Mamy 11 050 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najem w zamian za dokonywanie opłat eksploatacyjnych

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 25.06.2019

Jestem właścicielem mieszkania w bloku. Obecnie z rodziną mieszkamy za granicą i chcemy dać je znajomemu w najem w zamian za dokonywanie opłat eksploatacyjnych (nie będzie płacił nam odstępnego). Pewnie trzeba go będzie zameldować. Jaką umowę należy podpisać ze znajomym, żeby później nie było problemów z jego wymeldowaniem i wyprowadzką?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Najem w zamian za dokonywanie opłat eksploatacyjnych

Fot. Fotolia

Zestaw zagadnień przez Pana przedstawionych wymaga ukazania w świetle prawa obowiązującego.

 

Uprawnienia właścicielskie – określone w art. 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) pozwalają na zawieranie różnych umów, na podstawie których udostępnia się swe mienie innej osobie (która zazwyczaj, w świetle art. 140 K.c., jest wyłączona od korzystania z tego, co do Pana należy. Można swe rzeczy udostępniać odpłatnie (w przypadku mieszkań z reguły na podstawie umowy najmu) albo nieodpłatnie (na podstawie umowy użyczenia).

 

Jednym z przepisów o użyczeniu (art. 710 i następne K.c.) jest art. 713 K.c., stanowiący: „biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”. Podobnie rzecz przedstawia się z umową najmu (art. 659 i następne K.c. oraz część przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów…). Artykuł 659 K.c. brzmi:

 

„§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju”.

 

Jak widać, podstawowy wybór jest między nieodpłatnością a odpłatnością (co do pobierania pożytków z należącego do Pana mieszkania), a więc między umową najmu (być może umową najmu okazjonalnego) a umową użyczenia. W przypadku każdej z tych umów osoba, której Pan udostępni swe mieszkanie, będzie miała obowiązek ponosić „koszty bieżące”. Proszę jednak zauważyć, że umowa o udostępnieniu mieszkania – niezależnie od rodzaju umowy oraz treści jej postanowień – będzie umową między Panem a osobą, której Pan swe mieszkanie udostępni. Osób trzecich – np. wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej (ewentualnie innego administratora budynku) – nie będzie taka umowa dotyczyć; poza sytuacjami ekstremalnymi (szczególnie dotyczącymi nagannego postępowania osoby z mieszkania korzystającej, z czym wiąże się nawet możność żądania rozwiązania umowy na podstawie art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów). Opłaty związane z funkcjonowaniem tegoż mieszkania należą się od Pana – niezależnie od tego, czy, komu oraz na jakich warunkach Pan swe mieszkanie udostępni. Osoby trzecie są i będą wolne od ponoszenia skutków umów przez Pana zawieranych. To są bardzo ważne zagadnienia z zakresu konstrukcji prawnych. W wieku wspólnotach mieszkaniowych oraz spółdzielniach mieszkaniowych okazuje się cierpliwość i czeka się na wpłaty (ale lepiej unikać przesady), ale czasami (szczególnie wobec „niepokornych” właścicieli lokali lub osób uprawnionych do „mieszkania spółdzielczego”) szybko występuje się na drogę prawną – wytaczając powództwo (często w postępowaniu uproszczonym, np. w elektronicznym postępowaniu upominawczym). Podobnie rzecz przedstawia się z innymi umowami – szczególnie dotyczącymi: energii elektrycznej, gazu, niekiedy wody (aczkolwiek w blokach na ogół funkcjonują podliczniki, a więc nie ma bezpośrednich rozliczeń z przedsiębiorstwem wodociągowym), telefonii, sygnału internetowego, sygnału telewizyjnego; proponuję rozważyć doprowadzenie do tego, by takie umowy (za Pańską pisemną zgodą) zostały zmienione tak, by odbiorcą (a więc odpowiedzialnym wobec dostawcy) stał się ten, kto będzie z korzystać z należącego do Pana mieszkania.

 

Proszę mieć na uwadze także treść artykułu 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: „jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego”.

 

Warto rozważyć także możność zażądania od osoby, której Pan swe mieszanie udostępni, by poddała się egzekucji w formie aktu notarialnego – np. co do opuszczenia lokalu, jak i odnośnie do zapłaty do określonej kwoty (np. zaległości związanych z funkcjonowaniem mieszkania). Artykuł 777 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi:

 

„§ 1. Tytułami egzekucyjnymi są:

1) orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;

11) orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu;

2) /uchylono/;

21) /uchylono/;

3) inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;

4) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;

5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;

6) akt notarialny określony w pkt 4 lub 5, w którym niebędąca dłużnikiem osobistym osoba, której rzecz, wierzytelność lub prawo obciążone jest hipoteką lub zastawem, poddała się egzekucji z obciążonego przedmiotu w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej zabezpieczonemu wierzycielowi.

§ 2. Oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym.

§ 3. /uchylono/”.

 

Skoro Pan nie zamierza pobierać czynszu, to bezprzedmiotowa wydaje się umowa najmu okazjonalnego (art. 19a i następne ustawy o ochronie praw lokatorów). Najem okazjonalny oznacza pobieranie czynszu – zaś wywiązanie się z obowiązków podatkowych uprawnia do skorzystania z oświadczenia o poddaniu się egzekucji (w zakresie eksmisji).

 

W umowie, która powinna być dokładna (precyzyjne powinno być także ewentualne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, składane w formie aktu notarialnego), należy wpisać oficjalną nazwę tytułu prawnego do mieszkania. Ludzie używają różnych określeń – niekiedy nieprecyzyjnych lub w błędnym kontekście. W świetle prawa w Polsce obowiązującego, nie ma tytułu prawnego o nazwie „mieszkanie spółdzielczo-własnościowe”. Do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) zalicza się, między innymi, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (dokładniej uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych) – dla takiego prawa do lokalu może zostać założona księga wieczysta (co się przydaje zwłaszcza w przypadku zadłużenia spółdzielni mieszkaniowej lub jest niezbędne dla ustanowienia hipoteki na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu). Szczególnie w dawnych blokach spółdzielczych sprawami wspólnot mieszkaniowych (powstałych z mocy prawa, na podstawie art. 6 Ustawy o własności lokalu) często zajmują się spółdzielnie mieszkaniowe – jako zarządcy, a niekiedy jako administratorzy nieruchomości wspólnych (w tym budynków). Właściciel mieszkania nie ma obowiązku płacić czynszu – powinien wnosić opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowe; czynsz płaci się za korzystanie z rzeczy cudzej.

 

Nadal są silne mity odnośnie do zagadnień meldunkowych (uregulowanych w ustawie o ewidencji ludności). Także według poprzedniego stanu prawnego, zameldowanie nie było tytułem prawnym do lokalu, choć ma ono spore znaczenie (np. w zakresie uczestniczenia w wyborach lub korzystania z określonych usług publicznych). Jeżeli człowiek mieszka (zwłaszcza z zamiarem dłuższego pobytu), to powinien zostać zameldowany „pod danym adresem”; nawet w przypadku braku tytułu prawnego do lokalu – tak jest np. w przypadku wielu ludzi, którzy są zobowiązani płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu (przewidziane w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów). Jeśli właściciel mieszkania mieszka „pod innym adresem”, to powinien zostać wymeldowany „spod adresu”, pod którym nie mieszka – nie traci przy tym tytułu prawnego do lokalu. Jeżeli ktoś mieszka lub będzie mieszkał w należącym do Pana lokalu, to powinien zostać w nim zameldowany – przez czas swego zamieszkiwania (nawet w przypadku zamieszkiwania tam wbrew Pańskiej woli).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dwa plus 6 =

»Podobne materiały

Wygaśnięcie umowy najmu lokalu użytkowego a brak nowej umowy

Upłynął niedawno 3-letni okres najmu lokalu użytkowego, który wynajmuję od gminy, ale nie została podpisana nowa umowa najmu z powodu obiekcji co do wysokości wymaganej kaucji. Czynsz płacimy więc według starej umowy na podstawie otrzymywanych faktur VAT (w umowie nie było zapisu o żadnej wyższej s

 

Wyegzekwowanie od ZGM-u przeprowadzenia remontu

Jestem najemcą lokalu mieszkalnego, którego administratorem jest Zakład Gospodarki Mieszkaniowej. W ostatnim czasie często dochodziło do zalania mojego mieszkania, które znajduje się na ostatnim piętrze bloku. Powodem jest nieszczelny dach. Zgłaszałem problem w administracji, jednak poinformowano m

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »