Dzierżawa gminnej działki po śmierci dzierżawcy

Czy dzierżawa wygasa po śmierci dzierżawcy?

Umowa dzierżawy polega na tym, że wydzierżawiający oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca płaci umówiony czynsz. Wynika to z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego. Sama śmierć dzierżawcy nie jest w Kodeksie cywilnym wskazana jako automatyczna przyczyna wygaśnięcia każdej umowy dzierżawy.

Trzeba jednak odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli umowa dzierżawy zawiera postanowienie, że wygasa z chwilą śmierci dzierżawcy, to taki zapis może przesądzać o zakończeniu stosunku dzierżawy. Jeżeli takiego zapisu nie ma, należy badać zasady dziedziczenia praw i obowiązków majątkowych po zmarłym.

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą śmierci na jego spadkobierców. Wyjątki dotyczą m.in. praw i obowiązków ściśle związanych z osobą zmarłego albo takich, które z mocy ustawy przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od dziedziczenia. W praktyce prawo dzierżawy jest co do zasady traktowane jako prawo majątkowe, które może być dziedziczone. Potwierdza to również postanowienie Sądu Najwyższego z 7 października 1997 r., I CKN 224/97.

Dlatego nie można automatycznie przyjąć, że po śmierci kobiety działka musiała natychmiast „wrócić” do gminy jako wolna od dzierżawy. Najpierw trzeba sprawdzić treść umowy, aneksów, dokumenty spadkowe i lokalne zasady gospodarowania nieruchomościami gminnymi. Podobny problem może dotyczyć garażu stojącego na gruncie miejskim; osobno omawiamy dzierżawę gruntu od miasta i sytuację garażu po zmarłym dzierżawcy.

Kiedy syn może kontynuować dzierżawę po matce?

Syn zmarłej dzierżawczyni może kontynuować dzierżawę przede wszystkim wtedy, gdy jest jej spadkobiercą i umowa nie wyłącza takiego następstwa. Podstawą może być testament, akt poświadczenia dziedziczenia, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo inny dokument pozwalający ustalić, kto odziedziczył prawa i obowiązki po zmarłej.

Jeżeli zmarła pozostawiła tylko jednego syna i nie było małżonka ani innych dzieci, sytuacja jest prostsza. Jeżeli jednak było kilku spadkobierców, to co do zasady w stosunek dzierżawy wstępują oni wspólnie. W takim przypadku gmina nie powinna bez podstawy prawnej uznawać jednego z nich za wyłącznego dzierżawcę tylko dlatego, że to on zgłosił się do urzędu. Potrzebne może być porozumienie spadkobierców, dział spadku, zgoda pozostałych albo inna czynność prawna porządkująca sytuację.

Jeżeli syn został „dopisany” do umowy jeszcze za życia matki, trzeba sprawdzić, czy doszło do prawidłowego aneksu podpisanego przez dotychczasową dzierżawczynię i gminę. Jeżeli natomiast dopisanie nastąpiło dopiero po śmierci, należy ustalić, czy była to jedynie techniczna aktualizacja strony umowy po przedstawieniu dokumentów spadkowych, czy faktycznie dowolne ustanowienie nowego dzierżawcy bez podstawy w spadkobraniu.

Czy wójt mógł dopisać syna do umowy dzierżawy?

Wójt wykonuje zadania gminy i gospodaruje mieniem komunalnym, ale nie oznacza to pełnej dowolności. W przypadku nieruchomości gminnych trzeba uwzględnić Kodeks cywilny, ustawę o samorządzie gminnym, ustawę o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały rady gminy określające zasady gospodarowania nieruchomościami.

Z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym wynika, że do właściwości rady gminy należą sprawy majątkowe przekraczające zakres zwykłego zarządu, w tym zasady nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata albo na czas nieoznaczony. Uchwała rady gminy jest wymagana także wtedy, gdy po umowie do 3 lat strony zawierają kolejne umowy dotyczące tej samej nieruchomości, a do czasu określenia zasad wójt może dokonywać takich czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.

Jeżeli więc chodziło tylko o potwierdzenie, że syn jako spadkobierca wstąpił w istniejącą dzierżawę, działanie gminy mogło być dopuszczalne. Jeżeli jednak syn nie był jedynym spadkobiercą, umowa przewidywała wygaśnięcie po śmierci dzierżawcy albo wymagane zgody rady gminy nie zostały uzyskane, sprawa może budzić poważne wątpliwości.

Czy działka powinna wrócić do gminy i zostać sprzedana w przetargu?

Nie zawsze. Jeżeli dzierżawa przeszła na spadkobiercę, działka nadal pozostawała własnością gminy, ale była obciążona trwającym stosunkiem dzierżawy. To nie oznaczało automatycznego obowiązku sprzedaży działki w przetargu po śmierci dzierżawczyni.

Sprzedaż nieruchomości gminnej co do zasady następuje w trybie przetargowym, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Inaczej może wyglądać zamiana nieruchomości, ponieważ art. 37 ust. 2 pkt 4 tej ustawy przewiduje możliwość zbycia nieruchomości bez przetargu, gdy zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny. Nie znaczy to jednak, że każda zamiana jest automatycznie prawidłowa.

Przy zamianie działek gmina powinna działać na podstawie właściwej uchwały lub zasad gospodarowania mieniem, posiadać wycenę nieruchomości, zadbać o ewentualne dopłaty przy różnicy wartości i wykazać, że czynność jest zgodna z interesem gminy. Jeżeli zamiana była poprzedzona wadliwym uznaniem syna za dzierżawcę, to trzeba oceniać oba etapy osobno: najpierw następstwo po zmarłej dzierżawczyni, a dopiero potem prawidłowość zbycia nieruchomości przez gminę.

Jak sprawdzić, czy doszło do naruszenia prawa?

Osoba kwestionująca działania gminy powinna w pierwszej kolejności wystąpić o dokumenty. W praktyce warto zażądać w trybie dostępu do informacji publicznej albo przejrzeć w BIP:

• pierwotną umowę dzierżawy oraz wszystkie aneksy, zwłaszcza aneks dopisujący syna,
• dokumenty potwierdzające następstwo prawne po zmarłej dzierżawczyni,
• uchwałę rady gminy albo zarządzenie wójta dotyczące dzierżawy i późniejszej zamiany,
• wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia, jeżeli był wymagany,
• operaty szacunkowe i dokumenty rozliczenia ewentualnych dopłat przy zamianie,
• akt notarialny zamiany działek oraz uzasadnienie gospodarczego celu tej czynności.

Jeżeli dokumenty potwierdzą, że wójt działał bez wymaganej zgody rady gminy, z pominięciem zasad gospodarowania nieruchomościami albo z naruszeniem interesu gminy, możliwe jest zawiadomienie organów nadzoru, regionalnej izby obrachunkowej, prokuratury albo dochodzenie ochrony na drodze cywilnej. Wybór ścieżki zależy od rodzaju naruszenia i od tego, kto ma interes prawny w jego zakwestionowaniu.

FAQ

Czy umowa dzierżawy automatycznie wygasa po śmierci dzierżawcy?

Nie zawsze. Co do zasady prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na spadkobierców, ale umowa może przewidywać wygaśnięcie dzierżawy po śmierci dzierżawcy. Trzeba więc sprawdzić treść umowy i aneksów.

Czy syn zmarłego dzierżawcy zawsze staje się dzierżawcą?

Nie. Syn może wejść w stosunek dzierżawy, jeżeli jest spadkobiercą i nie ma przeszkód wynikających z umowy albo ustawy. Jeżeli są inni spadkobiercy, nie można automatycznie uznać tylko jednego z nich za wyłącznego dzierżawcę.

Czy wójt może sam dopisać nowego dzierżawcę?

Wójt może działać w imieniu gminy, ale musi mieć podstawę prawną i przestrzegać zasad gospodarowania mieniem gminnym. Dopisanie osoby bez zgody dotychczasowej strony, bez dokumentów spadkowych albo bez wymaganej uchwały może być kwestionowane.

Czy po śmierci dzierżawcy gmina musi ogłosić przetarg?

Nie zawsze. Jeżeli dzierżawa trwa nadal i przeszła na spadkobierców, nie ma automatycznego obowiązku organizowania przetargu tylko dlatego, że dzierżawca zmarł. Przetarg może mieć znaczenie przy nowym rozdysponowaniu nieruchomości albo jej sprzedaży, chyba że ustawa przewiduje wyjątek.

Czy zamiana działki gminnej może nastąpić bez przetargu?

Tak, ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje wyjątek dla zbycia w drodze zamiany. Nie zwalnia to jednak gminy z obowiązku działania na podstawie właściwych uchwał, wycen i zasad gospodarowania mieniem publicznym.

Jakie dokumenty są najważniejsze przy ocenie sprawy?

Najważniejsze są: umowa dzierżawy, aneksy, dokumenty spadkowe, uchwały rady gminy, zarządzenia wójta, wykazy nieruchomości, operaty szacunkowe oraz akt notarialny zamiany albo sprzedaży działki.

Podsumowanie

W opisanej sprawie nie można z góry przyjąć, że po śmierci dzierżawczyni umowa musiała wygasnąć. Jeżeli dzierżawa była prawem majątkowym wchodzącym do spadku, a umowa nie przewidywała jej wygaśnięcia po śmierci, syn mógł kontynuować dzierżawę jako spadkobierca. Nie oznacza to jednak, że gmina mogła dowolnie dopisać go do umowy albo później przenieść własność działki bez zachowania zasad dotyczących mienia gminnego.

Kluczowe jest ustalenie, czy syn był jedynym spadkobiercą, czy istniał skuteczny aneks, czy umowa zawierała klauzulę wygaśnięcia oraz czy późniejsza zamiana działek została przeprowadzona zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i uchwałami rady gminy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 353¹, art. 693, art. 922 i art. 931 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, w szczególności art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a oraz art. 30 ust. 2 pkt 3 - Dz.U. 1990 nr 16 poz. 95
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 35 i art. 37 - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 października 1997 r., I CKN 224/97.