Ustalenie wartości mieszkania przy podziale majątku po rozwodzie

Jak sąd ustala wartość mieszkania przy podziale majątku?

Podstawą prawną są art. 46 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz art. 567 § 3 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Z tych przepisów wynika, że po ustaniu wspólności ustawowej do podziału majątku wspólnego stosuje się odpowiednio przepisy o dziale spadku, w tym art. 684 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym skład i wartość majątku ustala sąd.

W aktualnej praktyce sądowej przyjmuje się zasadę, że składnik majątku, np. mieszkanie, ustala się według stanu z chwili ustania wspólności majątkowej, ale według cen z chwili dokonywania podziału. Oznacza to, że liczy się to, czym nieruchomość była w dacie rozwodu albo ustanowienia rozdzielności, natomiast wartość rynkową przyjmuje się na moment orzekania. Tę linię potwierdza utrwalone orzecznictwo Sądu Najwyższego, m.in. postanowienie z 27 września 1974 r., III CRN 190/74, oraz późniejsze orzeczenia powtarzające tę zasadę.

To ważna korekta wobec często spotykanego błędnego uproszczenia, że bierze się wyłącznie dawną wartość. W praktyce sąd najczęściej powołuje biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który sporządza operat i wycenia lokal według aktualnych cen rynkowych.

Jeżeli chcesz lepiej przygotować się do sporu o wycenę, pomocny może być materiał: sposób ustalania wartości składników majątku przy podziale.

Jaki moment kończy wspólność majątkową?

Najczęściej wspólność ustawowa ustaje z dniem uprawomocnienia się wyroku rozwodowego, jeżeli wcześniej nie zawarto umowy majątkowej małżeńskiej ani nie ustanowiono rozdzielności przez sąd. Wynika to z art. 31 § 1 oraz art. 54 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jeżeli jednak rozdzielność została ustanowiona wcześniej wyrokiem sądu albo umową notarialną, to właśnie ta wcześniejsza data decyduje o stanie majątku podlegającego podziałowi.

To oznacza, że późniejsze nakłady, remonty, spłaty kredytu czy opłaty eksploatacyjne nie zmieniają już składu majątku wspólnego, ale mogą być rozliczane jako roszczenia między byłymi małżonkami.

Czy mieszkanie zawsze dzieli się po połowie?

Punktem wyjścia są równe udziały. Zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Sam fakt, że rozwód został orzeczony z winy jednego z małżonków, nie powoduje automatycznie, że druga strona dostanie większą część majątku.

Odstępstwo jest możliwe tylko wtedy, gdy jedna ze stron złoży odpowiedni wniosek i wykaże przesłanki z art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, czyli:

• istnienie ważnych powodów, oraz
• różny stopień przyczynienia się małżonków do powstania majątku wspólnego.

Na podstawie art. 43 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przy ocenie przyczynienia uwzględnia się także osobistą pracę przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym. Dlatego sama długotrwała wyprowadzka męża albo brak udziału w codziennych kosztach może być argumentem, ale nie wystarczy automatycznie do ustalenia nierównych udziałów. Sąd bada cały przebieg małżeństwa, źródła dochodów, opiekę nad dziećmi, gospodarowanie pieniędzmi i ewentualne rażące zaniedbania.

Wpłata 30 tys. zł z pieniędzy od rodziców – czy można ją odzyskać?

Tak, co do zasady może to być roszczenie o rozliczenie nakładu z majątku osobistego na majątek wspólny. Podstawą jest art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten stanowi, że każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na majątek osobisty, a także może żądać zwrotu wydatków i nakładów poczynionych z majątku osobistego na majątek wspólny, z wyjątkiem wydatków koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód.

Jeżeli pieniądze od rodziców były darowizną wyłącznie dla Pani, to wchodzą do majątku osobistego na podstawie art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, chyba że darczyńcy wyraźnie postanowili inaczej. W takiej sytuacji wpłata przeznaczona na wykup lub nabycie mieszkania wspólnego może być rozliczona przy podziale majątku.

W praktyce trzeba udowodnić:

• że środki rzeczywiście pochodziły z Pani majątku osobistego,
• jaka była ich wysokość,
• na jaki cel zostały przeznaczone.

Dowodami mogą być umowa darowizny, potwierdzenia przelewów, książeczki mieszkaniowe, pokwitowania albo zeznania świadków. W sprawach o większe kwoty sądy zwracają szczególną uwagę na dokumenty.

W sporach o takie rozliczenia przydatny bywa też artykuł o nakładach na majątek wspólny przy podziale majątku.

Jak rozlicza się taki nakład w praktyce?

Nie zawsze odbywa się to przez prosty zwrot nominalnej kwoty. Jeżeli wpłata z majątku osobistego była przeznaczona na nabycie albo wykup nieruchomości, sąd może badać, jaki udział w finansowaniu całego składnika miała ta kwota. Sposób rozliczenia zależy od konkretnego stanu faktycznego i od tego, czy nakład zwiększył wartość nieruchomości, czy był elementem jej nabycia.

W praktyce spotyka się dwa podejścia:

• zwrot nominalnej kwoty, jeżeli taki model najlepiej oddaje sens rozliczenia,
• rozliczenie proporcjonalne, gdy nakład stanowił określoną część kosztu nabycia i powinien być odniesiony do obecnej wartości składnika.

To, który wariant będzie trafny, zależy od dokumentów, dat, rodzaju prawa do lokalu i sposobu finansowania mieszkania. Nie ma jednego automatycznego przelicznika dla każdej sprawy.

Czy można rozliczyć czynsz, remonty i opłaty po rozwodzie?

Tak, ale trzeba rozdzielić dwie kwestie: wartość samego mieszkania oraz wzajemne roszczenia między byłymi małżonkami. Jeżeli po ustaniu wspólności tylko jeden z małżonków ponosił koszty utrzymania wspólnej nieruchomości, może domagać się ich rozliczenia w postępowaniu o podział majątku albo w odrębnym postępowaniu — zależnie od rodzaju wydatku i sposobu sformułowania żądania.

Podstawą dla rozliczeń w relacjach współwłaścicieli po ustaniu wspólności są odpowiednio przepisy o współwłasności, w szczególności art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

W praktyce oznacza to, że można żądać rozliczenia m.in.:

• opłat eksploatacyjnych i czynszu,
• podatku od nieruchomości,
• niezbędnych remontów,
• spłacanych po rozwodzie rat kredytu dotyczącego wspólnego mieszkania.

Nie każdy wydatek będzie jednak rozliczony w całości. Sąd może badać, czy były to wydatki konieczne, czy podnosiły wartość lokalu, a także czy drugi małżonek korzystał z nieruchomości. Jeżeli tylko jedna osoba mieszkała w lokalu wyłącznie na własne potrzeby, druga strona może dodatkowo podnosić argument rozliczenia korzystania z rzeczy ponad udział.

Co z samochodem zabranym przez drugiego małżonka?

Jeżeli samochód należał do majątku wspólnego i w dacie ustania wspólności nadal istniał, powinien zostać uwzględniony w składzie majątku podlegającego podziałowi. Jeżeli natomiast został wcześniej sprzedany, sąd może badać, co stało się z uzyskanymi środkami i czy zostały spożytkowane na potrzeby rodziny, czy bezpodstawnie wyprowadzone z majątku wspólnego.

W takich sprawach znaczenie mają konkretne daty: kiedy auto sprzedano, kiedy ustała wspólność majątkowa, za jakie pieniądze kupiono nowy pojazd i czy nowy samochód nabyto jeszcze w czasie wspólności. Bez tych danych nie da się uczciwie przesądzić, czy w podziale należy uwzględnić auto, cenę sprzedaży czy roszczenie wyrównawcze.

Przed złożeniem wniosku warto przygotować spis rzeczy wspólnych oraz dokumenty potwierdzające, co wchodziło do majątku i gdzie się znajduje.

Jakie dokumenty są najważniejsze przy sporze o wartość mieszkania?

Im dokładniej udokumentujesz sprawę, tym łatwiej obronić swoje stanowisko. W praktyce najważniejsze są:

Gdy strony sporu różnią się co do ceny lokalu, bardzo często potrzebna jest sądowa wycena nieruchomości wykonana przez biegłego.

Czy byłemu mężowi należy się pełna spłata mieszkania?

Nie, co do zasady nie można żądać „pełnej spłaty mieszkania”, jeżeli mieszkanie wchodziło do majątku wspólnego. Zasadniczo drugiemu małżonkowi przysługuje spłata odpowiadająca wartości jego udziału, pomniejszona albo skorygowana o rozliczane nakłady, wydatki, ewentualne długi wspólne i inne składniki majątku.

Jeżeli więc mieszkanie ma dziś określoną wartość rynkową, sąd najpierw ustali, jaka część tej wartości wchodzi do majątku wspólnego, a następnie rozliczy:

• udziały małżonków,
• nakład 30 tys. zł z majątku osobistego, jeśli zostanie udowodniony,
• opłaty i remonty po ustaniu wspólności, jeśli były zasadne i udokumentowane,
• wartość innych składników, np. samochodu,
• ewentualny wniosek o nierówne udziały.

Dopiero końcowy bilans pokaże, czy i w jakiej wysokości należy się spłata. W wielu sprawach po uwzględnieniu nakładów i innych rozliczeń okazuje się, że żądanie drugiej strony jest wyraźnie zawyżone.

Co warto wpisać we wniosku o podział majątku?

We wniosku warto precyzyjnie wskazać:

• jakie składniki wchodzą do majątku wspólnego,
• jakiego sposobu podziału się domagasz,
• jakie nakłady z majątku osobistego chcesz rozliczyć,
• jakie opłaty, remonty lub raty kredytu były płacone po ustaniu wspólności,
• czy wnosisz o ustalenie nierównych udziałów,
• jakie dowody to potwierdzają.

W postępowaniu nieprocesowym sąd ma wprawdzie szerszą inicjatywę dowodową niż w zwykłym procesie, ale strona i tak powinna jasno sformułować swoje żądania i przedstawić dowody. Bez tego część roszczeń może zostać pominięta.

FAQ

Czy wartość mieszkania liczy się z dnia rozwodu?

Nie wprost. Stan mieszkania ustala się według chwili ustania wspólności majątkowej, ale cenę przyjmuje się zwykle aktualną, z chwili orzekania o podziale.

Czy wina za rozwód daje większy udział w majątku?

Nie automatycznie. O nierównych udziałach decyduje art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a więc ważne powody i różny stopień przyczynienia się do powstania majątku.

Czy darowizna od rodziców zawsze jest majątkiem osobistym?

Co do zasady tak, zgodnie z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, chyba że darczyńca zastrzegł, że darowizna ma wejść do majątku wspólnego.

Czy można odzyskać pieniądze za remont po rozwodzie?

Tak, jeżeli remont dotyczył wspólnej nieruchomości, był uzasadniony i da się go udowodnić rachunkami, przelewami lub innymi wiarygodnymi dowodami.

Czy sąd zawsze powołuje biegłego do wyceny mieszkania?

Nie zawsze, ale bardzo często. Jeżeli strony nie zgadzają się co do wartości nieruchomości, opinia biegłego zwykle jest konieczna.

Źródła

• art. 31 § 1, art. 33 pkt 2, art. 43 § 1–3, art. 45 § 1, art. 46 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 567 § 3, art. 684 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• postanowienie Sądu Najwyższego z 27 września 1974 r., III CRN 190/74
• utrwalona linia orzecznicza Sądu Najwyższego dotycząca ustalania stanu majątku na dzień ustania wspólności i wartości według cen z chwili podziału