Umowa użyczenia mieszkania a długi wobec spółdzielni – kto płaci?

Umowa użyczenia a odpowiedzialność wobec spółdzielni

W opisanej sytuacji sama umowa użyczenia zawarta z córką nie powoduje, że spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek traktować ją jako jedynego dłużnika z tytułu opłat za lokal. Dla spółdzielni podstawowe znaczenie ma to, komu przysługuje tytuł prawny do lokalu i kogo obciążają należności wynikające z przepisów spółdzielczych oraz regulaminów rozliczeń.

Jeżeli lokal stanowi odrębną własność, właściciel ponosi koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem jego lokalu, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz mieniem spółdzielni przeznaczonym do wspólnego korzystania na podstawie art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. To właśnie dlatego spółdzielnia zwykle nie „przepisuje” pełnej odpowiedzialności za opłaty na osobę, która mieszka w lokalu tylko na podstawie użyczenia.

W praktyce spółdzielnia może kierować korespondencję do córki, uwzględniać liczbę mieszkańców przy naliczaniu części opłat albo przyjąć wskazanie adresu do doręczeń, ale nie musi zwolnić właściciela z odpowiedzialności za należności związane z lokalem.

Jakie koszty powinna ponosić córka jako biorąca w użyczenie

Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Z kolei art. 713 Kodeksu cywilnego stanowi, że biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Warto też sprawdzić, kto odpowiada za dług za opał zamówiony przez najemcę.

Do takich zwykłych kosztów w przypadku mieszkania zwykle zalicza się opłaty eksploatacyjne związane z bieżącym korzystaniem z lokalu, zwłaszcza media i opłaty zależne od liczby osób lub zużycia. W relacji między właścicielem a córką można też umownie ustalić, że córka będzie zwracała właścicielowi także inne należności pobierane przez spółdzielnię, w tym zaliczki eksploatacyjne, fundusz remontowy czy opłaty za gospodarowanie odpadami. Taki zapis będzie ważny między stronami umowy, ale sam w sobie nie zmieni wierzyciela spółdzielni.

Warto rozróżnić dwie płaszczyzny:

Jeżeli chcesz szerzej uporządkować relacje finansowe z pełnoletnim dzieckiem mieszkającym w Twoim lokalu, zobacz także: zmusić dorosłe dziecko dokładania.

Czy spółdzielnia może żądać zapłaty bezpośrednio od córki?

Co do zasady nie na podstawie samej umowy użyczenia. Spółdzielnia nie jest jej stroną, więc nie nabywa z tej umowy własnego roszczenia wobec córki. Jeżeli córka nie ma odrębnego tytułu prawnego wobec spółdzielni, np. nie jest właścicielem, współwłaścicielem, członkiem spółdzielni z określonym prawem do lokalu albo stroną innego stosunku prawnego uznanego przez spółdzielnię, to podstawowym dłużnikiem pozostaje właściciel.

Inaczej wygląda kwestia niektórych opłat za media dostarczane na podstawie odrębnych umów. Jeżeli córka sama zawrze umowę z dostawcą energii elektrycznej, gazu, internetu czy telewizji, to za te konkretne zobowiązania będzie odpowiadać bezpośrednio wobec danego dostawcy. To jednak nie zmienia odpowiedzialności wobec spółdzielni za opłaty naliczane przez spółdzielnię.

Co się stanie, gdy córka przestanie płacić?

Jeżeli córka nie będzie regulowała opłat, spółdzielnia może wezwać do zapłaty właściciela i dochodzić należności od niego. W razie procesu sądowego pozwanym najczęściej będzie właśnie właściciel lokalu. Po zapłacie właściciel może dochodzić od córki zwrotu tego, co zapłacił za nią zgodnie z umową użyczenia i zasadami odpowiedzialności kontraktowej z art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli córka naruszyła swój obowiązek ponoszenia kosztów.

Możliwe jest również dochodzenie konkretnych należności na podstawie rozliczenia umownego, jeżeli w umowie jasno wskazano, jakie opłaty córka miała ponosić, w jakich terminach i na jaki rachunek. Im bardziej precyzyjna umowa i im lepiej zachowane dowody płatności lub ich braku, tym łatwiej odzyskać pieniądze.

W skrajnych przypadkach, gdy zadłużenie narasta, a osoba korzystająca z lokalu nie chce się wyprowadzić, mogą pojawić się także problemy z opuszczeniem mieszkania i konieczność podjęcia działań zmierzających do jego odzyskania. W podobnych sytuacjach pomocny bywa artykuł: długi czynszowe i eksmisja z mieszkania spółdzielczego.

Jak zabezpieczyć się w umowie użyczenia

Sama umowa nie sprawi, że spółdzielnia przeniesie dług na córkę, ale może dobrze zabezpieczyć interes właściciela. Warto wpisać do umowy co najmniej:

• dokładne oznaczenie lokalu i stron,
• datę rozpoczęcia użyczenia i zasady jego zakończenia,
• obowiązek ponoszenia przez córkę wszystkich wskazanych opłat związanych z lokalem, z wyliczeniem ich kategorii,
• terminy płatności i sposób zapłaty, np. przelew na rachunek właściciela lub bezpośrednio do dostawcy,
• obowiązek przekazywania potwierdzeń zapłaty,
• zgodę na rozliczenie kaucji, jeżeli strony zdecydują się ją przewidzieć,
• prawo właściciela do wypowiedzenia użyczenia w razie zaległości.

Przy umowie zawartej na czas nieoznaczony zastosowanie może mieć art. 715 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub przeznaczeniem rzeczy, użyczający może żądać jej zwrotu, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony. W określonych stanach faktycznych zaległości i naruszenie zasad używania lokalu mogą uzasadniać wcześniejsze żądanie zwrotu lokalu, ale każdorazowo trzeba ocenić treść umowy i konkretne okoliczności.

Czy można całkowicie wyłączyć odpowiedzialność właściciela wobec spółdzielni?

W praktyce najczęściej nie, jeżeli mówimy o opłatach obciążających właściciela z mocy ustawy i statutu albo regulaminów spółdzielni. Można natomiast ograniczyć ryzyko finansowe przez odpowiednią organizację rozliczeń.

Najbezpieczniejsze rozwiązania praktyczne to:

• pozostawienie opłat do spółdzielni po stronie właściciela i pobieranie od córki z góry miesięcznej kwoty na pokrycie kosztów,
• ustawienie stałego zlecenia na rachunek właściciela,
• zawarcie przez córkę bezpośrednich umów z dostawcami tych mediów, które można przepisać indywidualnie,
• regularna kontrola salda w spółdzielni,
• pisemne wezwania do zapłaty przy pierwszych zaległościach.

Wnioski

Odpowiedź na główne pytanie brzmi: tak, przy zaległościach spółdzielnia co do zasady zwróci się do właściciela lokalu, a nie do córki korzystającej z mieszkania tylko na podstawie użyczenia. Późniejsze rozliczenie z córką będzie już odrębną sprawą pomiędzy stronami umowy.

Nie ma prostego mechanizmu, który samą umową użyczenia uczyniłby ze spółdzielni i córki strony samodzielnego stosunku prawnego w zakresie wszystkich opłat za lokal. Można jednak przygotować umowę tak, aby ułatwić dochodzenie zwrotu i zmniejszyć ryzyko zadłużenia.

FAQ

Czy spółdzielnia musi przepisać rachunki na córkę?

Nie. Jeżeli córka mieszka w lokalu tylko na podstawie użyczenia, spółdzielnia co do zasady nie ma obowiązku uznać jej za jedynego dłużnika opłat obciążających właściciela.

Czy umowa użyczenia wystarczy, żeby właściciel nie odpowiadał za długi?

Nie wobec spółdzielni. Umowa reguluje przede wszystkim relacje między właścicielem a córką i może być podstawą do żądania zwrotu zapłaconych kwot.

Kto odpowiada za prąd lub internet?

To zależy od tego, kto jest stroną umowy z dostawcą. Jeżeli córka podpisze umowę bezpośrednio z dostawcą, odpowiada wobec niego samodzielnie za te należności.

Czy można pobrać kaucję przy użyczeniu?

Tak. Kodeks cywilny nie zakazuje zastrzeżenia kaucji jako zabezpieczenia rozliczeń, mimo że samo użyczenie jest nieodpłatne. Warto dokładnie opisać zasady jej wykorzystania i zwrotu.

Czy właściciel może żądać opuszczenia lokalu przy zaległościach?

Tak, ale sposób działania zależy od treści umowy i konkretnego stanu faktycznego. W niektórych sytuacjach możliwe jest wypowiedzenie użyczenia i żądanie zwrotu lokalu, a gdy lokator nie opuszcza mieszkania dobrowolnie, może być potrzebna dalsza procedura prawna.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733