Mamy 10 655 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najem w zamian za dokonywanie opłat eksploatacyjnych

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 25.06.2019

Jestem właścicielem mieszkania w bloku. Obecnie z rodziną mieszkamy za granicą i chcemy dać je znajomemu w najem w zamian za dokonywanie opłat eksploatacyjnych (nie będzie płacił nam odstępnego). Pewnie trzeba go będzie zameldować. Jaką umowę należy podpisać ze znajomym, żeby później nie było problemów z jego wymeldowaniem i wyprowadzką?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Zestaw zagadnień przez Pana przedstawionych wymaga ukazania w świetle prawa obowiązującego.

 

Uprawnienia właścicielskie – określone w art. 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) pozwalają na zawieranie różnych umów, na podstawie których udostępnia się swe mienie innej osobie (która zazwyczaj, w świetle art. 140 K.c., jest wyłączona od korzystania z tego, co do Pana należy. Można swe rzeczy udostępniać odpłatnie (w przypadku mieszkań z reguły na podstawie umowy najmu) albo nieodpłatnie (na podstawie umowy użyczenia).

 

Jednym z przepisów o użyczeniu (art. 710 i następne K.c.) jest art. 713 K.c., stanowiący: „biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”. Podobnie rzecz przedstawia się z umową najmu (art. 659 i następne K.c. oraz część przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów…). Artykuł 659 K.c. brzmi:

 

„§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju”.

 

Jak widać, podstawowy wybór jest między nieodpłatnością a odpłatnością (co do pobierania pożytków z należącego do Pana mieszkania), a więc między umową najmu (być może umową najmu okazjonalnego) a umową użyczenia. W przypadku każdej z tych umów osoba, której Pan udostępni swe mieszkanie, będzie miała obowiązek ponosić „koszty bieżące”. Proszę jednak zauważyć, że umowa o udostępnieniu mieszkania – niezależnie od rodzaju umowy oraz treści jej postanowień – będzie umową między Panem a osobą, której Pan swe mieszkanie udostępni. Osób trzecich – np. wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej (ewentualnie innego administratora budynku) – nie będzie taka umowa dotyczyć; poza sytuacjami ekstremalnymi (szczególnie dotyczącymi nagannego postępowania osoby z mieszkania korzystającej, z czym wiąże się nawet możność żądania rozwiązania umowy na podstawie art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów). Opłaty związane z funkcjonowaniem tegoż mieszkania należą się od Pana – niezależnie od tego, czy, komu oraz na jakich warunkach Pan swe mieszkanie udostępni. Osoby trzecie są i będą wolne od ponoszenia skutków umów przez Pana zawieranych. To są bardzo ważne zagadnienia z zakresu konstrukcji prawnych. W wieku wspólnotach mieszkaniowych oraz spółdzielniach mieszkaniowych okazuje się cierpliwość i czeka się na wpłaty (ale lepiej unikać przesady), ale czasami (szczególnie wobec „niepokornych” właścicieli lokali lub osób uprawnionych do „mieszkania spółdzielczego”) szybko występuje się na drogę prawną – wytaczając powództwo (często w postępowaniu uproszczonym, np. w elektronicznym postępowaniu upominawczym). Podobnie rzecz przedstawia się z innymi umowami – szczególnie dotyczącymi: energii elektrycznej, gazu, niekiedy wody (aczkolwiek w blokach na ogół funkcjonują podliczniki, a więc nie ma bezpośrednich rozliczeń z przedsiębiorstwem wodociągowym), telefonii, sygnału internetowego, sygnału telewizyjnego; proponuję rozważyć doprowadzenie do tego, by takie umowy (za Pańską pisemną zgodą) zostały zmienione tak, by odbiorcą (a więc odpowiedzialnym wobec dostawcy) stał się ten, kto będzie z korzystać z należącego do Pana mieszkania.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Fot. Fotolia

Najem w zamian za dokonywanie opłat eksploatacyjnych

 

Proszę mieć na uwadze także treść artykułu 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: „jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego”.

 

Warto rozważyć także możność zażądania od osoby, której Pan swe mieszanie udostępni, by poddała się egzekucji w formie aktu notarialnego – np. co do opuszczenia lokalu, jak i odnośnie do zapłaty do określonej kwoty (np. zaległości związanych z funkcjonowaniem mieszkania). Artykuł 777 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi:

 

„§ 1. Tytułami egzekucyjnymi są:

1) orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;

11) orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu;

2) /uchylono/;

21) /uchylono/;

3) inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;

4) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;

5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;

6) akt notarialny określony w pkt 4 lub 5, w którym niebędąca dłużnikiem osobistym osoba, której rzecz, wierzytelność lub prawo obciążone jest hipoteką lub zastawem, poddała się egzekucji z obciążonego przedmiotu w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej zabezpieczonemu wierzycielowi.

§ 2. Oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym.

§ 3. /uchylono/”.

 

Skoro Pan nie zamierza pobierać czynszu, to bezprzedmiotowa wydaje się umowa najmu okazjonalnego (art. 19a i następne ustawy o ochronie praw lokatorów). Najem okazjonalny oznacza pobieranie czynszu – zaś wywiązanie się z obowiązków podatkowych uprawnia do skorzystania z oświadczenia o poddaniu się egzekucji (w zakresie eksmisji).

 

W umowie, która powinna być dokładna (precyzyjne powinno być także ewentualne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, składane w formie aktu notarialnego), należy wpisać oficjalną nazwę tytułu prawnego do mieszkania. Ludzie używają różnych określeń – niekiedy nieprecyzyjnych lub w błędnym kontekście. W świetle prawa w Polsce obowiązującego, nie ma tytułu prawnego o nazwie „mieszkanie spółdzielczo-własnościowe”. Do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) zalicza się, między innymi, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (dokładniej uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych) – dla takiego prawa do lokalu może zostać założona księga wieczysta (co się przydaje zwłaszcza w przypadku zadłużenia spółdzielni mieszkaniowej lub jest niezbędne dla ustanowienia hipoteki na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu). Szczególnie w dawnych blokach spółdzielczych sprawami wspólnot mieszkaniowych (powstałych z mocy prawa, na podstawie art. 6 Ustawy o własności lokalu) często zajmują się spółdzielnie mieszkaniowe – jako zarządcy, a niekiedy jako administratorzy nieruchomości wspólnych (w tym budynków). Właściciel mieszkania nie ma obowiązku płacić czynszu – powinien wnosić opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowe; czynsz płaci się za korzystanie z rzeczy cudzej.

 

Nadal są silne mity odnośnie do zagadnień meldunkowych (uregulowanych w ustawie o ewidencji ludności). Także według poprzedniego stanu prawnego, zameldowanie nie było tytułem prawnym do lokalu, choć ma ono spore znaczenie (np. w zakresie uczestniczenia w wyborach lub korzystania z określonych usług publicznych). Jeżeli człowiek mieszka (zwłaszcza z zamiarem dłuższego pobytu), to powinien zostać zameldowany „pod danym adresem”; nawet w przypadku braku tytułu prawnego do lokalu – tak jest np. w przypadku wielu ludzi, którzy są zobowiązani płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu (przewidziane w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów). Jeśli właściciel mieszkania mieszka „pod innym adresem”, to powinien zostać wymeldowany „spod adresu”, pod którym nie mieszka – nie traci przy tym tytułu prawnego do lokalu. Jeżeli ktoś mieszka lub będzie mieszkał w należącym do Pana lokalu, to powinien zostać w nim zameldowany – przez czas swego zamieszkiwania (nawet w przypadku zamieszkiwania tam wbrew Pańskiej woli).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • V minus dziewięć =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Wygaśnięcie umowy najmu lokalu użytkowego a brak nowej umowy

Upłynął niedawno 3-letni okres najmu lokalu użytkowego, który wynajmuję od gminy, ale nie została podpisana nowa umowa najmu z powodu obiekcji co do wysokości wymaganej kaucji. Czynsz płacimy więc według starej umowy na podstawie otrzymywanych faktur VAT (w umowie nie było zapisu o żad

Wyegzekwowanie od ZGM-u przeprowadzenia remontu

Jestem najemcą lokalu mieszkalnego, którego administratorem jest Zakład Gospodarki Mieszkaniowej. W ostatnim czasie często dochodziło do zalania mojego mieszkania, które znajduje się na ostatnim piętrze bloku. Powodem jest nieszczelny dach. Zgłaszałem problem w administracji, jednak poin

Niezameldowany mąż jako najemca lokalu po zmarłej

Moja mama trzy miesiące temu dowiedziała się, że jest ciężko chora. W szpitalu wyszła więc za swojego partnera, ale nie zdążyła go zameldować w swoim mieszkaniu przydzielonym od gminy. Wkrótce później zmarła. Mąż mamy dowiadywał się, czy może zameldować się i mieszkać w&
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »