Niezamieszkiwanie z mężem a najem mieszkania TBS

Najem mieszkania TBS i obecne przepisy o SIM

Lokale budowane dawniej przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego funkcjonują obecnie w reżimie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. W ustawie używa się dziś przede wszystkim pojęcia społecznej inicjatywy mieszkaniowej, czyli SIM. W praktyce wiele podmiotów nadal posługuje się nazwą TBS, dlatego w artykule oba określenia są używane łącznie.

Najem lokalu TBS/SIM nie jest zwykłym najmem rynkowym. Ustawodawca przewiduje warunki dotyczące m.in. dochodu gospodarstwa domowego, braku tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej miejscowości oraz obowiązków informacyjnych wobec SIM. Jeżeli z lokalem wiąże się partycypacja, znaczenie mogą mieć również zasady jej zwrotu, cesji lub rozliczenia. Przy takich sprawach pomocne może być omówienie, jak wygląda wykup mieszkania TBS na własność, ponieważ nie każdy lokal TBS/SIM daje takie same uprawnienia.

Warunek braku tytułu prawnego do innego lokalu

Zgodnie z aktualnym art. 30 ust. 1 ustawy SIM może wynająć lokal osobie fizycznej, jeżeli ta osoba oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania w dniu objęcia lokalu nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Chodzi przede wszystkim o własność lokalu lub domu, spółdzielcze prawa do lokalu, najem innego lokalu albo inny skuteczny tytuł pozwalający korzystać z mieszkania.

Istotne jest więc nie tylko to, czy ktoś pozostaje w związku małżeńskim, ale przede wszystkim kto jest najemcą, kto został zgłoszony do wspólnego zamieszkania i kto faktycznie tworzy gospodarstwo domowe w lokalu TBS/SIM. Jeżeli obecny mąż ma mieszkanie własnościowe, lecz nie jest najemcą lokalu TBS, nie jest zgłoszony jako osoba wspólnie zamieszkująca i faktycznie mieszka w swoim mieszkaniu, sam fakt zawarcia małżeństwa nie oznacza automatycznie, że najemczyni uzyskała tytuł prawny do lokalu męża.

Inaczej mogłoby być ocenione położenie najemczyni, gdyby małżonkowie faktycznie mieszkali razem w lokalu TBS/SIM, wspólnie gospodarowali, mąż został zgłoszony do wspólnego zamieszkania albo umowa najmu bądź regulamin SIM przewidywały szczególne obowiązki dotyczące zgłoszenia małżonka i jego sytuacji mieszkaniowej.

Czy męża trzeba uwzględnić w deklaracji dochodowej?

Deklaracja dochodowa powinna odzwierciedlać rzeczywisty skład gospodarstwa domowego. W aktualnych przepisach osoba ubiegająca się o najem lokalu składa SIM deklarację o średnim miesięcznym dochodzie gospodarstwa domowego w roku poprzednim oraz przedstawia zaświadczenie urzędu skarbowego o dochodach swoich i osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania.

Przy ustalaniu dochodu i sposobu deklarowania stosuje się odpowiednio przepisy o dodatkach mieszkaniowych. Zgodnie z tym podejściem gospodarstwo domowe to nie tylko formalne małżeństwo, lecz wspólne zamieszkiwanie i gospodarowanie. Jeżeli więc mąż nie mieszka w lokalu TBS/SIM, nie został zgłoszony do wspólnego zamieszkania i prowadzi odrębne gospodarstwo domowe w swoim mieszkaniu, istnieją mocne argumenty, aby nie wykazywać go jako członka gospodarstwa domowego w deklaracji dotyczącej lokalu TBS/SIM.

Nie należy jednak opisywać sytuacji nieprecyzyjnie. Najbezpieczniej wskazać zgodnie z prawdą, że najemczyni zamieszkuje w lokalu z dzieckiem, a mąż posiada odrębny lokal, jest tam zameldowany albo tam zamieszkuje i nie został zgłoszony do wspólnego zamieszkiwania w lokalu TBS/SIM. Jeżeli formularz SIM wymaga dodatkowych wyjaśnień, warto dołączyć krótkie pisemne oświadczenie opisujące faktyczny stan rzeczy.

Skutki podania nieprawdziwych informacji

Największym ryzykiem nie jest samo pozostawanie w małżeństwie z osobą mającą mieszkanie, lecz podanie danych niezgodnych z prawdą. Aktualny art. 30 ust. 5 ustawy przewiduje, że w razie złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą SIM wypowiada umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego musi płacić odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego, jaki płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana.

Jeżeli najemca uzyska tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, SIM może wypowiedzieć umowę w części dotyczącej czynszu albo wypowiedzieć całą umowę najmu. Najemca ma też obowiązek niezwłocznie poinformować SIM o uzyskaniu takiego tytułu prawnego. Przepis dotyczy jednak uzyskania tytułu przez najemcę, a nie każdej sytuacji, w której małżonek najemcy ma swój majątek osobisty sprzed ślubu.

Rozdzielność majątkowa a mieszkanie TBS

Rozdzielność majątkowa może ułatwiać wykazanie, że lokal należący do męża pozostaje jego osobistym majątkiem i że najemczyni nie uzyskała do niego prawa własności. Nie jest jednak jedynym ani automatycznie rozstrzygającym dowodem. Jeżeli mieszkanie męża było jego własnością jeszcze przed ślubem, zasadniczo wchodzi ono do jego majątku osobistego także bez intercyzy.

W praktyce większe znaczenie ma to, gdzie małżonkowie faktycznie mieszkają, czy wspólnie gospodarują i czy mąż został zgłoszony do lokalu TBS/SIM. Jeżeli małżonkowie żyją oddzielnie, każdy prowadzi osobne gospodarstwo domowe, a najemczyni mieszka z dzieckiem w lokalu TBS, należy to jasno udokumentować: meldunkiem, korespondencją, rachunkami, oświadczeniami, a w razie potrzeby także dokumentami dotyczącymi własności mieszkania męża.

Jak bezpiecznie opisać sytuację w deklaracji?

W deklaracji nie należy ukrywać faktów, ale też nie trzeba automatycznie przypisywać sobie tytułu prawnego do mieszkania męża, jeżeli takiego tytułu się nie posiada. Można wskazać, że lokal TBS/SIM zamieszkuje najemczyni oraz jej dziecko, natomiast mąż nie jest osobą zgłoszoną do wspólnego zamieszkania, posiada odrębny lokal mieszkalny i faktycznie tam zamieszkuje.

Jeżeli formularz zawiera rubrykę dotyczącą małżonka, warto odpowiedzieć zgodnie z jej treścią, a w dodatkowym wyjaśnieniu oddzielić status małżeński od składu gospodarstwa domowego. Należy unikać ogólnych stwierdzeń, które mogłyby sugerować wspólne zamieszkiwanie, jeżeli go nie ma. Dobrą praktyką jest zachowanie kopii deklaracji, załączników i potwierdzenia złożenia dokumentów.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najważniejsze jest to, że obecny mąż ma własne mieszkanie, ale nie jest najemcą lokalu TBS/SIM, nie mieszka w nim i nie został zgłoszony do wspólnego zamieszkiwania. Jeżeli faktycznie prowadzi odrębne gospodarstwo domowe, jego dochodów i mieszkania nie należy automatycznie traktować tak, jakby były dochodami i lokalem najemczyni. W deklaracji trzeba jednak rzetelnie wyjaśnić sytuację, ponieważ nieprawdziwe oświadczenia mogą prowadzić do natychmiastowego wypowiedzenia najmu. Przed złożeniem dokumentów warto sprawdzić umowę, regulamin i formularz konkretnego TBS/SIM.

Źródła

• Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1273, w szczególności art. 28–33, ISAP.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych, tekst jednolity: Dz.U. 2023 poz. 1335, w zakresie pojęcia dochodu i gospodarstwa domowego stosowanego odpowiednio przy deklaracjach, ISAP.