Sprzedaż partycypacji w TBS na raty – jak bezpiecznie zawrzeć umowę

Sprzedaż partycypacji w TBS/SIM na raty – od czego zacząć

W praktyce nie sprzedaje się samego mieszkania, lecz dochodzi do przeniesienia praw i obowiązków związanych z partycypacją oraz zwykle do zmiany osoby najemcy lub osoby wskazywanej jako przyszły najemca. Dlatego pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie treści umowy zawartej z TBS albo SIM oraz regulaminu obowiązującego w danym podmiocie.

Obecnie podstawowym aktem jest ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Zgodnie z art. 29a ust. 3 tej ustawy osoba fizyczna, która zawarła z SIM umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, nie może bez zgody SIM dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanej przez siebie osoby. W starszych materiałach można spotkać odwołania do „ustawy o TBS”, ale obecnie należy posługiwać się aktualną nazwą aktu prawnego i sprawdzić, czy w danym przypadku podmiot działa jako TBS czy SIM.

To oznacza, że sama umowa między stronami nie zawsze wystarczy. Jeżeli zgoda SIM/TBS jest wymagana, trzeba ją uzyskać w takiej formie, jakiej oczekuje dany podmiot, najlepiej jeszcze przed definitywnym przeniesieniem praw.

Czy można wpisać, że cesja nastąpi dopiero po spłacie ostatniej raty?

Przed zawarciem umowy warto osobno ocenić sprzedaż partycypacji w TBS a podatek, ponieważ skutki podatkowe mogą zależeć od konstrukcji transakcji i daty nabycia praw. Tak – to zwykle jedno z najbezpieczniejszych rozwiązań dla zbywcy. Strony mogą zawrzeć umowę zobowiązującą, w której kupujący płaci część ceny od razu, a resztę w ratach, natomiast właściwe przeniesienie praw i obowiązków z umowy partycypacji następuje dopiero po zapłacie całej ceny i po spełnieniu innych warunków, np. po uzyskaniu zgody SIM/TBS.

Takie ułożenie stosunku prawnego jest dopuszczalne w ramach zasady swobody umów z art. 353¹ Kodeksu cywilnego, o ile treść lub cel umowy nie sprzeciwiają się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W praktyce oznacza to, że można rozdzielić:

• umowę przedwstępną albo umowę zobowiązującą do cesji,
• płatność ceny w ratach,
• ostateczne przeniesienie praw po pełnej spłacie.

To rozwiązanie ma tę przewagę, że dopóki kupujący nie zapłaci całej ceny, nie przejmuje definitywnie praw z partycypacji. Wadą jest to, że trzeba dobrze skoordynować tę konstrukcję z wymaganiami SIM/TBS, bo część podmiotów oczekuje określonych wzorów dokumentów i swojej formalnej zgody na konkretnym etapie.

Jakie zabezpieczenie jest najmocniejsze przy sprzedaży na raty?

Najsilniejszym praktycznie zabezpieczeniem jest akt notarialny z oświadczeniem kupującego o poddaniu się egzekucji. Podstawę stanowi art. 777 § 1 pkt 4 i pkt 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

W zależności od konstrukcji umowy notariusz może wykorzystać:

• art. 777 § 1 pkt 4 K.p.c. – gdy akt obejmuje obowiązek zapłaty konkretnej sumy pieniężnej, a w akcie wskazano termin wykonania obowiązku,
• art. 777 § 1 pkt 5 K.p.c. – gdy dłużnik poddaje się egzekucji do określonej w akcie wysokości, a w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, oraz termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności.

Dzięki temu, jeżeli kupujący nie zapłaci rat, nie trzeba od razu prowadzić pełnego procesu o zapłatę. Najpierw składa się do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a po jej uzyskaniu można skierować sprawę do komornika. To jest zwykle dużo szybsze niż zwykły pozew.

Jak ułożyć umowę, żeby sprzedający był realnie chroniony

Przy sprzedaży partycypacji na raty warto rozważyć dwa podstawowe modele.

W pierwszym modelu sprzedający zachowuje większą kontrolę nad sytuacją. W drugim modelu kupujący szybciej uzyskuje efekt gospodarczy, ale sprzedający bardziej ryzykuje, jeżeli zabezpieczenie jest źle przygotowane albo dłużnik jest niewypłacalny.

Jakie zapisy powinny znaleźć się w umowie

Niezależnie od wybranego modelu, w umowie powinny znaleźć się przynajmniej następujące elementy:

1. Dokładne oznaczenie stron – imię, nazwisko, PESEL, adres, numer dokumentu tożsamości.
2. Precyzyjne określenie przedmiotu umowy – numer umowy partycypacji, dane lokalu, dane SIM/TBS, wskazanie, jakie prawa i obowiązki mają zostać przeniesione.
3. Cena – kwota całkowita, kwota wpłacana przy podpisaniu, liczba i wysokość rat, terminy płatności, numer rachunku.
4. Warunek przeniesienia praw – np. po zapłacie całej ceny oraz po uzyskaniu zgody SIM/TBS.
5. Skutki opóźnienia – odsetki ustawowe za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego.
6. Prawo odstąpienia – np. przy zwłoce w zapłacie dwóch pełnych rat albo jednej raty przez czas dłuższy niż określony w umowie.
7. Zasady rozliczenia po odstąpieniu lub rozwiązaniu umowy – czy wpłacona zaliczka przepada, czy podlega zwrotowi, w jakiej części i w jakim terminie.
8. Zobowiązanie do współdziałania w procedurze przed SIM/TBS – np. złożenie wymaganych dokumentów i stawienie się na podpisanie dokumentów.
9. Zabezpieczenie – najlepiej akt notarialny z art. 777 K.p.c., ewentualnie dodatkowo poręczenie, weksel lub zadatek, jeśli pasują do konkretnej sytuacji.

Jeżeli chodzi o wpłatę początkową, trzeba rozróżnić zaliczkę od zadatku. Zadatek reguluje art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli strona dała zadatek i druga strona nie wykona umowy, można bez wyznaczania terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek, a jeśli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej. To często działa motywująco, ale nie zastępuje zabezpieczenia całej ceny.

Czy zwykła umowa pisemna wystarczy?

Z prawnego punktu widzenia wiele zależy od treści dotychczasowej umowy partycypacji, wymagań SIM/TBS oraz konstrukcji, jaką wybiorą strony. Co do zasady przelew wierzytelności jest dopuszczalny na podstawie art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego, chyba że sprzeciwiałaby się temu ustawa, zastrzeżenie umowne albo właściwość zobowiązania. Jednak w sprawach TBS/SIM nie można abstrahować od przepisów szczególnych oraz od konieczności zgody podmiotu prowadzącego inwestycję.

Dlatego sama zwykła kartka papieru często jest za słaba. W praktyce bezpieczniej jest:

• sporządzić rozbudowaną umowę pisemną,
• uzyskać wymaganą zgodę SIM/TBS,
• oraz osobno sporządzić akt notarialny z poddaniem się egzekucji.

Nie zawsze trzeba podpisywać całość u notariusza, ale przy sprzedaży na 24 raty koszt notariusza bywa niewielki w porównaniu z ryzykiem niewypłacalności kupującego.

Co grozi, jeśli kupujący przestanie płacić

Jeżeli nie ma aktu notarialnego z art. 777 K.p.c., sprzedający najczęściej musi dochodzić zapłaty w sądzie na zasadach ogólnych. Podstawą odpowiedzialności kontraktowej jest art. 471 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Jeżeli w umowie zastrzeżono termin płatności rat, można żądać:

• zapłaty zaległych rat,
• odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 K.c.,
• ewentualnie wykonania prawa odstąpienia, jeśli zostało skutecznie przewidziane w umowie,
• naprawienia szkody na zasadach ogólnych, jeżeli szkoda przewyższa same odsetki.

Warto też wprowadzić klauzulę natychmiastowej wymagalności całej pozostałej ceny po ziszczeniu się określonych naruszeń, ale jej skuteczność zależy od sposobu sformułowania. Taki zapis powinien być precyzyjny i proporcjonalny.

Czy warto zastrzec karę umowną?

Kara umowna z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego może zabezpieczać tylko zobowiązania niepieniężne. Nie można więc skutecznie zastrzec kary umownej wyłącznie za brak zapłaty pieniędzy zamiast odsetek. Można natomiast rozważyć karę umowną np. za:

• uchylanie się od stawienia do podpisania dokumentów wymaganych przez SIM/TBS,
• złożenie nieprawdziwych oświadczeń potrzebnych do przeprowadzenia cesji,
• naruszenie zakazu dysponowania prawami przed spełnieniem warunków umowy.

Za opóźnienie w płatności podstawowym narzędziem pozostają odsetki i dobrze przygotowane zabezpieczenie egzekucyjne.

Na co jeszcze zwrócić uwagę w sprawach TBS/SIM

W praktyce znaczenie mają także okoliczności pozaprawne:

• czy kupujący spełnia kryteria wymagane przez SIM/TBS,
• czy lokal jest już wynajmowany tej osobie, czy dopiero ma dojść do wskazania nowego najemcy,
• czy TBS/SIM wymaga rozliczenia partycypacji według własnych zasad,
• czy w sprawie pojawia się kaucja, nakłady na lokal albo zaległości czynszowe.

Jeżeli stan faktyczny jest bardziej złożony, umowa powinna wyraźnie rozdzielać: cenę za przeniesienie praw z partycypacji, rozliczenie kaucji oraz rozliczenie wyposażenia czy nakładów. To są odrębne kwestie i ich mieszanie w jednej kwocie często prowadzi do sporów.

Jeżeli problem dotyczy nie samej cesji, ale dalszego korzystania z lokalu, przydatny może być także materiał o przeniesieniu praw do lokalu TBS w kontekście wskazania kolejnego najemcy.

FAQ

Czy sprzedaż partycypacji w TBS zawsze wymaga zgody TBS albo SIM?

Najczęściej tak, ale trzeba sprawdzić konkretną umowę i aktualne wymagania danego podmiotu. Podstawą jest art. 29a ust. 3 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Czy można przenieść prawa dopiero po zapłacie ostatniej raty?

Tak, to jedno z bezpieczniejszych rozwiązań. Umowę można skonstruować tak, aby cesja była skuteczna dopiero po pełnej spłacie ceny i po uzyskaniu wymaganej zgody SIM/TBS.

Czy akt notarialny z poddaniem się egzekucji jest obowiązkowy?

Nie jest obowiązkowy, ale przy sprzedaży na raty bardzo go warto rozważyć. Daje możliwość szybszego dochodzenia należności na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 albo 5 K.p.c.

Czy można zastrzec karę umowną za brak zapłaty rat?

Nie wprost za samo niewykonanie zobowiązania pieniężnego. Kara umowna z art. 483 § 1 K.c. dotyczy zobowiązań niepieniężnych. Przy opóźnieniu w zapłacie stosuje się przede wszystkim odsetki i zabezpieczenia egzekucyjne.

Czy zadatek jest lepszy niż zaliczka?

Z punktu widzenia sprzedającego często tak, bo art. 394 K.c. daje dodatkową ochronę na wypadek niewykonania umowy. Nie zastępuje jednak dobrze przygotowanej konstrukcji cesji i zabezpieczenia rat.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa – w szczególności art. 29a ust. 3.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – w szczególności art. 353¹, art. 394, art. 471, art. 481, art. 483, art. 509.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – w szczególności art. 777 § 1 pkt 4 i 5 oraz § 2.