Jak zabezpieczyć partnera i dom przed ślubem oraz po ślubie

Co można zabezpieczyć, a czego nie da się ważnie zapisać

W opisanej sytuacji kluczowe są dwie odrębne kwestie: ustrój majątkowy małżeński oraz własność samej nieruchomości. To nie jest to samo. Umowa majątkowa małżeńska reguluje przede wszystkim, czy między małżonkami będzie wspólność ustawowa, rozdzielność majątkowa, ograniczenie albo rozszerzenie wspólności, ewentualnie rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków — wynika to wprost z art. 47 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Natomiast intercyza nie zastępuje umowy przenoszącej własność nieruchomości. Jeżeli chcecie ustalić, kto będzie właścicielem domu lub udziału w domu, trzeba brać pod uwagę również przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności dotyczące współwłasności i przeniesienia własności nieruchomości.

Intercyza – co rzeczywiście może regulować

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego:

• rozszerzyć wspólność ustawową,
• ograniczyć wspólność ustawową,
• ustanowić rozdzielność majątkową,
• ustanowić rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków.

Ta sama forma aktu notarialnego jest wymagana także wtedy, gdy umowa ma poprzedzać zawarcie małżeństwa. Wynika to z art. 47 § 1 K.r.o. oraz z art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa zastrzega formę szczególną pod rygorem nieważności.

Praktycznie oznacza to, że intercyza może zabezpieczyć Was przed mieszaniem się majątków oraz przed ryzykiem związanym z działalnością gospodarczą jednego z małżonków. To bywa szczególnie istotne przy zobowiązaniach firmowych, bo zakres odpowiedzialności za długi zależy m.in. od ustroju majątkowego oraz od tego, czy drugi małżonek wyrażał zgodę na określone czynności. Jeżeli rozważacie spisanie intercyzy jeszcze przed ślubem albo już w trakcie małżeństwa, warto precyzyjnie ustalić, jaki skutek ma ona dać przy prowadzeniu firm i przy nieruchomości.

Dlaczego nie można ważnie wpisać: „po rozwodzie dom przechodzi na żonę”

Najważniejszą przeszkodą jest art. 157 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

To oznacza, że zapis typu: „jeżeli dojdzie do rozwodu, mój udział w domu stanie się własnością żony” co do zasady nie wywoła skutku rzeczowego, jakiego oczekujecie. Rozwód byłby tu właśnie warunkiem przyszłym i niepewnym. Nie da się więc skutecznie „zaprogramować” przejścia własności nieruchomości na taki wypadek w samej intercyzie ani w zwykłej umowie prywatnej.

Dodatkowo umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości co do zasady wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. Nawet więc przy dobrej woli stron nie wystarczy ogólny zapis w umowie między narzeczonymi czy małżonkami.

Co z domem budowanym przed ślubem

Jeżeli działka została kupiona po połowie jeszcze przed ślubem, to co do zasady każde z Was ma udział we współwłasności nieruchomości w wysokości określonej w akcie nabycia. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom, a według art. 197 Kodeksu cywilnego domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe, chyba że z czynności prawnej wynika co innego.

W praktyce bardzo ważne jest też to, na kogo zostało wydane pozwolenie budowlane, kto ponosił nakłady i z jakich środków. Jeżeli budujecie dom na wspólnej działce, budynek jako część składowa gruntu co do zasady należy do właścicieli gruntu, zgodnie z art. 46 § 1 i art. 48 Kodeksu cywilnego. To oznacza, że najczęściej nie ma osobnej własności domu i działki — dom „dzieli los prawny” gruntu.

Jeżeli więc dziś działka jest po 1/2, to z reguły również cały zabudowany grunt będzie współwłasnością po 1/2, chyba że później dojdzie do skutecznego przeniesienia udziałów.

Jakie rozwiązania są realne

1. Rozdzielność majątkowa

Jeżeli oboje prowadzicie działalność gospodarczą i chcecie ograniczyć przenikanie ryzyk finansowych, klasyczna rozdzielność majątkowa może być rozsądnym punktem wyjścia. Od chwili zawarcia takiej umowy każdy z małżonków ma własny majątek, sam nim zarządza i co do zasady sam odpowiada za własne zobowiązania. Podstawą jest art. 51 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Taka opcja dobrze chroni przed „automatycznym” powstawaniem majątku wspólnego po ślubie, ale nie rozwiązuje problemu rekompensaty dla małżonka, który ograniczy aktywność zawodową z powodu opieki nad dziećmi.

2. Rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków

To rozwiązanie wynika z art. 51¹–51⁴ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W trakcie małżeństwa działa podobnie do zwykłej rozdzielności majątkowej, ale po ustaniu ustroju jeden z małżonków może żądać wyrównania dorobków, jeżeli dorobek drugiego jest większy.

Jest to jedna z niewielu konstrukcji, która może częściowo rekompensować sytuację, w której jedno z małżonków rozwija firmę i gromadzi majątek, a drugie ogranicza karierę zawodową na rzecz rodziny. Nie daje ona jednak automatycznie prawa do konkretnej nieruchomości. Roszczenie dotyczy wyrównania dorobków, a nie „przepisania domu”. Wysokość wyrównania zawsze zależy od konkretnego stanu faktycznego, sposobu liczenia dorobku i treści umowy.

3. Darowizna udziału w nieruchomości

Jeżeli chce Pan realnie uprzywilejować przyszłą żonę, to prawnie najprostsze jest bezwarunkowe przeniesienie udziału już teraz albo po ślubie, np. przez darowiznę udziału w nieruchomości w formie aktu notarialnego. Wtedy skutek następuje od razu, a nie dopiero „na wypadek rozwodu”.

Trzeba jednak pamiętać o kilku ważnych konsekwencjach:

• darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego — art. 158 Kodeksu cywilnego,
• po skutecznym przeniesieniu własności nie można zakładać, że udział automatycznie „wróci” przy zmianie relacji,
• odwołanie darowizny jest możliwe tylko w ustawowych wypadkach, np. z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego — art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego,
• przy darowiźnie można równolegle zabezpieczyć swoje korzystanie z domu przez ustanowienie służebności osobistej mieszkania w akcie notarialnym, na podstawie art. 296 i art. 301 Kodeksu cywilnego.

To rozwiązanie daje najpewniejszy efekt własnościowy, ale jest też najbardziej definitywne.

4. Włączenie nieruchomości do majątku wspólnego po ślubie

Po zawarciu małżeństwa można rozważyć rozszerzenie wspólności majątkowej na nieruchomość należącą dotychczas do majątku osobistego jednego lub obojga małżonków. Podstawą jest art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W praktyce wymaga to aktu notarialnego i bardzo precyzyjnej treści, bo chodzi o nieruchomość.

To rozwiązanie sprawia, że nieruchomość staje się składnikiem majątku wspólnego, a przy rozwodzie podlega zasadom podziału majątku wspólnego. Nie gwarantuje jednak, że całość przypadnie żonie. Raczej powoduje, że punkt wyjścia przy podziale jest wspólny.

Jeżeli chcecie porównać techniczne i kosztowe różnice między tymi wariantami, przydatne mogą być także informacje o kosztach intercyzy.

5. Testament – tylko na wypadek śmierci, nie rozwodu

Testament może rozwiązywać kwestie dziedziczenia po śmierci testatora, ale nie zabezpiecza na wypadek rozwodu. Wynika to z art. 941 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym rozrządzić majątkiem na wypadek śmierci można jedynie przez testament. Jeżeli więc celem jest ochrona partnerki przy rozstaniu, testament nie zastępuje rozwiązań dotyczących własności i ustroju majątkowego za życia.

Które rozwiązanie zwykle jest najlepsze

Nie ma jednego wariantu dobrego dla wszystkich. Jeżeli zależy Wam głównie na ochronie przed ryzykiem gospodarczym, zwykle rozważa się rozdzielność majątkową albo rozdzielność z wyrównaniem dorobków. Jeżeli zależy Wam przede wszystkim na tym, aby przyszła żona miała mocniejszą pozycję do domu, trzeba myśleć o samej nieruchomości: współwłasności, darowiźnie udziału, ewentualnie późniejszym rozszerzeniu wspólności.

W opisanym stanie faktycznym najczęściej rozpatruje się dwa praktyczne modele:

Na co uważać przy planowaniu umowy

• Nie wpisujcie do umowy zapisów, które mają działać jak automatyczne przeniesienie własności nieruchomości po rozwodzie — to najczęściej będzie nieskuteczne w świetle art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego.
• Nie mieszajcie pojęć „intercyza”, „darowizna”, „rozszerzenie wspólności” i „testament”, bo każda z tych czynności służy czemu innemu.
• Jeżeli wkłady finansowe nie były równe albo były ponoszone w różnym czasie, zadbajcie o dokumenty potwierdzające przelewy, faktury i źródła finansowania. To może mieć znaczenie przy późniejszych rozliczeniach nakładów.
• Przy działalności gospodarczej trzeba sprawdzić także relacje z bankiem, hipoteką, zabezpieczeniami kredytowymi i zgodami małżonka, bo sama intercyza nie rozwiązuje wszystkich problemów praktycznych.

FAQ

Czy można w intercyzie zapisać, że po rozwodzie dom przypadnie żonie?

Co do zasady nie w taki sposób, aby sam zapis automatycznie przenosił własność nieruchomości. Przeszkodą jest art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego, który zakazuje przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem.

Czy przed ślubem można podpisać intercyzę?

Tak. Wprost dopuszcza to art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Musi to być jednak akt notarialny.

Czy darowizna udziału w domu jest bezpieczniejsza niż zapis w intercyzie?

Jeżeli chodzi o skutek własnościowy — tak, bo darowizna może od razu przenieść udział w nieruchomości. Jest jednak rozwiązaniem dalej idącym i trudniejszym do odwrócenia niż sama intercyza.

Czy testament zabezpieczy małżonka na wypadek rozwodu?

Nie. Testament działa na wypadek śmierci, zgodnie z art. 941 Kodeksu cywilnego. Nie reguluje skutków rozwodu.

Czy rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków daje prawo do połowy domu?

Nie automatycznie. Daje możliwość żądania wyrównania dorobków po ustaniu ustroju, ale nie oznacza z góry przejęcia konkretnej nieruchomości. Wszystko zależy od treści umowy i późniejszych rozliczeń.

Wnioski praktyczne

Jeżeli chcecie pogodzić ochronę przed ryzykiem firmowym z zabezpieczeniem przyszłej żony, zwykle nie wystarcza jedna intercyza. Najczęściej trzeba połączyć dwa porządki:

• ustalić ustrój majątkowy małżeński odpowiedni dla prowadzenia działalności,
• osobno uregulować los nieruchomości w formie właściwej dla przeniesienia lub ukształtowania własności.

W opisanej sprawie zapis o automatycznym przejściu Pana części domu na żonę w razie rozwodu nie będzie bezpiecznym rozwiązaniem. Realnie warto porównać: rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków, darowiznę udziału z odpowiednim zabezpieczeniem Pana prawa do korzystania z domu oraz ewentualne późniejsze rozszerzenie wspólności majątkowej na nieruchomość.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93