Jak włączyć działkę z darowizny sprzed ślubu do majątku wspólnego?

Do kogo należy działka darowana przed ślubem?

Jeżeli działka została darowana żonie przed zawarciem małżeństwa i w akcie notarialnym jako obdarowana wskazana jest wyłącznie ona, to taka nieruchomość należy do jej majątku osobistego. Wynika to z art. 33 pkt 2 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że darczyńca inaczej postanowił.

W praktyce oznacza to, że samo zawarcie małżeństwa nie powoduje, że drugi małżonek staje się współwłaścicielem działki. Nie zmienia tego także fakt, że po ślubie małżonkowie pozostają w ustawowej wspólności majątkowej.

Wyjątek byłby możliwy tylko wtedy, gdyby już w samej umowie darowizny darczyńcy wyraźnie zastrzegli, że przedmiot darowizny ma wejść do majątku wspólnego małżonków. Jeżeli darowizna nastąpiła jeszcze przed ślubem, taki wariant zwykle nie występuje.

Czy dom wybudowany po ślubie będzie wspólny?

Najczęściej nie. Zgodnie z art. 48 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki trwale z gruntem związane. Z kolei art. 191 Kodeksu cywilnego stanowi, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została z nieruchomością połączona tak, że stała się jej częścią składową.

To oznacza, że jeżeli dom zostanie wybudowany na działce należącej wyłącznie do żony, to co do zasady właścicielem domu także będzie żona, nawet jeśli budowa była finansowana z wynagrodzenia męża albo ze wspólnych oszczędności małżonków.

Wynagrodzenie za pracę każdego z małżonków wchodzi bowiem do majątku wspólnego na podstawie art. 31 § 2 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Samo wydatkowanie środków wspólnych na nieruchomość należącą do jednego małżonka nie przenosi jednak własności gruntu ani budynku na drugiego małżonka.

Co można odzyskać przy rozwodzie lub podziale majątku?

Jeżeli na majątek osobisty jednego małżonka zostały poniesione wydatki z majątku wspólnego, powstaje roszczenie o ich rozliczenie. Podstawą jest art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód.

Takie rozliczenie następuje co do zasady po ustaniu wspólności majątkowej, czyli np. po rozwodzie, ustanowieniu rozdzielności majątkowej albo zawarciu umowy znoszącej wspólność. Roszczenie rozpoznaje zwykle sąd w sprawie o podział majątku wspólnego.

Nie jest jednak trafne uproszczenie, że drugi małżonek zawsze może żądać „połowy wartości domu”. Sąd bada konkretną wartość nakładów, źródło ich finansowania, moment ich poniesienia oraz to, czy rzeczywiście pochodziły z majątku wspólnego czy z majątku osobistego któregoś z małżonków. Znaczenie mają też dowody: przelewy, faktury, umowy z wykonawcami, historia rachunków i dokumentacja budowy.

Jak włączyć działkę do majątku wspólnego?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność ustawową na tę nieruchomość. Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową bądź rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków.

W odniesieniu do przedmiotów należących wcześniej do majątku osobistego jednego z małżonków zastosowanie ma art. 49 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten dopuszcza rozszerzenie wspólności na takie składniki, z wyjątkiem kategorii wyłączonych ustawowo. Nieruchomość nabyta wcześniej w darowiźnie może więc zostać objęta wspólnością umowną.

Taka umowa musi być sporządzona przez notariusza. W praktyce notariusz przygotowuje akt obejmujący rozszerzenie wspólności, a następnie składa wniosek o ujawnienie obojga małżonków w księdze wieczystej. Dopiero to rozwiązanie daje drugiemu małżonkowi realny status współwłaściciela w ramach majątku wspólnego.

Rozszerzenie wspólności a darowizna udziału – czym to się różni?

Są dwa najczęściej stosowane rozwiązania:

W praktyce przy zgodnym małżeństwie częściej wybiera się rozszerzenie wspólności, bo odpowiada ono modelowi majątku wspólnego. Darowizna udziału prowadzi natomiast do zwykłej współwłasności ułamkowej, a nie do objęcia nieruchomości wspólnością ustawową.

W niektórych sytuacjach praktycznych rozważa się też inne rozwiązania, np. sprzedaż żonie działki lub przeniesienie udziału za cenę. Wybór zależy od celu, sytuacji podatkowej, obciążeń nieruchomości i planów małżonków.

Czy rozdzielność majątkowa rozwiązuje problem?

Nie zawsze. Ustanowienie rozdzielności majątkowej na podstawie umowy z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego powoduje, że od tego momentu każdy z małżonków gromadzi własny majątek. Jeżeli po ustanowieniu rozdzielności mąż będzie finansował budowę z własnych środków, może to ułatwić późniejsze dochodzenie zwrotu nakładów, bo źródło finansowania będzie prostsze do wykazania.

Nie zmienia to jednak własności gruntu. Jeżeli działka nadal należy tylko do żony, to dom jako część składowa gruntu również co do zasady będzie należał do niej. Rozdzielność majątkowa nie zastępuje więc przeniesienia własności ani rozszerzenia wspólności.

O czym pamiętać przed rozpoczęciem budowy?

• sprawdźcie treść aktu darowizny i księgi wieczystej,
• ustalcie, czy chcecie objąć działkę majątkiem wspólnym, czy tylko uregulować zwrot nakładów,
• jeśli wybieracie wspólność – podpiszcie akt notarialny przed rozpoczęciem większych nakładów,
• gromadźcie dokumenty potwierdzające źródło środków na budowę,
• jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką lub trwa procedura kredytowa, wcześniej skonsultujcie treść aktu z notariuszem i bankiem.

FAQ

Czy sam meldunek albo wspólne zamieszkiwanie daje prawo do działki?

Nie. Meldunek i zamieszkiwanie nie tworzą prawa własności. O własności decyduje tytuł prawny do nieruchomości i wpis w księdze wieczystej.

Czy wystarczy, że małżonkowie spiszą prywatne porozumienie?

Nie, jeśli chodzi o objęcie działki wspólnością albo przeniesienie własności nieruchomości. Potrzebna jest forma aktu notarialnego, ponieważ wynika to z art. 47 § 1 K.r.o. oraz z przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących nieruchomości.

Czy można włączyć do majątku wspólnego tylko część nieruchomości?

To zależy od konstrukcji wybranego aktu notarialnego i celu małżonków. Często prostsze jest albo rozszerzenie wspólności na całość nieruchomości, albo darowizna udziału. Konkretne rozwiązanie wymaga oceny stanu księgi wieczystej i planów stron.

Czy bank musi się zgodzić na zmianę właściciela działki?

Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką albo finansowanie inwestycji odbywa się kredytem, warunki umowy kredytowej mogą wymagać poinformowania banku lub uzyskania jego zgody. Trzeba to sprawdzić w umowie kredytu i skonsultować z notariuszem.

Czy po rozszerzeniu wspólności nieruchomość zawsze dzieli się po połowie?

Co do zasady udziały małżonków w majątku wspólnym są równe zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ale w wyjątkowych sytuacjach sąd może ustalić nierówne udziały na podstawie art. 43 § 2 K.r.o., jeśli zachodzą ważne powody i różny stopień przyczynienia się do powstania majątku.

Źródła

1. Ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31 § 1 i § 2 pkt 1, art. 33 pkt 2, art. 43 § 1 i § 2, art. 45 § 1, art. 47 § 1, art. 49 § 1.

2. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 48 i art. 191.