Sprzedaż mieszkania, gdy współwłaściciel przebywa w DPS

Czy urząd miasta może przejąć mieszkanie?

Co do zasady – nie. Sam fakt, że współwłaściciel przebywa w domu pomocy społecznej, a gmina dopłaca do jego pobytu, nie powoduje przejścia własności mieszkania ani udziału w mieszkaniu na gminę, DPS czy Skarb Państwa.

Prawo własności podlega ochronie na podstawie art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Z kolei zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy i nią rozporządzać w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego.

Jeżeli po śmierci matki troje dzieci nabyło spadek po 1/3, to każde z nich ma udział we współwłasności. Wynika to z art. 1035 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 195 Kodeksu cywilnego. Dopóki nie dojdzie np. do sprzedaży, działu spadku, zniesienia współwłasności albo egzekucji z udziału, urząd miasta nie staje się właścicielem.

Trzeba jednak odróżnić przejęcie własności od możliwości dochodzenia należności. Jeśli gmina ponosi część kosztów pobytu mieszkańca w DPS, może w określonych przypadkach dochodzić zwrotu należności zgodnie z art. 61 i art. 64 ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej. To nadal nie oznacza automatycznego przejęcia lokalu.

Kto musi zgodzić się na sprzedaż mieszkania?

Jeżeli mieszkanie nadal stanowi współwłasność trzech osób, sprzedaż całego lokalu wymaga współdziałania wszystkich współwłaścicieli. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Sprzedaż całego mieszkania niewątpliwie jest taką czynnością.

Oznacza to, że w praktyce są trzy podstawowe warianty:

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli nie chce sprzedaży, pozostaje zwykle droga sądowa prowadząca do zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. W sprawie spadkowej może to przybrać formę działu spadku. W kontekście osoby, która nie może sama działać, przydatny może być też materiał o dział spadku ubezwłasnowolnionego.

Gdy współwłaściciel w DPS nie jest ubezwłasnowolniony

To, że osoba przebywa w DPS i ma problemy zdrowotne, nie oznacza jeszcze braku zdolności do czynności prawnych. Zdolności tej nie odbiera pobyt w DPS ani sama diagnoza medyczna. Zgodnie z art. 11 Kodeksu cywilnego pełną zdolność do czynności prawnych nabywa się z chwilą uzyskania pełnoletności, a utracić ją można tylko w przypadkach przewidzianych ustawą – przede wszystkim wskutek ubezwłasnowolnienia całkowitego (art. 12 Kodeksu cywilnego).

Jeżeli brat jest w stanie świadomie i swobodnie podjąć decyzję, może:

• osobiście stawić się u notariusza przy sprzedaży, albo
• udzielić pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego do sprzedaży swojego udziału lub całego mieszkania.

Pełnomocnictwo do czynności, dla której ustawa zastrzega formę aktu notarialnego, powinno być udzielone w tej samej formie – wynika to z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego. Ponieważ sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo nieruchomości wymaga aktu notarialnego, pełnomocnictwo również musi mieć formę aktu notarialnego.

W praktyce notariusz może przyjechać do DPS, jeżeli stan zdrowia nie pozwala na wyjazd. Kluczowe jest jednak to, aby notariusz uznał, że mocodawca rozumie znaczenie czynności i może skutecznie złożyć oświadczenie woli. Jeśli są co do tego poważne wątpliwości, notariusz może odmówić dokonania czynności.

Kiedy trzeba rozważyć ubezwłasnowolnienie?

Jeżeli brat nie jest zdolny do świadomego i swobodnego podejmowania decyzji, a nie może ważnie udzielić pełnomocnictwa ani podpisać aktu, sama rodzina nie może go zastąpić. W takiej sytuacji trzeba ocenić, czy zachodzą przesłanki do ubezwłasnowolnienia.

Zgodnie z art. 13 § 1 Kodeksu cywilnego osoba, która ukończyła 13 lat, może być ubezwłasnowolniona całkowicie, jeżeli wskutek choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego rodzaju zaburzeń psychicznych, w szczególności pijaństwa lub narkomanii, nie jest w stanie kierować swym postępowaniem.

Z kolei art. 16 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że osoba pełnoletnia może być ubezwłasnowolniona częściowo z tych samych przyczyn, jeżeli jej stan nie uzasadnia ubezwłasnowolnienia całkowitego, lecz potrzebna jest pomoc do prowadzenia jej spraw.

Nie każde pogorszenie zdrowia uzasadnia ubezwłasnowolnienie. Sąd powinien badać, czy rzeczywiście zachodzi potrzeba tak daleko idącej ingerencji, bo jest to środek wyjątkowy. W praktyce znaczenie ma stan faktyczny, dokumentacja medyczna, opinie biegłych i to, czy interes tej osoby można zabezpieczyć w sposób mniej ingerujący.

Wniosek o ubezwłasnowolnienie rozpoznaje sąd okręgowy w postępowaniu nieprocesowym na podstawie art. 544 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Co po ubezwłasnowolnieniu – opiekun, kurator i zgoda sądu

Jeżeli dojdzie do ubezwłasnowolnienia całkowitego, dla tej osoby ustanawia się opiekuna – art. 13 § 2 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 145 § 1 i art. 175 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Jeżeli dojdzie do ubezwłasnowolnienia częściowego, ustanawia się kuratora – art. 16 § 2 Kodeksu cywilnego.

Sprzedaż udziału w mieszkaniu albo zgoda na sprzedaż całego mieszkania jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Dlatego opiekun lub kurator nie może samodzielnie rozporządzić udziałem podopiecznego. Wymagana jest zgoda sądu opiekuńczego.

Podstawą jest art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach, które dotyczą osoby lub majątku pozostającego pod opieką. Na mocy art. 175 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przepisy o opiece stosuje się odpowiednio do kurateli osoby ubezwłasnowolnionej częściowo.

Sąd opiekuńczy nie wyda zgody automatycznie. Bada, czy sprzedaż rzeczywiście leży w interesie podopiecznego, np. czy środki ze sprzedaży poprawią jego sytuację, czy zostaną przeznaczone na jego potrzeby, leczenie, opiekę lub zabezpieczenie majątkowe. W tle tej problematyki warto zobaczyć także tekst o tym, jak wyglądają pieniądze ze sprzedaży majątku osoby ubezwłasnowolnionej.

Czy można sprzedać tylko swoje udziały?

Tak. Każdy współwłaściciel może co do zasady rozporządzać swoim udziałem samodzielnie – art. 198 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że siostry mogłyby sprzedać własne udziały bez udziału brata.

W praktyce takie rozwiązanie bywa jednak mało korzystne, bo sprzedaż samych udziałów w mieszkaniu jest trudniejsza i zwykle oznacza niższą cenę niż sprzedaż całego lokalu. Nabywca kupuje wtedy udział we współwłasności, a nie „połowę pokoju” czy konkretną część mieszkania.

Jeżeli celem jest sprzedaż całego mieszkania za cenę rynkową, zwykle lepiej uregulować sytuację prawną wszystkich współwłaścicieli. Gdy powstają konflikty wokół rozporządzania majątkiem podopiecznego, pomocny może być także materiał: opiekun a zbywanie nieruchomości.

Czy trzeba czekać do śmierci współwłaściciela?

Nie. Prawo nie wymaga czekania do śmierci współwłaściciela. Jeżeli współwłaściciel może skutecznie działać sam albo przez prawidłowo umocowanego przedstawiciela z wymaganą zgodą sądu opiekuńczego, sprzedaż może nastąpić za jego życia.

Czekanie do śmierci oznaczałoby jedynie, że jego udział wejdzie do spadku i dopiero wtedy trzeba będzie przeprowadzić postępowanie spadkowe po nim. To zwykle nie upraszcza sytuacji, lecz ją komplikuje, bo pojawiają się kolejni spadkobiercy i nowe udziały.

Jak postąpić krok po kroku?

W opisanym stanie faktycznym najbezpieczniej działać w następującej kolejności:

1. Ustalić, jaki jest aktualny stan prawny lokalu: czy chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy odrębną własność oraz czy wpisy w księdze wieczystej albo dokumentach spółdzielni są zgodne ze stanem spadkowym.
2. Sprawdzić, czy brat jest zdolny świadomie podpisać akt albo udzielić pełnomocnictwa notarialnego.
3. Jeżeli tak – umówić czynność z notariuszem, także w DPS, jeżeli jest to organizacyjnie możliwe.
4. Jeżeli nie – skonsultować, czy zachodzą podstawy do ubezwłasnowolnienia i jakie dokumenty medyczne są potrzebne.
5. Po ustanowieniu opiekuna albo kuratora wystąpić o zgodę sądu opiekuńczego na sprzedaż udziału lub całego mieszkania.
6. Dopiero po uzyskaniu wymaganych zgód zawrzeć umowę sprzedaży.

Jeżeli gmina sygnalizuje roszczenia związane z kosztami DPS, warto osobno zweryfikować, z czego te roszczenia wynikają, czy wydano decyzję administracyjną, kto został zobowiązany do odpłatności i czy należności są wymagalne. To są kwestie niezależne od samego prawa własności.

FAQ

Czy sam pobyt w DPS odbiera prawo do mieszkania?

Nie. Pobyt w DPS nie powoduje utraty własności ani udziału we współwłasności. Potrzebna byłaby odrębna podstawa prawna, np. sprzedaż, dziedziczenie albo egzekucja.

Czy można sprzedać mieszkanie bez podpisu brata?

Nie, jeśli chodzi o sprzedaż całego mieszkania objętego współwłasnością. Potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo skuteczne działanie przez pełnomocnika czy przedstawiciela ustawowego.

Czy notariusz może przyjechać do DPS?

Tak, w praktyce jest to możliwe. Warunkiem jest jednak to, by osoba składająca oświadczenie rozumiała znaczenie czynności i mogła świadomie wyrazić wolę.

Czy każda sprzedaż majątku osoby ubezwłasnowolnionej wymaga zgody sądu?

Sprzedaż nieruchomości lub udziału w nieruchomości co do zasady tak, ponieważ jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd majątkiem podopiecznego. Podstawą jest art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy siostry mogą sprzedać tylko swoje udziały?

Tak, co do zasady każdy współwłaściciel może rozporządzać własnym udziałem samodzielnie na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak liczyć się z tym, że cena za same udziały bywa znacznie niższa.

Źródła

1. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. – ISAP
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP
3. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – ISAP
4. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – ISAP
5. Ustawa z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej – ISAP
6. Ustawa z dnia 19 sierpnia 1994 r. o ochronie zdrowia psychicznego – ISAP