację stosunku dzierżawy przez spadkobierców.

Kiedy można wypowiedzieć dzierżawę zawartą na czas oznaczony?

Jeżeli dzierżawa została zawarta na 10 lat, jest to umowa na czas oznaczony. Przy takim rodzaju umowy zwykłe wypowiedzenie jest dopuszczalne przede wszystkim wtedy, gdy strony przewidziały je w umowie. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, jeżeli przepisy o dzierżawie nie stanowią inaczej, co wynika z art. 694 Kodeksu cywilnego. Dlatego w praktyce do dzierżawy stosuje się także art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć w przypadkach określonych w umowie.

Jeżeli w umowie znajduje się postanowienie, że każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, można z niego skorzystać. Wypowiedzenie powinno wskazywać podstawę umowną, datę umowy, oznaczenie nieruchomości oraz dzień, w którym umowa ulegnie rozwiązaniu.

Oświadczenie o wypowiedzeniu staje się skuteczne z chwilą, gdy doszło do adresata w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią. Wynika to z art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego. Dlatego najlepiej doręczyć wypowiedzenie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo osobiście, z podpisem osoby odbierającej na kopii pisma.

Komu doręczyć wypowiedzenie po śmierci dzierżawcy?

Wypowiedzenie należy kierować do spadkobierców dzierżawcy. Jeżeli wiadomo, że spadkobiercami są małżonek i dziecko zmarłej dzierżawczyni, praktycznie bezpieczne jest przygotowanie osobnych egzemplarzy wypowiedzenia dla każdego spadkobiercy. Gdy jeden ze spadkobierców jest małoletni, pismo doręcza się jego przedstawicielowi ustawowemu.

Zgodnie z art. 98 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy rodzice są przedstawicielami ustawowymi dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Jeżeli jednak miałoby dojść nie tylko do jednostronnego wypowiedzenia, ale do ugodowego rozwiązania umowy, zrzeczenia się roszczeń, rozliczenia nakładów albo innej czynności mogącej przekraczać zwykły zarząd majątkiem dziecka, trzeba uwzględnić art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten wymaga zezwolenia sądu opiekuńczego na czynności przekraczające zwykły zarząd majątkiem dziecka.

Jeżeli nie ma pewności, kto jest spadkobiercą, warto poprosić rodzinę zmarłego o postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego sąd stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę na wniosek osoby mającej w tym interes. W określonych sytuacjach taki interes może mieć także właściciel gruntu, który musi ustalić stronę stosunku dzierżawy i doprowadzić do aktualizacji ewidencji.

Co powinno zawierać wypowiedzenie dzierżawy?

Pismo nie musi mieć formy aktu notarialnego, chyba że sama umowa przewiduje szczególną formę. Dla celów dowodowych powinno być sporządzone na piśmie. W wypowiedzeniu warto umieścić:

• dane wydzierżawiającego, czyli właściciela działki,
• dane spadkobierców dzierżawcy albo informację, że pismo jest kierowane do następców prawnych zmarłego dzierżawcy,
• datę i miejsce zawarcia umowy dzierżawy,
• oznaczenie działki, najlepiej numer ewidencyjny, obręb i gminę,
• podstawę wypowiedzenia, czyli konkretny paragraf umowy oraz art. 673 § 3 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego, jeżeli chodzi o dzierżawę na czas oznaczony,
• okres wypowiedzenia i datę rozwiązania umowy,
• wezwanie do wydania działki oraz ustalenia rozliczeń, jeżeli są potrzebne,
• własnoręczny podpis wydzierżawiającego.

Co, jeśli w umowie nie ma klauzuli wypowiedzenia?

Jeżeli umowa dzierżawy gruntu rolnego została zawarta na czas oznaczony i nie przewiduje zwykłego wypowiedzenia, samo życzenie sprzedaży działki zwykle nie wystarczy do jej wcześniejszego rozwiązania. W takiej sytuacji pozostają przede wszystkim: porozumienie ze spadkobiercami, szczególne podstawy ustawowe albo analiza, czy umowa została skutecznie zawarta i czy nadal obowiązuje.

Przykładowo art. 703 Kodeksu cywilnego pozwala wydzierżawiającemu wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a gdy czynsz jest płatny rocznie, co najmniej za trzy miesiące, po uprzednim wyznaczeniu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Z kolei art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego, stosowany odpowiednio do dzierżawy przez art. 694 Kodeksu cywilnego, może mieć znaczenie, gdy rzecz jest używana w sposób sprzeczny z umową albo z przeznaczeniem i mimo upomnienia nie następuje zmiana sposobu używania.

W przypadku niewłaściwego korzystania z gruntu warto osobno przeanalizować wypowiedzenie dzierżawy z powodu niewłaściwego korzystania, ponieważ inne będą dowody i inna podstawa rozwiązania umowy niż przy zwykłym wypowiedzeniu wynikającym z umowy.

Sprzedaż działki a trwająca dzierżawa

Planowana sprzedaż działki nie powoduje automatycznego wygaśnięcia dzierżawy. Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, stosowanego do dzierżawy przez art. 694 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. W dzierżawie oznacza to odpowiednie wejście nabywcy w miejsce dotychczasowego wydzierżawiającego.

Trzeba również pamiętać o art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana, uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia może być ograniczone. Dlatego przed sprzedażą działki najlepiej uporządkować dokumenty, zakończyć dzierżawę albo jasno poinformować kupującego o istniejącym stosunku prawnym.

Jak wykreślić dzierżawę z ewidencji gruntów?

Ewidencję gruntów i budynków prowadzi starosta. Zasady jej prowadzenia wynikają z ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz z rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.

Informacje o umowach dzierżawy mogą być wykazywane w ewidencji w zakresie przewidzianym w art. 20 ust. 2 pkt 6 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, zwłaszcza gdy ich ujawnienie ma znaczenie dla uprawnień wynikających z przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo rozwoju obszarów wiejskich. Obowiązek zgłaszania właściwemu staroście zmian danych objętych ewidencją wynika z art. 22 ust. 2 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne. Zgłoszenia dokonuje się w terminie 30 dni od dnia powstania zmiany.

Po rozwiązaniu dzierżawy należy złożyć do starostwa wniosek o aktualizację danych ewidencyjnych i wykreślenie informacji o dzierżawie. Podstawą aktualizacji mogą być dokumenty wskazane w art. 24 ust. 2a i nast. ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, w szczególności dokumenty potwierdzające zmianę stanu prawnego albo faktycznego ujawnianego w ewidencji.

W praktyce warto najpierw skontaktować się z wydziałem geodezji właściwego starostwa i zapytać, jakie dokumenty będą wymagane w konkretnej sprawie. Starostwa mogą różnie oceniać, czy wystarczy wypowiedzenie z potwierdzeniem odbioru, czy konieczne będzie także formalne potwierdzenie dziedziczenia.

Praktyczna kolejność działań

1. Sprawdź umowę dzierżawy, zwłaszcza postanowienia o czasie trwania, wypowiedzeniu, śmierci dzierżawcy, formie pism i doręczeniach.
2. Ustal spadkobierców dzierżawcy oraz adresy do doręczeń. Jeżeli spadkobiercą jest dziecko, kieruj pismo do dziecka reprezentowanego przez przedstawiciela ustawowego.
3. Przygotuj wypowiedzenie z powołaniem konkretnego paragrafu umowy oraz właściwych przepisów Kodeksu cywilnego.
4. Doręcz wypowiedzenie w sposób pozwalający wykazać datę odbioru.
5. Po upływie okresu wypowiedzenia sporządź protokół zwrotu działki, jeżeli jest to możliwe.
6. Złóż w starostwie wniosek o aktualizację ewidencji gruntów i wykreślenie dzierżawy.
7. Jeżeli urząd zażąda potwierdzenia dziedziczenia, uzyskaj od spadkobierców dokument spadkowy albo rozważ własny wniosek do sądu, jeżeli masz interes prawny.

FAQ

Źródła

• Art. 61 § 1, art. 673 § 3, art. 678 § 1 i § 2, art. 693 § 1 i § 2, art. 694, art. 703, art. 922 § 1 i § 2, art. 1025 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: ISAP.
• Art. 98 § 1 i art. 101 § 3 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy: ISAP.
• Art. 20 ust. 2 pkt 6, art. 22 ust. 2 oraz art. 24 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne: ISAP.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków: ISAP.