Swoboda umów a zapisy umowy dzierżawy
Zacznijmy od tego, że w umowie dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy daną rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz, co wynika z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.). Umowa dzierżawy opiera się na zasadzie swobody umów wyrażonej w art. 353 z indeksem 1 K.c. i tym samym jej strony mają prawo uregulować jej treść wedle swego uznania, byleby treść lub cel umowy dzierżawy nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) dzierżawy, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
W pierwszej kolejności należałoby zapoznać się z treścią umowy dzierżawcy gminy z wymienioną kobietą. Jeśli nie zawierała ona żadnych zapisów dotyczących np. wstąpienia w stosunek dzierżawcy przez syna po śmierci matki, to kolejnym krokiem byłoby ustalenie, czy np. matka nie zostawiła testamentu. Jeśli pozostawiła i uczyniła syna swym spadkobiercą, to wszedł on w stosunek dzierżawy w miejsce zmarłej, jeśli wyraził taką wolę. Jeśli testamentu nie było, doszło do dziedziczenia ustawowego.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Dziedziczność prawa dzierżawy
Sąd Najwyższy w postanowieniu z 07.10.1997 r. I CKN 224/97, orzekł, że prawo dzierżawy jest prawem majątkowym, a tym samym jest dziedziczne zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego. Art. 922 § 1 K.c. stanowi zaś, że prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na spadkobierców z chwilą jego śmierci.
A zatem z chwilą śmierci matki, którą łączyła z gminą umowa dzierżawcy, nie doszło do wygaśnięcia umowy dzierżawy, ale w miejsce zmarłej (dzierżawcy) wstąpili(ił) jej spadkobiercy: albo z testamentu, albo z ustawy. I tak, zgodnie z art. 931 § 1 K.c. – w pierwszej kolejności powołane do spadku są z ustawy dzieci zmarłego oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku. Jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego dzieciom w częściach równych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dalszych zstępnych. A zatem umowa dzierżawy przeszła z matki na syna, o ile matka nie pozostawiła męża ani innych żyjących dzieci. Po takim dziedziczeniu, z osobą, która wstąpiła w stosunek dzierżawy po zmarłej, wydzierżawiający (gmina, w której imieniu działa wójt) miał prawo zmienić (aneksować) treść dzierżawy, a nawet ją rozwiązać, bo znów działa tu wspomniana zasada swobody umów.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Następca prawny spadkodawcy jako strona umowy dzierżawy
Podsumowując, syn mógł wstąpić w stosunek dzierżawy po zmarłej matce jako dzierżawcy tylko wówczas, gdy:
a) Umowa dzierżawy łącząca matkę z gminą tak stanowi, albo
b) został powołany do dziedziczenia po matce mocą testamentu, albo
c) nie nastąpiło ad. a) i b) i doszło do dziedziczenia ustawowego, a poza synem nie było męża zmarłej ani innych dzieci lub inne dzieci spadek odrzuciły w imieniu swoich i ich zstępnych, jeśli były małoletnie (wnuki zmarłej) lub zstępni innych dzieci zmarłej sami odrzucili spadek (gdy byli pełnoletni).
Natomiast umowa dzierżawy mogła również posiadać zapis, że po śmierci dzierżawcy (matki) umowa wygasa, wówczas nikt nie wstąpił w miejsce matki po jej śmierci i tym samym kontynuowanie dzierżawcy z synem było nieprawidłowe (sprzeczne z umową).
Przykłady
Po śmierci pana Tadeusza, który dzierżawił od gminy działkę rolną od ponad dwudziestu lat, jego córka – będąca jedyną spadkobierczynią – przedstawiła akt poświadczenia dziedziczenia i podpisała z gminą aneks do umowy, kontynuując dzierżawę na tych samych warunkach.
Pani Krystyna dzierżawiła od gminy działkę rekreacyjną z domkiem letniskowym. W umowie zawarto zapis, że umowa wygasa z chwilą jej śmierci. Gdy zmarła, jej syn zgłosił się do urzędu, ale gmina odmówiła kontynuowania dzierżawy i ogłosiła przetarg na nowego dzierżawcę.
Po śmierci właścicielki, która prowadziła szkółkę ogrodniczą na gruncie gminnym, wójt – na podstawie dokumentów spadkowych – zawarł nową umowę z jej mężem i synem jako współdzierżawcami, bo obaj odziedziczyli prawo do dzierżawy i chcieli kontynuować działalność.
Podsumowanie
Po śmierci dzierżawcy umowa dzierżawy nie zawsze automatycznie wygasa — wszystko zależy od zapisów w umowie oraz od tego, czy doszło do dziedziczenia. Prawo dzierżawy jako prawo majątkowe co do zasady podlega dziedziczeniu, dlatego spadkobiercy mogą wstąpić w miejsce zmarłego i kontynuować dzierżawę, jeśli wyrażą taką wolę. Wójt, działając w imieniu gminy, ma prawo podpisać aneks do umowy z nowym dzierżawcą, o ile odbywa się to zgodnie z prawem spadkowym i postanowieniami umowy. Każdy przypadek należy jednak analizować indywidualnie, zwłaszcza pod kątem zapisów umownych i lokalnych przepisów.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w sprawie dzierżawy, spadku lub innych kwestii związanych z majątkiem gminnym? Skorzystaj z naszej porady prawnej online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Prześlij swoje pytanie, a doświadczony prawnik udzieli Ci rzetelnej odpowiedzi dopasowanej do Twojej sytuacji.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 07 października 1997 r. I CKN 224/97
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
