Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najem w zamian za dokonywanie opłat eksploatacyjnych

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 25.06.2019

Jestem właścicielem mieszkania w bloku. Obecnie z rodziną mieszkamy za granicą i chcemy dać je znajomemu w najem w zamian za dokonywanie opłat eksploatacyjnych (nie będzie płacił nam odstępnego). Pewnie trzeba go będzie zameldować. Jaką umowę należy podpisać ze znajomym, żeby później nie było problemów z jego wymeldowaniem i wyprowadzką?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Najem w zamian za dokonywanie opłat eksploatacyjnych

Fot. Fotolia

Zestaw zagadnień przez Pana przedstawionych wymaga ukazania w świetle prawa obowiązującego.

 

Uprawnienia właścicielskie – określone w art. 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) pozwalają na zawieranie różnych umów, na podstawie których udostępnia się swe mienie innej osobie (która zazwyczaj, w świetle art. 140 K.c., jest wyłączona od korzystania z tego, co do Pana należy. Można swe rzeczy udostępniać odpłatnie (w przypadku mieszkań z reguły na podstawie umowy najmu) albo nieodpłatnie (na podstawie umowy użyczenia).

 

Jednym z przepisów o użyczeniu (art. 710 i następne K.c.) jest art. 713 K.c., stanowiący: „biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”. Podobnie rzecz przedstawia się z umową najmu (art. 659 i następne K.c. oraz część przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów…). Artykuł 659 K.c. brzmi:

 

„§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju”.

 

Jak widać, podstawowy wybór jest między nieodpłatnością a odpłatnością (co do pobierania pożytków z należącego do Pana mieszkania), a więc między umową najmu (być może umową najmu okazjonalnego) a umową użyczenia. W przypadku każdej z tych umów osoba, której Pan udostępni swe mieszkanie, będzie miała obowiązek ponosić „koszty bieżące”. Proszę jednak zauważyć, że umowa o udostępnieniu mieszkania – niezależnie od rodzaju umowy oraz treści jej postanowień – będzie umową między Panem a osobą, której Pan swe mieszkanie udostępni. Osób trzecich – np. wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej (ewentualnie innego administratora budynku) – nie będzie taka umowa dotyczyć; poza sytuacjami ekstremalnymi (szczególnie dotyczącymi nagannego postępowania osoby z mieszkania korzystającej, z czym wiąże się nawet możność żądania rozwiązania umowy na podstawie art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów). Opłaty związane z funkcjonowaniem tegoż mieszkania należą się od Pana – niezależnie od tego, czy, komu oraz na jakich warunkach Pan swe mieszkanie udostępni. Osoby trzecie są i będą wolne od ponoszenia skutków umów przez Pana zawieranych. To są bardzo ważne zagadnienia z zakresu konstrukcji prawnych. W wieku wspólnotach mieszkaniowych oraz spółdzielniach mieszkaniowych okazuje się cierpliwość i czeka się na wpłaty (ale lepiej unikać przesady), ale czasami (szczególnie wobec „niepokornych” właścicieli lokali lub osób uprawnionych do „mieszkania spółdzielczego”) szybko występuje się na drogę prawną – wytaczając powództwo (często w postępowaniu uproszczonym, np. w elektronicznym postępowaniu upominawczym). Podobnie rzecz przedstawia się z innymi umowami – szczególnie dotyczącymi: energii elektrycznej, gazu, niekiedy wody (aczkolwiek w blokach na ogół funkcjonują podliczniki, a więc nie ma bezpośrednich rozliczeń z przedsiębiorstwem wodociągowym), telefonii, sygnału internetowego, sygnału telewizyjnego; proponuję rozważyć doprowadzenie do tego, by takie umowy (za Pańską pisemną zgodą) zostały zmienione tak, by odbiorcą (a więc odpowiedzialnym wobec dostawcy) stał się ten, kto będzie z korzystać z należącego do Pana mieszkania.

 

Proszę mieć na uwadze także treść artykułu 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: „jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego”.

 

Warto rozważyć także możność zażądania od osoby, której Pan swe mieszanie udostępni, by poddała się egzekucji w formie aktu notarialnego – np. co do opuszczenia lokalu, jak i odnośnie do zapłaty do określonej kwoty (np. zaległości związanych z funkcjonowaniem mieszkania). Artykuł 777 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi:

 

„§ 1. Tytułami egzekucyjnymi są:

1) orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;

11) orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu;

2) /uchylono/;

21) /uchylono/;

3) inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;

4) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;

5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;

6) akt notarialny określony w pkt 4 lub 5, w którym niebędąca dłużnikiem osobistym osoba, której rzecz, wierzytelność lub prawo obciążone jest hipoteką lub zastawem, poddała się egzekucji z obciążonego przedmiotu w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej zabezpieczonemu wierzycielowi.

§ 2. Oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym.

§ 3. /uchylono/”.

 

Skoro Pan nie zamierza pobierać czynszu, to bezprzedmiotowa wydaje się umowa najmu okazjonalnego (art. 19a i następne ustawy o ochronie praw lokatorów). Najem okazjonalny oznacza pobieranie czynszu – zaś wywiązanie się z obowiązków podatkowych uprawnia do skorzystania z oświadczenia o poddaniu się egzekucji (w zakresie eksmisji).

 

W umowie, która powinna być dokładna (precyzyjne powinno być także ewentualne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, składane w formie aktu notarialnego), należy wpisać oficjalną nazwę tytułu prawnego do mieszkania. Ludzie używają różnych określeń – niekiedy nieprecyzyjnych lub w błędnym kontekście. W świetle prawa w Polsce obowiązującego, nie ma tytułu prawnego o nazwie „mieszkanie spółdzielczo-własnościowe”. Do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) zalicza się, między innymi, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (dokładniej uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych) – dla takiego prawa do lokalu może zostać założona księga wieczysta (co się przydaje zwłaszcza w przypadku zadłużenia spółdzielni mieszkaniowej lub jest niezbędne dla ustanowienia hipoteki na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu). Szczególnie w dawnych blokach spółdzielczych sprawami wspólnot mieszkaniowych (powstałych z mocy prawa, na podstawie art. 6 Ustawy o własności lokalu) często zajmują się spółdzielnie mieszkaniowe – jako zarządcy, a niekiedy jako administratorzy nieruchomości wspólnych (w tym budynków). Właściciel mieszkania nie ma obowiązku płacić czynszu – powinien wnosić opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowe; czynsz płaci się za korzystanie z rzeczy cudzej.

 

Nadal są silne mity odnośnie do zagadnień meldunkowych (uregulowanych w ustawie o ewidencji ludności). Także według poprzedniego stanu prawnego, zameldowanie nie było tytułem prawnym do lokalu, choć ma ono spore znaczenie (np. w zakresie uczestniczenia w wyborach lub korzystania z określonych usług publicznych). Jeżeli człowiek mieszka (zwłaszcza z zamiarem dłuższego pobytu), to powinien zostać zameldowany „pod danym adresem”; nawet w przypadku braku tytułu prawnego do lokalu – tak jest np. w przypadku wielu ludzi, którzy są zobowiązani płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu (przewidziane w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów). Jeśli właściciel mieszkania mieszka „pod innym adresem”, to powinien zostać wymeldowany „spod adresu”, pod którym nie mieszka – nie traci przy tym tytułu prawnego do lokalu. Jeżeli ktoś mieszka lub będzie mieszkał w należącym do Pana lokalu, to powinien zostać w nim zameldowany – przez czas swego zamieszkiwania (nawet w przypadku zamieszkiwania tam wbrew Pańskiej woli).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • zero + IV =

»Podobne materiały

Okres wypowiedzenia i wysokość odprawy

Mam umowę o prace na czas nieokreślony. Pracuję ponad 3 lata. W umowie zapisany jest dwumiesięczny okres wypowiedzenia. Pracodawca postanowił rozwiązać ze mną umowę. Jaki faktyczny okres wypowiedzenia mnie obowiązuje i w jakiej wysokości odprawa?

 

Najem garażu na ryczałcie przez płatnika VAT-u

Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą i jestem czynnym płatnikiem VAT-u. Od kilku miesięcy wynajmuję prywatny garaż (w PKD nie mam działalności związanej z najmem). Mam podpisaną umowę z najemcą i płacę ryczałt 8,5% do US. Ponieważ jest to najem prywatny, założyłem, że nie mam obowiązku nali

 

Odszkodowanie w przypadku wypowiedzenia umowy przez najemcę

Proszę o poradę odnośnie możliwości dochodzenia odszkodowania w przypadku wypowiedzenia umowy przez najemcę. Zawarłem umowę najmu mieszkania na czas określony (5 lat). Sześć miesięcy później najemca złożył wypowiedzenie. Oświadczyłem mailowo i telefonicznie, że wypowiedzenie jest prawnie nieskuteczn

 

Rozwiązanie umowy najmu z powodu pandemii koronawirusa

Najemca mieszkania (umowa najmu okazjonalnego na rok) z przyczyn rodzinnych (przebywa w domu rodzinnym w innej miejscowości), utracie pracy i panującej pandemii koronawirusa nie może dalej wynajmować mieszkania. Chce rozwiązać umowę z miesięcznym wypowiedzeniem. Czy możliwe jest porozumienie stron i

 

Zakończenie umowy najmu i żądanie opuszczenia lokalu

Skończył mi się najem lokalu i z właścicielką przedłużyłem umowę najmu na kolejne 6 miesięcy, ale nie wysłała mi umowy na piśmie, tylko napisała w e-mailu, że umowa jest nadal wiążąca i przedłużamy ją o kolejne 6 miesięcy. Ten okres najmu także się skończył, właścicielka wie o tym. Nadal mieszkam w

 

Umowa użyczenia mieszkania zamiast najmu a podatek

Wynajmuję komuś mieszkanie. Jednakże ktoś podpowiedział mi, że jeśli spiszemy umowę użyczenia (nie najmu), nie będę musiał płacić podatku dochodowego do US. Czy to prawda? Która forma jest lepsza, tańsza dla mnie ? Proszę o podstawy prawne.

 

Problem ze współlokatorami w wynajmowanym mieszkaniu

Mam problem ze współlokatorami w wynajmowanym mieszkaniu. Wynajmuje mieszkanie razem z dwójką współlokatorów, którzy są parą. Na umowie z właścicielem widnieje tylko jeden najemca (taka była wola właściciela), a ja, popełniając błąd, się na to zgodziłam. Niemniej jednak wszystkie płatności płaciłam

 

Żądanie opuszczenia lokalu przy najmie okazjonalnym

Mam zawartą umowę najmu okazjonalnego jako właściciel. W akcie notarialnym napisano, że najemca zobowiązuje się opuścić lokal w terminie 7 dni od dnia otrzymania żądania opróżnienia lokalu, a najpóźniej w terminie do dnia 07.05. Mam pytanie (ze względu na dni 01.05 i 03.05 wolne od pracy) – z

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »