Sprzedaż mieszkania a najem na czas określony – czy można wypowiedzieć umowę

Sprzedaż nieruchomości nie oznacza automatycznego końca najmu

Jeżeli zawarto umowę najmu na czas określony, to podstawową zasadę określa art. 673 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny: strony mogą wypowiedzieć taki najem tylko w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że właściciel nie może skutecznie zakończyć umowy wcześniej tylko dlatego, że zmienił plany i chce sprzedać dom lub mieszkanie.

Dodatkowo, jeżeli rzecz najęta została zbyta w czasie trwania najmu, zastosowanie ma art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. W praktyce oznacza to, że nowy właściciel przejmuje prawa i obowiązki wynajmującego.

Wyjątkiem jest sytuacja opisana w art. 678 § 1 zdanie drugie Kodeksu cywilnego: nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Jednak uprawnienie to nie przysługuje, gdy umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. W praktyce właśnie te okoliczności bardzo często przesądzają, czy sprzedaż realnie coś zmienia.

Przy najmie okazjonalnym forma pisemna jest obowiązkowa pod rygorem nieważności zgodnie z art. 19a ust. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Sama ta forma nie zastępuje jednak oceny, czy w konkretnej sprawie zachodzą przesłanki z art. 678 Kodeksu cywilnego.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem na czas określony

Wynajmujący może skutecznie wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony tylko wtedy, gdy:

• umowa przewiduje konkretny przypadek wypowiedzenia i ten przypadek rzeczywiście wystąpił – art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego,
• zachodzi ustawowa podstawa wypowiedzenia lub rozwiązania najmu, np. z powodu zaległości czynszowych albo używania lokalu w sposób sprzeczny z umową.

Przykładowo:

• art. 672 Kodeksu cywilnego dotyczy zwłoki z zapłatą czynszu,
• art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala wynajmującemu wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z jej przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje,
• w przypadku lokali mieszkalnych szczególne zasady wypowiedzenia przez właściciela przewiduje art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli najemca terminowo płaci czynsz, nie narusza umowy i prawidłowo korzysta z lokalu, to sama planowana sprzedaż nieruchomości nie mieści się w typowych podstawach wcześniejszego wypowiedzenia.

Warto też porównać zasady wypowiedzenia umowy najmu w innych sytuacjach, bo znaczenie ma zawsze konkretna podstawa wskazana w umowie albo ustawie.

Czy porozumienie stron jest konieczne

Jeżeli umowa nie daje właścicielowi podstawy do jednostronnego wypowiedzenia, wcześniejsze zakończenie najmu jest możliwe przez porozumienie stron. Wynika to z zasady swobody umów wyrażonej w art. 3531 Kodeksu cywilnego. W takim porozumieniu można ustalić:

• datę wyprowadzki,
• dodatkowy czas na znalezienie nowego lokalu,
• zwrot całości lub części kosztów przeprowadzki,
• zasady rozliczenia wykonanych prac i nakładów,
• termin zwrotu kaucji.

To rozwiązanie często jest praktyczniejsze niż spór, ale najemca nie ma obowiązku zgadzać się na wcześniejsze rozwiązanie umowy tylko dlatego, że właściciel chce szybciej sprzedać nieruchomość.

Sprzedaż mieszkania a najem okazjonalny

Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu lokalu mieszkalnego, uregulowanym w art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Taka umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat – art. 19a ust. 1 tej ustawy.

Do ważności najmu okazjonalnego potrzebne są też dokumenty wskazane w art. 19a ust. 2 ustawy, w szczególności:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu,
• wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać po wykonaniu egzekucji,
• oświadczenie właściciela tego innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy.

Sam fakt, że umowa jest najmem okazjonalnym, nie daje właścicielowi szerszego prawa do wypowiedzenia jej z powodu sprzedaży. Nadal trzeba badać umowę, art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, art. 678 Kodeksu cywilnego oraz przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli chodzi o zakończenie najmu okazjonalnego przez najemcę, znaczenie mają nie tylko zapisy umowy, ale też kompletność dokumentów wymaganych ustawą.

Co zmienia nabywca nieruchomości

Po sprzedaży nieruchomości nowy właściciel staje się wynajmującym, jeżeli lokal został wydany najemcy i trwa stosunek najmu – art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Od tego momentu to on pobiera czynsz, odpowiada za obowiązki wynajmującego i prowadzi rozliczenia z najemcą.

W praktyce najemca powinien otrzymać jasną informację, komu od dnia sprzedaży ma płacić czynsz i na jaki rachunek. Dla bezpieczeństwa najlepiej domagać się zawiadomienia na piśmie oraz dokumentu potwierdzającego zmianę właściciela, np. odpisu aktu notarialnego w zakresie niezbędnym do identyfikacji nowego wynajmującego albo co najmniej oficjalnego zawiadomienia podpisanego przez strony transakcji.

Jeżeli nowy właściciel twierdzi, że może od razu wypowiedzieć umowę, trzeba sprawdzić, czy rzeczywiście nie zachodzi ochrona przewidziana w art. 678 § 1 zdanie drugie Kodeksu cywilnego. Znaczenie ma zwłaszcza to, czy umowa była zawarta na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną oraz czy lokal został wydany.

Zwrot kaucji i rozliczenie nakładów

Sprzedaż nieruchomości nie zwalnia stron z rozliczeń. W odniesieniu do kaucji przy najmie lokalu mieszkalnego zastosowanie ma art. 6 ust. 1 i ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu przysługujące wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, a zwrot powinien nastąpić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności.

Jeżeli doszło do sprzedaży lokalu w czasie trwania najmu, kwestia tego, kto finalnie rozlicza kaucję, zależy od treści umowy sprzedaży i przekazania obowiązków między zbywcą a nabywcą, ale najemca nie powinien ponosić skutków ich wewnętrznych ustaleń. Warto żądać pisemnego potwierdzenia, który podmiot odpowiada za rozliczenie kaucji najmu.

Jeżeli najemca wykonał prace w lokalu, trzeba odróżnić:

• drobne nakłady obciążające najemcę – art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego oraz art. 681 Kodeksu cywilnego,
• nakłady ulepszające lub zwiększające wartość rzeczy, które mogą podlegać odrębnemu rozliczeniu zależnie od zgody właściciela, treści umowy i charakteru prac.

Nie każdy wydatek będzie podlegał zwrotowi. Znaczenie ma, czy prace były uzgodnione z właścicielem, czy zwiększyły wartość nieruchomości i czy umowa nie reguluje tego inaczej. W sporze decydują dowody: faktury, przelewy, zdjęcia, wiadomości oraz protokoły zdawczo-odbiorcze.

Jak zachować się w praktyce

Jeżeli właściciel informuje, że chce sprzedać nieruchomość i oczekuje szybkiej wyprowadzki, najlepiej:

1. sprawdzić, czy umowa zawiera zamknięty katalog przypadków wypowiedzenia,
2. ustalić, czy właściciel powołuje konkretny przepis albo konkretny punkt umowy,
3. nie składać pochopnie zgody na rozwiązanie umowy, jeżeli nie uzgodniono warunków wyprowadzki,
4. zaproponować porozumienie tylko wtedy, gdy przewiduje ono realną ochronę interesów najemcy,
5. zebrać dokumenty dotyczące kaucji, nakładów i stanu lokalu.

Jeżeli już doszło do sprzedaży, a nowy właściciel domaga się opuszczenia lokalu, trzeba dodatkowo przeanalizować, czy może skorzystać z uprawnienia z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, czy też jest związany umową do końca oznaczonego terminu.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te same przepisy działają w różnych wariantach stanu faktycznego.

FAQ

Czy właściciel może wypowiedzieć najem na czas określony tylko dlatego, że chce sprzedać mieszkanie?

Co do zasady nie. Musi istnieć wyraźna podstawa w umowie albo w ustawie, przede wszystkim w art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego lub przepisach szczególnych.

Czy nowy właściciel musi respektować zawartą wcześniej umowę?

Najczęściej tak. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, chyba że w danym stanie faktycznym może skorzystać z ustawowego prawa wypowiedzenia.

Czy najem okazjonalny daje właścicielowi łatwiejszą możliwość wcześniejszego zakończenia umowy?

Nie z samego faktu, że jest to najem okazjonalny. Nadal liczy się treść umowy oraz przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów.

W jakim terminie trzeba zwrócić kaucję?

Przy najmie lokalu mieszkalnego co do zasady w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności zabezpieczonych kaucją – art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy najemca może żądać zwrotu kosztów remontu?

To zależy od rodzaju prac, zgody właściciela i zapisów umowy. Inaczej rozlicza się drobne nakłady obciążające najemcę, a inaczej ulepszenia zwiększające wartość nieruchomości.

Źródła

• art. 3531, art. 662 § 2, art. 667 § 2, art. 672, art. 673 § 3, art. 678 § 1, art. 681 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 6 ust. 1 i ust. 4, art. 11, art. 19a–19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 17 maja 2017 r., sygn. I ACa 336/16 – w zakresie dopuszczalności wcześniejszego ustania najmu na czas oznaczony zależnie od podstaw umownych i ustawowych