Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę a odszkodowanie

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony przez najemcę

Przy umowie najmu zawartej na czas oznaczony podstawowe znaczenie ma art. 673 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że przy najmie na 5 lat zwykłe wypowiedzenie przez najemcę będzie skuteczne tylko wtedy, gdy umowa przewiduje konkretną podstawę wypowiedzenia albo zachodzi ustawowa przyczyna rozwiązania umowy.

Jeżeli umowa została sporządzona na piśmie, warto sprawdzić również formę wypowiedzenia. Art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej wypowiedzenie, odstąpienie od niej albo rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa albo umowa zastrzega inną formę. Jeżeli sama umowa wymaga np. formy pisemnej pod rygorem nieważności, wypowiedzenie złożone tylko mailem może być wadliwe.

Nie każda przyczyna podana przez najemcę wystarczy do zakończenia najmu. Jeżeli w umowie wskazano zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia, najemca powinien mieścić się w tym katalogu. Jeżeli powołuje się na ustawę, musi wykazać, że rzeczywiście spełnione są ustawowe przesłanki.

Wady lokalu zagrażające zdrowiu a art. 682 Kodeksu cywilnego

Najemca często powołuje się na art. 682 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Typowymi sytuacjami, które mogą wchodzić w zakres art. 682 Kodeksu cywilnego, są np. poważne zawilgocenie i grzyb, niesprawna instalacja gazowa, niebezpieczna instalacja elektryczna, skażenie lub inne obiektywne wady lokalu. Jeżeli problemem jest zagrzybienie mieszkania zakończyć najem, kluczowe będą dowody techniczne, dokumentacja zdjęciowa, korespondencja z wynajmującym i ewentualne opinie specjalistów.

Konflikty z sąsiadami, hałas, awantury albo uciążliwe zachowanie innych mieszkańców nie są automatycznie wadą lokalu w rozumieniu art. 682 Kodeksu cywilnego. Mogą jednak mieć znaczenie, jeżeli z okoliczności wynika, że lokal nie nadaje się do umówionego użytku, zagrożenie dla zdrowia jest realne i obiektywne, a wynajmujący miał prawne lub faktyczne możliwości działania, lecz ich nie podjął. Ocena zależy od dowodów: zgłoszeń na Policję, interwencji administracji, zeznań świadków, dokumentacji medycznej, nagrań zgodnych z prawem oraz treści samej umowy.

Jeżeli najemca powołuje się na art. 682 Kodeksu cywilnego, to zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego powinien udowodnić fakty, z których wywodzi skutki prawne, czyli istnienie wad lokalu i ich wpływ na zdrowie. W procesie cywilnym odpowiada temu art. 232 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne.

Czy właściciel może żądać czynszu po bezskutecznym wypowiedzeniu?

Jeżeli wypowiedzenie najemcy jest bezskuteczne, umowa nadal trwa. W takiej sytuacji wynajmujący może domagać się zapłaty wymagalnego czynszu na podstawie art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.

Roszczenie o czynsz nie jest wtedy klasycznym odszkodowaniem, lecz roszczeniem o wykonanie umowy. Jeżeli najemca wyprowadził się, ale umowa nadal obowiązuje, a wynajmujący pozostaje gotowy do udostępnienia lokalu, czynsz może nadal stawać się wymagalny za kolejne okresy. Trzeba jednak uważać na sytuację, w której właściciel przyjmie zwrot lokalu i wynajmie go innej osobie. Wtedy dalsze żądanie pełnego czynszu od poprzedniego najemcy może być nieuzasadnione, a ewentualne roszczenie może przekształcić się w żądanie naprawienia szkody, np. różnicy między wcześniejszym a nowym czynszem albo czynszu za realny okres pustostanu.

Jeżeli wypowiedzenie okaże się skuteczne, żądanie czynszu za okres po rozwiązaniu umowy co do zasady nie będzie zasadne. Wówczas właściciel może dochodzić odszkodowania tylko wtedy, gdy wykaże naruszenie umowy przez najemcę, szkodę, wysokość szkody oraz normalny związek przyczynowy między naruszeniem a szkodą.

Odszkodowanie od najemcy: podstawa prawna i zakres

Podstawą odpowiedzialności odszkodowawczej najemcy może być art. 471 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem dłużnik jest obowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie albo nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Zakres odszkodowania wyznacza art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Z art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego wynika zasada normalnego związku przyczynowego. Z art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego wynika natomiast, że naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby szkody mu nie wyrządzono. W sprawach najmu mogą to być np. utracony czynsz za okres, w którym mieszkanie realnie pozostawało niewynajęte, koszty ponownego znalezienia najemcy, różnica między starym i nowym czynszem albo inne udokumentowane wydatki wynikające z bezpodstawnego zerwania umowy.

Nie oznacza to jednak, że właściciel zawsze otrzyma odszkodowanie za cały pozostały okres 5-letniej umowy. Sąd będzie badał, czy szkoda rzeczywiście powstała, czy była normalnym następstwem zachowania najemcy oraz czy właściciel podjął rozsądne działania w celu jej ograniczenia. Znaczenie mogą mieć art. 354 § 2 Kodeksu cywilnego, który nakazuje wierzycielowi współdziałać przy wykonaniu zobowiązania zgodnie z jego treścią, oraz art. 362 Kodeksu cywilnego, który pozwala zmniejszyć odszkodowanie, jeżeli poszkodowany przyczynił się do powstania albo zwiększenia szkody.

Czy trzeba co miesiąc wysyłać wezwanie do zapłaty albo składać pozew?

Nie ma obowiązku składania pozwu co miesiąc. Można dochodzić łącznie kilku wymagalnych rat czynszu albo skapitalizowanej szkody, jeżeli jej wysokość da się już ustalić. W praktyce często rozsądne jest wysłanie najemcy jednego precyzyjnego wezwania do zapłaty obejmującego zaległości wymagalne na określony dzień oraz zapowiedź dochodzenia dalszych należności, jeżeli umowa nadal trwa.

Warto jednak pamiętać o przedawnieniu. Roszczenia o świadczenia okresowe, w tym czynsz najmu, przedawniają się co do zasady z upływem 3 lat na podstawie art. 118 Kodeksu cywilnego. Jeżeli roszczenie odszkodowawcze jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, również przedawnia się z upływem 3 lat na podstawie art. 118 Kodeksu cywilnego. W innych przypadkach ogólny termin przedawnienia wynosi 6 lat, przy czym zgodnie z art. 118 zdanie drugie Kodeksu cywilnego koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata.

Jeżeli wypowiedzenie jest sporne, można najpierw dochodzić części wymagalnych należności. Wygranie pierwszej sprawy nie daje automatycznie pieniędzy za cały przyszły okres najmu, ale może praktycznie przesądzić ocenę skuteczności wypowiedzenia i ułatwić dochodzenie dalszych roszczeń.

Jak przygotować sprawę przeciwko najemcy?

Przed skierowaniem sprawy do sądu właściciel powinien uporządkować materiał dowodowy. Najważniejsze jest wykazanie treści umowy, braku skutecznej podstawy wypowiedzenia, gotowości do dalszego udostępniania lokalu albo rzeczywistej wysokości szkody. Jeżeli najemca twierdzi, że lokal miał wady zagrażające zdrowiu, właściciel powinien zabezpieczyć dowody przeciwne, np. przeglądy techniczne, zdjęcia, protokoły, korespondencję z administracją budynku i świadków.

Praktyczna kolejność działań może wyglądać następująco:

• sprawdzenie, czy umowa najmu przewidywała podstawę wypowiedzenia wskazaną przez najemcę, zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego;
• ocena, czy najemca mógł skorzystać z art. 682 Kodeksu cywilnego albo z art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego, który dotyczy wad uniemożliwiających przewidziane w umowie używanie rzeczy, jeżeli wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie;
• pisemne zakwestionowanie wypowiedzenia i wezwanie do zapłaty wymagalnych kwot;
• udokumentowanie prób ponownego wynajęcia mieszkania, aby wykazać ograniczanie szkody;
• ustalenie, czy dochodzone będzie roszczenie o czynsz, odszkodowanie, czy oba roszczenia w odpowiednio opisanym zakresie.

Właściwy sąd i koszty pozwu

Pozew przeciwko najemcy można co do zasady wnieść do sądu właściwego według miejsca zamieszkania pozwanego, na podstawie art. 27 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. W sprawach z umowy najmu nieruchomości znaczenie ma również art. 37 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, który pozwala wytoczyć powództwo przed sąd miejsca położenia nieruchomości. Dodatkowo przy roszczeniach z umowy może mieć zastosowanie art. 34 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, przewidujący właściwość sądu miejsca wykonania umowy.

Opłata sądowa zależy od wartości przedmiotu sporu. Aktualne zasady wynikają z art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Jeżeli właściciel przegra sprawę, może zostać obciążony kosztami procesu na zasadach określonych w art. 98 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Obejmują one m.in. opłatę sądową, koszty pełnomocnika procesowego drugiej strony, koszty stawiennictwa i inne celowe koszty dochodzenia praw albo obrony.

FAQ

Czy najemca może wypowiedzieć umowę na 5 lat bez podania przyczyny?

Co do zasady nie. Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego pozwala wypowiedzieć najem na czas oznaczony tylko w przypadkach określonych w umowie. Wyjątkiem są ustawowe podstawy, np. art. 682 Kodeksu cywilnego przy wadach lokalu zagrażających zdrowiu.

Czy złe zachowanie sąsiadów zawsze pozwala najemcy zerwać umowę?

Nie. Konflikt z sąsiadami sam w sobie nie musi być wadą lokalu. Najemca musiałby wykazać konkretne, obiektywne okoliczności, realne zagrożenie dla zdrowia albo brak możliwości normalnego używania lokalu oraz związek z obowiązkami wynajmującego.

Czy właściciel może żądać czynszu aż do końca umowy?

To zależy od sytuacji. Jeżeli wypowiedzenie jest bezskuteczne, umowa nadal trwa i czynsz może być należny za okresy wymagalne. Jeżeli jednak właściciel przyjmie lokal i wynajmie go komuś innemu, dalsze żądanie pełnego czynszu za cały pozostały okres może być kwestionowane.

Czy lepiej pozywać o czynsz, czy o odszkodowanie?

Jeżeli umowa nadal trwa, podstawowym roszczeniem może być czynsz z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa faktycznie się zakończyła albo lokal został wynajęty ponownie, właściwsze może być odszkodowanie z art. 471 Kodeksu cywilnego, ale trzeba wykazać konkretną szkodę.

Czy trzeba wysyłać wezwanie do zapłaty przed pozwem?

Wezwanie do zapłaty nie zawsze jest formalnym warunkiem pozwu, ale jest praktycznie wskazane. Porządkuje sprawę, wskazuje wysokość żądania i może mieć znaczenie dla odsetek oraz kosztów procesu.

Po jakim czasie przedawnia się roszczenie o czynsz najmu?

Roszczenie o czynsz jako świadczenie okresowe przedawnia się co do zasady po 3 latach na podstawie art. 118 Kodeksu cywilnego. Termin należy liczyć osobno dla poszczególnych rat czynszu.

Źródła

• Art. 659 § 1, art. 662 § 1, art. 664 § 2, art. 673 § 3, art. 682, art. 6, art. 77 § 2, art. 118, art. 354 § 2, art. 361 § 1 i § 2, art. 362 oraz art. 471 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 27 § 1, art. 34 § 1, art. 37 § 1, art. 98 § 1 oraz art. 232 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.