Czy po ślubie TBS może podnieść czynsz lub wypowiedzieć najem?

Co zmienia ślub, gdy jedno z małżonków ma mieszkanie, a drugie wynajmuje lokal w TBS/SIM?

Najważniejsze jest to, że w TBS/SIM nie bada się wyłącznie własności lokalu. Istotne może być także to, czy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego albo realną możliwość korzystania z takiego lokalu w tej samej miejscowości.

Obecnie podstawą prawną są przepisy ustawy z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 tej ustawy umowa najmu lokalu mieszkalnego w zasobach społecznej inicjatywy mieszkaniowej albo towarzystwa budownictwa społecznego może być zawarta wyłącznie z osobą fizyczną, jeżeli ta osoba oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania w dniu objęcia lokalu nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.

To oznacza, że warunek braku innego lokalu jest badany przede wszystkim na etapie obejmowania mieszkania. Późniejsze zmiany sytuacji życiowej również mają jednak znaczenie, bo ustawa nakłada na najemcę obowiązki informacyjne i dopuszcza zmianę czynszu.

Czy po ślubie TBS/SIM może podwyższyć czynsz?

Tak, może powstać podstawa do zastosowania wyższego czynszu, jeżeli po ślubie najemca uzyska tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego. Wynika to z art. 30 ust. 3 i ust. 6 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Zgodnie z art. 30 ust. 3 najemca ma obowiązek:

• składać wynajmującemu deklarację o średnim miesięcznym dochodzie gospodarstwa domowego,
• informować o zmianach mających wpływ na uprawnienia związane z najmem,
• niezwłocznie zawiadomić o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.

Jeżeli najemca uzyska taki tytuł, art. 30 ust. 6 pozwala wypowiedzieć dotychczasowe warunki w części dotyczącej czynszu. W praktyce oznacza to możliwość ustalenia czynszu wyższego niż preferencyjny czynsz przewidziany dla lokali społecznych.

Nie działa to jednak całkowicie automatycznie. Znaczenie ma treść umowy najmu, regulamin TBS/SIM i rzeczywisty stan faktyczny, w tym to, czy po ślubie można uznać, że najemca rzeczywiście uzyskał tytuł prawny albo prawo korzystania z innego lokalu.

Zobacz również:

przeniesienie praw do lokalu TBS oraz skutki posiadania własnego mieszkania przy najmie lokalu społecznego.

Czy TBS/SIM może wypowiedzieć umowę najmu?

Tak, ale nie w każdej sytuacji. Podstawą jest tu art. 33 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, który odsyła do art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W szczególności znaczenie może mieć art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli:

• lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości,
• lokator może używać tego lokalu,
• lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

W sprawach TBS/SIM trzeba więc ocenić nie tylko sam fakt, że małżonek ma mieszkanie, ale także to, czy po ślubie najemca może z tego mieszkania realnie korzystać i czy lokal odpowiada wymaganiom lokalu zamiennego.

Kiedy inne mieszkanie spełnia warunki lokalu zamiennego?

Definicję zawiera art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Lokal zamienny to lokal:

• położony w tej samej miejscowości,
• wyposażony co najmniej w takie urządzenia techniczne jak lokal dotychczasowy,
• o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczasowym albo spełniający minimalny standard powierzchniowy.

Warunek powierzchni uważa się za spełniony, gdy na członka gospodarstwa domowego przypada co najmniej 10 m² łącznej powierzchni pokoi, a w gospodarstwie jednoosobowym 20 m².

Jeżeli więc mieszkanie małżonka jest zbyt małe, nie nadaje się do zamieszkania albo najemca w praktyce nie może z niego korzystać, wypowiedzenie najmu może być trudniejsze do obrony.

Czy intercyza chroni przed podwyżką czynszu albo wypowiedzeniem najmu?

Co do zasady nie. Nawet przy rozdzielności majątkowej małżonek może uzyskać uprawnienie do korzystania z mieszkania drugiego małżonka na podstawie art. 28¹ ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Przepis ten stanowi, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. To uprawnienie nie zależy od tego, czy małżonkowie mają wspólność ustawową, czy zawarli intercyzę.

W praktyce oznacza to, że samo podpisanie umowy majątkowej małżeńskiej zwykle nie wyłącza ryzyka, że TBS/SIM uzna, iż po ślubie najemca może korzystać z innego lokalu w tej samej miejscowości.

Czy zakup kolejnego mieszkania po ślubie pogarsza sytuację?

Tak, może ją dodatkowo skomplikować. Jeżeli najemca sam nabędzie własność innego lokalu mieszkalnego albo udział dający realny tytuł do korzystania z lokalu, TBS/SIM uzyska jeszcze mocniejszą podstawę do zastosowania art. 30 ust. 6 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, a w określonych okolicznościach także do wypowiedzenia najmu z odwołaniem do art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Ocena zależy jednak od szczegółów: gdzie położone jest mieszkanie, jaki jest tytuł prawny, czy lokal jest zdatny do zamieszkania i czy najemca może z niego korzystać. Sam zakup nieruchomości w innej miejscowości nie wywołuje takich samych skutków jak lokal w tej samej miejscowości.

Obowiązki najemcy wobec TBS/SIM

Jeżeli sytuacja rodzinna lub majątkowa się zmienia, nie warto tego przemilczać. Najemca powinien zwłaszcza:

• sprawdzić, jakie obowiązki informacyjne wynikają z umowy najmu i regulaminu TBS/SIM,
• złożyć wymaganą deklarację dochodową w terminie wskazanym przez ustawę i wynajmującego,
• niezwłocznie poinformować o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego, jeżeli taki skutek rzeczywiście nastąpił.

Brak informacji może doprowadzić do sporu o czynsz, wypowiedzenia warunków najmu, a w skrajnych przypadkach również do roszczeń o dopłatę należności za wcześniejszy okres.

Zobacz również:

wstąpienie w najem komunalny oraz kwestie meldunkowe lokatora, jeśli sprawa dotyczy również wspólnego zamieszkania i meldunku.

Tabela: co może zrobić TBS/SIM po ślubie najemcy?

Wnioski praktyczne

Jeżeli po ślubie jedno z małżonków ma mieszkanie własnościowe w tej samej miejscowości, TBS/SIM może uznać, że najemca uzyskał możliwość korzystania z innego lokalu. To otwiera drogę przede wszystkim do zastosowania wyższego czynszu, a przy spełnieniu dalszych warunków także do wypowiedzenia najmu.

Intercyza zazwyczaj nie zmienia tej oceny, ponieważ uprawnienie do korzystania z mieszkania małżonka wynika z przepisów prawa rodzinnego, a nie z ustroju majątkowego.

Jeśli planujesz ślub, zakup mieszkania albo otrzymałeś z TBS/SIM pismo o zmianie czynszu, najlepiej przeanalizować dokumenty indywidualnie. W takich sprawach drobny szczegół, np. położenie lokalu, jego standard albo treść umowy najmu, może przesądzić o wyniku.

FAQ

Czy sam ślub powoduje utratę mieszkania w TBS/SIM?

Nie. Sam ślub nie powoduje automatycznej utraty lokalu. Znaczenie ma to, czy po ślubie najemca uzyska tytuł prawny albo możliwość korzystania z innego lokalu w tej samej miejscowości.

Czy TBS/SIM może podnieść czynsz bez wypowiadania umowy?

Zmiana czynszu powinna nastąpić zgodnie z ustawą i treścią umowy. W praktyce TBS/SIM wypowiada dotychczasowe warunki w części dotyczącej czynszu, powołując się na art. 30 ust. 6 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

Czy intercyza wystarczy, żeby TBS/SIM nie brał pod uwagę mieszkania małżonka?

Zwykle nie. Uprawnienie do korzystania z mieszkania małżonka wynika z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego i nie zależy od wspólności majątkowej.

Czy znaczenie ma, w jakiej miejscowości znajduje się drugie mieszkanie?

Tak. Dla omawianych przepisów kluczowe jest co do zasady to, czy chodzi o lokal położony w tej samej miejscowości.

Czy można kupić mieszkanie i nadal mieszkać w TBS/SIM?

To zależy od położenia lokalu, możliwości korzystania z niego oraz reakcji TBS/SIM. Zakup mieszkania w tej samej miejscowości zwykle istotnie zwiększa ryzyko podwyżki czynszu albo wypowiedzenia najmu.

Źródła

• art. 30 ust. 1 pkt 1, ust. 3 i ust. 6 oraz art. 33 ustawy z 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa
• art. 2 ust. 1 pkt 6 oraz art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 28¹ ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• Zakup mieszkania przez najemcę lokalu TBS
• Niezamieszkiwanie z mężem a najem mieszkania TBS