Spłata kredytu żony przez męża a darowizna i współwłasność mieszkania

Czy spłata kredytu żony przez męża to darowizna?

Tak – w opisanym stanie faktycznym najczęściej będzie to darowizna, jeżeli mąż przekazał żonie środki ze swojego majątku osobistego, a celem było nieodpłatne zmniejszenie jej długu. Podstawą jest art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Darowizna nie musi polegać wyłącznie na wręczeniu pieniędzy do ręki. Może polegać również na spłacie cudzego zobowiązania albo przekazaniu środków przeznaczonych na zmniejszenie zadłużenia drugiej osoby. W praktyce podatkowej i orzeczniczej przyjmuje się, że korzyścią majątkową jest także zmniejszenie pasywów, czyli długów obdarowanego.

To, że pozostajecie w ustawowej wspólności majątkowej, nie zmienia automatycznie charakteru tej czynności, jeśli pieniądze pochodziły z majątku osobistego męża. Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Natomiast do majątku osobistego należą m.in. przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej oraz przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca postanowił inaczej – art. 33 pkt 1 i pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli więc mąż uzyskał środki ze sprzedaży mieszkania należącego do jego majątku osobistego, to co do zasady także pieniądze uzyskane z tej sprzedaży pozostają w jego majątku osobistym jako surogat tego składnika majątku.

Czy darowiznę trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Co do zasady tak, jeżeli chcecie skorzystać z pełnego zwolnienia podatkowego przewidzianego dla najbliższej rodziny. Małżonek należy do tzw. grupy zerowej. Zgodnie z art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka jest zwolnione od podatku, jeżeli nabycie zostanie zgłoszone naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Przy darowiźnie pieniężnej konieczne jest też spełnienie warunku dokumentacyjnego. Art. 4a ust. 1 pkt 2 tej ustawy wymaga, aby otrzymanie środków pieniężnych było udokumentowane dowodem przekazania na rachunek płatniczy nabywcy, na jego rachunek inny niż płatniczy w banku lub SKOK albo przekazem pocztowym – jeżeli wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat poprzedzających rok ostatniego nabycia, doliczona do wartości ostatnio nabytej, przekracza kwotę określoną w art. 9 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W praktyce oznacza to, że:

• najbezpieczniej wykonać przelew z rachunku męża na rachunek żony albo bezpośrednio na rachunek kredytowy,
• w tytule przelewu warto wpisać, że chodzi o darowiznę na spłatę kredytu hipotecznego,
• należy zachować potwierdzenie przelewu,
• żona powinna złożyć formularz SD-Z2 w terminie 6 miesięcy.

Jeżeli termin 6 miesięcy zostanie przekroczony, zwolnienie z art. 4a ustawy zasadniczo przepada i może pojawić się obowiązek podatkowy według zasad właściwych dla I grupy podatkowej. Wyjątki zależą od szczegółów sprawy, np. momentu powzięcia wiadomości o nabyciu, ale przy zwykłej darowiźnie pieniężnej lepiej nie liczyć na możliwość późniejszego naprawienia sytuacji bez konsekwencji.

Od kiedy liczy się termin na zgłoszenie SD-Z2?

Przy darowiźnie niewymagającej aktu notarialnego obowiązek podatkowy powstaje z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia. Wynika to z art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli więc mąż wykonał przelew dwa tygodnie temu, termin 6 miesięcy liczy się co do zasady od dnia wykonania przelewu.

Formularz składa obdarowany, czyli w tym przypadku żona, do właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

Czy wspólność majątkowa sama rozwiązuje problem?

Nie. Wspólność ustawowa nie powoduje automatycznie, że mieszkanie kupione przez żonę przed ślubem staje się wspólne. Zgodnie z art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej należą do majątku osobistego danego małżonka.

Jeżeli więc kredyt został zaciągnięty przed ślubem na zakup mieszkania należącego do żony, to co do zasady:

• mieszkanie pozostaje w majątku osobistym żony,
• dług z tytułu kredytu nadal obciąża przede wszystkim tę osobę, która zawarła umowę z bankiem,
• sama późniejsza spłata rat przez drugiego małżonka nie daje mu prawa własności.

Podobny problem pojawia się także przy rozstaniu małżonków i rozliczaniu nakładów na lokal nabyty przed ślubem. Zobacz również: kredyt przed ślubem.

Czy mąż musi zostać dopisany do kredytu, aby zostać współwłaścicielem?

Nie. Własność nieruchomości i odpowiedzialność z umowy kredytowej to dwie różne kwestie.

Dopisanie do kredytu oznacza zmianę stosunku zobowiązaniowego z bankiem i wymaga zgody banku. Samo włączenie męża do umowy kredytowej nie przenosi automatycznie na niego własności mieszkania. Z kolei uczynienie męża współwłaścicielem mieszkania wymaga czynności dotyczącej prawa własności, a nie samej umowy kredytowej.

W praktyce można więc mieć kilka różnych konfiguracji:

Jak mąż może stać się współwłaścicielem mieszkania?

Najczęściej są trzy rozwiązania:

1. Darowizna udziału w mieszkaniu

Żona może darować mężowi udział w nieruchomości, np. 1/2. Taka umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego, ponieważ zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Skutkiem jest powstanie współwłasności w częściach ułamkowych, chyba że strony inaczej ukształtują relacje majątkowe w ramach dopuszczalnych rozwiązań. Notariusz składa też zwykle wniosek do księgi wieczystej.

2. Rozszerzenie wspólności majątkowej na mieszkanie

Małżonkowie mogą zawrzeć umowę majątkową małżeńską w formie aktu notarialnego. Podstawą jest art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową albo rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków.

W praktyce taka umowa może objąć także składnik majątku osobistego jednego z małżonków, z zastrzeżeniem ograniczeń wynikających z art. 49 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. To rozwiązanie jest często wybierane wtedy, gdy małżonkowie chcą, aby mieszkanie weszło do majątku wspólnego, a nie tylko do współwłasności ułamkowej.

Jeżeli rozważacie, jak rozliczać środki jednego małżonka wkładane do nieruchomości drugiego, pomocny może być także materiał: nieruchomość osobista a raty.

3. Przeniesienie udziału po całkowitej spłacie kredytu

Tak, jest to możliwe. Nie ma obowiązku, aby zmiana własności nastąpiła od razu. Można poczekać do całkowitej spłaty kredytu i dopiero wtedy zawrzeć akt notarialny – np. darowizny udziału albo rozszerzenia wspólności majątkowej.

Takie odroczenie bywa praktyczne, bo upraszcza relacje z bankiem. Trzeba jednak pamiętać, że do czasu zawarcia odpowiedniej umowy mąż nie będzie współwłaścicielem, nawet jeśli faktycznie finansował spłatę kredytu.

Czy bank musi wyrazić zgodę na zmianę własności mieszkania obciążonego hipoteką?

To zależy przede wszystkim od treści umowy kredytowej. Sama hipoteka co do zasady obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem, ale umowa kredytowa może przewidywać obowiązek poinformowania banku o zmianie stanu prawnego nieruchomości albo uzyskania zgody na określone czynności.

Dlatego przed podpisaniem aktu notarialnego trzeba sprawdzić:

• czy umowa kredytu zawiera ograniczenia dotyczące zbycia udziału lub zmiany właściciela,
• czy bank wymaga zgody na darowiznę udziału,
• czy bank będzie oczekiwał aneksu do umowy kredytowej,
• czy po zmianie właścicielskiej nie zażąda dodatkowych zabezpieczeń.

Od strony rzeczowej hipoteka pozostanie wpisana w księdze wieczystej, a nowy współwłaściciel nabędzie własność z istniejącym obciążeniem. Nie oznacza to jednak automatycznie, że stanie się stroną umowy kredytu.

Co jeśli pieniądze męża pochodziły ze sprzedaży mieszkania sprzedanego po upływie 5 lat?

Z perspektywy pytania o darowiznę między małżonkami najważniejsze jest to, że środki pochodziły z majątku osobistego męża. Informacja o sprzedaży po upływie 5 lat ma znaczenie głównie dla podatku dochodowego od odpłatnego zbycia nieruchomości. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podlega m.in. odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli termin ten upłynął, sprzedaż co do zasady nie rodzi podatku dochodowego.

Nie zwalnia to jednak automatycznie z oceny, czy późniejsze przekazanie tych pieniędzy żonie było darowizną podlegającą zgłoszeniu na gruncie ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Jak zabezpieczyć interes męża, jeśli na razie nie ma być współwłaścicielem?

Jeżeli mąż finansuje spłatę cudzego mieszkania, a własność ma pozostać wyłącznie przy żonie, warto rozważyć uporządkowanie relacji na piśmie. W zależności od celu może to być:

• jasne oznaczenie przelewów jako darowizna, gdy strony chcą definitywnie przekazać środki,
• umowa pożyczki, jeżeli środki mają podlegać zwrotowi,
• porozumienie co do późniejszego przeniesienia udziału, choć samo porozumienie bez aktu notarialnego nie przeniesie własności nieruchomości,
• umowa majątkowa małżeńska obejmująca nieruchomość.

Przy sporach po rozwodzie albo separacji brak jasnych ustaleń zwykle prowadzi do sporów o nakłady z majątku osobistego lub wspólnego. W takim kontekście warto przeczytać także: kredyt sprzed ślubu.

Praktyczny wniosek w opisanej sprawie

Jeżeli mąż przelał żonie środki ze swojego majątku osobistego na częściową spłatę jej kredytu hipotecznego, najbezpieczniej przyjąć, że była to darowizna. W takiej sytuacji warto:

1. zachować potwierdzenie przelewu,
2. sprawdzić dokładną datę przekazania środków,
3. złożyć formularz SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od dnia przelewu,
4. nie zakładać, że mąż przez samą spłatę nabył jakiekolwiek prawa do mieszkania,
5. jeżeli celem jest współwłasność – umówić akt notarialny dotyczący nieruchomości.

Jeśli zaś chcecie tylko uregulować własność po spłacie kredytu za rok, jest to dopuszczalne. Do tego czasu mieszkanie nadal pozostanie majątkiem osobistym żony, o ile nie zawrzecie wcześniej odpowiedniej umowy.

FAQ

Czy przelew od męża na spłatę mojego kredytu zawsze trzeba zgłaszać?

Jeżeli jest to darowizna i chce Pani skorzystać z pełnego zwolnienia dla małżonków z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, co do zasady tak – należy złożyć SD-Z2 w terminie 6 miesięcy i mieć dowód przelewu.

Czy mąż staje się współwłaścicielem mieszkania, skoro pomaga spłacać kredyt?

Nie. Sama pomoc w spłacie kredytu nie przenosi prawa własności. Potrzebna jest odrębna czynność prawna dotycząca nieruchomości, najczęściej akt notarialny.

Czy trzeba dopisać męża do umowy kredytu?

Nie ma takiego obowiązku tylko po to, aby uregulować własność mieszkania między małżonkami. Dopisanie do kredytu dotyczy relacji z bankiem, a nie automatycznie prawa własności.

Czy można zrobić współwłasność dopiero po spłacie kredytu?

Tak. Można zawrzeć odpowiedni akt notarialny dopiero po całkowitej spłacie kredytu. Do tego czasu mieszkanie pozostaje majątkiem osobistym żony, jeżeli zostało nabyte przed ślubem.

Czy znaczenie ma to, że pieniądze męża pochodzą ze sprzedaży mieszkania odziedziczonego w spadku?

Tak, bo wskazuje to, że środki mogły pochodzić z jego majątku osobistego. To wzmacnia ocenę, że przekazanie pieniędzy żonie było odrębną czynnością majątkową, a nie zwykłym przesunięciem w ramach majątku wspólnego.

Źródła

• art. 888 § 1, art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 31 § 1, art. 33 pkt 1 i 2, art. 47 § 1, art. 49 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 4a ust. 1 pkt 1 i 2, art. 6 ust. 1 pkt 4, art. 9 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
• postanowienie Sądu Najwyższego z 22.10.2009 r., III CZP 67/09
• postanowienie Sądu Najwyższego z 25.02.2010 r., I CSK 361/09
• uchwała Sądu Najwyższego z 23.03.1995 r., III CZP 32/95
• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25.01.2013 r., II FSK 1125/11